بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

یکشنبه, 20 خرداد 1397 ساعت 13:33

۱۲ درصد قیمت مسکن حباب است

محمدقلی خسروی رئیس اتحادیه املاک کشور نیز در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری گفت: حدود ۱۲ درصد از افزایش قیمت مسکن حباب است و به مرور با نوسانات بازار در بخش مسکن، با ثبات قیمت روبرو خواهیم شد.

وی افزود: اکنون که قیمت ها افزایش یافته عقب نشینی فروشنده ها از فروش واحدهای خود کار بسیار اشتباهی است.

خسروی گفت: بیشترین افزایش قیمت در مناطق ۵ و ۲۲ تهران روی داده است اما در مناطق دیگر تهران و شهرستانها چنین افزایش قیمتی وجود ندارد.

فرشید پورحاجت نایب رئیس اتحادیه کانون انبوه سازان کشور نیز در این برنامه با بیان اینکه نیمی از واحدهای ساخته شده به وسیله انبوه سازان بیش از ۸۰ متر مساحت دارند، گفت: بیشتر متقاضیان مسکن واحدهایی با کمتر از این متراژ می خواهند و باید ریشه یابی شود که چرا بخش تولید به رغم اینکه در پی متقاضی است اما واحدهایی می سازد که متقاضی برای آن وجود ندارد.

وی افزود: قوانین موجود دست بخش تولید را بسته و ضوابط شهرسازی موجب شده است این بخش نتواند بر اساس ظرفیت و نیاز بازار مسکن تولید کند.

پورحاجت گفت: اگر بر اساس تقاضای بازار مسکن ساخته بودیم اکنون دچار تورم در این بازار نبودیم.

وی افزود: یکی دیگر از مشکلات بخش تولید؛ نایاب شدن زمین است و بخش تولید نمی تواند زمین مناسب برای ساخت و ساز بیابد.

ساخت یاب

یکشنبه, 20 خرداد 1397 ساعت 13:22

دوره رونق مسکن چقدر طول می‌کشد؟

به گزارش ساخت یاب به نقل از خبرآنلاین مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن افزود: بررسی بلند مدت بازار مسکن در ایران نشان می دهد روند حرکت قیمت مسکن و تورم در دوره های درازمدت هماهنگ و متناسب بوده است.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن در دوره‌های متفاوت وارد چرخه‌های رونق و رکود می‌شود، گفت: هر چند در برخی دوره‌ها رکود در بازار مسکن حاکم می شود و روند رشد قیمت ها متوقف می شود و در برخی مواقع رونق شکل می گیرد و روند رشد قیمت ها شدت می گیرد اما در بلند مدت انطباق منحنی حرکت با تورم قابل مشاهده است.

به گفته وی به نظر می رسد دوران رونق مسکن دو سال به طول بیانجامد هر چند باید توجه داشت رونق الزاما مساوی با رشد قابل توجه قیمت ها نیست.

این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: هر چند ممکن است در سال جاری رشد قیمت مسکن از تورم پیشی بگیرد،اما در بلند مدت این رشد متناسب با رشد قدرت خرید خانوار و نرخ تورم است.

او گفت: در اقتصادهای متورم مردم تلاش می کنند سرمایه‌هایشان را به سمت بازارهایی ببرند تا قدرت خرید آنها حفظ شود، وقتی در این شرایط بازارهای موازی مسکن بسته شده است، طبیعی است بازار مسکن رشد بلندمدت تری را تجربه کند .

او اعمال محدودیت در بازار ارز را با توجه به شرایط کنونی کشور درست ارزیابی کرد و گفت: وقتی شرایط غیر عادی است نمی‌توان توقع رفتار عادی را در بازار داشت، به این ترتیب اگر بازار ارز دستخوش این محدودیت ها نبود، احتمالا بازار مسکن با رشد نامتعارف مواجه نمی شد.

