بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

اقتصادنیوز نوشت: برای تحلیل وضعیت آتی بخش مسکن، عرضه و تقاضای مسکن و همچنین متغیرهای اقتصاد کلان را باید مورد بررسی قرار داد.
 

در این راستا امیر جعفرزاده مدرس دانشگاه و پژوهشگر اقتصادی عوامل تحریک بازارمسکن در سال 95 را بررسی کرده است که در ادامه شرح آن را می خوانید.

بخش تقاضا، شامل تقاضای مصرفی و غیر‌مصرفی می‌شود. تقاضای مصرفی به معنی تامین مسکن برای سکونت است که متقاضیان آن همواره در بازار وجود دارند، منتها باید قدرت خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود را داشته باشند. در بخش مصرفی، با توجه به روند تحولات جمعیتی و همچنین میزان خانوار تشکیل‌شده در سال‌های آتی، تخمین زده می‌شود که از سال 1394 الی 1405 حداقل به میزان 900 هزار واحد مسکونی در هر سال نیاز باشد (چنانچه شاخص تعداد خانوار به مسکن در حد همان رقم فعلی یعنی60.1 باقی بماند حدود 900 هزار واحد مسکونی در هر سال و در صورت بهبود این شاخص و رسیدن آن به یک، حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز است).

این تقاضا، تنها تقاضای مصرفی است که نیاز همیشگی و بلندمدت بازار است، در حالی که در صورت مهیاشدن فرصت برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان، تقاضای غیرمصرفی به این تقاضا افزوده خواهد شد. سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان بعد از روی دادن یکسری اتفاقات که منجر به سودآوری بازار مسکن می‌شود، وارد بازار شده و نسبت به خرید و فروش مسکن اقدام می‌کنند. مهم‌ترین این اتفاقات افزایش تورم عمومی کشور و انتظار تداوم آن در میان‌مدت است.

در بخش عرضه نیز باید گفت در مجموع طی سال‌های 1385 تا 1394 حدود 7.5میلیون واحد بدون لحاظ مسکن مهر احداث شده است. البته مسکن مهر هم حالت خاصی دارد و به دلیل نبود زیرساخت‌ها، متقاضیان عادی بازار مسکن را تحت پوشش قرار نمی‌دهد. از طرفی مقادیر سرمایه‌گذاری‌شده در بخش مسکن در سال 1393، 810 هزار میلیارد ریال بوده است که برای سال‌های 1394 و 1395 بیش از 820 هزار میلیارد ریال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پیش‌بینی می‌شود که مقادیر بسیار سنگینی هستند.

از این‌رو، به نظر نمی‌رسد تحرک شدیدی در بخش عرضه مسکن در سال‌های آتی بتواند صورت بگیرد به نحوی که بتواند عرضه مسکن را بیش از 900 هزار واحد مسکونی در سال کند. لذا با توجه به تقاضای حداقل 900 هزار واحد مسکونی سالانه، بازار مسکن تا سال 1405، بازاری است که همیشه متقاضی خواهد داشت. منتها بسته به وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان و توان خرید، متقاضیان نسبت به ورود یا عدم ورود به این بازار برای خرید مصرفی یا غیر‌مصرفی تصمیم می‌گیرند. بنابراین، باید شرایط حاکم بر بازار مسکن و متغیرهای اقتصاد کلان را بررسی کرد.

یکی از مهم‌ترین متغیرهای اقتصاد کلان، درآمد دولت است که برای سال 1395، پیش‌بینی می‌شود درآمد دولت افزایش محسوسی داشته باشد، زیرا با رفع محدودیت‌های تحریم، بیش از یک میلیون بشکه در روز، تولید و صادرات نفت ایران در سال آتی بیش از سال جاری خواهد شد که با لحاظ نفت 40‌دلاری، درآمد دولت از این محل بیش از 148 هزار میلیارد ریال در سال آتی افزایش خواهد یافت. همین مساله در کنار رفع محدودیت‌های تحریم در بازارهای دیگر، موجب شده رشد اقتصادی ایران از سوی بانک جهانی چهار درصد پیش‌بینی بشود که همین مساله نیز درآمد ملی و لذا قدرت خرید مردم را افزایش خواهد داد.

مساله دوم، تزریق نقدینگی است. به نظر می‌رسد با توجه به گشایش اقتصادی صورت‌گرفته بعد از برجام و رکود در سال جاری، دولت مصمم به رفع رکود در سال بعد و تزریق نقدینگی به واحدهای تولیدی است. حجم نقدینگی در سال 1392، حدود 23 درصد، در سال 1393 حدود 20 درصد و در 10ماهه سال 1394 حدود 3.21 درصد رشد داشته است. با توجه به رویه دولت جهت تزریق نقدینگی برای از بین رفتن رکود که در اقدامات ضد رکودی دولت در نیمه دوم سال جاری متبلور شد و در سال آتی نیز به نظر به انحای متفاوت ادامه یابد، رشد نقدینگی 25‌درصدی پیش‌بینی می‌شود.

بنابراین دومین متغیر اقتصاد کلان موثر نیز به صورت صعودی پیش‌بینی می‌شود. سومین متغیر اقتصاد کلان موثر بر قیمت مسکن، وام مسکن است که این رقم نیز از 450 میلیون ریال به 700 میلیون ریال از زمستان سال جاری افزایش یافته است که خود این مساله منجر به افزایش خرید در بازار مسکن خواهد شد. البته دو وام 100 میلیون و 160 میلیون‌تومانی نیز در اسفندماه از سوی شورای پول و اعتبار تصویب شد که فعلاً برای گروه خاصی (زوج‌های جوان خانه‌اولی) قابل دسترس است ولی احتمال گشایش آن برای دیگر گروه‌ها نیز وجود دارد که می‌تواند به شکل‌گیری دوره رونق کمک کند.

در خصوص بازارهای موازی هم باید گفت از دید کارشناسان در سال آتی، بازارهای دلار و طلا، چشم‌انداز مثبتی نخواهند داشت. روند بازار سهام مثبت ارزیابی می‌شود، اما ورود و سرمایه‌گذاری در بازار سهام با ریسک زیادی همراه است و نیاز به دانش اقتصادی و مالی دارد. بنابراین بازار مهمی که در سال بعد دارای چشم‌انداز صعودی است و ریسکی هم ندارد، بازار مسکن است. چنانچه روند تورم که در دو سال اخیر نزولی بوده، متوقف شود و به روند صعودی برگردد، آخرین سیگنال از ناحیه متغیرهای اقتصاد کلان هم رقم خواهد خورد. توقف روند نزولی تورم چنانچه اتفاق بیفتد منجر به شکل‌گیری انتظارات تورمی شده و لذا روند افزایش تقاضا در بازار مسکن به اوج خود خواهد رسید.

