بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 03:31

دو پالس انحرافی از بازار مسکن

اولین ماه بازار مسکن 95، با کاهش 8 درصدی قیمت آپارتمان و سقوط 56 درصدی حجم معاملات، به پایان رسید. بررسی‌های جامع درباره آمار رسمی از «اوضاع مسکن در ماه نیمه‌تعطیل» به شناسایی دو پالس انحرافی منجر شده است که مشخص می‌کند اگر چه تحولات فروردین 95، در ظاهر معنای «شروع دوباره نوسان قیمت» و «بازگشت رکود معاملاتی» را می‌دهد، اما این رفتار مطابق فروردین حداقل 4 سال گذشته بوده که در شروع هر سال - چه رونق و چه رکود- تکرار می‌شود. با این حال،‌ یک اتفاق جدید، آستانه رونق غیرتورمی را نشان می‌دهد.





گروه مسکن: فرید قدیری: عبور «متفاوت» بازار مسکن از اولین ماه سال 95، به ثبت دو علامت «گمراه‌کننده» در نبض فروردین ماه معاملات ملک منجر شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار حاکی است: ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با 8 درصد کاهش نسبت به اسفند 94، وارد سطح قیمتی بهمن و ماه‌های قبل از آن شد. همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان نیز در فروردین، سقوط 56 درصدی را تجربه کرد و نقل و انتقال ملک به کمتر از نصف حجم ماهانه یک فصل گذشته رسید. در حال حاضر دو رخداد ملکی در ماه نیمه تعطیل سال 95 که شامل «افت محسوس قیمت مسکن آن هم یکسال پس از ثبات نسبی» و همچنین «ریزش حجم معاملات آپارتمان بعد از یک فصل صعود» می‌شود، ممکن است ذهن فعالان مسکن نسبت به فرجام مسیر تازه‌ای که معاملات ملک در اواخر پارسال وارد آن شده بود را منحرف کند. این دو رخداد اگر با لحاظ فاکتورهای تکمیلی، مورد تحلیل اقتصادی قرار نگیرد، در ظاهر ممکن است علامت «بازگشت رکود به معاملات» و «وجود حباب قابل تخلیه در قیمت» را منعکس کند. اما بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تحولات یک ماه اخیر در بازار مسکن نشان می‌دهد: معاملات ملک در تهران طی فروردین امسال با تاثیرپذیری از شرایط «تقویم»، همچون اولین ماه هر سال، با یک تغییر جهت کوتاه‌مدت حداکثر 30 روزه روبه‌رو شد که این اتفاق مطابق دوره‌های پیشین، ماندگار و قابل سرایت به سایر ماه‌های سال نیست. حجم معاملات ملک در فروردین به دلیل تعطیلی کامل کسب و کار دلالان ملک در دو هفته اول سال، صرفا به نیمه دوم ماه محدود است که در این زمان اندک نیز عمده بازاریابی‌ها صرف فراهم کردن زمینه انجام معامله برای ماه بعد می‌شود.

در فروردین ماه همچنین نگاه مبهم سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، مانع از تمایل فروشنده‌ها به حضور در بازار می‌شود طوری که به گفته مشاوران املاک، حتی در صورت تقاضای موثر برای خرید مسکن در این ماه، فایل‌های فروش با نظر مالکان برگشت می‌خورد و عرضه دوباره آنها به اردیبهشت و خرداد موکول می‌شود. تحت تاثیر این شیوه عملکرد بازار ملک، ابتدای امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از 13 تا 15 هزار واحد مسکونی در هر یک از ماه‌های زمستان 94 به رقمی معادل 5 هزار و 639 واحد مسکونی در فروردین نزول کرد. سقوط معاملاتی در فاصله اسفند تا فروردین را می‌توان در چهار سال گذشته نیز ردیابی کرد. در فروردین سال 92 که بازار معاملات مسکن در فاز رونق کامل قرار داشت و در حال نزدیک شدن به نقطه اوج بود، حجم خرید آپارتمان در تهران 63 درصد نسبت به اسفند 91 افت کرد و تنها 4900 فقره مبایعه‌نامه‌ در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد. همچنین در فروردین سال‌های 93 و 94 نیز حجم معاملات در این بازار به ترتیب 55 درصد و 65 درصد نسبت به اسفند ماه سال قبل افت کرد.

بنابراین ماه ابتدایی سال 95 نیز عینا به وضعیت طبیعی ابتدای سال‌های قبل دچار شد.