سلطان محمدی اضافه کرد: بازار مسکن وارد مرحله رونق شده و میزان کشش این رونق نیز با توجه به فاکتورهای دیگر اقتصادی خود را نشان خواهد داد.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایرنا هوشنگ عشایری افزود: یکی از تکالیف وزارت راه و شهرسازی در برنامه ششم توسعه، اجرای بازآفرینی شهری با همکاری وزارت کشور و شهرداری هاست.
معاون وزیر راه وشهرسازی بیان کرد: در این محلات بد مسکن، حدود ۱۰ میلیون نفر جمعیت شهری ساکن هستند و باید با بازآفرینی این محلات، کیفیت زندگی ساکنان آن نیز ارتقا یابد.
عشایری اظهار داشت: برنامه بازآفرینی شهری در ۹ بند تهیه شده که ۳ بند آن شامل کاربری، بهسازی، نوسازی و مقاوم سازی مسکن، ارتقا و بهسازی خدمات روبنایی و ارتقای خدمات زیربنایی بوده و بندهای دیگر با هدف توان افزایی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ساکنان درون محلات تدوین شده است.
معاون وزیر راه وشهرسازی تصریح کرد: در این برنامه، بر ظرفیت سازی، شبکه سازی، ابزارسازی، نهادسازی، نهادینه سازی و در نهایت پایش و ارزیابی این محلات تاکید شده است.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری یادآورشد: تجربه ۲۰ ساله ما این است که مدیران در برخی از محلات مختلف طرح تهیه می‌کردند بی آنکه بدانند خواسته واقعی ساکنان محلات چیست.
عشایری یادآور شد: در برنامه های بازآفرینی شهری، طرح امید طراحی شده که به موجب آن اراضی دولتی واقع در محلات هدف بازآفرینی، در اختیار مجریان طرح قرار می گیرد تا با مشارکت ساکنان و بخش خصوصی بازآفرینی انجام شود.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری با اشاره به مصوبه اخیر دولت در کاهش سود تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در بافت های فرسوده شهری خاطر نشان کرد: در اقدامی جدید توانستیم سود تسهیلات را در بافت های فرسوده از ۸ به ۶ درصد کاهش دهیم تا توسعه این محلات توسط توسعه گران بیش از پیش تسهیل شود.
وی با بیان اینکه ۲۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر باید در جریان بازآفرینی شهری قرار گیرد، گفت: رویکرد جامع و یکپارچه شرکت بازآفرینی شهری پاسخگوی همه چالش‌های پیشروی این محلات است تا به تدریج بتواند بهبود پایدار در حوزه کاربری، اقتصادی، اجتماعی و محیطی در این محلات ایجاد کند.
عشایری تاکید کرد: ارتقای زندگی شهروندان، بهبود زیست پذیری شهری و افزایش حکمروایی محلی هدف اصلی این طرح در تمام محلات هدف است.
اجرای طرح بازآفرینی شهری «امید» از ۱۹ بهمن ماه سال گذشته در سی و نهمین نشست ستاد ملی بازآفرینی شهری با حضور رئیس جمهوری اسلامی ایران در وزارت راه و شهرسازی کلید خورد؛ در این طرح برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده توسط بخش خصوصی با تسهیل گری دولت اجرا می شود.
حجت الاسلام حسن روحانی رئیس جمهوری در این نشست ضمن صدور دستور آغاز اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری امید در چند استان، گزارش عملکرد ستاد ملی بازآفرینی شهری و کارگروه‌های زیرمجموعه را نیز مورد بررسی قرار داد و گفت: دولت در قالب برنامه ملی بازآفرینی شهری امید قصد دارد برنامه‌های خود را برای نوسازی بافت فرسوده اجرا کند بر اساس مدلی که دولت در نظر گرفته، اجرای طرح بر عهده بخش خصوصی است و دولت در صورت نیاز به تامین زمین از محل واگذاری زمین‌های دولتی اقدام می کند.

ساخت یاب


به گزارش ساخت یاب به نقل از ایرنا صدیف بدری اظهار داشت: در جلسه ای که با عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی داشتیم در مورد افزایش و نوسانات قیمت مسکن بحث هایی انجام شد و نمایندگان خواهان رسیدگی جدی به این موضوع بودند.
نماینده مردم اردبیل در مجلس افزود: ما از وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های نظارتی درخواست می‌کنیم نظارت بر بازار مسکن را بیشتر کنند، زیرا طبق برنامه ششم توسعه باید سامانه اطلاعات املاک و مسکن راه اندازی شود ولی فعلا این موضوع انجام نشده است.
بدری یادآور شد: در این زمینه اعلام شده که بحث های نرم افزاری و سخت افزاری انجام شده ولی هنوز این سامانه راه اندازی نشده است.
وی تصریح کرد: ما خواهان این موضوع هستیم که محله‌های مختلف تهران واحدهای مسکونی متناسب با کیفیت و سن بنا قیمت‌گذاری کنند همچنین برای اجاره‌بها نیز باید این کار اجرا شود.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: وزارت راه و شهرسازی باید هر چه سریعتر این موضوع را پیگیری کند زیرا وضعیت نرخ مسکن مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد کرده است.

ساخت یاب

یکشنبه, 20 خرداد 1397 ساعت 12:48

غایبان نشست بانکی شهردار تهران

مهم‌ترین نشست شهردار تهران برای تعیین تکلیف دو چالش اصلی مدیریت شهری، بدون حضور حتی یک مدیر ارشد شهرداری برگزار شد.
 

محمدعلی افشانی شهردار تهران جلسه‌ای را برای تعیین تکلیف «مسیر پرداخت بدهی شهرداری به نظام بانکی» و «مدل همکاری بانک‌ها با شهرداری برای تکمیل پروژه‌های شهری» تشکیل داد و به تنهایی به مذاکره با مدیران عامل چندین بانک دولتی و خصوصی پرداخت. تصویر منتشر شده در کانال اطلاع‌رسانی رسمی شهرداری تهران از این نشست نشان می‌دهد هیچ‌یک از معاونان کلیدی، شهردار تهران را در این جلسه همراهی نکرده‌اند؛ در حالی که با توجه به موضوع این جلسه، دست کم دو معاون کلیدی شهرداری(معاون مالی و معاون برنامه‌ریزی) می‌توانستند در این جلسه مهم حاضر باشند.

تعیین تکلیف بدهی شهرداری به بانک‌ها و همچنین مدل تامین مالی پروژه‌های شهری از این جهت اهمیت دارد که مطابق با آخرین گزارش ارائه شده از سوی مدیریت شهری، سال گذشته شهرداری تهران در وضعیتی سکان اداره پایتخت را از مدیریت قبلی تحویل گرفت که ۱۶ هزار میلیارد تومان به بانک‌ها و ۹ هزار میلیارد تومان به پیمانکاران بدهی قطعی داشت و علاوه ‌بر ۲۵ هزار میلیارد تومان بدهی قطعی، ۵ هزار میلیارد تومان نیز به‌عنوان بدهی به پروژه‌های باز شهرداری شناسایی شده است. پروژه‌های باز به معنی پروژه‌هایی است که هنوز تعیین تکلیف نهایی نشده‌اند. البته بار مالی سنگین شهرداری تهران در دوره جدید که میراث مدیران قبلی است فقط به «بدهی»ها محدود نمی‌شود. در حال‌حاضر مجموع «تعهد» مالی شهرداری به پیمانکاران در انواع پروژه‌های مستمر و غیرمستمر در دست اجرا در شهر رقمی معادل ۲۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان برآورد شده است. اواخر سال گذشته از مجموع این بدهی و تعهدات، مدیریت شهری پایتخت رقمی بالغ بر ۵ هزار میلیارد تومان از بدهی خود به بانک‌ها و پیمانکاران را از دو محل صرفه‌جویی و تهاتر تسویه کرده است.