با توجه به رشد نقدینگی در سال‌های اخیر که همواره بیش از 20 درصد بوده است (به خصوص افزایش شدید نقدینگی در پاییز سال جاری به دلیل اجرای سیاست ضد‌رکودی که منجر به افزایش تورم از حدود 9070 هزار میلیارد ریال در آبان به حدود 9500 هزار میلیارد ریال در دی‌ماه شده است)، همچنین عدم کاهش قابل ملاحظه در نرخ ارز بعد از اجرایی شدن برجام، پیش‌بینی می‌شود تورم نقطه به نقطه از نیمه دوم سال آتی روند صعودی به خود بگیرد. این روند صعودی منجر به شکل‌گیری انتظارات تورمی خواهد شد و افزایش شروع‌شده در حجم مبادلات در زمستان را در سال آتی افزایش خواهد داد که به تدریج با کاهش واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار، منجر به افزایش تدریجی قیمت مسکن خواهد شد و این روند در نیمه دوم تشدید خواهد شد.

لازم به ذکر است که حجم معادلات در تهران در سال 1391 (دوره رونق بازار مسکن) به طور میانگین، 16 هزار واحد در ماه بود، این رقم در سال‌های 1392 و 1393 به 9 و 13 هزار واحد کاهش یافت و در 9ماهه اول سال 1394 به 12 هزار واحد رسید. اما در دی‌ماه و بعد از اجرایی شدن وام مسکن 700 میلیون‌ریالی و چشم‌انداز مثبت اقتصاد کشور، حجم مبادلات به 16 هزار واحد افزایش پیدا کرده و در بهمن‌ماه نیز این روند ادامه داشت و تعداد معاملات روند صعودی داشت. بنابراین با توجه به تمام مسائل گفته‌شده، خروج از رکود و ورود تدریجی به فاز رونق در سال 95 پیش‌بینی می‌شود.

خبرآنلاین

اقتصاد نیوز نوشت:با توجه به آگهی خانه‌های فروشی در شهر تهران، مشاهده می‌شود که در میان این واحدهای مسکونی، واحدهایی هستند که با قیمتی کمتر از 100 میلیون تومان به فروش می‌رسند.
 

 شاید تصور اینکه در شهر تهران کسی بتواند با پولی کمتر از 100 میلیون تومان خانه خریداری کند دور از ذهن و عجیب به نظر برسد، اما با کمی جست‌وجو درمی‌یابیم که هنوز هم می‌توان در بسیاری از نقاط تهران، با کمتر از 100 میلیون تومان خانه خریداری کرد.

یکی از دلایلی که باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود، نوع سند آن است؛ چرا که برخی از خانه‌ها به دلیل قولنامه‌ای بودن با قیمتی ارزان‌تر به فروش می‌رسند. البته برخی از واحدهای مسکونی نیز وجود دارند که در آگهی آنها نوشته شده «سند در دست اقدام» و همین موضوع می‌تواند در قیمت‌گذاری ملک اثرگذار باشد.

در میان آگهی‌ها واحدی 45متری و نوساز در محله کن‌سولقان با قیمت هر مترمربع 2.2 میلیون تومان که قیمت کل آن معادل 99 میلیون تومان می‌شود، به فروش می‌رسد که به دلیل آماده نبودن سند آن کمی ارزان‌تر از سایر ملک‌های نوساز آن منطقه به فروش می‌رسد.

واقع شدن واحد مسکونی در طبقه زیرهمکف از دیگر عواملی است که باعث کاهش قیمت ملک می‌شود. در میان آگهی‌ها واحدی 47متری و 14 سال ساخت در محله خراسان با قیمت 79 میلیون تومان آگهی شده است که این واحد مسکونی در طبقه زیرهمکف واقع شده است.

همچنین واحدی 50متری و 15 سال ساخت در جشنواره با قیمت هر مترمربع 1.7 میلیون تومان و قیمت کل 85 میلیون تومان به فروش می‌رسد که واقع شدن واحد در طبقه زیرهمکف و قولنامه‌ای بودن ملک سبب آن شده است که ارزش آن بسیار پایین‌تر آید.

عوامل زیاد دیگری مانند عمر بالای ساختمان، تمیز نبودن واحد مسکونی، نداشتن پارکینگ، نداشتن آسانسور، نورگیر نبودن خانه و... می‌توانند در کم ارزش‌ کردن واحد مسکونی اثرگذار باشند.

البته در میان این آگهی‌ها برخی از واحدها وجود دارند که دارای وام بانکی هستند که این عامل می‌تواند ارزش ملک را بالاتر ببرد.

خبرآنلاین

اقتصادنیوز خبرداد: به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران خرید مسکن در سه سال اخیر 90 درصد کاهش یافته است.
 

بررسی میدانی آمار عرضه مسکن نسبت به خانه‌های فروخته شده در مشاوران املاک شهر تهران نشان می‌دهد عرضه 20 برابر تقاضا شده است.

جست‌وجوی فایل‌های دفاتر مشاور املاک از هجوم عرضه حکایت دارد و در مقابل، آن‌چه منجر به خرید می‌شود قطره‌چکانی است. در اغلب دفاتر تقاضا برای فروش 20 برابر بیشتر از تقاضا برای خرید است. البته حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اواخر سال گذشته از افت 90 درصدی خرید مسکن طی سه سال اخیر خبر داد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد دفاتر مشاور املاک روزهای بدون مشتری را سپری می‌کنند و به گفته‌ یکی از کارشناسان مشاور املاک در شمال پایتخت، بسیاری از دلالان از این شغل خارج شده‌اند. به گفته‌ی او روند ریزش کارشناسان مشاور املاک از سه سال گذشته آغاز شده و در سال 94 شدت گرفته است. علت خروج شاغلان املاک از این بخش نیز به یک مساله مربوط می‌شود: نبود مشتری.

هم‌چنین آمار خرید و فروش یکی از سایت‌های فروش مسکن شهر تهران نشان می‌دهد خانه‌های عرضه شده در این سایت طی فروردین ماه 37 هزار و 355 مورد و در مقابل، واحدهای فروش رفته هزار و 868 مورد بوده است.

با این‌که بخش مسکن روزهای مشقت‌باری را سپری می‌کند، برخی مسوولان و کارشناسان معتقدند روزهای خوب مسکن در سال 95 از راه می‌رسد. در این خصوص حسام عقبایی رییس اتحادیه املاک تهران می‌گوید: با توجه به امضای برجام اولین خیز خروج از رکود مسکن از خردادماه برداشته می‌شود و در پایان شهریور مسکن وارد دوران رونق می‌شود؛ پیش‌بینی که بعضی‌ها تردیدهایی نسبت به صحت آن دارند.

رونق مسکن مستلزم افزایش سطح تقاضاست که بر اساس آمارها طی سه سال اخیر خریداران مسکن به یک دهم رسیده‌اند و هم‌اکنون عرضه تا 20 برابر تقاضا رسیده است؛ چرا که در کشور 1.6 میلیون خانه خالی وجود دارد و این رقم در شهر تهران 240 هزار واحد است و بدیهی است تا پیدا شدن مشتری برای این واحدها، بازار فروش در کسادی قرار خواهد داشت.