در این ماه، فقط یک گروه از فروشنده‌ها وارد بازار ملک می‌شوند. این گروه مالکانی هستند که به هر دلیل اقتصادی یا غیراقتصادی، با شرایط «اضطرار» مواجهند و قصد فروش فوری دارند. در نتیجه، ویژگی این نوع فروشنده‌ها در ماه فروردین باعث می‌شود معاملات انجام شده در این ماه، به لحاظ قیمت به نفع خریدار تمام شود و میانگین ارزش معاملات کاهش پیدا کند. در فروردین سال‌های 92، 93 و 94، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ترتیب 7/4 درصد، 3/7 درصد و 4/6 درصد افت کرد. در این میان، کاهش نزدیک به 8 درصدی متوسط قیمت آپارتمان‌های پایتخت در اولین ماه سال 95، علاوه بر منشأ ذاتی بازار فروردین، یک علت دیگر نیز دارد و آن به «هیجان به‌وجود آمده در اسفند سال گذشته» برمی‌گردد. در آخرین ماه سال گذشته، به دلیل کاهش دستوری نرخ سود بانکی و تغییر مقصد تقاضای سرمایه‌ای به سمت بازار ملک، قیمت مسکن در تهران از مسیر نوسان صفر ماه‌های قبل خود خارج شد و 8 درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر سطح قیمت مسکن مجددا به نقطه قبل از هیجان بازگشته است و این افت قیمت با توجه به سایر متغیرهای اقتصاد مسکن، ارتباطی به حباب یا تخلیه حباب مسکن ندارد. در بازار مسکن برای سنجش میزان حباب قیمت مسکن، از رابطه (نسبت P به R) بین قیمت مسکن و اجاره‌بهای سالانه استفاده می‌شود.

عدد حاصل از این نسبت طی 25 سال گذشته، در دوره‌های رکود و زمانی که حباب قیمت مسکن به‌صورت کامل تخلیه می‌شود، به سطح 15 رسیده و در نقطه اوج و جهش قیمت مسکن نیز تا مرز 25صعود کرده است. در حال حاضر که پایان دوره رکود مسکن است و به دلیل ثبات یکساله قیمت مسکن بعد از یک‌ سال و نیم روند کاهشی، می‌توان به تخلیه حباب قیمت امیدوار بود، عدد حاصل از نسبت P به R در سطح 9/14 قرار دارد که این نسبت به معنای نبود حباب در قیمت مسکن است. با این استدلال که عمده کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمتی از آن استفاده می‌کنند، مشخص می‌شود، در وضعیت فعلی معاملات مسکن می‌تواند بدون نوسان قیمتی رونق بگیرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» هر چند حجم معاملات مسکن در فروردین امسال نسبت به اسفند پارسال سقوط کرد اما در مقایسه با فروردین سال گذشته، 19 درصد افزایش یافت که از این منظر، نقطه قوت پیش‌بینی‌های قبلی مبنی بر پایان رکود مسکن در سال جاری، محسوب می‌شود. این در حالی است که فروردین سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران 28 درصد نسبت به فروردین سال 93 افت کرد. به این ترتیب، مطابق چشم‌انداز کارشناسی، بازار معاملات مسکن با سپری کردن دوره پیش‌رونق در زمستان94، ظرف ماه‌های آینده وارد دوره رونق غیرتورمی خواهد شد. این دوره به‌صورتی خواهد بود که میزان رشد احتمالی قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم است. 

ماه گذشته اگر چه قیمت مسکن 8 درصد کاهش یافت اما در مقایسه با فروردین سال94، رقمی معادل 4 درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه 4/ 7 درصدی در همین ماه،‌ بیانگر نوسان مسکن در سطح زیرین تورم است.نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» همچنین حاکی است: علاوه بر دو علت ناشی از «ساختار بازار ملک در فروردین» و «رفع هیجان قیمتی اسفند»، یک علت سوم نیز برای کاهش قیمت مسکن در فروردین امسال مطرح است و آن، نحوه پراکندگی خرید و فروش آپارتمان در مناطق 22 گانه است. در ماه گذشته، حجم معاملات در منطقه یک و سه به‌عنوان مناطق گران قیمت بازار مسکن -که اثر فزاینده بر میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران دارد- به یک سوم ماه‌های قبل کاهش یافت اما در دو منطقه 4 و 5، حجم معاملات بیش از 50 درصد افت نکرد و در برخی مناطق جنوبی نیز نصف شد. 25 درصد کل معاملات خرید مسکن در تهران، در دو منطقه 4 و 5 انجام می‌شود و متوسط قیمت در آنجا کاملا به میانگین قیمت کل شهر نزدیک است. بنابراین، در ماه گذشته، موقعیت منطقه‌ای معاملات نیز به نوعی از کاهش قیمت پشتیبانی کرده است.

 

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 05 ارديبهشت 1395 ساعت 07:02

طول انتظار برای خانه دار شدن چقدر است؟

ایرانی‌ها برای خرید یک خانه ١٠٠متری نوساز در مناطق جنوبی تهران، حداقل ٤ و حداکثر ١١٥‌سال انتظار می‌کشند!

