بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

یکشنبه, 27 خرداد 1397 ساعت 12:30

رونق واقعی مسکن پس‌از ۵ سال

سقوط ۵ ساله بخش «ساختمان» در کارنامه رشد اقتصادی کشور، با چرخش سال گذشته فعالان ساختمانی ناشی از واکنش به جنب و جوش معاملات ملک، سرانجام به صعود این بخش در یک سال ۹۶ منجر شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات آمار بانک مرکزی درباره نرخ رشد اقتصادی سال ۹۶ حاکی است: ارزش افزوده بخش «ساختمان»، در سال گذشته ۲/ ۱ درصد افزایش پیدا کرد. این میزان رشد مثبت، پس از ۵ سال رشد منفی پی در پی در ارزش افزوده بخش «ساختمان»، رقم خورده است.
 

ارقام مربوط به نرخ رشد ارزش افزوده بخش «ساختمان» و بخش «خدمات مستغلات» در سال ۹۶، بروز «رونق واقعی» در بخش مسکن را تایید می‌کند.

سال گذشته بازار معاملات ملک در تهران و برخی دیگر از مناطق شهری کشور، از رکود خرید و فروش به‌طور کامل خارج شد و بعد از طی مسیر پیش‌رونق در نیمه اول ۹۶، در نیمه دوم سال رونق گرفت. از طرفی،‌ بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش خصوصی نیز با تاخیر چندماهه نسبت به بازار معاملات، با تحرک فعالان ساختمانی به دو شکل «افزایش نسبی سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید» و «افزایش چشمگیر سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی ناتمام» روبه‌رو شد به‌طوری که در اواخر سال گذشته بازار ساخت و ساز نیز وضعیت رونق به خود گرفت. اکنون علاوه بر شاخص‌هایی همچون تیراژ صدور پروانه، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین حجم معاملات ملک که طی ماه‌های اخیر ارقام آنها برای سال ۹۶ اعلام شده بود، شاخص اصلی سنجش رکود یا رونق بخش «ساختمان» که نرخ رشد افزوده بخش است نشان می‌دهد: بخش ساختمان در سال ۹۶ با رونق واقعی مواجه شد. بخش ساختمان از سال ۹۱ وارد مسیر سقوط در میزان ارزش افزوده شد و روند رشد منفی بخش تا تابستان سال گذشته ادامه پیدا کرد. اوج رکود ساختمانی ناشی از سقوط شدید فعالیت بخش خصوصی در بازار ساخت و ساز در نیمه اول سال ۹۵ رقم خورد به‌طوری که در بهار سال ۹۵، ارزش افزوده بخش ساختمان نزدیک به ۲۸ درصد نسبت به مدت مدت مشابه در سال قبل از آن، کاهش پیدا کرد و در تابستان ۹۵ نیز رشد منفی ۴ درصد را تجربه کرد. میانگین نرخ رشد بخش ساختمان (میزان تغییر در ارزش افزوده بخش ساختمان) طی دوره بلندمدت گذشته، حدود ۳ درصد بوده است. با این حال در رکود ساختمانی سال‌های ۹۱ تا ۹۵، این بخش رشد منفی ۳ تا ۱۶ درصد در سال را پشت‌سر گذاشت به‌طوری که در سال‌های ۹۱، ۹۲ و ۹۳، ارزش افزوده بخش ساختمان سالانه ۳ تا ۴ درصد -در هر سال- کاهش پیدا کرد و در سال ۹۴ با اثرگذاری قابل ملاحظه رکود سنگین معاملات مسکن ناشی از طی شدن فرآیند تخلیه حباب قیمتی، سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به‌خصوص در حوزه تکمیل ساختمان‌ها و البته ساخت و سازهای جدید به شدت کاهش پیدا کرد و اثر آن به شکل افت ۴/ ۱۶ درصدی ارزش افزوده بخش «ساختمان» در آن سال (۹۴)، در کارنامه رشد اقتصادی منعکس شد.

در نیمه دوم سال ۹۵، روند تعمیق رکود ساختمانی کند شد به این معنا که شیب رشد منفی در تیراژ صدور پروانه‌ها و همچنین سرمایه‌گذاری ساختمانی، تا حدودی بهبود پیدا کرد. این اتفاق باعث شد شیب تغییرات نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال ۹۵ مثبت شود. نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۹۵، به سطح منفی ۱/ ۱۳ درصد رسید که به این ترتیب میزان رشد منفی حدود ۳ واحد درصد کمتر از سال ۹۴ بوده است. ارقام مربوط به نرخ رشد بخش ساختمان در هر یک از ۴ فصل سال ۹۶ مشخص می‌کند، این بخش از تابستان پارسال وارد رونق واقعی شد. ارزش افزوده بخش ساختمان، آخرین رشد منفی در یک دوره ۵ ساله را در بهار سال گذشته تجربه می‌کند. بهار ۹۶، ارزش افزوده بخش ساختمان ۵/ ۳ درصد نسبت به بهار ۹۵ کاهش پیدا کرد اما در تابستان با چرخش اساسی در مسیر رشد، تغییرات ارزش افزوده مثبت می‌شود و ۱/ ۳ درصد نسبت به تابستان ۹۵ افزایش پیدا می‌کند.

ارزش افزوده بخش ساختمان در پاییز سال گذشته ۴/ ۱ درصد و در زمستان نیز ۲ درصد رشد مثبت پیدا کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره پشت‌صحنه رشد مثبت بخش «ساختمان» در سال ۹۶ نشان می‌دهد: فعالیت بخش خصوصی به شکل سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز، عامل اصلی این رشد (در مقایسه با عامل مربوط به سرمایه‌گذاری ساختمانی در پروژه‌های عمرانی دولت) بوده است. در این میان، اثر تمرکز سازنده‌ها و سرمایه‌های ساختمانی بر «تکمیل پروژه‌های مسکونی نیمه‌کاره» بیش از تاثیر ساخت و سازهای جدید بوده است. کارنامه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال ۹۶، تفاوت این دو اثر را توضیح می‌دهد. سال گذشته، میزان رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به مراتب بیشتر از سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید بود. به بیان دیگر، اگرچه تیراژ صدور پروانه ساختمانی هم در تهران و هم در کل کشور در سال ۹۶ افزایش چشمگیر پیدا نکرد بلکه فقط رشد در تیراژ پروانه‌ها مثبت شد اما فعالان ساختمانی به جای تعریف پروژه‌های جدید، به علت گرم شدن تنور معاملات خرید مسکن، ترجیح دادند سراغ کارگاه‌های نیمه‌کاره یا در حال ساخت خود بروند و به تکمیل و عرضه آنها به بازار فروش روبیاورند. در بهار و تابستان سال گذشته، میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در ساخت و سازهای جدید به ترتیب ۸ درصد و ۵/ ۴ درصد نسبت به دو فصل مشابه سال ۹۵، افت کرد اما میزان سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در هر یک از دو فصل اول سال ۹۶، به ترتیب ۱۴ درصد و ۹۰ درصد نسبت به فصول مشابه در سال ۹۵، افزایش یافت. در پاییز پارسال نیز افت ۳ درصدی سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های نیمه‌کاره و رشد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تکمیل شده به میزان مثبت ۲۳ درصد، از تداوم فعالیت رو به افزایش فعالان سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها حکایت داشت. حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در سال ۹۴ افت ۱۳ درصدی و در سال ۹۵ نیز افت ۱۴ درصدی را تجربه کرد. همچنین سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان در سال ۹۵ معادل ۳۵ درصد افت کرد. سال قبل از آن نیز این نوع سرمایه‌گذاری با کاهش ۵/ ۱۲ درصدی روبه‌رو شد.

این نحوه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۶ باعث رشد مثبت ۲/ ۱ درصدی بخش ساختمان شد. سال گذشته، خدمات مستغلات نیز رشد ۲/ ۴درصدی را تجربه کرد. بخش خدمات مستغلات مربوط به دوره بهره‌برداری از ساختمان‌ها است که بخشی از آن به خدمات ارائه شده توسط واسطه‌های ملکی مربوط می‌شود اما سهم بالای این بخش را معادل اجاره واقعی یا احتسابی واحدهای مسکونی تشکیل می‌دهد. سهم بخش «ساختمان» در رشد اقتصادی طی سال‌های گذشته کمتر از سهم بخش «خدمات مستغلات» بوده است. با این حال، به دلیل آنکه تغییرات ارزش افزوده بخش «ساختمان»، تغییر جریان تولید و سرمایه‌گذاری را نشان می‌دهد -در مقایسه با تغییرات ارزش افزوده بخش «خدمات مستغلات» که عمدتا به موجودی ساختمان‌ها وابسته است- ملاک عمل سنجش رشد بخش مسکن به حساب می‌آید. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای تازه منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی است: تولید ناخالص داخلی در سال ۹۶ رقمی معادل ۷/ ۳ درصد افزایش پیدا کرد که به معنی رشد اقتصادی به این میزان در سال گذشته است. سهم بخش ساختمان در رشد اقتصادی سال ۹۶ رقمی معادل ۱/ ۰ درصد بوده است. این در حالی است که بخش ساختمان در سال ۹۵، با سهم منفی ۸/ ۰ درصدی در رشد اقتصادی، اثر کاهنده در حجم تولید ناخالص داخلی کشور داشت؛ اما اکنون، اثر آن به شکل خفیف، افزایشی شده است.