در این شرایط پیش‌بینی کارشناسان این است که سرعت تولید مسکن از سرعت فروش کمتر شود اما تسهیلات بانکی خلاف این نظر را ثابت می‌کند. بر اساس اطلاعات دریافتی از بانک مرکزی تقاضای وام ساخت مسکن در 11 ماه سال 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل 22 درصد رشد داشته اما تسهیلات خرید با کاهش 20 درصدی از نظر تعداد همراه بوده است.

 از سوی دیگر بخش مسکن به شدت از درآمدهای نفتی تاثیر می‌پذیرد. تجربه نشان داده که افزایش فروش نفت با افزایش تقاضای مسکن رابطه‌ای همسو دارند. با این وجود درآمدهای نفتی دولت به دلیل افت قیمت نفت کاهش یافته و بودجه‌ دولت انقباضی بسته شده است. بخش خصوصی نیز به دلیل افت شدید ارزش افزوده بخش ساختمان طی سه سال اخیر، رغبت چندانی برای تولید نشان نمی‌دهد که کاهش 80 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی از سال 92 تا کنون این مساله را تایید می‌کند.

بر اساس استدلالات فوق، تنها امید بخش مسکن برای خروج از رکود این است که قیمت‌ها به کف برسد. با این‌که بانک مرکزی از اواخر سال گذشته تاکید می‌کند قیمت مسکن به کف رسیده اما تعداد معاملات چنگی به دل نمی‌زند. البته معاملات مسکن از مهرماه سال گذشته روند صعودی نسبی به خود گرفت اما حسام عقبایی می‌گوید: این تعداد معاملات آن‌قدرها نیست که بتوان گفت بخش مسکن دچار تحول شده است.

بنابراین گزارش، تعداد معاملات مسکن کل کشور در ماه‌های مهر، آبان، آذر، دی و بهمن سال گذشته به ترتیب 77 هزار، 81 هزار، 85 هزار، 107 هزار و 106 هزار مورد بود و البته در اسفندماه نصف شد و به 57 هزار مورد رسید. پیش‌بینی می‌شود کسادی بازار در اردیبهشت هم ادامه یابد و احتمالا در خردادماه شاهد افزایش معاملات خواهیم بود.

خبرآنلاین

شنبه, 04 ارديبهشت 1395 ساعت 03:32

دو گشایش در بازار مسکن

دو گشایش همزمان در «بودجه تقاضای مصرفی مسکن» و «هزینه ساخت‌وساز»، مسیر پایانی خروج از رکود را برای بازار ملک کوتاه‌تر کرد. بانک مرکزی در اولین اقدام برای بازار مسکن سال 95، با شکل‌گیری سه ابزار جدید تامین مالی در این بخش موافقت کرد. بر این اساس، ظرف چند روز آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی در قالب بازار «رهن ثانویه مسکن» در بورس منتشر می‌شود و با فروش این اوراق -که تا 10 هزار میلیارد تومان در فازهای بعدی قابل‌انتشار است- منابع تازه برای وام خرید و ساخت در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد. سیاست‌گذار پولی همچنین با تفاهم اولیه برای راه‌اندازی «لیزینگ مسکن» و «سرایت مدل اوراق وام خرید مسکن از بانک مسکن به سایر بانک‌ها» زمینه پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ سود رقابتی را فراهم آورده است. در این میان، آمارهای رسمی از آخرین وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز، از افت 16 درصدی «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» در تهران حکایت دارد و نشان می‌دهد امسال به موازات رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن، امکان رونق ساخت‌و‌ساز نیز وجود دارد. «هزینه احداث» و «قیمت زمین» به‌عنوان دو جزء شکل‌دهنده «قیمت تمام شده مسکن» به سطح تعرفه‌های سال 93 نزول کرده است.





قطعه آخر «پازل» رونق ساخت و ساز تکمیل شد
ساخت مسکن  با فهرست بهای 93 
برآورد رسمی از متوسط قیمت تمام‌شده مسکن در تهران

 

گروه مسکن، فرید قدیری: قطعه آخر از پازل 6 تکه مربوط به «رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 95» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمام‌شده مسکن» تکمیل شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت هزینه‌ها در بازار ساخت‌و‌سازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازنده‌های مسکن در تهران برای احداث پروژه‌های جدید، نه‌تنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژه‌های ساختمانی در امان هستند که ساخت‌وسازهای سال 95 را می‌توانند با فهرست بهای سال 93 شروع کنند. سال گذشته با نوسان عمدتا کاهشی قیمت «زمین مسکونی» و «مصالح ساختمانی» در نیمه اول سال و سپس تثبیت بهای این دو جزء اصلی پروژه‌های ساختمانی در نیمه دوم سال، در نهایت میانگین سالانه (یک‌ سال 94) قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بر خلاف قیمت فروش آپارتمان، با شیب قابل ملاحظه افت کرد. 

نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از اطلاعات آماری بانک مرکزی، دفتر اقتصاد مسکن و مرکز آمار نشان می‌دهد: در سال جاری و با احتساب شرایط موجود، «قیمت تمام‌شده مسکن» که ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است، 16 درصد نسبت به سال گذشته ارزان‌تر شده و سازنده‌ها در شروع سال جدید می‌توانند با بهایی کمتر از سال 94 ساخت‌و‌ساز انجام دهند. «کاهش دو رقمی قیمت تمام‌شده مسکن» در حال حاضر، آخرین قطعه از پازل 6 تکه رونق مسکن به حساب می‌آید که بعد از پنج مولفه «عدم افزایش عوارض ساخت»، «افزایش وام خرید»، «تقویت اساسی وام ساخت»، «اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره» و «کاهش زمان صدور پروانه»، شرایط اقتصادی بازار ملک را برای ساخت‌و‌ساز کاملا مساعد بازگشت سرمایه‌گذاران کرده و امکان رشد محسوس در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و رشد در تیراژ آپارتمان‌های جدید را فراهم آورده است. در حال حاضر میانگین قیمت تمام‌شده مسکن در تهران –پایتخت و شهرهای اطراف- مترمربعی 2 میلیون تومان برآورد می‌شود که نسبت به نرخ 2 میلیون و 383 هزار تومانی بهار 94، کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. 