 این در شرایطی است که برای خرید خانه‌ای با همین مشخصات حداکثر انتظار ایرانی‌ها به ٢١١ و ٢٠٤‌سال نیز رسیده که  اوج این انتظار در یک دهه گذشته، در سال‌های ٨٦ و ٨٧ اتفاق افتاده است. پس از آن بیشترین طول انتظار ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن در ‌سال ٩١ رخ داده که مدت زمان این انتظار ١٧٧‌سال بوده است. به این ترتیب رکورد طول انتظار برای خانه‌دار شدن در دولت دهم به بیشتر از دو قرن نیز رسیده است. در سال‌های گفته‌شده بازار مسکن پس از پشت‌سر گذاشتن رکود مقطعی، شوک‌های ناگهانی را تجربه کرده و با افزایش شکاف بین قیمت مسکن و حداقل مزد مصوب سال، طول انتظار برای خانه‌دارشدن روند صعودی در پیش گرفته است. در یک دهه گذشته، کمترین طول انتظار قشر کارگر (با حداقل مزد مصوب) برای خانه‌دار شدن ١٣٢‌سال بوده که در ‌سال ٨٤ و در زمان تحویل دولت اصلاحات به کابینه احمدی‌نژاد تجربه شده است. پس از آن کمترین طول انتظار این قشر به ١١٥,٥‌سال می‌رسد که در ‌سال ٩٣ و پس از پایان دولت دهم به وقوع پیوسته است.
بررسی شاخص انتظار خانه‌دار شدن در اقشار ایرانی با سطوح درآمدی متفاوت نشان می‌دهد که تنها مدیران رده بالا با سابقه کاری بیشتر از ١٥‌سال به اندازه میانگین شهروندان کشورهای پیشرفته برای خانه‌دار شدن انتظار می‌کشند و سایر اقشار ناچارند از فرمول‌های دیگری برای خانه‌دار شدن استفاده کنند. افزایش درآمد و اشتغال به ٢ یا ٣ شغل یا افزایش تعداد شاغلان خانواده، خانه‌های ریزقواره یا قدیمی و وام‌های طولانی‌مدت ازجمله راهکارهایی است که جامعه ایرانی این روزها برای کوتاه‌ترشدن زمان انتظار خانه‌دار شدن برگزیده است.
انتظار خانه‌دار شدن چگونه  ١٢‌سال می شود؟
این در شرایطی است که مسئولان کشور برای شاخص انتظار خانه‌دارشدن اعداد مختلفی گفته‌اند. به‌عنوان مثال حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در این‌باره می‌گوید: به‌طور معمول مدت انتظار خانه‌دارشدن در کشورهای پیشرفته ٣ تا ٥‌سال است که درحال حاضر در ایران این زمان به ١٢‌سال رسیده است. او درباره معیارهای تعیین این رقم نیز توضیح می‌دهد: اگر یک خانواده متوسط با درآمد ماهانه یک‌میلیون و ٢٥٠‌هزار تومان، ١٢‌سال تمام حقوق خود را پس‌انداز کند، می‌تواند یک خانه ٧٥متری با قیمت هر مترمربع  ٢,٥‌میلیون تومان خریداری کند. البته اگر این شاخص را با محاسبات مظاهریان دوباره حساب کنیم، متوجه می‌شویم یک خانواده متوسط با درآمد ماهانه یک‌میلیون و ٢٥٠‌هزار تومان ظرف مدت ١٢‌سال می‌تواند یک آپارتمان ٧٢ متری با قیمت ١٨٠‌میلیون تومان بخرد. این درحالی است که معیارهای استاندارد شاخص طول انتظار برای خانه‌دار‌شدن اندکی با معیارهای معاون وزیر راه و شهرسازی تفاوت دارد که این موضوع نتیجه را بسیار متفاوت می‌کند. ما برای محاسبه این شاخص، معیار گزارش‌های رسمی بانک مرکزی را درنظر گرفته‌ایم. براساس این معیارها برای محاسبه شاخص دسترسی به مسکن شهری واحد نمونه ١٠٠متری را درنظر می‌گیرند و نه کوچکتر. همین‌طور این‌که در شاخص طول انتظار تمام پس‌انداز ماهانه خانوار درنظر گرفته نمی‌شود و معمولا یک‌سوم این پس‌انداز مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. به این ترتیب مدت انتظار برای خانه‌دار شدن به ٣ برابر رقم محاسبه شده مظاهریان می‌رسد. علاوه بر این، برای محاسبه شاخص طول انتظار ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن، سطوح درآمدی مختلف را مدنظر گرفته‌ایم. این سطوح شامل شاغلانی می‌شود که با حداقل مزد مصوب وزارت کار مشغول به کارند و مبنای محاسبه درآمد سایر اقشار نیز سایت معتبر استخدامی ایران تلنت درنظر گرفته شده است.
کارگران ١١٥‌ساله صاحبخانه می‌شوند
گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در تهران را در ‌سال ٩٣ متری ٢‌میلیون و ٨٣٠‌هزار تومان اعلام کرده‌اند. بررسی فایل‌های آگهی شده مسکن در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که با این قیمت می‌توان خانه‌ای نوساز در جنوب شهر تهران و خانه‌ای با قدمت بیشتر از ١٠‌سال در مناطق غرب، شرق و مرکز تهران خریداری کرد. بر این اساس یک خانواده کارگر با حداقل مزد مصوب‌ سال ٩٣ یعنی ٦٠٨‌هزار و ٩٠٦ تومان سالانه ٧‌میلیون و ٣٠٦‌هزار و ٨٧٢ تومان دستمزد می‌گیرد که با احتساب هزینه‌های جاری او و در نظر گرفتن شاخص‌های آماری یک‌سوم پس‌انداز سالانه او ٢‌میلیون و ٤٣٥‌هزار و ٦٢٤ تومان می‌شود اگر برای او واحد نمونه دسترسی به مسکن شهری (براساس شاخص‌های بانک مرکزی واحد ١٠٠متری) را درنظر بگیریم، او پس از ١١٥,٥‌سال ٢٨١‌میلیون و ٣١٤‌هزار تومان پس‌انداز خواهد داشت که این میزان پس‌انداز قیمت حال حاضر یک واحد ١٠٠ مترمربعی در تهران است. البته همان‌طور که اشاره شد قیمت پایه برای این خانه را متوسط نرخ مسکن براساس روایت مرکز آمار قرار داده‌ایم که متری ٢‌میلیون و ٨٣٠‌هزار تومان است. این طول انتظار در شرایطی اتفاق می‌افتد که بازار مسکن رکود شدیدی را پشت‌سر می‌گذارد و این وضع موجب شده است، قیمت مسکن در دو‌سال اخیر ثبات خود را حفظ کند یا با اندکی کاهش مواجه شود. به این ترتیب طول انتظار جامعه کارگری ایران برای خانه‌دار شدن بیشتر از ٢٨.٧ برابر شهروندان کشورهای پیشرفته است.
طول انتظار مدیران رده‌ بالا  مطابق با استاندارد پیشرفته‌ها
برای بررسی حداقل این انتظار وضع درآمدی دهک بالای جامعه ایرانی را مورد بررسی قرار داده‌ایم.  براساس گزارش سایت معتبر استخدامی «ایران تلنت» درحال حاضر حداکثر دستمزد ماهانه در ایران معمولا زیر ٢٠‌میلیون تومان است که به مدیران رده‌ بالا با سابقه کاری بیشتر از ١٥‌سال تعلق می‌گیرد. براساس این گزارش شرکت‌های سرمایه‌گذاری، نفت و گازی‌ها، مخابراتی‌ها و بانکی‌ها بالاترین دستمزد را نسبت به هم رده‌های خود در سایر مشاغل دریافت می‌کنند. رقم دستمزد مدیرعامل در این مشاغل حداکثر بین ١٥ تا ١٧‌میلیون تومان و به‌طور میانگین ١٦‌میلیون تومان اعلام شده است. با این حال، اگر بخواهیم برای این افراد نیز یک واحد ١٠٠متری با میانگین قیمت ٢‌میلیون و ٨٢٣‌هزار تومان قایل باشیم، می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که شاخص انتظار برای خانه‌دار شدن دهک بالای درآمدی ایران به  ٤‌سال می‌رسد که این زمان در بازه انتظار شهروندان کشورهای پیشرفته برای خانه‌دار شدن قرار می‌گیرد.