اما رسوب باقی رقم بدهی شهرداری به بانک‌ها دو آفت بزرگ برای نظام مالیه اداره شهر تهران به همراه دارد. آفت اول آنکه شهرداری تهران دست‌کم طی یک‌سال اخیر از تامین مالی به پشتوانه تسهیلات بانکی محروم بوده، چراکه شهرداری تهران نزد بانک‌ها به دلیل دیرکرد در بازپرداخت تسهیلات، به‌عنوان یک نهاد بدحساب شناخته می‌شود. گزارش رسمی شهرداری تهران از جزئیات رقم بدهی به بانک‌ها(تا پیش از پرداخت بخشی از بدهی در اواخر سال گذشته) نشان می‌دهد شهرداری تهران به ۹ بانک دولتی و خصوصی بدهکار است. این بدهی در ۶ سرفصل اصلی شامل اخذ وام برای اتوبان و تونل صدر-نیایش، اتوبان امام علی، خطوط مترو، خرید واگن، نوسازی بافت فرسوده شهری و پروژه‌های شهری (کلیه مناطق و...) خلاصه می‌شود. بزرگ‌ترین رقم بدهی شهرداری به بانک‌ها معادل ۱۰هزار و ۲۵۸ میلیارد تومان است که در جدول بدهی‌های شهرداری به بانک‌ها تحت عنوان «پروژه‌های شهری» آمده است.

آفت دوم بدهی به بانک‌ها و تاخیر مستمر در بازپرداخت آنها، تحمیل هزینه اضافی به بودجه شهرداری برای پرداخت جریمه دیرکرد این تسهیلات است. روایت رسمی از میزان این جریمه نشان می‌دهد شهرداری تهران سالانه حدود ۷ هزار میلیارد تومان بابت سود و جریمه دیرکرد در بازپرداخت تسهیلات بدهکار می‌شود. این دو آفت بدهی شهرداری به بانک‌ها زنگ‌خطری برای مدیریت شهری است تا ضرب‌الاجل نسبت به تعیین تکلیف این بدهی‌ها تصمیم‌گیری کند. اما عدم حضور معاونان کلیدی در این نشست دو فرضیه را مطرح می‌کند. فرضیه اول آنکه تیم فعلی معاونان مطلوب شهردار جدید پایتخت نیست. بنابراین باید منتظر بود طی ماه‌های آتی شهردار هفدهم دست به تغییر کابینه مدیریت شهری بزند.

اما نکته مهم آنکه اگر شهردار پایتخت تصمیم به تغییر ساختار مدیران ارشد شهرداری دارد هر روز تاخیر برای این تغییر می‌تواند به ضرر شهر باشد. فرضیه دومی که از حضور تک نفره شهردار جدید در این نشست مخابره می‌شود به روحیه فردگرایانه وی باز می‌گردد که بنا دارد به جای حضور تیمی در این جلسات یک نفره تصمیم‌گیری کند. هر چند با توجه به سابقه حضور معاونان پیش از حضور شهردار جدید در ساختار مدیریت شهری، شرکت و همفکری آنها در این جلسه مهم می‌توانست بازدهی مذاکره با مدیران عامل بانک‌ها را افزایش دهد و به جای طولانی شدن تصمیم‌گیری برای این دو چالش، سریع‌تر راهکار ارائه دهند. با این حال به‌نظر می‌رسد شهرداری برای تعیین تکلیف بدهی به بانک‌ها و تامین مالی پروژه‌های شهری به دلیل کمبود نقدینگی دو راهکار بیشتر پیش‌رو ندارد. راهکار اول تهاتر و ارائه تخفیف به بانک‌ها برای صدور مجوز ساخت‌وساز‌ها و راهکار دوم سهیم شدن بانک‌ها در پروژه‌های مشارکتی شهری در دست اجرا است.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 20 خرداد 1397 ساعت 12:42

انعطاف خفیف در بازار مسکن

 یک علامت از تاثیر کارنامه بهاری معاملات مسکن بر رفتار فروشنده‌ها در بازار مشاهده شد. مطابق روایت جدید واسطه‌های ملکی در منطقه‌‌ای پرتقاضا در تهران، برخی فروشندگان واحدهای نوساز به «انعطاف خفیف در قیمت» رو آورده‌اند و حاضر به تخفیف تا ۵ درصد روی آخرین قیمت پیشنهادی خود شده‌اند. دو دلیل برای این اقدام مطرح است که مهم‌ترین آن، احساس خطر بازگشت رکود به معاملات تابستانی در صورت تداوم پرش‌های ماهانه قیمت است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد خریداران مسکن به دو شکل قصد عبور از مانع تورم ملکی را دارند.