قیمت تمام‌شده مسکن ترکیبی از «سهم قیمت زمین در هر متر بنای مسکونی» و «هزینه احداث هر متر بنا» است که این دو جزء نیز در پروژه‌های ساختمانی بهار 95 به ترتیب با میانگین قیمت یک میلیون و 102هزار تومان و 899 هزار تومان، کل هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی را شکل خواهند داد. «قیمت زمین مسکونی» در تهران به عنوان جزء اول قیمت تمام‌شده مسکن که بالای نیمی از کل هزینه‌ها را در برمی‌گیرد، سال گذشته تقریبا ثابت ماند به طوری که تخلیه حباب قیمت در بازار املاک کلنگی در طول سال 93 و اوایل سال 94، باعث شد متوسط هر مترمربع زمین از 6 میلیون تومان در بهار 92، به 4 میلیون و 410 هزار تومان در اواخر سال گذشته برسد. با توجه به سرشکن شدن قیمت هر مترمربع زمین در قیمت تمام‌شده هر متر بنای مسکونی، هم اکنون سهم قیمت زمین در هر مترمربع بنای مسکونی، یک میلیون و 102 هزار تومان است. به دلیل تراکم ساختمانی و میزان سطح اشغال بنا در کل زمین، در تهران حدود یک‌چهارم قیمت زمین، در قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنای مسکونی منعکس می شود به این صورت که 25/ 0 قیمت هر مترمربع زمین، «سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» خواهد بود. بهار سال گذشته، این سهم معادل یک میلیون و 283 هزار تومان بود. از طرفی، نوسان صفر در قیمت مصالح ساختمانی پرمصرف (آهن و سیمان) در سال 94، باعث شده هم اکنون «هزینه احداث» به عنوان جزء دوم قیمت تمام‌شده مسکن در تهران، عملا با فهرست بهای سال 93 در اختیار پروژه‌های ساختمانی جدید قرار گیرد. این در حالی است که «هزینه احداث» در بهار 94 از مترمربعی 899 هزار تومان بهار 93 به یک میلیون و 100 هزار تومان رسید اما هم اکنون مجددا به سطح بهار سال گذشته برگشته است. 

سطح فعلی قیمت زمین و هزینه ساخت در تهران مشخص می کند: «سهم قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی»، رقمی معادل 55 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص داده است و 45 درصد مابقی را «هزینه احداث» تشکیل می دهد. آنچه باعث شده بهای فروش مصالح ساختمانی در ماه‌هایی از سال 94 کاهش پیدا کند و در یک سال 94 نسبت به یک سال 93 تغییر نکند، رکود عمیق ساخت‌و‌ساز در سال گذشته بود که در عمل تولیدکننده‌های مصالح ساختمانی را با انباشت محصول در انبارها و در نتیجه کاهش حجم تولید و کاهش اجباری قیمت روبه‌رو کرد. 

طبق اطلاعات آماری دفتر اقتصاد مسکن، آهن‌آلات در نیمه اول سال گذشته نزدیک به 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش قیمت پیدا کرد اما سیمان در همین مدت حدود 5 درصد با افزایش قیمت مواجه شد. با این حال در نیمه دوم سال گذشته، نوسان قیمت این دو گروه مصالح ساختمانی پرمصرف که سهم بالای 80 درصد در پروژه‌های ساختمانی نسبت به سایر مصالح را دارند، به سطح صفر رسید. از طرفی، مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران، میانگین قیمت زمین (املاک مسکونی کلنگی) در 9 ماه اول سال گذشته بین 4 میلیون و 400 هزار تا 4 میلیون و 410 هزار تومان ریزنوسان کرد که این سطح قیمتی برابر قیمت سال 93 بود. سومین دسته اطلاعات که مربوط به گزارش‌های بانک مرکزی است، یافته‌های آماری درباره قیمت تمام‌شده مسکن در تهران را تکمیل می‌کند و نشان می‌دهد: قیمت تمام‌شده مسکن در مجموعه شهری تهران طی سال جاری مترمربعی 2 میلیون تومان خواهد بود. اواسط سال گذشته، قیمت فروش مسکن در مجموعه شهری تهران (متوسط قیمت پایتخت و شهرهای اطراف آن)، رقمی معادل 3 میلیون و 480 هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. طی 6 ماه گذشته، آمار رسمی درباره سطح تغییر یافته این قیمت، منتشر نشده است.

بانک مرکزی با گشایش مالی در بخش مسکن موافقت کرد
شمارش معکوس وام ثانویه مسکن 
دامنه تسهیلات ارزان قیمت گسترش می‌یابد

 

گروه مسکن: بانک مرکزی ضمن موافقت نهایی با راه‌اندازی بازار ثانویه تسهیلات رهنی مسکن، برای دو گشایش دیگر در نظام تامین مالی بخش مسکن و ساختمان نیز با ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت تفاهم کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» و به نقل از سایت رسمی اطلاع‌رسانی بانک مرکزی، در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که روز چهارشنبه اول اردیبهشت در محل بانک مرکزی و با حضور رئیس کل بانک تشکیل شد، اعضای کارگروه بر استفاده از اوراق رهنی مسکن برای انجام معاملات ثانویه در بازار بورس و اوراق بهادار به منظور تسریع در رونق بازار مسکن و نیز بازار سرمایه تاکید کردند. در این جلسه بانک مرکزی با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» با این موافقت اصولی، بانک مسکن مجاز شد از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به ایجاد مخزن غیربانکی تسهیلات مسکن در قالب بازار رهن ثانویه اقدام کند. برنامه بانک مسکن برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه همان طور که «دنیای اقتصاد» در شماره 24 فروردین خود به صورت مبسوط نوشت، استفاده مجدد از وام‌های اولیه پرداخت شده به خریداران مسکن است که برای این منظور قرار است منابع مالی جدید معادل 10هزار میلیارد تومان تسهیلات تازه به واسطه مکانیزم بازار رهن ثانویه، تامین اعتبار شود.

در بازار رهن ثانویه، به پشتوانه پروسه بازپرداخت تسهیلات اولیه خرید مسکن که در طول سنوات گذشته از طرف بانک مسکن پرداخت شده است، توسط گروه مالی بانک مسکن، اوراق رهنی منتشر می‌شود و با فروش آنها در بورس، عملیات تنزیل وام‌های اولیه انجام شده و در نهایت، امکان دسترسی بانک به منابع اولیه‌اش فراهم می‌آید. با تشکیل بازار رهن ثانویه، قدرت تسهیلات‌دهی بانک عامل بخش مسکن حداقل دو برابر وضعیت فعلی خواهد شد اما به دلیل اختلاف بین نرخ سود تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار برای اوراق رهنی، فعلا و در فاز پایلوت، با موافقت بانک مرکزی قرار است ظرف روزهای آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن منتشر شود و بازار رهن ثانویه از این مسیر شکل بگیرد. آن طور که مسوولان بخش مسکن می‌گویند، بعد از تامین اعتبار در بودجه سال 95 از بابت تامین یارانه نرخ سود اوراق رهنی برای بازارپذیر کردن این اوراق جهت فروش در بورس، امکان توسعه بازار رهن ثانویه تا سقف 10 هزار میلیارد تومان فراهم خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی در نشست مشترک خود با اعضای ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که معاون وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و مدیرعامل بانک مسکن نیز حضور داشتند، برای انتشار اوراق وام مسکن در سایر بانک‌ها و همچنین راه‌اندازی لیزینگ مسکن تفاهم لازم را با ستاد به عمل آورد. در این جلسه تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به ساير بانک‌ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي امکان‌پذیر شود. همچنین امکان فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکت‌ها از منابع بانک‌ها، پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي، مورد بررسی و تفاهم قرار گرفت. بازار رهن ثانویه، بازار اوراق وام مسکن و همچنین بازار لیزینگ مسکن، سه بازار جدید در حوزه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به حساب می‌آید که تحت تاثیر عدم وابستگی صرف این سه ضلع اعتباری به منابع بانکی، شکل‌گیری آنها در مقطع فعلی باعث تسریع در رونق غیرتورمی مسکن خواهد شد. در حال حاضر بازار اوراق وام مسکن در انحصار بانک مسکن قرار دارد. در این بازار، امتیاز سپرده‌گذاران تسهیلات خرید مسکن، در فرابورس بین صاحبان این امتیاز و متقاضیان دریافت آنی تسهیلات مسکن، مبادله می‌شود و برحسب میزان عرضه و تقاضا و همچنین شرایط روز بازار مسکن، قیمت اوراق تغییر می‌کند.