مدیران میانی با و مهندسان با ٣٢‌سال پس‌انداز خانه‌دار می‌شوند١١
بنابر گزارش ایران تلنت مدیران میانی با سابقه کار ٥‌سال به بالا ماهانه دستمزدی بین ٣‌میلیون و ٣٠٠‌هزار تا ٨‌میلیون و ٥٠٠‌هزار تومان دریافت می‌کنند. به عبارت دیگر میانگین دستمزد ماهانه مدیران میانی در ایران ٥‌میلیون و ٩٠٠‌هزار تومان است. اگر بخواهیم برای این افراد نیز یک واحد ١٠٠متری با میانگین قیمت متری ٢‌میلیون و ٨٢٣‌هزار تومان درنظر بگیریم، به این نتیجه می‌رسیم که شاخص انتظار برای خانه‌دار شدن مدیران میانی کشور ١١‌سال و ٢ ماه است که این عدد بیشتر از دو برابر زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشورهای پیشرفته است. در این گزارش میانگین دریافتی ماهانه کارمندان اداری، کارشناسان فروش و مهندسان کشور با سابقه کاری بالاتر از ٧‌سال بین یک‌میلیون و ٣٠٠‌هزار تومان تا ٣‌میلیون تومان است، بنابراین می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که میانگین دریافتی ماهانه کارمندان باسابقه، حدود ٢‌میلیون و ١٥٠‌هزار تومان است. با این حساب کارمندان سابقه‌دار برای به دست آوردن یک خانه ١٠٠متری  در جنوب تهران باید ٣٢‌سال و ٢ ماه پس‌انداز کنند که این انتظار بیشتر از ٨ برابر کشورهای پیشرفته است.
٦٨‌سال پس‌انداز برای خانه‌دارشدن کارمندان جوان و قشر فرهنگی
کارمندان شرکت‌های خصوصی با سابقه کار زیر ١٠ سال، مترجم‌ها، معلم‌ها، روزنامه‌نگاران و منشی‌ها اقشاری هستند که در گزارش ایران تلنت کمترین دریافتی‌های ماهانه به نام‌شان ثبت شده است. بازه حقوقی این افراد بین ٦٤٨‌هزار تا یک‌میلیون و ٤٠٠‌هزار تومان اعلام شده است.  به این ترتیب میانگین حقوق این اقشار یک‌میلیون و ٢٤‌هزار تومان است. برای این‌که کارمندان جوان و اقشار فرهنگی صاحب یک خانه ١٠٠متری در جنوب تهران یا یک خانه قدیمی در مرکز پایتخت شوند باید ٦٨‌سال و ٢ماه پس‌انداز کنند که این میزان انتظار ١,٦ برابر کارگران با حداقل حقوق و ١٧ برابر شهروندان کشورهای پیشرفته است.