واسطه‌های ملکی با اعلام مشاهده «حرکت خفیف» برخی سازندگان برای «کنارآمدن» با خریداران در تعیین نرخ قطعی فروش آپارتمان، رمز رونق فروش مسکن در تابستان ۹۷ را معرفی کردند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین وضعیت بازار ملتهب معاملات واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار خرید و فروش آپارتمان در برخی محلات این مناطق به مسیری وارد شده است که سرایت آن به سایر مناطق می‌تواند بازار مسکن را از «خطر بازگشت رکود معاملاتی به واسطه افزایش شکاف بین سطح قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن»، در امان نگه دارد. بررسی‌ها در حالی از بروز «علائم خفیف انعطاف قیمتی» توسط برخی عوامل فروش آپارتمان‌های مسکونی در بعضی مناطق شهر تهران حکایت دارد که این رویداد جدید می‌تواند مسیر پیش‌روی معاملات مسکن در تابستان پیش‌رو را به نفع طرفین معاملات ملک، شامل «خریدار» و «فروشنده» تحت‌تاثیر قرار دهد و بازی برد-برد برای تابستان ۹۷ را در این بازار رقم بزند. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن معتقدند بازگشت انعطاف قیمتی به بازار معاملات مسکن، رمز فروش سریع و بی‌دردسر آپارتمان‌های مسکونی در تابستان پیش‌رو و جلوگیری از بروز رکود در بازار است.  در حالی که طی هفته‌های اخیر علاوه بر تشدید تورم مسکن، تغییرات روزانه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان از جانب برخی مالکان به یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌های بازار معاملات ملک تبدیل شده و متقاضیان خرید آپارتمان را با فشار مالی مضاعف مواجه کرده است، در برخی محلات منطقه ۵ شهر تهران به‌عنوان پرمعامله‌ترین منطقه در بازار مسکن پایتخت و کانون تقاضای مصرفی مسکن، علائم خفیفی از «انعطاف» برخی سازنده‌ها در نرخ قطعی فروش آپارتمان‌ها مشاهده می‌شود؛ این حرکت که به تازگی نشانه‌های ضعیفی از بازنگری در سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی گروهی از فروشندگان مسکن-عمدتا سازندگان- را در خود جای داده است نوعی حرکت امیدوارکننده به نفع متقاضیان مصرفی مسکن در شرایط فعلی محسوب می‌شود؛ هم‌اکنون بروز تورم شدید در بازار مسکن موجب شده است گروه‌های مصرفی حاضر در بازار تقاضای ملک با معضل کمیاب شدن و حتی نایاب شدن فایل‌های مناسب برای خرید مواجه شوند؛ این در حالی است که تغییرات روزانه قیمت‌های پیشنهادی که طی هفته‌های اخیر منجر به بروز فشار مالی و روانی مضاعف بر خریداران مسکن شده بود نیز همچنان ادامه دارد؛ بررسی‌ها حاکی است، بروز نشانه‌های خفیف از اعمال «تخفیف تا ۵ درصد» در قیمت فروش آپارتمان در زمان انجام معامله که طی ماه‌های اخیر به جزء نایاب بسیاری از فایل‌های فروش ملک تبدیل شده بود در صورت سرایت به بخش عمده‌ای از فایل‌های فروش آپارتمان‌های مصرفی می‌تواند منجربه تداوم حرکت بازار مسکن در مسیر رونق شود و بازار را از خطر بازگشت زودهنگام به رکود در امان نگه دارد. کارنامه اردیبهشت معاملات مسکن نشان داد در منطقه ۵ به دلیل تورم بالای ۵۰ درصد، حجم خرید کاهش پیدا کرده است؛ شواهد جدید مشخص می‌کند سمت عرضه پیام این کارنامه را هر چند خفیف دریافت کرده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه اظهارات واسطه‌های بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد، این حرکت خفیف که هم‌اکنون خود را در شکل «اعمال تخفیف تا ۵ درصد» روی آخرین قیمت پیشنهادی مالک در زمان انجام معامله با خریدار در برخی محلات مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد از ایجاد یک نگرانی عمده در میان گروهی از عوامل فروش واحدهای مسکونی نشات گرفته است؛ عوامل فروش واحدهای نوساز به‌عنوان مطلع‌ترین گروه فروشنده آپارتمان از شرایط بازار، با مشاهده انصراف اجباری گروهی از خریداران مصرفی و خروج آنها از بازار، به دلیل نگرانی درباره فروش نرفتن واحدها در زمان موردنظر و تقویت خطر ایجاد شرایط رکود تورمی در بازار، حاضر به اعمال تخفیف جزئی در قیمت نهایی فروش شده‌اند. بنابر اعلام واسطه‌های فروش مسکن در برخی محلات مصرفی شهر تهران طی روزهای اخیر برخی فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز با انعطاف قیمتی خفیف به فروش رفته است؛ این در حالی است که سازنده‌ها در ماه‌های اخیر تحت تاثیر تحولات ایجاد شده در شرایط اقتصادی، وضعیت سیاسی از بابت تحولات برجام، تورم زمین و رشد قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت وساز، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های آماده عرضه را به شکل چشمگیری افزایش داده و این افزایش را در کوتاه‌مدت تکرار کردند؛ علاوه بر این، عدم افزایش قیمت اسمی مسکن به دلیل رکود ایجاد شده در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ و کاهش ارزش واقعی مسکن(در مقایسه با نرخ تورم) در سال‌های رکود منجر به ایجاد زمینه رشد محسوس قیمت‌ها در دوره رونق-مقطع زمانی فعلی- شد؛ از آنجا که بازدهی بازارها در بلندمدت با یکدیگر همگرا می‌شود، هم‌اکنون بخشی از افزایش قیمت مسکن، ناشی از افت قیمت واقعی ملک در سال‌های رکود و روند طبیعی بازار برای هماهنگ شدن با سایر بازارها است. با این حال کارشناسان مسکن معتقدند آنچه در شرایط فعلی می‌تواند به حفظ رونق در بازار معاملات مسکن کمک کند آن است که به جای آنکه قیمت اسمی مسکن در کوتاه مدت و به‌صورت ناگهانی افزایش یابد تغییرات در مدت زمان بیشتری اتفاق بیفتد.