با راه‌اندازی بازار اوراق وام مسکن در سایر بانک‌ها، از یکسو حجم تسهیلات قابل عرضه به خریداران افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر، عرضه زیاد اوراق در فرابورس باعث کاهش قیمت این اوراق خواهد شد. بانک‌ها سال گذشته همین موقع، با موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار، از ممنوعیت چندساله در پرداخت وام خرید، خلاص و مجاز شدند تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده تا سقف 60 میلیون تومان در تهران و 50 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک پرداخت کنند اما تاکنون به دلیل آنچه کمبود منابع بلندمدت توسط بانک‌ها اعلام شده است، پرداخت وام خرید غیر از کانال بانک مسکن، آغاز نشده است. با راه‌اندازی بازار اوراق وام مسکن در همه بانک‌ها، این امکان برقرار خواهد شد تا در قالب حساب ممتاز بانک مسکن، سپرده‌گذاری یکساله برای تسهیلات مسکن در بانک‌ها راه بیفتد و سپس با خرید و فروش امتیاز این تسهیلات در فرابورس در قالب اوراق، بازار عرضه وام خرید مسکن توسعه پیدا کند.

بازار اوراق وام مسکن، برای بانک عامل اوراق تا حدودی جذابیت دارد و می‌تواند هزینه تامین تسهیلات بلندمدت را برای بانک، کاهش دهد ضمن آنکه این بازار به منابع داخلی بانک عامل و بانک مرکزی، غیروابسته است. این گزارش حاکی است، در پي تصميم‌ها و سياست‌هاي قبلي اتخاذ و اعلام شده از سوي شوراي پول و اعتبار، انجام اقدام‌ها و سياست‌هاي جديد و تکميلي در حوزه مسکن ضرورت دارد و به این منظور ابزار انتشار اوراق رهني مسکن از آغاز سال جديد مورد توجه قرار گرفته و در آستانه عملياتي شدن است. پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: ‌در روزهای آینده و حداکثر تا ابتدای خرداد، سازمان بورس و اوراق بهادار با تایید مدارک و آمادگی گروه مالی بانک مسکن، نسبت به انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن، اقدام خواهد کرد. این اوراق توسط گروه مالی منتشر می‌شود و در بازار سرمایه به فروش خواهد رسید.

همچنین ظرف یکی، دو هفته آینده، موضوع راه‌اندازی لیزینگ مسکن در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح خواهد شد مشروط به اینکه بانک‌ها به جای استفاده از منابع داخلی خود، از ابزارها و مکانیزم‌های جدید برای لیزینگ مسکن استفاده کنند. پیش‌تر، انبوه‌سازان حاضر شده بودند تسهیلات لیزینگ مسکن را در قالب دریافت غیرنقدی بخشی از بهای فروش آپارتمان‌ها تامین کنند. اما بانک عامل بخش مسکن برای لیزینگ، طرح دیگری دارد که ممکن است شبیه فروش قسطی اجرا شود. برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن، تعیین نرخ سود به عهده بازار گذاشته خواهد شد به این معنا که نرخ سود تسهیلات لیزینگ به صورت رقابت بین بانک‌ها و برحسب میزان تقاضا، به صورت غیردستوری تعیین شود.

دنیای اقتصاد

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به نهایی شدن متن پیش‌نویس آیین‌نامه کنترل ساختمان اظهار کرد: در آیین‌نامه جدید، کسی که تصمیم به ساخت‌و‌ساز می‌گیرد با مراجعه به شهرداری، پروانه ساخت را از شهرداری دریافت و کار خود را شروع می‌کند و این بار مالک حق دارد تا هم پیمانکار و هم طراح را انتخاب کند که مهندس طراح باید مهندسان را هماهنگ و نقشه های فاز ۱ و ۲ را تهیه کند. حامد مظاهریان افزود: مالک، پیمانکار را نیز تعیین می‌کند و پیمانکار در برابر تمامی اتفاقاتی که در کارگاه می‌افتد مسوول است و متعهد می‌شود که اقداماتی که انجام می‌دهد در مدت ۱۰ سال کارکردهای خود را خواهد داشت و در صورت نقض این تعهد، پیمانکار مسوول خواهد بود. مظاهریان تمامی روند تعهد پیمانکار را حقوقی عنوان کرد و گفت: تضمین پیمانکاران در آیین‌نامه جدید کاملا حقوقی است و باید در دفترخانه ثبت شود. در این شرایط، ناظر، امین مالک است و تداوم فعالیت‌ها را دنبال می‌کند و این فرآیندی است که حقوق مردم را در نظر می‌گیرد. او تاکید کرد: اینکه پروانه ساخت به نام پیمانکار واجد صلاحیت است تحول بنیادینی است که در دستور کار داریم. به همین دلیل نیز به جامعه مهندسی توصیه می‌کنم تا پیش‌نویس آیین نامه ۱۶۰ ماده‌ای را به دقت مطالعه کرده تا بتوانند فرآیند را دنبال کنند.

دنیای اقتصاد

با افزایش تسهیلات مسکن، معادلات متقاضیان خانه قدری تغییر کرده و این روزها بسیاری از مشتریان پیشین بازار رهن و اجاره، سودای خرید خانه را در سر دارند. در این میان متقاضیانی که بتوانند بودجه ای معادل 350 تا 400میلیون تومان فراهم کنند، از قدرت خرید قابل قبولی برای خرید خانه برخوردار هستند و در اغلب مناطق پایتخت گزینه‌هایی متناسب با بودجه آنها پیدا می‌شود.