اقتصاد آنلاین

یکشنبه, 05 ارديبهشت 1395 ساعت 02:46

کیفیت زندگی در شهرهای جدید

مسکن مهر بخش زیادی از توان مدیریتی شهرهای جدید را به خود معطوف کرده است.
 

عضو هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید با اشاره به این مطلب که مسکن مهر بخش زیادی از توان مدیریتی شهرهای جدید را به خود معطوف کرده است گفت: متاسفانه این مسئله ما را از بحث در مورد مسائل اقتصادی، فرهنگی، توسعه کالبدی شهر و خدمات غافل کرده است.

به گزارش خبرآنلاین ، سید محمود میریان در نشست سالانه مدیران شهرهای جدید گفت: در سال جاری باید تلاش کنیم تا با هماهنگی دوسویه، طرح مشکلات، امکانات، منابع موجود و پیشنهادها بر مشکلات فایق آمده و در روند توسعه، توفیق بیشتری را به دست آوریم.

میریان درباره شیوه‌‌ها و راهکارهایی که سبب ایجاد شرایط مناسب برای تأمین منابع در شهرهای جدید می‌شود و چگونگی مدیریت منابع و ظرفیت شهرها گفت: درحال حاضر بحث مسکن مهر مهمترین موضوع در اقدام‌ها و عملکرد شهرهای جدید بوده و بیشترین توان مدیریتی را به سوی خود جذب کرده است، به گونه‌ای که درحقیقت اجازه کار دیگری را در این مناطق به ما نمی‌دهد.

عضو هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید با بیان اینکه مسائل بسیار مهم‌تری از ساخت‌وساز مانند بحث‌های اجتماعی نیز در حوزه شهرهای جدید وجود دارد گفت: مسائل و موارد مربوطه به حوزه اجتماعی که تاکنون تأمل خوبی در خصوص آن نشده است از اهمیت بسیاری در ساخت شهرهای جدید برخوردار است. وقتی ما از جمعیت‌پذیری جدیدی در شهرها صحبت می‌کنیم علاوه بر بحث سکونت، باید به مسائل مهم دیگری مانند کیفیت زندگی، رفاه، آسایش، معیشت، اشتغال و محورهای اساسی دیگری نیز توجه کنیم، چراکه این موارد از نگاه صرف کالبدی ضروری‌تر خواهد بود.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی میریان در این خصوص اضافه کرد: درصورت عدم توجه به موارد ذکر شده شهرهای جدید ما در آینده به سمت تبدیل به گتوهای شهری می‌روند که تنها راه مقابله با معضلات آنها، محو و نابود کردن این مناطق خواهد بود.

وی در بخش دیگری از سخنانش برنامه‌ریزی و مدیریت را دو رکن اساسی در یک حرکت توسعه‌ای اعلام کرد و گفت: درصورت وجود این دو عامل، اقدام‌های توسعه‌ای به نتیجه‌ای مطلوب خواهند رسید در غیر این صورت و نبود حتی یکی از این موارد حتما با مشکل روبه‌رو خواهیم شد.