افت حداقل یک درجه‌ای کیفیت خرید

با این حال، پرش قیمت فروش آپارتمان و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و سطح قدرت خرید متقاضیان مصرفی درحالی منجر به انصراف اجباری برخی متقاضیان از خرید مسکن شده است که سایر خریداران مصرفی حاضر در بازار، هم‌اکنون به دو شکل عمده برای عبور از دیوار تورمی مسکن تلاش می‌کنند. گروهی از این متقاضیان که پیش از این به دنبال خرید واحدهای مسکونی متوسط متراژ یا بزرگ‌متراژ در مناطق مصرفی بودند تحت تاثیر پرش ناگهانی قیمت مسکن، متراژ آپارتمان مورد تقاضا را کاهش داده و به بازار آپارتمان‌های با متراژ کمتر وارد شده‌اند؛ این در حالی است که گروه دیگری از متقاضیان خرید مسکن در برخی محلات مصرفی همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران(کانون معاملات آپارتمان‌های مصرفی) که متقاضی خرید واحدهای کوچک‌متراژ در این مناطق بودند ناچار به تغییر نزولی محلات مورد جست‌وجو و خرید مسکن در مناطق پایین‌تر شده‌اند؛ به‌عبارت دیگر این گروه از متقاضیان مسکن به اجبار کیفیت خرید خود را حداقل یک درجه کاهش داده‌اند.

وضعیت اورژانسی دو منطقه پرفروش

شواهد موجود نشان می‌دهد هم‌اکنون تقاضا برای بازدید از فایل‌های فروش مسکن به خصوص واحدهای نوساز، در برخی محلات مصرفی شهر تهران نسبت به ماه‌های ابتدای رونق کاهش یافته است؛ همین موضوع باعث شده است سازنده‌ها که بیش از سایر فروشندگان مسکن در بازار حضور داشته و فعالند، متوجه کاهش سطح تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق مصرفی به خصوص دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران شوند؛ این گروه از فروشندگان مسکن که واحدهای آماده فروش خود را به بازار عرضه کرده‌اند در مواجهه با عقب‌نشینی بخشی از خریداران به دلیل نیاز به منابع مالی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، به واسطه‌ها اعلام می‌کنند با تخفیف جزیی حاضر به فروش آپارتمان‌های خود به خریداران هستند. در واقع این گروه از فروشندگان مسکن با درک یک پیام از شرایط پیش‌روی معاملات آپارتمان مبنی بر احتمال بروز رکود تورمی و انحراف زودهنگام بازار از مسیر رونق، حرکتی خفیف برای کنارآمدن با متقاضیان خرید آپارتمان بر سر قیمت نهایی را آغاز کرده‌اند.

واسطه‌های بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند هم‌اکنون آستانه تغییر فاز معاملات مسکن و همچنین سطح شکننده رونق از سوی برخی از سازندگان حاضر در بازار فروش ملک احساس شده است؛ وضعیتی که پیش از این کارشناسان مسکن نیز نسبت به بروز آن هشدار داده بودند؛ مبنی بر اینکه ادامه رشد قیمت‌ها و تغییرات روزانه نرخ پیشنهادی فروش مسکن، بازار معاملات را در معرض خطر خاتمه پیش از موعد فاز رونق و بازگشت زودهنگام به رکود قرار می‌دهد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است اعمال تخفیف جزئی در نرخ نهایی فروش مسکن از سوی برخی فروشندگان واحدهای مسکونی به خصوص سازندگان، هم‌اکنون در برخی محلات منطقه ۵ شهر تهران مشاهده می‌شود؛ منطقه ۵ پرمعامله‌ترین، پرتقاضا‌ترین و کانون عرضه واحدهای مسکونی مصرفی است که مطابق آمارهای رسمی در اردیبهشت ماه ۱۳ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده است؛ هر چند منطقه ۵ همچنان پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ خرید و فروش واحدهای مسکونی است اما این سهم در سال گذشته بیش از ۱۵ درصد بود که هم‌اکنون به دلیل بروز بیشترین نرخ رشد قیمت در بازار مسکن این منطقه در مقایسه با سایر مناطق شهر تهران، این سهم کاهش یافته است. علاوه بر منطقه ۵، به دلیل نوسانات ناگهانی قیمت مسکن در منطقه ۴، حجم معاملات واحدهای مسکونی در این منطقه نیز اردیبهشت ماه امسال کاهش یافت؛ در حالی که حجم کل معاملات مسکن شهر تهران اردیبهشت ماه امسال ۱۵ درصد نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش یافت اما حجم معاملات مسکن در منطقه ۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل، معادل ۱۰ درصد و در منطقه ۴ معادل ۱۲ درصد افت کرد؛ این در حالی است که در منطقه یک شهر تهران حجم معاملات مسکن با رشد ۴۷ درصدی مواجه شد و نیمه جنوبی شهر تهران(عمدتا مناطق واقع در محدوده بافت فرسوده) رشد بیش از ۲۰ درصدی حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال قبل را تجربه کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد مهم‌ترین عامل افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در مصرفی‌ترین مناطق شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال، رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت مسکن در منطقه ۵ و افزایش نزدیک به ۴۰ درصدی قیمت فروش آپارتمان در منطقه ۴ است. به این ترتیب تورم مسکن، مهم‌ترین عامل کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در این دو منطقه است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن می‌گویند درحالی که هم‌اکنون در منطقه ۴ شهر تهران کماکان نشانه‌ای ازفراگیر شدن اعمال تخفیف در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن از سوی فروشنده‌ها مشاهده نمی‌شود، اما بروز انعطاف خفیف قیمتی از سوی برخی فروشندگان مسکن در منطقه ۵ قابل مشاهده است.