به گزارش «دنیای اقتصاد» طبعا در مناطق دارای مطلوبیت بیشتر که دارای قیمت هر مترمربع بالاتری است، سن بنا متناسب با این بودجه قدری بیشتر یا متراژ آن محدودتر خواهد بود. اما بررسی فایل‌های ارائه شده برای فروش در هفته اخیر حاکی از این است که با بودجه مذکور، خانه‌های نوساز و تازه‌ساز بسیاری در محله‌های مختلف تهران وجود دارد. به عنوان نمونه در منطقه شمس‌آباد، بلوار بیژن واحد نوساز 70 متری، تک واحدی، با انباری و آسانسور و دو خوابه، متری 5میلیون و 500 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. قیمت پیشنهادی واحد مسکونی دیگری در منطقه ستاری، خیابان زیتون به مساحت 67 متر مربع و فول امکانات در یک ساختمان پنج طبقه 6 واحدی با واحد مذکور هم قیمت است؛ اما سن این بنا 8سال است. همچنین واحد 65 متری نوساز واقع در دارآباد، روبه‌روی بیمارستان مسیح دانشوری متری 5 میلیون و 800 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است که با توجه به مطلوبیت بالای منطقه یک‌ درمیان خریداران، گزینه ایده‌آلی به نظر می‌رسد. اما به گفته مشاوران املاک بسیاری از خریداران به طور سنتی آپارتمان‌های کم‌واحد را ترجیح می‌دهند و واحد مذکور واقع در ساختمان 6طبقه چهار واحدی، فاقد این ویژگی است.

دنیای اقتصاد

شنبه, 04 ارديبهشت 1395 ساعت 03:30

شمارش معکوس وام ثانویه مسکن

بانک مرکزی ضمن موافقت نهایی با راه‌اندازی بازار ثانویه تسهیلات رهنی مسکن، برای دو گشایش دیگر در نظام تامین مالی بخش مسکن و ساختمان نیز با ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت تفاهم کرد.



به گزارش «دنیای اقتصاد» و به نقل از سایت رسمی اطلاع‌رسانی بانک مرکزی، در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که روز چهارشنبه اول اردیبهشت در محل بانک مرکزی و با حضور رئیس کل بانک تشکیل شد، اعضای کارگروه بر استفاده از اوراق رهنی مسکن برای انجام معاملات ثانویه در بازار بورس و اوراق بهادار به منظور تسریع در رونق بازار مسکن و نیز بازار سرمایه تاکید کردند. در این جلسه بانک مرکزی با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» با این موافقت اصولی، بانک مسکن مجاز شد از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به ایجاد مخزن غیربانکی تسهیلات مسکن در قالب بازار رهن ثانویه اقدام کند. برنامه بانک مسکن برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه همان طور که «دنیای اقتصاد» در شماره 24 فروردین خود به صورت مبسوط نوشت، استفاده مجدد از وام‌های اولیه پرداخت شده به خریداران مسکن است که برای این منظور قرار است منابع مالی جدید معادل 10هزار میلیارد تومان تسهیلات تازه به واسطه مکانیزم بازار رهن ثانویه، تامین اعتبار شود.

در بازار رهن ثانویه، به پشتوانه پروسه بازپرداخت تسهیلات اولیه خرید مسکن که در طول سنوات گذشته از طرف بانک مسکن پرداخت شده است، توسط گروه مالی بانک مسکن، اوراق رهنی منتشر می‌شود و با فروش آنها در بورس، عملیات تنزیل وام‌های اولیه انجام شده و در نهایت، امکان دسترسی بانک به منابع اولیه‌اش فراهم می‌آید. با تشکیل بازار رهن ثانویه، قدرت تسهیلات‌دهی بانک عامل بخش مسکن حداقل دو برابر وضعیت فعلی خواهد شد اما به دلیل اختلاف بین نرخ سود تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار برای اوراق رهنی، فعلا و در فاز پایلوت، با موافقت بانک مرکزی قرار است ظرف روزهای آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن منتشر شود و بازار رهن ثانویه از این مسیر شکل بگیرد. آن طور که مسوولان بخش مسکن می‌گویند، بعد از تامین اعتبار در بودجه سال 95 از بابت تامین یارانه نرخ سود اوراق رهنی برای بازارپذیر کردن این اوراق جهت فروش در بورس، امکان توسعه بازار رهن ثانویه تا سقف 10 هزار میلیارد تومان فراهم خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی در نشست مشترک خود با اعضای ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که معاون وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و مدیرعامل بانک مسکن نیز حضور داشتند، برای انتشار اوراق وام مسکن در سایر بانک‌ها و همچنین راه‌اندازی لیزینگ مسکن تفاهم لازم را با ستاد به عمل آورد. در این جلسه تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به ساير بانک‌ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي امکان‌پذیر شود. همچنین امکان فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکت‌ها از منابع بانک‌ها، پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي، مورد بررسی و تفاهم قرار گرفت. بازار رهن ثانویه، بازار اوراق وام مسکن و همچنین بازار لیزینگ مسکن، سه بازار جدید در حوزه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به حساب می‌آید که تحت تاثیر عدم وابستگی صرف این سه ضلع اعتباری به منابع بانکی، شکل‌گیری آنها در مقطع فعلی باعث تسریع در رونق غیرتورمی مسکن خواهد شد. در حال حاضر بازار اوراق وام مسکن در انحصار بانک مسکن قرار دارد. در این بازار، امتیاز سپرده‌گذاران تسهیلات خرید مسکن، در فرابورس بین صاحبان این امتیاز و متقاضیان دریافت آنی تسهیلات مسکن، مبادله می‌شود و برحسب میزان عرضه و تقاضا و همچنین شرایط روز بازار مسکن، قیمت اوراق تغییر می‌کند. 

با راه‌اندازی بازار اوراق وام مسکن در سایر بانک‌ها، از یکسو حجم تسهیلات قابل عرضه به خریداران افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر، عرضه زیاد اوراق در فرابورس باعث کاهش قیمت این اوراق خواهد شد. بانک‌ها سال گذشته همین موقع، با موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار، از ممنوعیت چندساله در پرداخت وام خرید، خلاص و مجاز شدند تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده تا سقف 60 میلیون تومان در تهران و 50 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک پرداخت کنند اما تاکنون به دلیل آنچه کمبود منابع بلندمدت توسط بانک‌ها اعلام شده است، پرداخت وام خرید غیر از کانال بانک مسکن، آغاز نشده است. با راه‌اندازی بازار اوراق وام مسکن در همه بانک‌ها، این امکان برقرار خواهد شد تا در قالب حساب ممتاز بانک مسکن، سپرده‌گذاری یکساله برای تسهیلات مسکن در بانک‌ها راه بیفتد و سپس با خرید و فروش امتیاز این تسهیلات در فرابورس در قالب اوراق، بازار عرضه وام خرید مسکن توسعه پیدا کند.