پیش‌بینی رشد بخش مسکن در سال ۹۷

کارشناسان اقتصاد مسکن روز گذشته در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اشاره به آمار رسمی رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان در کارنامه رشد اقتصادی سال ۹۶، وضعیت این بخش در سال ۹۷ را به شکل «تداوم رشد مثبت» پیش‌بینی کردند. «دنیای‌اقتصاد» در زمستان سال ۹۵، رشد بخش مسکن و ساختمان در سال ۹۶ را «مثبت» و «متفاوت از سال‌های قبل از آن»، پیش‌بینی کرده بود. دی ماه سال ۹۵ «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی ضمن اعلام نرخ رشد بخش ساختمان در نیمه اول۹۵، نوشت: مطابق پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن، شیب رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۹۶ با توجه به انتظار رونق بخش مسکن و افزایش ساخت و ساز، معکوس خواهد شد. در حال حاضر نیز کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، رشد مثبت بخش ساختمان در سال جاری ادامه پیدا می‌کند. کارشناسان علت این پیش‌بینی را افزایش ارزش افزوده بخش ساختمان ناشی از افزایش سرمایه‌گذاری به شکل توام در دو حوزه «ساخت و سازهای جدید» و «تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره» عنوان می‌کنند.

بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: سال گذشته مطابق آنچه انتظار می‌رفت سرمایه‌گذاران ساختمانی به رشد معاملات مسکن واکنش نشان دادند و سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز افزایش پیدا کرد. البته عمده رشد سرمایه‌گذاری‌ در حوزه تکمیل ساختمان‌ها بوده است. در سال جاری نیز به نظر می‌رسد تحت تاثیر افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین تداوم رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌ها، بخش ساختمان با رشد مثبت مواجه شود. فردین یزدانی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سال گذشته سرمایه‌گذاران ساختمانی با سیگنال‌های مثبتی که از افزایش حجم معاملات خرید، افزایش تقاضای موثر و همچنین نوسانی شدن قیمت‌ها دریافت کردند، وارد بازار ساخت و ساز شدند. یزدانی، رشد بخش ساختمان و همچنین رشد بخش خدمات مستغلات در سال جاری را مثبت پیش‌بینی کرد.

علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه، رشد بخش «ساختمان» فراتر از رشد در صدور پروانه‌های ساختمانی بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: سال گذشته بازار ساخت و ساز بیش از آنچه با پروژه‌های جدید، رونق بگیرد، از محل بازگشت سرمایه‌گذاران به پروژه‌های نیمه‌کاره و شتاب گرفتن فرآیند تکمیل ساختمان‌ها، اثرپذیرفت. البته در حال حاضر تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی نیز نسبت به دوره رکود گذشته، رشد چشمگیر پیدا کرده و با توجه به اینکه ساخت و ساز حداقل یک سال به طول می‌انجامد، پیش‌بینی می‌شود امسال نیز مطابق سال گذشته، ارزش افزوده بخش ساختمان با رشد مثبت همراه شود. پروانه اصلانی یک کارشناس دیگر اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌ اقتصاد» تصریح کرد: در سال جاری شاید بتوان سطح مثبت رشد بخش ساختمان را به علت وضعیت یکسری متغیرهای بیرونی از جمله تحولات بازارهای رقیب و اوضاع بین‌المللی، شکننده توصیف کرد اما احتمال تکرار رشد مثبت ارزش افزوده این بخش، بیشتر از احتمال بروز رشد منفی خواهد بود.

دنیای اقتصاد

07-01

07-02

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:17

دسته‌بندی جدید در بازار مسکن

تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران از ایجاد دسته‌بندی جدید در بازار معاملات واحدهای مسکونی حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که بازار معاملات واحدهای مسکونی طی دو ماه گذشته با رشد محسوس و قابل توجه سطح قیمت‌های پیشنهادی مواجه شده است تازه‌ترین فایل‌های فروش عرضه شده به بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد طبقه‌بندی جدیدی در بازار معاملات مسکن در حال شکل‌گیری است.
 

در این طبقه‌بندی واحدهای تا ۱۵ سال ساخت عمدتا واحدهایی هستند که با رشد محسوس قیمت‌ مواجه شده‌اند و میزان رشد قیمت در واحدهای نوساز یا کم‌سن و سال به مراتب بیش از واحدهای با عمر بنای بیش از ۵ سال است؛ با این حال در دومین طبقه،واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۱۵سال قرار دارند که اغلب آنها با سطح قیمت بسیار مناسب‌تر در مقایسه با واحدهای کم و سن سال به متقاضیان خرید ملک معرفی می‌شوند. هم‌اکنون واحدهای مسکونی با عمر بنای ۲۰تا ۳۰ سال واحدهایی هستند که مناسب‌ترین سطح قیمت را در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها دارند و توانسته‌اند بخشی از متقاضیان خرید مسکن را به بازار خود جذب کنند.

با این حال وجود یک محدودیت عمده از بابت عدم امکان دریافت وام خرید برای واحدهای مسکونی مسن موجب شده است این گروه از واحدهای مسکونی موفق به جذب متقاضیان بیشتر نشوند و شاید یکی از دلایل مناسب بودن سطح قیمت این واحدها در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها همین موضوع است؛ با این حال، هم‌اکنون عمده واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش مسکن در دو طبقه کلی جای می‌گیرند که این طبقه‌بندی عمدتا بر مبنای سن ‌بنای واحدهای مسکونی تعریف می‌شود؛ واحدهای مسکونی تا ۱۵ سال ساخت که با افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها روبه‌رو شده‌اند و واحدهای مسکونی مسن(با عمر بیش از ۱۵ سال) که تحول قیمتی در آنها سیر ملایم‌تری را طی کرده است.

دنیای اقتصاد

مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران از اجرای طرح مشترک با سازمان آتش نشانی برای مانیتورینگ برخی از ساختمان‌ها خبر داد و گفت: بر اساس این طرح قرار است برخی از ساختمان‌های بلندمرتبه و ساختمان‌های مهم دولتی و ادارات همچون بانک‌ها به سیستم مرکزی آتش‌نشانی وصل و به‌صورت ۲۴ ساعته مانیتور شوند.
 

به گزارش شهرنوشت، سیدحمید موسوی با بیان اینکه اجرای این طرح موجب می‌شود درصورت بروز هرگونه حادثه نیروهای آتش‌نشانی بی‌درنگ وارد عمل شوند، عنوان کرد: طرح مانیتورینگ با انجام مطالعات لازم هم‌اکنون در مرحله برآورد قیمت سیستم‌ها و برگزاری مناقصه است. به گفته وی اتصال ساختمان‌های مهم به سیستم مرکزی آتش‌نشانی و مانیتورینگ شبانه‌روزی آنها به صورت داوطلبانه انجام می‌شود و هدف از اجرای طرح آن است که در کنار تهیه ابزار و تجهیزات موردنیاز سازمان آتش‌نشانی، از تکنولوژی‌های روز در راستای مدیریت بحران استفاده شود.

موسوی به توافق معاونت‌های شهرسازی و خدمات شهری برای تشکیل کمیته مناطق پرداخت و گفت: دستورالعمل راه‌اندازی کمیته به مناطق ابلاغ شده و قرار است موضوع ایمنی ساختمان‌ها در ۲۲ منطقه تهران با حضور نماینده دادستان و کلانتری در کنار نماینده‌های شهرداری بررسی شود. مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران ادامه داد: وظیفه این کمیته در مرحله اول رصد و صدور اخطاریه به متخلفان و در مرحله بعد ورود قضایی به موضوع براساس بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها است. موسوی همچنین از اعطای اختیارات لازم به مناطق برای افزایش ضریب ایمنی ساختمان‌ها خبر داد و گفت: براساس توافق اداره کل معماری و ساختمان شهرداری تهران با سازمان آتش‌نشانی، قرار است موضوع توسعه شیرهای هیدرانت در محلاتی که خودروها و موتورهای آتش‌نشانی نمی‌توانند به آنها نفوذ کنند به‌طورجدی پیگیری شود و تجهیزات آتش‌نشانی، متناسب با وضعیت معابر اصلاح شود.

نصب «جعبه نقشه عملیاتی حریق» در ساختمان‌های بلندمرتبه از دیگر تفاهمات معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با سازمان آتش‌نشانی است که دستورالعمل اجرایی آن از ابتدای اسفند ماه به مناطق ابلاغ و نصب آن به‌عنوان یکی از شروط صدور پایان کار الزامی شد. مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران زمان اجرای این طرح در ساختمان‌های مهم تجاری، اداری و عمومی را امسال معرفی کرد و گفت: ساختمان‌های گروه «جیم» و «دال» را موظف کرده‌ایم آخرین نقشه‌های ساخت و وضع موجود ملک اعم از نقشه‌های محاسباتی، معماری، تاسیسات مکانیکی و برقی را در جعبه تعبیه کنند تا در صورت بروز آتش‌سوزی، ماموران آتش‌نشانی اطلاعات اولیه از ساختمان را در اختیار داشته باشند.

دنیای اقتصاد

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:13

مهلت سه ماهه مقابله با تخلفات ساختمانی

محمدسالاری مدت زمان مقرر برای تهیه این لایحه را سه ماه عنوان کرد و ادامه داد: در گذشته مصوبات خوب اما منفک از هم در این حوزه ایجاد شده بود که در قالب این لایحه تنقیحی نیز در این قوانین صورت می‌گیرد. او با تاکید بر رویکرد نظارت شهروندی به این لایحه گفت: هم اکنون تمامی افراد مرتبط به تهیه این برنامه اهتمام داشته و دانش خوبی نیز در این حوزه ایجاد شده است.  در حالی که طی سال‌های گذشته چهار تکلیف برای کاهش تخلفات ساختمانی برای شهرداری تهران تعیین شده؛ اما بررسی وضعیت پرونده‌های تخلفات ساختمانی تشکیل شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران حاکی از آن است که معادل هر پروانه ساختمانی، ۲/  ۱ پرونده خلاف در شهرداری تهران تشکیل می‌شود. به گفته سالاری قرار نیست لایحه شهرداری تهران یک بازدارندگی جدید برای جلوگیری از وقوع تخلفات ساختمانی ایجاد کند، بلکه نگاه غالب در این طرح بیشتر به افزایش حساسیت اجتماعی از طریق ایجاد شفافیت است.