 اظهارات برخی واسطه‌های فروش مسکن در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران حاکی است هم‌اکنون بر خلاف دوره‌های گذشته رکود که متقاضیان مسکن به‌طور کامل از بازار خارج می‌شدند، در حال حاضر متقاضیان خرید آپارتمان با سطح مشخصی از قدرت خرید در بازار حضور دارند اما فایل‌های فروش مسکن موجود، پاسخگوی سطح و نوع تقاضای متقاضیان نیست؛ این در حالی است که شواهد فعلی بازار نشان می‌دهد بازار فاقد کشش لازم برای افزایش مجدد قیمت‌هاست و در صورتی که مالکان و فروشندگان مسکن بخواهند سطح فعلی فروش واحدهای مسکونی با وضعیت کنونی را در فصل پیش‌رو-تابستان- حفظ کنند چاره‌ای جز انعطاف قیمتی نخواهند داشت. این در حالی است که بنا بر اعلام واسطه‌های فروش مسکن، امسال فصل نقل و انتقال در بازار مسکن زودتر از سال‌های گذشته آغاز شده است؛ به این معنا که اگرچه در سال‌های قبل، ابتدای فصل تابستان شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار معاملات مسکن محسوب می‌شد اما امسال تقاضای خرید تقریبا از ابتدای سال به بازار وارد شده و افزایش موردانتظار در سطح قیمت‌ها نیز در همین بازه زمانی اتفاق افتاده است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مجموعه شواهد، انتظار می‌رود تابستان امسال قیمت مسکن در محدوده فعلی تثبیت شود.

دو اهرم برای کنترل بازار

کارشناسان مسکن معتقدند هم‌اکنون با دو اهرم می‌توان خطر بازگشت زودهنگام بازار معاملات ملک به دوره رکود را کنترل و برطرف کرد؛ اهرم اول به یک تغییر رفتار عمده در عوامل فروش واحدهای مسکونی مربوط می‌شود که هم‌اکنون خود را در شکل اعمال تخفیف جزئی در برخی فایل‌های فروش آپارتمان در بعضی محلات منطقه ۵ شهر تهران نشان می‌دهد؛ در صورت سرایت این رفتار به سایر فروشندگان در مناطق مصرفی می‌توان نسبت به ادامه حرکت بازار مسکن در مسیر رونق امیدوار بود؛ اهرم دوم به برقراری جریان پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان خرید مسکن برمی‌گردد؛ هم‌اکنون قدرت خرید تسهیلات ۹۰ میلیون تومانی خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم به واسطه افزایش دست‌کم ۲۵ درصدی قیمت مسکن، به همین میزان کاهش یافته است؛ در حالی که سال گذشته متقاضیان خرید آپارتمان با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران قادر به خرید یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی به قیمت ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان بودند واسطه‌های بازار مسکن می‌گویند هم‌اکنون فایل‌های فروش مسکن زیر ۴۰۰ میلیون تومان کمیاب شده است. به اعتقاد فعالان و کارشناسان بازار مسکن مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ باید به گونه‌ای طراحی شود که تقاضای مصرفی و واحدهای کم‌سن در اولویت خرید با استفاده از این تسهیلات قرار بگیرند.

دنیای اقتصاد

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا، طبق آمار، واحدهای مسکونی خالی در ایران سه برابر میانگین جهانی است و اکثر کارشناسان، یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن را ورود ۲.۶ میلیون خانه خالی به بازار مصرف می دانند. با این حال اخیرا یک مقام استانی در وزارت راه و شهرسازی گفته است بستن مالیات بر خانه‌های خالی مشکل بازار مسکن را حل نمی‌کند. این صحبت با سیاستهای دولت که وزارت راه و شهرسازی را موظف به ایجاد سامانه اخذ مالیات از خانه های خالی کرده مغایرت دارد.

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیز بهمن ماه ۱۳۹۵ در گفت و گو با ایسنا، یکی از دلایل کم تحرکی در حوزه ساخت و ساز را وجود ۱.۶ میلیون خانه خالی (آمار ۲.۵ میلیون مسکن خالی هنوز تا آن تاریخ ارایه نشده بود) دانسته و گفته بود نمی خواهم افتخار ایجاد یک میلیون مسکن خالی دیگر را به نام خود ثبت کنم.

با این حال در روزهای اخیر مهدی رضایی، مدیر مسکن اداره راه و شهرسازی استان همدان در گفت و گو با ایسنا اظهار کرده است: “بستن مالیات بر خانه‌های خالی بر درآمد دولت اضافه می‌کند اما مشکلی از بازار مسکن حل نمی‌کند. ” او حتی بیان کرده “با بستن مالیات، قیمت مسکن افزایش می‌یابد به طوری که این هزینه از جیب مردم و به ویژه مستأجران باید پرداخت شود. پول‌هایی که در بخش مسکن به صورت خانه خالی هزینه شده است، باید به چرخه تولید بیاید تا به اشتغال و تولید کمک کند. ”

تولید مسکن بیشتر در حالی از سوی این مقام دولتی به عنوان راهکاری برای چرخش اقتصادی مطرح شده که بنا به گفته وزیر راه و شهرسازی هم اکنون ۲۵۰ میلیارد دلار بودجه کشور در بخش خانه های خالی حبس شده است.

در ایران ۲.۶ میلیون خانه خالی و ۲.۱ میلیون خانه نیمه خالی وجود دارد؛ در حالی که تعداد خانوارها ۱.۳ میلیون بیشتر از خانه‌های در دسترس  است. یعنی حدود ۱.۳ میلیون خانوار به صورت فشرده در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که بیش از یک خانواده در آنها مستقر است. حدود ۲۷ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد اما موضوع این است که ۲.۶ میلیون از این تعداد خالی است و در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد. هم‌چنین ۲.۱ میلیون مسکن به عنوان خانه دوم، شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد.