بازار اوراق وام مسکن، برای بانک عامل اوراق تا حدودی جذابیت دارد و می‌تواند هزینه تامین تسهیلات بلندمدت را برای بانک، کاهش دهد ضمن آنکه این بازار به منابع داخلی بانک عامل و بانک مرکزی، غیروابسته است. این گزارش حاکی است، در پي تصميم‌ها و سياست‌هاي قبلي اتخاذ و اعلام شده از سوي شوراي پول و اعتبار، انجام اقدام‌ها و سياست‌هاي جديد و تکميلي در حوزه مسکن ضرورت دارد و به این منظور ابزار انتشار اوراق رهني مسکن از آغاز سال جديد مورد توجه قرار گرفته و در آستانه عملياتي شدن است. پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: ‌در روزهای آینده و حداکثر تا ابتدای خرداد، سازمان بورس و اوراق بهادار با تایید مدارک و آمادگی گروه مالی بانک مسکن، نسبت به انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن، اقدام خواهد کرد. این اوراق توسط گروه مالی منتشر می‌شود و در بازار سرمایه به فروش خواهد رسید.

همچنین ظرف یکی، دو هفته آینده، موضوع راه‌اندازی لیزینگ مسکن در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح خواهد شد مشروط به اینکه بانک‌ها به جای استفاده از منابع داخلی خود، از ابزارها و مکانیزم‌های جدید برای لیزینگ مسکن استفاده کنند. پیش‌تر، انبوه‌سازان حاضر شده بودند تسهیلات لیزینگ مسکن را در قالب دریافت غیرنقدی بخشی از بهای فروش آپارتمان‌ها تامین کنند. اما بانک عامل بخش مسکن برای لیزینگ، طرح دیگری دارد که ممکن است شبیه فروش قسطی اجرا شود. برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن، تعیین نرخ سود به عهده بازار گذاشته خواهد شد به این معنا که نرخ سود تسهیلات لیزینگ به صورت رقابت بین بانک‌ها و برحسب میزان تقاضا، به صورت غیردستوری تعیین شود.

دنیای اقتصاد

شنبه, 04 ارديبهشت 1395 ساعت 03:29

ساخت مسکن با فهرست بهای 93

قطعه آخر از پازل 6 تکه مربوط به «رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 95» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمام‌شده مسکن» تکمیل شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت هزینه‌ها در بازار ساخت‌و‌سازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازنده‌های مسکن در تهران برای احداث پروژه‌های جدید، نه‌تنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژه‌های ساختمانی در امان هستند که ساخت‌وسازهای سال 95 را می‌توانند با فهرست بهای سال 93 شروع کنند.





سال گذشته با نوسان عمدتا کاهشی قیمت «زمین مسکونی» و «مصالح ساختمانی» در نیمه اول سال و سپس تثبیت بهای این دو جزء اصلی پروژه‌های ساختمانی در نیمه دوم سال، در نهایت میانگین سالانه (یک‌ سال 94) قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بر خلاف قیمت فروش آپارتمان، با شیب قابل ملاحظه افت کرد. نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از اطلاعات آماری بانک مرکزی، دفتر اقتصاد مسکن و مرکز آمار نشان می‌دهد: در سال جاری و با احتساب شرایط موجود، «قیمت تمام‌شده مسکن» که ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است، 16 درصد نسبت به سال گذشته ارزان‌تر شده و سازنده‌ها در شروع سال جدید می‌توانند با بهایی کمتر از سال 94 ساخت‌و‌ساز انجام دهند.

«کاهش دو رقمی قیمت تمام‌شده مسکن» در حال حاضر، آخرین قطعه از پازل 6 تکه رونق مسکن به حساب می‌آید که بعد از پنج مولفه «عدم افزایش عوارض ساخت»، «افزایش وام خرید»، «تقویت اساسی وام ساخت»، «اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره» و «کاهش زمان صدور پروانه»، شرایط اقتصادی بازار ملک را برای ساخت‌و‌ساز کاملا مساعد بازگشت سرمایه‌گذاران کرده و امکان رشد محسوس در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و رشد در تیراژ آپارتمان‌های جدید را فراهم آورده است. در حال حاضر میانگین قیمت تمام‌شده مسکن در تهران –پایتخت و شهرهای اطراف- مترمربعی 2 میلیون تومان برآورد می‌شود که نسبت به نرخ 2 میلیون و 383 هزار تومانی بهار 94، کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. قیمت تمام‌شده مسکن ترکیبی از «سهم قیمت زمین در هر متر بنای مسکونی» و «هزینه احداث هر متر بنا» است که این دو جزء نیز در پروژه‌های ساختمانی بهار 95 به ترتیب با میانگین قیمت یک میلیون و 102هزار تومان و 899 هزار تومان، کل هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی را شکل خواهند داد.

«قیمت زمین مسکونی» در تهران به عنوان جزء اول قیمت تمام‌شده مسکن که بالای نیمی از کل هزینه‌ها را در برمی‌گیرد، سال گذشته تقریبا ثابت ماند به طوری که تخلیه حباب قیمت در بازار املاک کلنگی در طول سال 93 و اوایل سال 94، باعث شد متوسط هر مترمربع زمین از 6 میلیون تومان در بهار 92، به 4 میلیون و 410 هزار تومان در اواخر سال گذشته برسد. با توجه به سرشکن شدن قیمت هر مترمربع زمین در قیمت تمام‌شده هر متر بنای مسکونی، هم اکنون سهم قیمت زمین در هر مترمربع بنای مسکونی، یک میلیون و 102 هزار تومان است. به دلیل تراکم ساختمانی و میزان سطح اشغال بنا در کل زمین، در تهران حدود یک‌چهارم قیمت زمین، در قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنای مسکونی منعکس می شود به این صورت که 25/ 0 قیمت هر مترمربع زمین، «سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» خواهد بود. بهار سال گذشته، این سهم معادل یک میلیون و 283 هزار تومان بود. از طرفی، نوسان صفر در قیمت مصالح ساختمانی پرمصرف (آهن و سیمان) در سال 94، باعث شده هم اکنون «هزینه احداث» به عنوان جزء دوم قیمت تمام‌شده مسکن در تهران، عملا با فهرست بهای سال 93 در اختیار پروژه‌های ساختمانی جدید قرار گیرد. این در حالی است که «هزینه احداث» در بهار 94 از مترمربعی 899 هزار تومان بهار 93 به یک میلیون و 100 هزار تومان رسید اما هم اکنون مجددا به سطح بهار سال گذشته برگشته است.

سطح فعلی قیمت زمین و هزینه ساخت در تهران مشخص می کند: «سهم قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی»، رقمی معادل 55 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص داده است و 45 درصد مابقی را «هزینه احداث» تشکیل می دهد. آنچه باعث شده بهای فروش مصالح ساختمانی در ماه‌هایی از سال 94 کاهش پیدا کند و در یک سال 94 نسبت به یک سال 93 تغییر نکند، رکود عمیق ساخت‌و‌ساز در سال گذشته بود که در عمل تولیدکننده‌های مصالح ساختمانی را با انباشت محصول در انبارها و در نتیجه کاهش حجم تولید و کاهش اجباری قیمت روبه‌رو کرد. 