این مقام مسئول در ادامه با تأکید براین که ما نباید اجازه تبدیل شهرهای جدید به مناطق آسیب‌پذیر را بدهیم اضافه کرد: متأسفانه در حال حاضر مسکن مهر، همه مسئولان و اقدام‌ها را درگیر کرده و ما را از بحث در مورد مسائل اقتصادی، فرهنگی، توسعه کالبدی شهر و خدمات غافل کرده است.

میریان در پایان خاطرنشان کرد: شهرهای جدید ما ظرفیت تولید و درآمدزایی را دارند که در صورت تحقق بودجه کافی ما باید راهکارهای لازم برای رفع مشکلات را اندیشیده و پتانسیل‌های بالقوه هر ناحیه را بالفعل کنیم.

خبر آنلاین

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از تدوین بسته تشویقی اجتماعی و فرهنگی نوسازی بافت‌های فرسوده پایتخت خبرداد. عبادالله فتح‌اللهی با اشاره به اینکه بسته تشویقی مذکور بیشتر مبتنی بر پتانسیل‌ها و امکانات شهرداری تهران در حوزه فرهنگی و اجتماعی است، گفت: مقرر شده تا در کنار بسته اصلی تشویقی نوسازی که به مباحث وام، اعطای تسهیلات و یارانه‌ها می‌پردازد، این بسته نیز به ساکنان بافت‌های فرسوده در صورت رعایت استانداردهای نوسازی تعلق بگیرد.





فتح‌اللهی خاطرنشان کرد: بسته تشویقی اجتماعی و فرهنگی نوسازی با هدف تکریم شخصیت و حفظ کرامت انسانی ساکنان بافت‌های فرسوده تدوین شده و تلاش می‌کند با احیا و تقویت هویت اجتماعی شهروندانی که در نهضت نوسازی شرکت می‌کنند، از ضعف‌ها و آسیب‌های اجتماعی موجود در این بافت‌ها بکاهد. به گزارش خبرگزاری مهر وی با بیان اینکه دادن زمین و ساخت درمانگاه در بافت‌های فرسوده نمی‌تواند به تنهایی مشکلات شهروندان ساکن در بافت‌های فرسوده را حل کند، تاکید کرد: این شهروندان به لحاظ بهره‌مندی از امکانات درمانی با مشکلات خاصی مواجه هستند و آنچه دولت به‌عنوان بیمه درمانی همگانی در نظر گرفته است، نمی‌تواند به تنهایی پاسخگوی مسائل و مشکلات آنها باشد.

به گفته فتح‌اللهی، هدف جدی سازمان نوسازی ایجاد مشوق‌های کارآمد برای وارد کردن داوطلبانه شهروندان و مالکان بافت‌های فرسوده به فرآیند نوسازی، هدایت ساخت‌و‌سازها به سمت استانداردهای طرح جامع و تفصیلی و اصلاح قطعه‌بندی‌ها و رساندن آنها به حداقل 150 متر مربع است. وی با بیان اینکه هدایت شهروندان به ریل استاندارد شهرسازی، نیازمند عزم جدی حاکمیتی است، عنوان کرد: بسته تشویقی اجتماعی و فرهنگی نوسازی باید اهرمی برای تهییج اجتماعی، ارتقای فرهنگی و در نهایت کمک به نوسازی استاندارد در تهران باشد و در رفع دغدغه‌ها، آسیب‌ها و معضلات اجتماعی بافت‌های فرسوده تاثیرگذار باشد.

دنیای اقتصاد

وضعیت بازار رهن و اجاره در چند روز نخست اردیبهشت ماه تغییر محسوسی نسبت به فروردین ماه نداشته است. طی 4 روز گذشته واحدهای مسکونی با ترکیب متنوعی از اجاره‌بها و ودیعه، در بازار به اجاره رفته که در این بین سهم واحدهایی که به رهن مستاجران درآمده کمتر از تعداد رهن و اجاره است. با این حال بر اساس آمار منتشر شده از نرخ‌های قطعی رهن و اجاره واحدهای 50 تا 100 متر مربعی در همین بازه زمانی در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، تعداد موجرانی که دریافت ودیعه و رهن کامل را ترجیح می‌دهند هم کم نیستند؛ چراکه هنوز تا فرا رسیدن فصل بازار داغ اجاره املاک قدری زمان باقی است و موجران ناچار هستند شرایط را برای مستاجران تسهیل کنند. بر اساس اطلاعات موجود از واحدهای کمتر از 100 مترمربع که در چند روز گذشته قرارداد اجاره برای آنها تنظیم شده است، نمونه‌های مختلفی قابل ذکر است. در محله باغ‌فیض واقع در منطقه 5، واحدی با 60 مترمربع زیربنا و پنج سال عمر، 90 میلیون تومان رهن شده است. این در حالی است که در میان فایل‌های اجاره پیشنهادی این منطقه نیز، موجری واحد 65متری 10 ساله خود را به قیمت 20 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 400 هزار تومان اجاره ماهانه به بازار ارائه کرده است.