ساخت یاب

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:11

سمت‌وسوی مسکن در ۲۰ کامنت

نتایج نظرسنجی درباره علل پرش‌های مکرر قیمت مسکن و همچنین افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در صحنه معاملات ملک نشان می‌دهد ۵ فاکتور از جمله شوک‌های ارزی،‌ نرخ سود بانکی و نوعی نااطمینانی عمومی به آینده اقتصاد باعث رخدادهای اخیر در بازار ملک شده است. تصویری که کارشناسان مسکن درباره وضع موجود و چشم‌انداز تابستانی بازار ارائه کرده‌اند، از «تضعیف قابل‌ملاحظه قدرت وام‌های خرید مسکن در سال‌جاری تحت‌تاثیر رشد بیش از ۲۰ درصدی قیمت‌ها» حکایت دارد و در عین حال حاوی یک هشدار خطاب به سمت عرضه است. خطری که هم‌اکنون رونق معاملات مسکن را تهدید می‌کند، تبعات تکرار رشد شدید قیمت است. آن‌طور که کارشناسان در این نظرسنجی کامنت داده‌اند،‌ افزایش بیشتر قیمت‌ مسکن بازی باخت-باخت را در معاملات رقم می‌زند و نتیجه آن بازگشت زودهنگام رکود به بازار خرید و فروش آپارتمان در تابستان خواهد بود. مهم‌ترین راهکارهای توصیه شده برای کنترل تورم مسکن، بر «سیاست‌گذاری ۴ ضلعی برای آینده بازار، به‌کارگیری اهرم‌های موثر مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و همچنین انتشار سیگنال‌های مثبت در جامعه برای کاهش تورم انتظاری و تغییر احساس منفی به آینده» تاکید دارد.
 

آخرین وضعیت بازار ملک با انجام یک نظرسنجی تشریحی از ۲۰ صاحب‌نظر ارشد حوزه مسکن، به شکل متفاوت مورد بررسی قرار گرفت. در حال حاضر، دو اتفاق بزرگ در بازار مسکن شامل «پرش متوالی قیمت‌ها» و «تنور داغ معاملات ناشی از مجموعه‌ای عوامل اقتصادی و فاکتورهای روانی» باعث التهاب بازار شده است. در این میان، تحلیل‌های تک‌بعدی –بدون پرداختن به همه ابعاد- در بهترین حالت، کارآیی ندارد و اغلب باعث انحراف نگاه ناظران و فعالان بازار می‌شود. در نظرسنجی  ۲۰ کامنت از کارشناسان مسلط بر تغییر و تحولات اخیر بازار مسکن درباره ابعاد چهارگانه شامل «توصیف رخدادهای اخیر در معاملات مسکن و ریشه آنها»، «راهکارهای قابل اجرا از سوی سیاست‌گذار برای تغییر مطلوب اوضاع»، «توصیه به طرفین‌ معاملات» و همچنین «چشم‌انداز بازار» دریافت شده است.

ماحصل این نظرسنجی از تاثیر منفی «بی‌ثباتی اقتصادی، شوک‌های ارزی و سطح پایین نرخ سود بانکی، تحولات برجامی و کمبود عرضه آپارتمان» بر قیمت مسکن به‌عنوان مهم‌ترین مولفه‌های موثر بر بازار ملک حکایت دارد. ۶۰ درصد افراد در نظرسنجی، اتفاقات بازار ارز و در عین حال نرخ سود بانکی را باعث متشنج‌شدن جو روانی بازار مسکن و عامل محرک قوی پرش قیمت معرفی کردند. ۳۵ درصد از نظردهنده‌ها نیز یک یا همه سه عامل ارز، نرخ سود و بی‌ثباتی اقتصادی را نام بردند. ۴۰ درصد افراد، علاوه بر این عوامل، به موضوع برجام نیز اشاره کردند و نیمی از صاحب‌نظران هم کمبود عرضه مسکن را در رشد شدید قیمت بی‌تاثیر ندانستند.

علاوه بر شناسایی این ۶ مولفه جهت‌دهنده به قیمت مسکن، ۵ نتیجه طلایی از اسکن بازار ملک از سوی صاحب‌نظران به‌دست آمده است که توجه بازیگران بازار و البته سیاست‌گذاران به آنها می‌تواند در تنظیم بازار موثر باشد. «تورم انتظاری ناشی از بی‌ثباتی اقتصادی و پررنگ شدن احساس ناخوشایند عمومی» اولین نتیجه حاصل از ۲۰ کامنت است. در قالب این نتیجه، یک شرط کلیدی ثبات نسبی قیمت مسکن آن است که فضای فعلی بازار سیگنال مثبت از آینده روشن اقتصاد و متغیرهای سیاسی دریافت کند. «ساده‌انگاری درباره شکل سیاست‌گذاری» نتیجه دیگری است که بر اساس آن، توصیه به اقدامات چهارضلعی مطرح است. کاهش قدرت خرید و کم‌اثر شدن وام مسکن و در عین حال تبعات تحریک بیشتر تقاضا در حال حاضر، نتیجه سوم است که بر اساس آن، «اتصال عرضه جدید به تقاضا به‌واسطه وام» توصیه شده است. کارشناسان از نقش «ابزار مالیات» برای تنظیم بازار مسکن گفته‌اند و به‌عنوان آخرین نتیجه، با پیش‌بینی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن طی سال جاری، «تبعات افزایش بیشتر قیمت» در مقطع فعلی را بازی باخت-باخت برای دو طرف معامله و اهرم بازگشت سریع رکود معاملاتی عنوان کرده‌اند.

07-01

حســین عبـده‌تبریزی (اقتصاددان): مالکان با توجه به پیش‌بینی‌هایی که از نرخ تورم دارند و عمده توجه‌شان در این موضوع به بالارفتن قیمت دلار برمی‌گردد، در حال حاضر بسیار بیش از واقعیت، قیمت‌های پیشنهادی فروش را به سمت بالا حرکت داده‌اند. برخی مالکان بیش از مظنه، قیمت می‌دهند. در این میان، حجم معاملات خرید مسکن اگر چه در مقایسه با سال‌های رکودی افزایش پیدا کرده اما شرایط به گونه‌ای نیست که به آن، بازار پررونق اطلاق کنیم. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی همچون فولاد و خیلی دیگر از کالاهای وارداتی مورد نیاز صنعت ساختمان دچار تورم می‌شود و اثر آن به قیمت مسکن منتقل خواهد شد. بنابراین در مناطقی از شهر و در پروژه‌هایی که سهم زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن در آنها نسبت به بقیه مناطق و ساخت و سازها، کمتر است، افزایش قیمت زیاد خواهد بود. بعضی از مناطق تهران همچون منطقه ۲۲ که طی سال‌های قبل، متقاضیان مسکن آنها را نادیده گرفته بودند، در حال حاضر مورد توجه بازار قرار گرفته‌اند و همین موضوع باعث افزایش قابل ملاحظه قیمت آپارتمان در این مناطق شده است. در این مناطق، طبقات متوسط درآمدی مشغول خرید هستند.

در شرایط فعلی متاسفانه امکان بالارفتن سقف وام خرید مسکن مهیا نیست بنابراین با توجه به محدودیت تقاضا ناشی از محدودیتبودجه خرید خانوارها، تورم مسکن خیلی نمی‌تواند اوج بگیرد. در بازار مسکن زمانی که قیمت‌ها دچار پرش می‌شود دو اتفاق ممکن است از ناحیه تقاضا رخ دهد. اتفاق اول مهاجرت به مناطق ضعیف و کم کردن کیفیت خرید و اتفاق دوم نیز خارج شدن از بازار است. برخی دولت‌ها قطعا هنگام بروز التهاب در بازار مسکن در مقیاس گسترده، نگران می‌شوند. در آلمان، اراضی شهری و دولتی برای شروع به ساخت و سازهای جدید، در اختیار سازنده‌ها گذاشته می‌شود. در برخی کشورها نیز به مسکن به‌عنوان یک موضوع اجتماعی نگاه می‌شود و در قالب سیاست‌های اجتماعی برای متقاضیان مسکن برنامه‌ریزی صورت می‌گیرد. در کشورهای اروپاییپرش‌های قیمتی ملک که در انگلیس و آمریکا رخ داد، بروز نکرده علت آن هم حجم عرضه مسکن بوده است. البته با ابزار مالیاتنیز می‌توان متغیرهای بازار مسکن را تنظیم کرد. من اعتقاد دارم در ایران برای جلوگیری از سوداگری زمین و مسکن، ‌باید مالیات‌های این بخش اصلاح شود. اگر همین اصلاحات مالیاتی در گذشته اتفاق افتاده بود،‌ این همه ارزش در زمین جمع نمی‌شد. افزایش ارزش ناشی از رشد قیمت در بازار زمین، ما‌به ازای اشتغال ندارد بنابراین اگر استعداد سفته‌بازی در بازار زمین مهار شود، ظرفیت‌‌های مولد فعال خواهد شد.

07-02

محمدهاشم بت‌شکن (صاحب‌نظر اقتصادی و تامین مالی مسکن): باید بپذیریم برای بخش مسکن، انتظار «سیاست‌گذاری تک‌بعدی»، غیرممکن و در حکم «قدم گذاشتن به کج‌راهه سیاست‌گذاری» است. در همین ۵ سال گذشته، عمده سیاست‌های جدید اعمال شده برای بازار مسکن و ساختمان، از جنس پولی و اعتباری بود که بار اصلی طراحی (سیاست‌گذاری) آن بر عهده بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی قرار داشت اما در نهایت از سوی سیاست‌گذار پولی به تصویب نهایی رسید. پس،‌ سیاست‌گذار بخش مسکن،‌ فقط متولی تخصصی آن بخش نیست، بلکه سیاست‌گذاران مالی، اقتصادی و پولی کشور نیز لازم است در این حوزه وارد میدان شوند. در این صورت است که می‌توان به پایان «فرآیند فرسایشی تصویب و اجرای سیاست‌ها که گاهی اوقات به دلیل تاخیرهای طولانی، تاریخ مصرف آنها سررسید می‌شود و به جای بروز آثار مثبت، نقش منفی آن سیاست‌ها ظهور می‌کند»، امیدوار بود. بخش مسکن به گواه همه کارشناسان اقتصادی و حتی نهادهای معتبر اقتصادی کشور، از سه بابت، یک بخش کلیدی و موثر محسوب می‌شود. این بخش سهم اساسی در اقتصاد خانوارها دارد، چرا که گران‌ترین دارایی یک خانوار که بعد از سال‌ها قادر به تامین آن می‌شود، خانه است. این بخش در سبد کالاها و خدمات مورد مصرف خانوار نیز وزن بالایی دارد و می‌تواند بر جهت تورم عمومی تاثیر بگذارد. از طرفی، بخش مسکن در رشد اقتصادی و متغیرهای کلان نیز اثرگذار و در عین حال اثرپذیر است.