طبق اطلاعات آماری دفتر اقتصاد مسکن، آهن‌آلات در نیمه اول سال گذشته نزدیک به 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش قیمت پیدا کرد اما سیمان در همین مدت حدود 5 درصد با افزایش قیمت مواجه شد. با این حال در نیمه دوم سال گذشته، نوسان قیمت این دو گروه مصالح ساختمانی پرمصرف که سهم بالای 80 درصد در پروژه‌های ساختمانی نسبت به سایر مصالح را دارند، به سطح صفر رسید. از طرفی، مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران، میانگین قیمت زمین (املاک مسکونی کلنگی) در 9 ماه اول سال گذشته بین 4 میلیون و 400 هزار تا 4 میلیون و 410 هزار تومان ریزنوسان کرد که این سطح قیمتی برابر قیمت سال 93 بود. سومین دسته اطلاعات که مربوط به گزارش‌های بانک مرکزی است، یافته‌های آماری درباره قیمت تمام‌شده مسکن در تهران را تکمیل می‌کند و نشان می‌دهد: قیمت تمام‌شده مسکن در مجموعه شهری تهران طی سال جاری مترمربعی 2 میلیون تومان خواهد بود. اواسط سال گذشته، قیمت فروش مسکن در مجموعه شهری تهران (متوسط قیمت پایتخت و شهرهای اطراف آن)، رقمی معادل 3 میلیون و 480 هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. طی 6 ماه گذشته، آمار رسمی درباره سطح تغییر یافته این قیمت، منتشر نشده است.

دنیای اقتصاد

چهارشنبه, 01 ارديبهشت 1395 ساعت 03:19

جزییات شرایط فروش اقساطی مسکن

عضو هیات‌مدیره بانک‌مسکن با اعلام جزییات وام 150میلیون تومانی ساخت مسکن، جزییات شرایط‌فروش اقساطی مسکن را تشریح کرد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فرصت امروز ، ابوالقاسم رحیمی انارکی با اشاره به حضور تمامی انبوه‌سازان در این طرح، گفت: کلیه اعضای کانون سراسری انبوه‌سازان می‌توانند با مراجعه به شعب مرکزی کلیه استان‌ها و در تهران شش شعب اصلی خواستار خدمات تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن شوند.

وی ادامه داد: فروشنده‌ها و کسانی که می‌خواهند مسکن خود را اقساطی به فروش برسانند پس از موافقت و رسیدن به توافق با خریداران و اخذ مبلغی به‌صورت نقد، مابقی را به‌صورت اقساط از خریداران دریافت کنند، بنابراین بانک مسکن پس از اخذ مجوز فروش اقساطی از بانک مرکزی که چند هفته پیش صورت گرفته، این طرح را از هفته آینده اجرایی می‌کند.

انارکی با اشاره به اینکه میزان تعهدی که بانک مسکن می‌پذیرد ۵۰درصد ارزش کارشناسی ملک مشروط به اینکه سقف بدهی بیش از ۱۵۰میلیون تومان بیشتر نشود یا اقساط آن از ۳میلیون تومان بیشتر نشود، تصریح کرد: پس از طی این مراحل و تایید آن توسط بانک قرارداد سه‌جانبه‌ای میان بانک‌مسکن، فروشنده یا انبوه‌ساز و پیش‌خریدار به امضا می‌رسد و واحد مسکونی به‌صورت قسطی به خریدار آن به فروش خواهد رسید، اما در این بین اگر خریداران اقساط خود را پرداخت نکنند، بانک تعهدی در قبال این افراد ندارد.

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن افزود: حداکثر بازپرداخت اقساط در این طرح ۵۰ ماه است و باید دارای پلاک معرفی شده پروانه و پایان کار معتبر باشد و ۱۰ سال از تاریخ پایان کار آن نگذشته باشد.

انارکی با اشاره به اینکه نرخ کارمزد موثری که بانک مسکن بابت این تضمین پرداخت خواهد کرد حداکثر ۲.۳درصد است، گفت: در این روش بانک مسکن تسهیلاتی پرداخت نمی‌کند، بلکه در حقیقت تضمین پرداخت اقساط از سوی خریداران را به عهده خواهد داشت.

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن از فعال‌سازی حساب امانی در بانک مسکن خبرداد و گفت: باتوجه به اینکه دغدغه پیش‌خریداران همواره مواردی چون عدم تحویل به موقع مسکن بوده است در این طرح حسابی در نزد بانک از سوی پیش‌خریداران افتتاح می‌شود و پیش‌خریداران براساس پیشرفت فیزیکی واحد مسکونی، مبالغ را به این حساب واریز می‌کنند و بانک مسکن این مبالغ را در اختیار سازنده مسکن و پیش‌فروشنده قرار می‌دهد.

اقتصاد آنلاین

چهارشنبه, 01 ارديبهشت 1395 ساعت 03:19

مسکن قسطی شامل تمام مردم می‌شود

مدیرطرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه مذاکره انبوه‌سازان برای اجرای طرح مسکن قسطی با مشارکت بانک مسکن ادامه دارد، گفت: انبوه‌سازان تنها مخاطب طرح مسکن قسطی نیستند و این خدمات بانک مسکن شامل تمام مردم می‌شود.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایلنا ، محمد حسن مرادی در گفت‌وگویی با بیان اینکه در بحث وام 160 میلیون تومانی به سود دهی صندوق پس‌انداز یکم فکر نمی‌کنیم، اظهار داشت: در 10سال گذشته صندوق مسکن از اولویت بانک خارج شد و تکلیف داشتیم که صندوق پس‌انداز یکم را غیر‌فعال کنیم چراکه این صندوق برای بانک زیان‌ده بود و باعث می‌شد بانک کسری منابع داشته باشد و منابع خود را باید از بانک مرکزی با نرخ جریمه تامین می‌کرد.وی با بیان اینکه اقساط آن نباید بیشتر از 3 میلیون تومان شود، ادامه داد: حداکثر بازپرداخت اقساط در این طرح ۵۰ ماه است.

مرادی با بیان اینکه فروش اقساطی مسکن مهر طرح بانک مسکن بود که یک ماه قبل از اینکه انبوه‌سازان این طرح را رسانه‌ای کنند بانک مسکن طرح مسکن قسطی را کلید زده بود، گفت: خدمات طرح مسکن قسطی تنها به انبوه‌سازان ارائه نمی‌شود و مخاطب این طرح تمام مردم هستند البته شاید اجرای این طرح را با انبوه‌سازان شروع کنیم تا بازخورد و نتایج آن مشخص شود اما به طور قطع امکان ارائه خدمات به تمام مردم وجود دارد.

وی با بیان اینکه طرح مسکن قسطی از هفته آینده اجرایی می‌شود، تاکید کرد: دستورالعمل طرح مسکن قسطی اجرایی شده و البته انبوه‌سازان هم می‌توانند مخاطب این طرح باشند و با بانک مسکن همکاری داشته باشند.

اقتصاد آنلاین

صفحه10 از189

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395 - 02122908887

@OonePooya

تماس با کارشناسان فروش اوان پویا

آمار بازید

12590
امروز امروز 147
دیروزدیروز415
همههمه12590
54.227.6.156
logo-samandehi