در محله نارمک منطقه 8 نیز قرارداد اجاره واحدی 80مترمربعی با سن 12 سال، با ودیعه 30 میلیون تومانی و اجاره ماهانه معادل 60 هزار تومان منعقد شده است. همچنین قیمت پیشنهادی واحد مسکونی 70 متری با سن 8 سال در همین منطقه 20میلیون تومان ودیعه با اجاره‌بهای ماهانه 750هزار تومان تعیین شده است. نرخ قطعی اجاره‌بهای یک واحد 67متری 3 ساله در محدوده نیروی هوایی طی چند روز اخیر نیز، ماهانه معادل 500 هزار تومان با ودیعه 60 میلیون تومانی بوده و این در حالی است که موجر دیگری آپارتمان 85 متری با 6 سال سن در این منطقه را 20 میلیون تومان با اجاره‌بهای ماهانه یک میلیون و 300 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 05 ارديبهشت 1395 ساعت 02:43

باریک‌ترین خانه جهان

در فاصله یک متری بین دو ساختمان بزرگ در لهستان، خانه‌ای به عرض یک متر و طول 152متر در دو طبقه توسط یک معمار لهستانی در سال 2012طراحی شده‌است. «کریت هاوس» به منظور نمایشی از هنر مدرن لهستانی در تعریف فضا ساخته شده و اکنون مدعی مقام باریک‌ترین خانه جهان است. هرکسی که بخواهد می‌تواند در این خانه زندگی کند؛ اما هنوز هیچ کسی به‌طور دائم در «کریت هاوس» ساکن نشده ‌است. هنرمندان زیادی به‌صورت دوره‌ای در آن زندگی می‌کنند و گاهی آن را برای بازدید عمومی باز می‌گذارند. در طبقه اول آشپزخانه، سرویس بهداشتی و پذیرایی قراردارد و در طبقه دوم یک تخت با میز مطالعه وجود دارد. این فضا در گذشته محل تجمع زباله‌های ساکنان ساختمان‌های مجاور بوده است.

دنیای اقتصاد

شنبه, 04 ارديبهشت 1395 ساعت 03:39

خطر انحراف متراژ در ساخت‌وساز

دنیای اقتصادنوشت:وام‌های جدید ساخت مسکن با تحریک سازنده‌ها به احداث آپارتمان‌های بالای 120 مترمربع در تهران و شهرهای بزرگ، باعث رونق ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ می‌شود.
 

با احتساب میانگین هزینه احداث بنای مسکونی، سقف تسهیلات ساخت در کل شهرها به‌طور متوسط، از عرضه آپارتمان‌های با مساحت 142 مترمربع پشتیبانی کامل می‌کند؛ درحالی‌که، متوسط قدرت فعلی وام‌های خرید معادل 40 مترمربع است. به همین دلیل اصلاح ضوابط تسهیلات با هدف تشویق ساخت واحدهای کوچک پیشنهاد شده است.

 برنامه‌هایی که هفته گذشته از کانال افزایش سقف وام ساخت، برای تحریک سرمایه‌گذاران ساختمانی به شروع پروژه‌های جدید در نظام بانکی به اجرا گذاشته شد، اگرچه انگیزه سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک و میانی را بیشتر از شهرهای بزرگ، افزایش می‌دهد اما «متفاوت از خواسته مصرفی بازار مسکن و حتی مغایر با برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی»، به جای آنکه بازار ساخت‌وساز را در جهت همسو با نیاز غالب در بازار تقاضا، تحریک کند، احتمال دارد به عرضه آپارتمان‌هایی با «کمترین سازگاری در متراژ» به لحاظ قدرت مالی خریداران مسکن، منجر شود. بررسی‌هانشان می دهد با وزن‌کشی وام ساخت مسکن در 31 استان کشور بر اساس متوسط هزینه احداث بنای مسکونی و سقف ریالی تسهیلات در هر استان انجام داده است، نشان می‌دهد: وام‌های تازه مصوب «ساخت مسکن» که از ابتدای امسال پرداخت آنها به سازنده‌ها در قالب «تسهیلات بدون سپرده و زود دسترس» آغاز شده است، مسیر ساخت‌وسازهای مسکونی در مناطق شهری به‌خصوص در تهران و 6 کلان شهر دیگر را همچون روال غلط گذشته، به سمت عرضه آپارتمان‌های متراژ بزرگ و غیرمصرفی سوق می‌دهد.