به نظر می‌رسد سیاست‌های کارآمد برای ایجاد رونق‌پایدار در بخش مسکن باید با چهار ضلعی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد،‌ سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی، طراحی و اجرایی شود. تنظیم بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی و همچنین افزایش سرمایه بانک‌ها برای ارتقای توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها و پشتیبانی بازار سرمایه از تامین مالی طرف عرضه مسکن بخشی از مجموعه اقداماتی است که باید وزارت اقتصاد پیش ببرد. توانمندسازی مالی خانوارها و تامین اعتبارات مورد نیاز برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن نیز مرتبط با حوزه کار سیاست‌گذار پولی است. تامین اعتبارات دولتی در قالب وجوه اداره شده یا یارانه‌‌‌های تسهیلاتی، بخشی از حوزه کار سازمان برنامه است. پشتیبانی از سیاست‌های واگذاری زمین و تخفیف در عوارض ساخت نیز از وظایف سیاست‌گذار تخصصی بخش مسکن و شهرداری‌ها است. البته این تفکیک‌ها، جنبه مطلق ندارد بلکه همان‌طور که اشاره شد برآیند حاصل از چهار نیروی نهادی و سازمانی، می‌تواند به پیش‌بردن سیاست‌ها کمک کند.

شواهد قابل رهگیری در بخش مسکن نشان می‌دهد: طی سال‌های اخیر این چهار نیرو، هم‌جهت نبوده است. برنامه مصوب دولت وبانک مرکزی مبنی بر پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی بافت فرسوده، تا کنون به دلیل فراهم نبودن ساز و کارهای مشخص از سوی برخی از همین اضلاع، به اجرا درنیامده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی نیز طی سال‌های اخیر از بالای ۱۵ درصد دوره بلندمدت گذشته، به کمتر از ۸ درصد تنزل کرده است که علت آن به همین موضوع برمی‌گردد. اجرایی نشدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز مصداق دیگر این عدم همکاری بین اضلاعی است. در این میان، قانونافزایش ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن نیز اجرایی نشد. در حال حاضر خبرها از مانور تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید مسکن حکایت دارد. فعالان بازار مسکن می‌گویند مردم عجله خرید دارند. تجزیه و تحلیل این رفتار نشان می‌دهد بخشی از علت داغ شدن تنور معاملات مسکن ریشه در تورم انتظاری و ثبات‌ناپذیری متغیرهای اقتصادی دارد. بنابراین برای مهار آن باید روی متغیرهای کلان اقتصادی کار شود. بنابراین از آنجا که عمدتا التهاب مذکور مبتنی بر شاخص‌های بنیادین اقتصادی نبوده،‌ یک خبر مثبت اقتصادی یا سیاسی می‌تواند فضای ملتهب بازار را به فضای امیدوارکننده تبدیل کند. اگر فعالان اقتصادی و متقاضیان خرید در بازاری مثل بازار ملک،‌ با سیگنال‌هایی روبه‌رو شوند که بتواند آینده روشن اقتصادی را برای‌شان پیش‌بینی کند، در این صورت است که بخشی از عطش سفته‌بازی ملکی می‌تواند فروکش کند.

واقعیت آن است که امیدواری نسبت به آینده با ثبات اقتصادی کم‌رنگ شده است و هیجان برخی بازارها بر همین اساس و متاثر از احساس ناخوشایند به آینده شکل گرفته است. قرینه این موضوع فروکش کردن التهابات شدید در بازارهای ارز، سکه و ملک در سال ۹۲ و پس از انتخابات ریاست جمهوری یازدهم بود که در ۶ ماه دوم سال ۹۲ ما شاهد اقدامات بنیادین و اصلاحی در نظام اقتصادی کشور نبودیم و فقط احساس اطمینان و امیدواری به بهبود وضعیت اقتصادی توانست بخش عمده‌ای از التهابات بازارها را مهار کند.

07-03

تیمور رحمانی (اقتصاددان): ریشه تغییر و تحولات اخیر بازارمسکن را در وهله اول باید در سیکل‌های تجربه‌ شده رکود و رونق طی سال‌ها و دهه‌های گذشته جست و جو کرد؛بررسی ادوار گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار معمولا در ازای هر ۴ تا ۵ سال گذران دوره رکود، تقریبا به همین میزان دوره رونق را تجربه کرده است و این سیکل در طول زمان‌های مختلف تکرار شده است؛علاوه بر این با توجه به رشد بالای نقدینگی این انتظار وجود داشت که بخش قابل توجهی از این نقدینگی به سمت بازار املاک و مستغلات حرکت کند؛ این در حالی است که اگر موضوع تحریم‌های جدید و تشدید تحریم‌های قبلی به واسطه برخی تحولات سیاسی اخیر پررنگ نمی‌شد انتظار جهش محسوس در بازار سهام نیز وجود داشت؛به نظر می‌رسد به فرض ثبات شرایط فعلی، رشد قیمت مسکن دست‌کم تا یک سال آینده هر چند با شیب ملایم‌تر ادامه یابد و از آنجا که تحولات قیمتی بخش مسکن عمدتا وابسته به تحولات اقتصاد کلان است نمی‌توان انتظار داشت التهابات بازار مسکن با سیاست‌های بخشی‌نگر و تنها به واسطه اعمال سیاست‌های تک‌بعدی در این بخش حل و فصل شود؛ آنچه مسلم است اینکه در غیاب ثبات اقتصادی نمی‌توان انتظار ثبات در بخش مسکن را مطرح کرد.

07-04

غلامرضا سلامی (صاحب‌نظر  بخش مسکن): ریشه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در نابسامانی‌های اقتصادی و سیاسی پیش آمده در همین برهه زمانی است. تحولاتی همچون التهاب در بازار ارز به ویژه بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. متاسفانه هیچ گاه به فکر راهکار بلندمدتی برای بخش مسکن نبوده‌اند درحالی که اتصال سازنده‌ها به متقاضیان مصرفی از طریق سیستم بانکی یکی از این راهکارهاست. در صورت خروج تقاضای سفته بازی از بازار ملک می‌توان به تثبیت شرایط و حتی تعدیل شرایط فعلی به نفع متقاضیان مصرفی امیدوار بود هر چند شرایط بازار مسکن در ماه‌های آتی تا حد زیادی به وضعیت اقتصاد کلان کشور و تحولات سیاسی گره خورده است.

07-05

علی چگینی (مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن): بخش مسکن طی ۴ سال گذشته منتهی به پاییز ۹۶ در رکود بود، از این رو قیمت نسبی مسکن به سایر کالاها و بازار سرمایه کم شده بود و بر اساس منطق و تئوری تعادل دارایی قیمت مسکن به سمت همگرایی با سایر بازارها حرکت کرد و افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت. تغییرات در سایر بازارها از جمله اتومبیل، طلا، سکه و ارز و ورود بخشی از منابع حاصل از آن بازارها به بازار مسکن و افزایش تقاضای سرمایه ای و سوداگری در بخش مسکن، از جمله دیگر دلایل تحولات اخیر در بازار مسکن بوده است. البته ورود متقاضیان مصرفی حال حاضر و به تعویق افتاده را نباید نادیده گرفت. بنابراین انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز و سایر کالاهای سرمایه‌ای و مواد اولیه و واسطه‌ای، تورم و مسائل سیاسی و بین‌المللی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ است. توسعه، تقویت و توجه به تسهیلات و ابزارهای پولی و مالی در سمت عرضه و تقاضا به‌طور همزمان و همچنین زمینه‌سازی برای توانمندسازی گروه‌های متوسط و کم‌درآمد برای دسترسی به مسکن در استطاعت از مهم‌ترین توصیه‌های قابل پیشنهاد به سیاست‌گذار بخش مسکن است.

07-06

داوود سوری (اقتصاددان): مسکن دیگر دارایی نیست که کورکورانه در آن سرمایه‌گذاری کنیم و در بلندمدت انتظار سود بالاتر از متوسط از آن داشته باشیم، هر چند به دلایل ساختاری همچنان مطمئن‌ترین دارایی است. رشد بطئی و نامحسوس اقتصاد کشور در سال جاری هرگونه انتظاری برای رشد ساخت و ساز و فعالیت در بخش مسکن را منتفی می‌کند اگرچه مستاجران باید سهم بیشتری از مخارج خود را برای مسکن کنار بگذارند و خریداران هم قیمت اسمی بیشتری بپردازند.

07-07

بهروز ملکی (کارشناس اقتصاد مسکن): پس از چند سال رکود در بازار مسکن، همانطور که انتظار می‌رفت از اواخر سال ۹۵ بازار مسکن وارد دوره رونق شده است. البته جای انکار نیست که کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین التهابات ارزی، موجب تشدید رونق از نیمه دوم سال ۹۶ بوده است. سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید ضد ادواری باشد. براین اساس در دوره رونق بازار مسکن، تحریک بیشتر سمت تقاضا با ابزارهایی همچون افزایش سقف وام یا کاهش نرخ سود، توجیه‌پذیر نیست. در شرایط کنونی، افزایش بیشتر قیمت مسکن، بازی باخت-باخت برای دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است. هرچه افزایش قیمت در دوره رونق کنونی بیشتر باشد، رکود آتی عمیق‌تر خواهد شد. هر چه به سال ۹۸ نزدیک‌تر شویم، از سرعت افزایش قیمت مسکن کاسته خواهد شد.