یکی از راهکارها برای ورود خانه‌های خالی و نیمه خالی به بازار فروش و اجاره، وضع مالیات است که با وجود تاکید قانونی هنوز اجرایی نشده است. از خردادماه ۱۳۹۶ باید اخذ مالیات از خانه‌های خالی عملیاتی می‌شد اما این طرح هنوز درگیر ایجاد سامانه‌ای است که حتی اسم آن مشخص نیست. با این حال اجرای این طرح موانعی هم پیش روی خود می‌بیند که مربوط به نقش دستگاه های مرتبط است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در آخرین اظهارنظر خود درخصوص مالیات خانه‌های خالی گفته است که بزرگترین مانع بر سر اجرای این قانون، شناسایی خانه‌های خالی است. اکنون ۳۴ بانک اطلاعاتی در کشور وجود دارد که این آمار را در اختیار دارند. اما به دلیل مشکلات قانونی حاضر به در اختیار قراردادن آمار نیستند.

حدود هفت ماه قبل وزارت راه و شهرسازی مسوولیت راه‌اندازی سامانه مربوط به مالیات خانه‌های خالی را به سازمان ملی زمین و مسکن واگذار کرده است. مدتی قبل هم مدیرعامل این سازمان به ایسنا خبر داد که به تازگی کار را آغاز کرده‌اند و در حال انتخاب انتخاب مشاور هستند. حمیدرضا عظیمیان البته این را هم گفت که راه‌اندازی این سامانه مقداری طول می‌کشد؛ چرا که که باید دستگاه‌های دیگر از جمله شهرداری‌ها، اداره ثبت و دارایی کمک کنند.

اما اخیرا وزیر راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی را مسوول این طرح دانسته است. عباس آخوندی دراین باره اظهار کرد: مسئول این سامانه سازمان امور مالیاتی است و وزارت راه و شهرسازی به آن‌ها کمک خواهد کرد. به گفته آخوندی، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درحال پیگیری راه‌اندازی سامانه دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است و  این معاونت درحال پیگیری این موضوع از سازمان امور مالیاتی است.

ظاهرا زمزمه های پاسکاری یک تکلیف قانونی بین دو وزارتخانه شنیده می شود و در اظهارنظر اخیر مقام دولتی در یک استان نمود پیدا کرده است. در شرایطی که اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی کماکان معلق مانده، قیمت مسکن تهران در ماههای اخیر جهش کرد و در اردیبهشت ماه ۳۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت و این در حالی است که صاحبان ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران با هدف گرانی مسکن، این تعداد قابل توجه خانه را به نوعی احتکار کرده اند.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدسعید ایزدی معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی که هفته گذشته به همراه وزیر راه و شهرسازی به ازبکستان سفر کرده بود در باره جزییات دیدار خود با معاون وزیر ازبکستان به ارایه نکاتی پرداخت.

ایزدی گفت: طی نشست مشترک با معاون وزیر ساختمان ازبکستان ضمن معرفی ساختار، ماموریت‌ها و ظرفیت‌های طرفین در حوزه معماری، مسکن و شهرسازی چهار محور مورد توافق دو کشور قرار گرفت.

معاون وزیر راه و شهرسازی در بیان محورهای مورد توافق خود به عنوان نماینده ایران با وزیر ساختمان ازبکستان، اعلام کرد: دعوت از نمایندگان وزارت ساختمان جهت دیدار از تجارب و فن‌آوری‌های کشور به ویژه در حوزه مصالح ساختمانی و خدمات مهندسی جهت تامین پروژه های مشترک یکی از محورهای مورد توافق بود.

ایزدی ادامه داد: تعریف پروژه‌های عمران قبل از سرمایه‌گذاری و اجرا در ازبکستان و برنامه‌ریزی برای اعزام هیات‌های ایرانی جهت دیدار از پروژه‌های فوق و تدوین چهارچوب همکاری، تبادل تجارب طرفین در حوزه مرمت وحفاظت از بافت تاریخی و آثار و ابنیه ارزشمند، همچنین، برنامه‌ریزی جهت اجرای برنامه های تخصصی با حضور اندیشمندان، هنرمندان، ایران‌شناسان جهت مبادله دانش در حوزه فرهنگ مشترک از دیگر محورهای مورد توافق دو کشور بود.

گفتنی است، ‌در سفر وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی به ازبکستان، علاوه بر جلسات رسمی و دیدارهای کاری، بازدید از زیرساخت‌های حمل و نقلی و شهرسازی در شهرهای تاشکند، سمرقند و بخارا و ارایه راهکارها و ابزارهای لازم برای افزایش تعاملات نیز انجام شد.

این گزارش می‌افزاید که ارایه پیشنهادهای ابتکاری برای رونق گردشگری میان دو ملت از اساسی‌ترین اهداف سفر سه روزه وزیر راه و شهرسازی کشورمان و معاونان و مشاوران وی به ازبکستان بود که قطعا زمینه‌ساز رونق تجارت در بخش‌های خصوصی و افزایش تعاملات سیاسی و حمل و نقلی در بخش حاکمیتی خواهد بود.

ساخت یاب

به گزارش صدا و سیما، محسن رضیعی، درباره مالیات بر خانه های خالی، اظهار کرد: سامانه شناسایی املاک برای دریافت مالیات قطعا از نظر اقتصادی از شاخص ها و معیارهای مهمی است که باید در کشور ایجاد و اجرا شود.  قانونگذار در سال ۹۴، در ماده ۱۶۲ مکرر به این امر تحت عنوان ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور پرداخته و در ماده ۵۴ مکرر بحث وضع قانون بر واحدهای خالی مدنظر قرار گرفته است.

مشاور مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: شناسایی واحدهای خالی از سکنه و خارج از چرخه مصرف مقوله ای است که بخش اعظم آن در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بخش هایی هم در اختیار شهرداری هاست. وظیفه وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، سیاستگذاری در نحوه تولید و استفاده از مسکن است، اما وظیفه سامانه شناسایی املاک برای دریافت مالیات نیز به عهده این وزارتخانه در ماده ۱۶۹ مکرر قرار گرفته است.