07-08

فردین یزدانی (کارشناس مسکن): افزایش ناگهانی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر را می‌توان از اثرات اعمال تحریم‌های اقتصادی علیه ایران اعلام کرد. این درحالی است که نوسانات بازارهای اقتصادی به ویژه بازار ارز نیز از دیگر دلایل نوسان قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر است. با شروع تحریم‌ها و کاهش حجم مبادلات خارجی به نظر می‌رسد که بخشی از نقدینگی که معطوف به بخش مبادله‌ای اقتصاد بود به سمت بازار مستغلات سرازیر شده است و همین عامل منجر به افزایش حجم تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش محسوس قیمت‌ها شده است. با این حال، هر گونه تغییر و تحول در این دو پارامتر در ماه‌های پیش‌رو از عوامل اثرگذار بر آینده بازار معاملات ملک است.  احتمالا اگر مدیریت اقتصادی و سیاسی در کشور مطابق با شرایط فعلی ادامه پیدا کند و چاره‌اندیشی و تدابیر لازم برای جلوگیری از ایجاد رکود دوباره در بازار مسکن اتخاذ نشود، ایجاد رکود دور از ذهن نخواهد بود. در این میان اعمال برخی سیاست‌های حمایتی همچون سیاست مسکن اجتماعی و واگذاری مسکن اجاره‌ای از مهم‌ترین راهکارهای ایجاد ثبات در بازار معاملات مسکن است.

07-09

محمود اولاد (کارشناس اقتصادی): پس از رکود طولانی و کاهش تولید سالانه مسکن از ۶٠٠ هزار واحد به حدود نصف، رشد انفجاری قیمت در شرایط شروع رونق قابل تصور است. همراستایی این موضوع با شرایط نااطمینانی برجام و شرایط بازار ارز و نیز عدم ترمیم قدرت خرید، هنوز تخلیه انرژی نهفته دوره رکود را میسر نکرده است. این شرایط بازارهای موازی مانند ارز و نیز عدم ترمیم قدرت خرید، می‌توانست به فرآیند تدریجی شدن رونق و رشد قیمت کمک کند که این خود، با تحریک عرضه می‌توانست بخشی از انتظار رشد انفجاری قیمت را کاهش دهد. اما این اتفاق، به دلیل گران شدن مصالح تولیدی که مانع از شکل‌گیری حاشیه سود تحریک کننده برای بخش عرضه شد، هنوز حرکت مناسبی در افزایش تولید و عرضه آتی را در پی نداشته است.

07-10

محمـد حسـن مرادی (صاحبنظر مالی مسکن): شرایط پیش آمده در بازار مسکن، عرصه را برای گروه‌های میان‌درآمدی برای خرید خانه تنگ کرده و اقدامات صورت‌گرفته قبلی برای افزایش قدرت خرید آنها با ورود سوداگران به این بازار و توهم فروشندگان بی‌اثر شده است.با وضع پیش آمده، می‌توان انتظار داشت بخش مسکن با رکود مواجه شده و عملا بخش مسکن به کما برود. به نظرم این بار باید روی سایر بازارهای اثرگذار بر مسکن همچون ارز و سپرده بانکی تمرکز کند.

07-11

حمید یاری (صاحبنظر مالی مسکن): همزمانی رونق مصرفی مسکن که از ابتدای سال گذشته بعد از یک رکود طولانی مدت بازار مسکن آغاز شده بود، با کاهش نرخ سود بانکی، افزایش نرخ ارز و اخبار منفی خروج آمریکا از برجام باعث ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن شده و بسته شدن کانال‌های سرمایه‌گذاری و کاهش شدید نوسازها که به نوعی نشانگر قیمتی بازار در هر منطقه‌ای هستند باعث شده نوسانات شدیدی در بازار مسکن تهران مشاهده شود.

07-12

پروانه اصلانی (کارشناس اقتصاد مسکن): انباشت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید مسکن تحت تاثیر دوره رکود اخیر منجر به ورود بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به بازار شده است؛این در حالی است که عرضه کافی برای پاسخگویی به این حجم از متقاضی متناسب با نوع و جنس واحدهای مسکونی مورد تقاضا در بازار وجود ندارد؛هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار خرید مسکن معطوف به واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است؛افزایش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی به لحاظ آنکه طی چند سال اخیر قیمت واقعی مسکن همواره با کاهش مواجه شده بود چندان غیرطبیعی و شوک گونه تلقی نمی‌شود.هر چند تحولات سیاسی اخیر و همچنین نوسانات ایجاد شده در بازارهای موازی نیز در افزایش ناگهانی قیمت‌ها موثر بوده است؛اما پیش‌بینی می‌شود به لحاظ افزایش شکاف بین قدرت خرید مردم و سطح قیمت مسکن در ماه‌های آتی شاهد کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن باشیم؛حمایت از ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ ومیان‌متراژ مصرفی برای ایجاد عرضه کافی در برابر تقاضای غالب موجود، مهم‌ترین استراتژی کاهش التهاب در بازار مسکن است.

07-13

ابوذر نجمی (کارشناس اقتصادی): افزایش پایه پولی طی سال‌های قبل و کاهش نرخ سود بانکی در شهریور ۹۶ که منجر به خروج سپرده‌های بانکی به سمت بازار ارز، طلا و مسکن شد به اضافه ریسک بالای نقدینگی به‌صورت ریالی، متوقف شدن بازار ارز که در نهایت به شدت گرفتن افزایش قیمت مسکن شد. چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در صورت ادامه وضعیت فعلی بازار مسکن طی دوره‌ای کمتر از یک‌سال آینده به رکود ختم می‌شود.

07-14

نرگس رزبان (کارشناس اقتصاد مسکن): رکود چند ساله بازار مسکن و کاهش ساخت و ساز (کاهش عرضه) که عمدتا به دلیل کاهش سودآوری بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای رقیب از جمله بازار پول و کاهش تقاضا در بازار مسکن اتفاق افتاده است را می‌توان ریشه رویدادهای اخیر در بازار ملک اعلام کرد. به واسطه رکود چند‌ساله، بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی مسکن به دوره‌های بعد منتقل شده و بازیابی بخشی از قدرت خرید از دست رفته مردم در چند سال اخیر، طی یک‌سال گذشته منجر به رشد حجم معاملات و در نهایت قیمت‌ها شد؛ از سوی دیگر، شرایط بازار ارز و التهابات آن افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته و شرایط سیاسی از جمله وضعیت برجام نیز موثر بوده است.

07-15

سلمان خادم المله (تحلیلگر اقتصادی): به دلیل شرایط نامناسب اقتصادی و چشم‌انداز مبهم آتی احتمال تشدید رکود بالا است؛در این میان به نظر می‌رسد مناطق خوش آب و هوای نزدیک به شهرهای بزرگ گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؛هر چند در شرایط فعلی و در غیاب ثبات اقتصاد کلان کشور پیشنهاد به‌خصوصی برای کنترل التهابات در بازار مسکن خطاب به سیاست‌گذار این بخش چندان قابل ارائه واثرگذار نیست، ولی تقویت عرضه مبتنی بر جنس تقاضای غالب توصیه می‌شود.

07-16

مسعود سعادتمند (کارشناس و فعال بازار مسکن): بازار مسکن «افزایش شدید قیمت‌های معاملاتی طی چند ماه گذشته به دلیل کاهش عرضه در سالیان اخیر، افزایش تقاضا، سیاست‌های اقتصادی دولت و افزایش نرخ ارز» را شاهد بود که به «حجم گسترده معاملات سرمایه‌ای» و متعاقب آن «اعلام قیمت‌های پرت بالاتر از نرخ واقعی از سوی فروشندگان به دلیل جو روانی بازار» منجر شد. در حال حاضر، «خروج خریداران مصرفی از بازار» در حال وقوع است که بدون آنها، سرمایه‌گذاری در بازار ملک نیز جذابیت خود را از دست خواهد داد. به نظر می‌رسد اینها نشانه‌های «ورود بازار مسکن به رکود در آینده نه چندان دور» است که متعاقب آن و در صورت تثبیت نرخ ارز در سطوح فعلی و عدم تغییر فاحش در تعاملات بین‌المللی کشور نسبت به وضعیت فعلی، نتیجه آن «حذف قیمت‌های پرت از بازار»، «تثبیت نسبی قیمت‌ها در قیمت واقعی معاملاتی فعلی یا افزایش ملایم آن» و «کاهش تعداد معاملات» خواهد بود. به سازندگان پیشنهاد می‌کنم واحدهای خود (به ویژه واحدهای تجاری) را در این دوره باقی مانده در اسرع وقت به فروش رسانده، برای مدت محدودی از بازار خارج شوند و از فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سایر بازارها استفاده کنند یا اگر امکان خروج ندارند، پیشنهاد می‌کنم از فرصت فعلی برای فروش و تعریف پروژه‌های جدید برای داشتن محصول در دوره بعد استفاده کنند.

07-17

سعید حیدری (صاحب‌نظر مالی مسکن): در شرایط فعلی اقتصادی و تورم موجود، وام‌های بانک مسکن که عملا با یارانه دولتی پرداخت می‌ شود صرفا باید به واحدهای مسکونی تعلق گیرد که قیمت آنها از آخرین‌باری که مورد معامله قرار گرفته‌اند تا زمان حال (یعنی زمان معامله مجدد و درخواست وام) حداکثر متناسب با نرخ تورم رشد کرده باشد و نه بیشتر. در این مسیر داشتن پایگاه جامع معاملات مسکن ضروری است.در صورت ادامه رشد قیمت مسکن در میان مدت و حفظ شرایط رکودی و نزولی در املاک تجاری، شاید شاهد روزی باشیم که تبدیل مجتمع‌های تجاری به مجتمع مسکونی (سوئیت‌ها) صرفه اقتصادی پیدا کنند.

07-18

فخرالدین زاوه (کارشناس اقتصادی): رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های اخیر، متفاوت از دوره‌های رونق قیمتی پیشین نیست. هرچند پیش‌بینی اغلب صاحب‌نظران آن بود که فشار ناشی از خانه‌های خالی جلوی افزایش شدید قیمت‌ها را می‌گیرد؛ اما برآیند سایر عوامل، به‌ویژه سیاست‌های پولی و ساختار بازار مسکن ایران و احتمالا سیاست‌گذاری‌های صورت‌گرفته در بازارهای موازی، منجر به تکرار رفتار سال‌های گذشته بازار مسکن شد.  با توجه به آنکه این نوسانات جزئی از ساختار بازار مسکن به‌شمار می‌رود، شایسته است از سیاست‌گذاری‌های عوام‌پسندانه –نظیر تلاش برای مهار دستوری قیمت‌ها- و بدون توجه به علل ریشه‌ای، پرهیز شود. همچنین پیشنهاد می‌شود سیاست‌هایی که برای مواجهه با رکود بازار تجویز و پیاده‌سازی شده‌اند به‌سرعت مورد بازبینی قرارگیرند؛ این توصیه به‌معنای کنارگذاشتن سیاست‌های پیشین نیست، بلکه منظور آن است که تاثیر احتمالی چنین سیاست‌هایی بر افزایش بهای مسکن مورد ارزیابی قرار گرفته و در صورت نیاز سیاست‌های جدیدی اتخاذ شود. توصیه اصلی نیز به سیاست‌گذار آن است که به بررسی ریشه‌ای عوامل تکرار این رفتار بازار مسکن بپردازد. پاسخ صحیح به این سوال که سهم عوامل مختلف در تداوم رفتار پرنوسان بازار مسکن کشور چیست، عدم‌اطمینان‌های سیاست‌گذاری‌های آتی را در این بخش تا حد مناسبی کاهش می‌دهد. توصیه دیگر نیز عبارت است از الگوبرداری از سازوکارهای رایج و موفق در دنیا، مانند سیاست‌های مالیاتی مناسب برای جلوگیری از رواج سفته‌بازی.

احتمالا ‌مانند سال‌های گذشته پس از یک دوره کوتاه جهش قیمتی، شاهد دوره‌های طولانی‌تر سکون نسبی قیمت اسمی خواهیم بود؛ اما اینکه زمان چرخش چه زمانی است و قیمت‌ها تا چه حد افزایش می‌یابد، جزو سوال‌های میلیون دلاری به‌شمار می‌رود. به‌طور کلی، آینده بازار بستگی به برآیند نیروهای موجد شرایط کنونی دارد. در یک گزینه ممکن است ضعف تقاضا، منجر به تعدیل تصمیم عرضه‌کنندگانی شود که در طلب کسب سود بیشتر قیمت‌های پیشنهادی را افزایش داده‌اند. در چنین حالتی بدیهی است تعجیل در خرید به نفع خریدار مصرفی یا سرمایه‌گذاران نیست. در مقابل، چنانچه امید به تداوم افزایش قیمت‌های کنونی یا کنترل‌های دولت در بازارهای موازی، منجر به گسترش سفته‌بازی در بازار مسکن شود، نمی‌توان از خریداران مصرفی انتظار داشت که با تعویق خرید خود، به افزایش بیشتر قیمت‌ها دامن نزنند.

07-19

حامد خانجانی (صاحب‌نظر مسکن): ویژگی «بحران» تقلیل سطح نیازها به نیازهای اولیه است. بیشترین اثر تخریبی بحران‌ها قطع ارتباط افراد درگیر با «آینده» و حبس آنها در «حال» است. تغییر از حالت ماندگار به حالت اضطرار. بازار مسکن متاثر از شرایطسیاسی و اقتصادی کشور است و متاسفانه رفتار سیاست‌گذار بیش از سایر طرف‌های درگیر «بحران‌زده» است.

07-20

ایرج رهبر (فعال ساختمانی): «انباشت تقاضا ناشی از دوره رکود اخیر در بازار مسکن»،«نابسامانی و نوسانات ناگهانی در بازارهای اقتصادی موازی همچون بازار ارز و سکه» و «ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن» سه دلیل عمده رشد محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر است. در این میان اتخاذ سیاست‌های حمایتی به‌منظور کاهش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی از مهم‌ترین راهکارهای حمایت از سمت تقاضای مصرفی مسکن است. حمایت از ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده شهری نیز ضرورت دارد.

ساخت یاب

به گزارش مهر به نقل از اتاق تعاون ایران، بهمن عبداللهی با اشاره به تأکید رهبر معظم انقلاب مبنی بر حمایت از تولید داخلی در چند سال اخیر محور بیانات ایشان بوده است، گفت: رشد سرمایه‌گذاری داخلی، فراهم کردن بسترهای مناسب برای رشد اقتصادی، فراهم کردن زمینه برای توانمندی بخش تعاونی و خصوصی و مردمی کردن اقتصاد، عملیاتی کردن سیاست های کلی نظام  و بهبود فضای کسب و کار، توجه به کیفیت تولید داخلی، اولویت خرید کالاهای داخلی، لزوم استفاده از فن آوری های جدید و حمایت از شرکت های دانش بنیان در تولید محصولات داخلی، مشارکت بخش مردمی اقتصاد در تکمیل طرح‌های نیمه‌ تمام عمرانی، تصویب سیاست‌های حمایتی از تولید، معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری به بخش غیر دولتی، استفاده از ظرفیت بخش تعاون برای توسعه کشور، ارتقای سطح بهره وری عوامل تولید، رهایی از وابستگی به درآمدهای نفتی  جلوگیری از خام فروشی توسعه صادرات غیرنفتی، تنها بخشی از مطالبات کلان رهبری در حوزه‌ تولید کشور است که ریشه در اقتصاد مقاومتی دارد.

وی افزود: ضروری است که مسئولان نظام اقتصادی با برنامه ریزی های دقیق و اولویت دادن به موضوعات مهم در طی سال جاری، تمام اهتمام خود را برای تحقق شعار سال ۹۷ و رسیدن به اهداف سند چشم انداز جمهوری اسلامی ایران متمرکز و با مشارکت دادن تشکل های غیر دولتی در تصمیم گیری های کلان اقتصاد، آن را در مسیر ریل گذاری شده قرار دهند.

رئیس اتاق تعاون ایران با بیان اینکه بخش های مختلف اقتصادی باید در راستای حمایت از تولید داخلی همگام باشند، ۱۴ اولویت مهم را در راستای حمایت از کالای ایرانی پیشنهاد داد.

به گفته وی، اهتمام مجلس در نظارت بر حسن اجرای قوانین مرتبط در حوزه تولید و محیط کسب و کار همچنین استانداردسازی و کاهش هزینه های نظام توزیع کشور با استفاده از ظرفیت تعاونی های مصرف، استفاده از ظرفیت تولیدات در بخش‌های مسکن به خصوص با اولویت نوسازی بافت های فرسوده، حرکت به سمت عدم وابستگی بودجه به نفت، کاهش واردات مربوط به کالاهای مصرفی، لوکس و کالاهای مشابه داخلی همچنین مبارزه جدی با فساد و رانت اقتصادی از مهمترین اولویت های مورد توجه برای حمایت از تولیدات داخلی است.

عبداللهی، اخذ مالیات بر فعالیت‌های غیرتولیدی و غیر مولد، تمرکز و تقویت دیپلماسی سیاسی ـ اقتصادی برای توسعه صادرات محصولات داخلی، استراتژی توسعه صنعتی با همکاری بخش های غیردولتی، تهیه بسته های حمایتی از تولیدکنندگان برای ارتقاء بهره وری و اصلاح فرآیند تولید، اراده جدی قوای سه گانه برای بهبود فضای کسب و کار و کاهش مجوزها و امضاء های طلایی، ثبات اقتصاد کلان (تورم، نرخ ارز، نرخ سود)، اصلاح عملکرد سیستم بانکی در جهت هدایت نقدینگی جامعه به سمت بخش‌های مولد و تبلیغات رسانه‌ای در حمایت از کالای ایرانی را از دیگر اولویت های پیشنهادی در راستای حمایت از تولیدات داخلی برشمرد.

وی خاطرنشان کرد: بخش تعاون به عنوان یکی از ۳ بخش اصلی اقتصاد، از ظرفیت مناسبی برای توسعه تولید داخلی برخوردار است.

ساخت یاب

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:08

ریسمان رکود بر گردن گرانی مسکن


به گزارش ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان،؛ ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه طی ۵ سال گذشته بخش مسکن در رکود بوده است، گفت: در سالهای گذشته میانگین رکود در بازار مسکن بین ۲ تا ۲ ونیم سال بود، اما در این دوره رکود ۵ ساله، ضربه سنگینی به این بخش وارد کرده است.

وی ادامه داد:‌ نتیجه رکود ۵ ساله بازار مسکن جهش قیمتی بوده که از اسفند‌ ماه سال گذشته آغاز شده و تا اردیبهشت ماه ادامه یافته است.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه قیمت مسکن از  سال گذشته، ۵۳ درصد رشد داشته است، گفت: منطقه ۵ رکورد دار افزایش قیمت بوده و سایر مناطق نیز ۴۰ تا۵۰ درصد رشد قیمتی را تجربه کردند.

رهبر تاکید کرد: هرچه قدر رکود بازار مسکن طولانی‌تر شود، مسئله افزایش قیمت بیشتر مطرح می‌شود، بنابراین شاهد جهش قیمتی کاذب در این بازار خواهیم بود.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد:  طرح جامع مسکن نشان می‌دهد که یک میلیون واحد مسکونی، نیاز سالانه کشور است اما متاسفانه تنها ۳۰ درصد از میزان تأمین می‌شود.  اگر بتوانیم  این میزان واحد مسکونی را تأمین کنیم ، شیب افزایش قیمت؛ ملایم‌تر خواهد شد.