وی بیان کرد: وزارت راه و شهرسازی اسباب و علل شناسایی خانه های خالی را ندارد ولی به استناد نبود چنین اسباب و سازوکار نمی توان به دنبال ایجاد سامانه نرفت.

مشاور مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره طولانی شدن ایجاد سامانه املاک توضیح داد : یکی از محدودیت هایی که در این زمینه وجود دارد فراقوه ای بودن اجرای این سامانه است یعنی اطلاعات و نحوه اجرای آن تنها در قوه مجریه وجود ندارد و بخشی از آن مربوط به قوه قضاییه است. در وزارتخانه همه ملزومات را در اختیار نداریم تا بتوانیم بلافاصله برای آن سامانه طراحی کنیم تا تغذیه اطلاعات و بهره برداری مالیاتی از آن صورت گیرد و همه این مسائل موجب شده است طراحی و پیاده سازی از پیچیدگی خاصی برخوردار شود.

به گقته این مقام مسوول وزرات راه شهرسازی اصراری به ایجاد سامانه شناسایی املاک برای دریافت مالیات ندارد، اما تا زمانی که این قانون وجود دارد و اصلاحی در خصوص آن صورت نگرفته تمام تلاشمان را برای ایجاد سامانه انجام می دهیم و بر اساس مفاد قانون وظیفه ما تنها ایجاد سامانه است و در تغذیه اطلاعات نقشی نداریم.

شنبه, 19 خرداد 1397 ساعت 09:56

تغییر کاربری ۹۰ باغ در یک سال

مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران از صدور پروانه ساخت و ساز برای ۹۰ باغ شهر تهران طی یک سال گذشته که مدیریت شهری برای جلوگیری از تخریب باغات تصمیم گرفته است، خبر داد. محمد ابراهیم دادسرشت ضمن اعلام این خبر با بیان اینکه طرح بررسی پرونده‌های ارجاعی به کمیسیون ماده ۷ به‌صورت سیستماتیک و در ذیل سامانه صدور پروانه شهرداری تهران اجرا می‌شود، اظهار کرد: کمیسیون ماده ۷ با مسوولیت شورای‌شهر وضعیت پرونده‌های ارجاعی را در دو بخش مورد بررسی قرار می‌دهد. در بخش نخست، شورای شهر باید در مورد باغ بودن یا نبودن املاکی که مساحت عرصه آنها بیش از ۵۰۰ مترمربع است، مطابق قانون تعیین تکلیف کند. در بخش دوم، کمیسیون ماده ۷ موظف است وضعیت درختان در تمامی املاک را فارغ از مساحت عرصه بررسی کند.
 

وی با بیان اینکه این بررسی‌ها با مسوولیت شورای شهر و با حضور نمایندگانی از شهرداری تهران انجام می‌شود، عنوان کرد: فرآیند تشخیص باغ و نحوه حفظ و گسترش فضای سبز در کمیسیون ماده ۷ تا سال ۹۶ به‌صورت دستی انجام می‌شد، اما باتوجه به اینکه این تشخیص در گردش کار صدور پروانه اتفاق می‌افتد، در ماه‌های گذشته تصمیم بر این شد تا این فرآیند سیستماتیک شود و به‌عنوان زیرسیستم سامانه صدور پروانه تعریف شود.

مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران با اشاره به روند جدید ثبت داده‌ها و اعلام‌نظر درباره شرایط ملک گفت: برای تصمیم‌گیری درباره ملک دو فرم در سیستم تعریف شده است؛ در فرم «الف» با وارد کردن اطلاعات باغ و انطباق آن با معیارهای معرفی شده در قانون، شورای شهر با همکاری سازمان بوستان‌ها به‌عنوان نماینده شهرداری و با حضور شهردار و معاون شهرسازی منطقه درباره باغ بودن ملک تصمیم‌گیری می‌کند. دادسرشت با بیان اینکه در فرم «ب» نیز در مورد نحوه حفظ و گسترش درختان تصمیم‌گیری می‌شود، ادامه داد: در واقع، در این بخش در مورد حفظ حداکثری درختان، نحوه جابه‌جایی آنها در صورت لزوم و الزام مالک برای کاشت چند برابری درختان تصمیم‌گیری می‌شود. به‌طور کلی در این قسمت در مورد وضعیت درختان نسبت به بنایی که قرار است ایجاد شود، اظهارنظر می‌شود. به گفته وی، تاکنون ۸۰ درصد از فرآیند تهیه فرم «الف» و ۲۰ درصد از فرآیند تهیه فرم «ب» انجام شده است و به‌زودی بررسی سیستماتیک پرونده‌های کمیسیون ماده ۷ به‌طور کامل در گردش کار سامانه شهرسازی آغاز می‌شود. مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در پایان در پاسخ به این سوال که چه تعداد از پرونده‌هایی که به کمیسیون ماده ۷ ارجاع داده می‌شوند به‌عنوان باغ شناخته می‌شوند، گفت: سال گذشته حدود ۱۰ هزار و ۸۰۰ پروانه ساخت صادر شده است که از این تعداد، کمتر از یک درصد یعنی حدود ۹۰مورد براساس معیارهای قانونی به‌عنوان باغ پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» این در حالی است که از سال گذشته با استقرار تیم جدید مدیریت شهری، خبرها حاکی از عزم جدی برای مقابله با تغییر کاربری و ساخت وساز در باغات شهر بود.

دنیای اقتصاد

صفحه10 از23

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

118931
امروز امروز 98
دیروزدیروز540
همههمه118931
54.158.248.112
logo-samandehi