وی در خاتمه یادآور شد: انباشت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، باعث رشد تقاضا می‌شود؛ این امر در نهایت، افزایش قیمت غیرمتعارف دربازار مسکن را به دنبال خواهد داشت.

ساخت یاب

سه شنبه, 22 خرداد 1397 ساعت 12:14

تدوین شیوه‌نامه جدید آموزش مهندسی

مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان از تدوین شیوه‌نامه جدید آموزش مهندسی با همکاری سازمان نظام مهندسی خبر داد و گفت: این شیوه نامه آموزش مهندسی در ایران را متحول کرده و زمینه پرداختن به موضوعات مغفول مانند اقتصاد، حقوق و اخلاق مهندسی را فراهم می‌کند.
 

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی،حامد مانی‌فر،با اعلام این خبر افزود: در این شیوه‌نامه تغییراتی نسبت به گذشته اعمال می‌شود. از جمله اینکه شورایی در دفتر تحت عنوان شورای آموزش و ترویج که از تعدادی از صاحب‌نظران در حوزه آموزش و نخبگان تشکیل شده است، ایجاد خواهیم کرد. این نخبگان به ما برای اتخاذ بهترین تصمیمات در بحث آموزش کمک خواهند کرد.همچنین در قالب این شیوه‌نامه مسیری باز شده برای آنکه پیشنهادهای جدید در مورد ضرورت‌های آموزشی به ما برسد؛ هم از نظام مهندسی استان ها، هم از شورای مرکزی، هم از ادارات استان‌ها و سایر مراجعی که در حوزه آموزش صاحب نظر و ذی‌ربط هستند.وی گفت:آموزش مجازی نیز به‌عنوان یکی از ابزارهای کارآمد در حوزه آموزش در این شیوه نامه مورد توجه قرار گرفته است. همچنین یکی از تغییرات مهم دیگر، تنوع‌بخشی به مدرسان است. در حال حاضر آموزش را فقط کسانی انجام می‌دهند که دارای پروانه اشتغال به کار آموزش در نظام مهندسی باشند. به دنبال آن هستیم که بتوانیم در صورت ضرورت و به نحو مناسب از دانش سایر اشخاص که فاقد پروانه هستند، اما در حوزه‌های مختلف مهندسی تخصص دارند و این تخصص احراز شده و جامعه حرفه‌ای آنها را به‌عنوان اندیشمند می‌شناسد، استفاده کنیم.

دنیای اقتصاد

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا حسام عقبایی اظهار کرد: با توجه به افزایش نسبی معاملات مسکن در تهران و کل کشور که منجر به رشد حباب‌گونه قیمت‌ها شد، به تدریج در روزهای اخیر ‌شاهد کاهش حجم معاملات در مناطقی مثل ۲، ۵ و ۴ بودیم. این موضوع، مبین آن است افزایش قیمتی که در اردیبهشت ۱۳۹۷ ایجاد شده در بازار ننشسته و به مذاق خریداران سازگار نیست؛ زیرا هم قیمت‌ها واقعی نیست و هم قدرت خرید آن وجود ندارد.

وی افزود: به نظرم التهاب بازار مسکن در ماه مبارک رمضان کاهش یافته و از ۲۰ تیرماه به بعد فرصت خوبی برای انجام معاملات است. نیمه دوم تیرماه فروشندگان، قیمت‌ها را به قیمت واقعی نزدیک می‌کنند و خریداران هم به سمت آنها خواهند رفت.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که رشد قیمت‌ها به سطح ماه‌های پایانی سال قبل برمی‌گردد، تاکید کرد: برای فروشندگانی که قصد سودجویی نامتعارف و ارایه قیمت‌های غیرمنطقی دارند به نظر من خریداری وجود نخواهد داشت. بنابراین پیش‌بینی می‌کنیم آنها رقم‌های مورد نظر خود را به قیمت واقعی که همان قیمت‌های رشد یافته اواخر سال ۱۳۹۶ است برسانند.

ساخت یاب

سه شنبه, 22 خرداد 1397 ساعت 12:10

۴ تخلف رایج در پروژه‌های ساختمانی

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای‌اقتصاد بررسی وضعیت پرونده‌های تخلفات ساختمانی تشکیل شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران حاکی از آن است که معادل هر پروانه ساختمانی، ۲/ ۱ پرونده خلاف در شهرداری تهران تشکیل می‌شود. به عبارت دیگر مطابق با آمار رسمی منتشر شده تقریبا تمامی سازنده‌ها و فعالان ساختمانی مرتکب خلاف می‌شوند به این معنی که هر پروژه ساختمانی که همه یا بخشی از صفر تا ۱۰۰ مراحل ساخت‌وساز در آن با ضوابط و مقررات مصوب شهرداری تهران و به‌ویژه طرح تفصیلی در مغایرت باشد؛ از نظر شهرداری مرتکب خلاف شده و برای آن پروژه، پرونده تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تشکیل می‌شود. به این ترتیب وضعیت موجود نسبت پرونده‌های تخلف ساختمانی به پروژه‌های ساختمانی از شکل‌گیری یک اپیدمی حکایت دارد.  به بیان دیگر اگرچه فضای کلی حاکم بر مدیریت شهری به دنبال کاهش و مهار تخلفات و افزایش ساخت‌وساز‌های سالم و کاملا منطبق با چارچوب‌ها و خطوط قرمز طرح تفصیلی و اسناد فرادست شهرسازی است اما عملکرد سال‌های گذشته شهرداری در حوزه اجرا و نظارت بر اعمال ضوابط ساخت‌وساز با استناد به آمار درج شده در سایت رسمی شهرداری، اطلاعات مکتوب شورا و اظهارات دو عضو شورای شهر تهران، غیر قابل‌دفاع و نشان‌دهنده رواج تصاعدی تخلفات در پروژه‌های ساختمانی است.

از نگاه کارشناسان ریشه وقوع این اپیدمی به نفع مشترک شهرداری و فعالان ساختمانی در وقوع تخلف بازمی‌گردد. از یکسو فعالان ساختمانی دو توجیه برای ارتکاب به تخلف ساختمانی دارند؛ توجیه اول آنها به جبر ناشی از اشکالات فنی موجود در ضوابط طرح تفصیلی بازمی‌گردد که منجر به بروز تخلف می‌شود. به گفته آنها اگر انواع تخلفات ساختمانی در طول مراحل ساخت‌وساز صورت نگیرد امکان تکمیل پروژه ساختمانی به‌ویژه ساخت‌وسازهای مسکونی وجود ندارد، در عین حال آنها توجیه دیگری برای تمایل به وقوع تخلف دارند. طبق ادعای آنها اگر تخلف انجام نشود حاشیه سود فعالیت ساختمانی، توجیه اقتصادی ندارد.

همین موضوع هم باعث شده که مطابق با بررسی‌های انجام شده، در هر پروژه ساختمانی دست‌کم یک تخلف و عدول از ضوابط شهرسازی مصوب صورت گیرد. از سوی دیگر آنچه که نفع مشترک شهرداری و سازندگان ساختمانی برای وقوع تخلف را توجیه می‌کند، وابستگی بودجه شهرداری به درآمدهای متفرقه حاصل از اخذ انواع عوارض ساختمانی شامل صدور پروانه، عوارض پایه تراکم، عوارض مازاد تراکم و نهایتا درآمد حاصل از فروش مجوز تخلف ساختمانی برای شهرداری است که در مجموع درآمد قابل‌توجهی را نصیب مدیریت شهری پایتخت می‌کند.

آمار رسمی منتشر شده در سایت شهرداری تهران نشان می‌دهد در سال ۹۴، معادل ۱۶ هزار و ۱۴۷ پرونده تخلف ساختمانی توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران بررسی شده که به معنی آن است که حداقل این میزان تخلف در پروژه‌های ساختمانی سال ۹۴ صورت گرفته است. با این حال از این تعداد پرونده تخلف ساختمانی، ۵ هزار و ۸۰۰ پرونده منجر به صدور رای تخریب، تعطیل و اعاده شده است. براین اساس ۶۴ درصد پرونده‌های تخلفات ساختمانی که مورد بررسی قرار گرفته بدون آنکه منجر به پرداخت جریمه واقعی سازنده(تخریب و اصلاح پروژه مطابق با ضوابط) شود با دریافت جریمه ریالی(فروش خلاف) به سرانجام رسیده‌اند. کارشناسان این مدل اجرای ضوابط شهرسازی را یکی از عوامل اصلی انحراف شهر از طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران عنوان می‌کنند. در عین حال آمار مربوط به سال ۹۵، نشان از افزایش تصاعدی تعداد پرونده‌های خلاف ساختمانی بررسی‌شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ دارد. این آمار نشان می‌دهد در سال ۹۵ معادل ۲۰ هزار پرونده تخلف ساختمانی مورد بررسی قرار گرفته که نسبت به سال قبل از آن معادل ۲۵ درصد رشد داشته است. این در حالی است که در سال ۹۵ تیراژ پروانه‌های ساختمانی بدون تغییر باقی مانده است. این نکته نشان‌دهنده آن است که در سال ۹۵ به ازای هر پروانه ساختمانی بیش از یک تخلف صورت گرفته است. وضعیت حاد تخلفات ساختمانی که از روی آمار «هر پروانه یک تخلف»قابل تشخیص است، در شرایطی رقم خورده است که مدیریت شهری طی دو دهه اخیر چهار تکلیف قانونی(مصوب شورای شهر تهران) برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی، انضباط‌‌بخشی به ساخت‌وسازهای شهری، تقویت اعمال نظارت بر سازنده‌ها و کاهش تعداد ساخت‌وسازهای انحرافی تعیین کرده است. در این راستا کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر فروردین‌ماه امسال در نامه‌ای به رئیس شورای‌شهر تهران با تاکید بر عملکرد نامطلوب شهرداری در اجرای صحیح ضوابط ساخت‌وساز، ضمن طرح یک سوال در این حوزه، طرح «الزام شهرداری تهران به ارائه لایحه کاهش تخلفات و افزایش اعتبار مقررات ملی ساخت‌وساز» را ارائه کرده و قرار است این طرح ظرف امروز و روزهای آتی مورد بررسی قرار گیرد.

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در این نامه سوال معناداری را مطرح کرده با این مضمون که چرا در حالی که مهندسان ناظر، عوامل شهرداری و شرکت شهربان موظف به شناسایی، پیشگیری و جلوگیری از تخلفات ساختمانی و عملیات عمرانی هستند اما همچنان میزان تخلفات ساختمانی کاهش نیافته و روند خلاف‌سازی‌ها در شهر تهران همچنان سیر صعودی دارد؟ در واقع از نگاه این کمیسیون عملکرد شهرداری در این حوزه طی سال‌های اخیر قابل دفاع نیست و همین امر موجب شده میزان تخلفات ساختمانی و توافقات انجام شده در شهرداری‌ها بر میزان انحرافات از مفاد طرح تفصیلی شهر تهران افزوده شده است.از این رو در قالب این طرح شهرداری تهران مکلف خواهد شد که نسبت به آسیب‌شناسی دقیق و جامع و ارزیابی سهم تمامی عوامل موثر در وقوع تخلفات ساختمانی و عدم موفقیت در پیشگیری از آن اقدام کند و نسبت به ارائه لایحه برنامه جامع و هماهنگ کاهش تخلفات ساختمانی ظرف سه ماه در شورای شهر اقدام کند.

براین اساس شهرداری تهران ملزم خواهد شد تا لایحه پیشنهادی خود را با در نظر گرفتن چند محور شامل فرهنگ‌سازی مسوولیت‌پذیری شهروندی به‌طور مستقیم و غیرمستقیم، تدوین سازوکار لازم جهت افزایش نقش دانشگاه‌ها و مراکز علمی و پژوهشی، بسترسازی لازم جهت افزایش نظارت همگانی و اجتماعی دیده‌بان‌های شهری و جرم ‌انگاشتن تخلفات ساختمانی، اصلاح سازوکارهای نحوه نظارت مهندسین ناظر و همچنین معرفی متخلفین به کمیته‌های انضباطی و مراجع قضایی تدوین کند. محتوای این طرح نشان می‌دهد قرار نیست لایحه شهرداری تهران یک بازدارندگی جدید برای جلوگیری از وقوع تخلفات ساختمانی ایجاد کند بلکه نگاه غالب در این طرح بیشتر به افزایش حساسیت اجتماعی از طریق ایجاد شفافیت است. البته توجه به یک نکته ضروری است که نگاه عمومی چطور می‌تواند میان ساخت‌وساز سالم و منطبق با ضوابط و یک ساخت‌وساز انحرافی تفاوت قائل شود؟   کارشناسان شهری می‌گویند در صورتی که اطلاعات مربوط به زیرپهنه‌های شهری به‌صورت شفاف در سامانه شفافیت شهرداری تهران منتشر شود و اطلاعات به‌صورت ساده و شفاف در اختیار تمامی شهروندان قرار گیرد می‌توان امیدوار بود که شهروندان نیز قادر به تشخیص میان این دو نوع ساخت‌وساز خواهند بود. به ویژه آنکه از میان ۱۲ نوع تخلفات ساختمانی که فعالان ساختمانی انجام می‌دهند چهار نوع تخلف با بیشترین میزان ارتکاب به‌عنوان تخلف مادر شناخته می‌شود. به‌طوری که بیش از ۷۰ درصد تخلفات ساختمانی در تهران در این چهار نوع تخلف انجام می‌شود. این تخلفات به ترتیب بیشترین میزان ارتکاب شامل کسری پارکینگ، تغییر کاربری، اضافه تراکم(طبقه اضافه) و اضافه متراژ می‌شود. ضمن آنکه مناطق یک تا ۵ نیز بیشترین سهم را در ارتکاب تخلفات ساختمانی دارند.

بی‌خبری عمدی یا سهوی؟

علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران با اشاره به اعمال برخی تغییرات در طرح اولیه تهیه شده شورای شهر تهران تاکید کرد: تا زمانی که در مراحل مختلف ساخت‌وساز چراغ سبز نشان داده شود، تخلفات ساختمانی همچنان ادامه دارد اگرچه ممکن است بخش عمده تخلفات به وقوع پیوسته کوچک مقیاس باشند.

او ادامه داد: در حال حاضر بخش عمده پرونده‌های تخلفات ساختمانی که به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شده است به تخلفات کوچک مقیاس مربوط می‌شود. به‌طوری که مطابق با آمار دست‌کم ۱۲ هزار پرونده موجود در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری تهران دارای تخلفات ساختمانی موردی و کوچک هستند.

این عضو شورای شهر تهران در عین حال به تخلفات برخی پروژه‌های بزرگ مقیاس شهر تهران اشاره کرد و افزود: علاوه بر پرونده‌هایی که مربوط به تخلفات کوچک مقیاس می‌شوند، برخی پرونده‌های پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری نیز هستند که در مرحله بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار دارند. بررسی‌های اولیه از این پروژه‌ها حاکی است که مسوولان شهرداری طی سال‌ها از وضعیت این پروژه‌ها بازدیدی نکرده‌اند. علاوه بر این عبور از ضوابط ساخت‌وساز در یکی دیگر از پروژه‌های تجاری شهری نیز علاوه بر آنکه به محدوده معابر عمومی شهر ورود کرده این ابهام را به وجود می‌آورد که در این ساخت‌وساز وقتی فرآیند صدور پروانه طی نمی‌شود یعنی طراح وجود ندارد، محاسب، ناظر و مجری ذی صلاح نیز وجود ندارد. بنابراین اگر یک زلزله با ریشتر خیلی پایین آمد، سازه تخریب شد و عده‌ای کشته شدند، کسی مسوولیت آن را نمی‌پذیرد. او با بیان اینکه قرار نیست این طرح به‌طور مستقیم مانع از بروز تخلفات ساختمانی شود، اظهار کرد: شاید این طرح بتواند به واسطه آنکه مبنا را روی کارهای اجتماعی و فرهنگی گذاشته است، حساسیت‌های اجتماعی بیشتری ایجاد کند. یعنی اگر شهرداری یکسری تسهیلات و امکانات در اختیار تشکل‌ها یا دانشگاه بگذارد که بتوانند کارهای فرهنگی تعریف کنند، می‌تواند موثر باشد. دانشگاه‌ها می‌‌توانند وارد کارهای اجتماعی شوند یا بتوانند همایش‌های خاصی در این موضوع برگزار کنند. به تعبیر دیگر این طرح صرفا می‌تواند به ایجاد حساسیت اجتماعی کمک کند اما نمی‌تواند بازدارنده باشد.

او در پاسخ به این سوال که آیا شهرداری در این مسیر با توجه به وابستگی به درآمدهای ناشی از تخلفات ساختمانی همکاری خواهد کرد یا خیر، گفت: بستگی به رویکردهای مدیران مستقر در شهرداری هم دارد. یک زمانی هست که مدیران شهرداری اعتقاد دارند باید به تدریج نسبت منابع ناپایدار به پایدار را تغییر دهند بنابراین طبیعی است که از چنین طرحی استقبال کنند اما اگر نسبت به این موضوع حساسیت نداشته باشد استقبال نمی‌کنند. به نظر من در این دوره چون نسبت به این موضوع حساسیت هست، طبیعتا باید از چنین طرحی هم استقبال شود. در عین حال محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تاکید بر اینکه ارزیابی مجموعه سازوکارهای موجود نشان می‌دهد عملا تاثیر قابل توجه و موثری در کاهش تخلفات ساختمانی نداشته‌اند، اظهار کرد: آمارها نشان می‌دهد به ازای هر پروانه صادره حداقل یک پرونده و بعضا در سال‌های گذشته ۲/ ۱ پرونده به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شد یعنی می‌توان گفت پرونده‌ای در شهرداری تهران نداریم که پروانه‌ای برای آن صادر شود اما تخلفی صورت نگیرد. بعضا یکسری پرونده‌ها تخلف ندارند سایر پرونده‌ها چندین تخلف را ثبت کرده‌اند. این نشان می‌دهد مصوبات شورا و سازوکارهای موجود، پاسخگو نیست و باید یک آسیب شناسی و تجدیدنظر بنیادین در این سازوکارها صورت بگیرد.  او ادامه داد: به‌عنوان مثال در حوزه پیشگیری مهم ترین مرحله از فرآیند ساخت‌وساز است که می‌تواند جلوی تخلفات را بگیرد باید سازوکاری داشته باشد که به مفهوم واقعی عوامل شهرداری تهران پاسخگو شوند.  به گفته وی در حال حاضر این سوال وجود دارد که چرا با وجود داشتن ۲۲ منطقه، ۱۲۳ ناحیه در شهرداری تهران و حضور عوامل متعدد شهرداری در محلات مختلف تهران و حتی ایجاد و فعالیت شرکت شهربان که وظیفه تامین نیروی انسانی برای مقابله با ساختمان‌های متخلف را دارند، همچنان تخلفات شکل می‌گیرد. سالاری تاکید کرد: از آنجا که کمیته‌های انضباطی موثر برای پیشگیری و مقابله با تخلفات ناظران نداریم حتما باید تجدید نظر در این حوزه انجام شود. نکته مهم دیگر آنکه در این مقطع تاریخی موضوع تخلفات ساختمانی باید به یک دغدغه عمومی تبدیل شود بنابراین در حوزه جرم‌انگاری تخلفات ساختمانی باید یک کارزیربنایی انجام شود.

ساخت یاب

07 (4)

صفحه10 از24

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري 

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

152682
امروز امروز 34
دیروزدیروز325
همههمه152682
54.161.116.225
logo-samandehi