تسهیلات جدید ساخت، با سقف‌های 130میلیون تومان در تهران و 6 کلانشهر دیگر، 110 میلیون در شهرهای بزرگ و 90 میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می‌شود که با احتساب پراکندگی شهرهای با جمعیت مختلف در هر استان، در کل کشور این وام‌ها با میانگین 100 میلیون تومان در اختیار سازنده‌های مسکن قرار خواهد گرفت. از آنجا که میانگین هزینه احداث آپارتمان‌های جدید در کل کشور، طبق آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی، مترمربعی 878 هزار تومان است، با متوسط سقف تسهیلات، عملا منابع مالی ساخت 114 متر مربع بنای مسکونی از طریق این وام‌ها برای سازنده‌ها تامین می‌شود. با توجه به اینکه، سقف تسهیلات ساخت مسکن، معادل حداکثر 80 درصد مساحت یک واحد مسکونی را شامل می‌شود، سازنده‌ها با این وام‌ها قادر خواهند شد تنها با تامین 20 درصد باقی مانده هزینه ساخت -صرف‌نظر از قیمت زمین- نسبت به ساخت مجتمع‌های مسکونی با مساحت 142 مترمربع برای هر واحد آپارتمان، اقدام کنند.

همچنین وام‌های جدید ساخت مسکن در تهران، از احداث آپارتمان‌های 125 متری پشتیبانی می‌کند و در سایر شهرهای بزرگ که در حال حاضر همانند پایتخت با حجم قابل‌توجهی از خانه‌های لوکس فروش نرفته دست به گریبان هستند، سقف تسهیلات بدون سپرده، به‌راحتی امکان ساخت واحدهای مسکونی 160 تا 200 مترمربع را برای سازنده‌ها فراهم می‌آورد. این نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختمانی سال‌های 90 تا 92، در نهایت باعث خواهد شد حجم قابل‌توجهی ساخت‌وساز مسکونی بزرگ مقیاس (به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها) در شهرها شکل بگیرد و حوزه ساخت رونق پیدا کند، اما چون سمت تقاضای مصرفی تحت‌تاثیر ساختار تسهیلات جدید خرید مسکن و قدرت مالی محدود، با کمبود آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ روبه‌رو خواهد شد، در نتیجه برنامه بلندمدت رونق مسکن به شکست خواهد انجامید.

طی دو سال اخیر بازار عرضه مسکن در ظاهر، شاهد انبوه آپارتمان‌های نوساز قابل فروش بود اما از آنجا که عمده این ساختمان‌ها با متراژ به مراتب بزرگ‌تر از مساحت مطلوب تقاضای مصرفی احداث شدند، این شکاف بین مساحت عرضه و قدرت خرید تقاضا، مانع از انجام معاملات مصرفی و در نتیجه باعث انباشت نوسازها در بازار شد. تبعات این بن‌بست در فروش ساختمان‌های جدید طی سال‌های 93 و 94، از یکسو به رکود معاملات مسکن و از سوی دیگر به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تحت‌تاثیر حبس دارایی مالی سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های فاقدمشتری شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شهر تهران طی یک سال اخیر، فقط 17 درصد معاملات خرید مسکن به فروش آپارتمان‌های بالای 125 مترمربع منجر شد و 80 درصد آپارتمان‌های خریداری شده در این فاصله زمانی، مساحتی کمتر از 120مترمربع داشتند. در حال حاضر طبق آمارهای رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، ‏ کانون تقاضای مصرفی در بازار خرید املاک مسکونی شهر تهران، در بازار آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 80 متر مربع، متمرکز است، درحالی‌که سهم این واحدها از کل ساخت‌وسازهای دست‌کم طی سه چهار سال اخیر در پایتخت، کمتر از 7 درصد بوده است!

همچنین در کل کشور، ‏ متوسط مساحت واحدهای مسکونی نوساز از 124 متر مربع در سال 85 به 141 متر مربع در سال 94 افزایش پیدا کرده و بزرگ‌سازی در این مدت با شیب تند، شدت گرفته است اما طی این سال‌ها، سقف وام خرید مسکن نه‌تنها در غالب سال‌ها زیاد نشد، بلکه در حال حاضر با احتساب میانگین 80 میلیونی سقف وام خرید در کشور و متوسط قیمت 2 میلیون تومانی هر متر بنای مسکونی، تقاضای مصرفی تنها قادر به خرید 40 متر مربع از مساحت یک آپارتمان از طریق وام بدون سپرده است.

قدرت خرید 40 متری «وام مسکن» در مقایسه با قدرت احداث 142 متری «وام ساخت» طی سال جاری می‌تواند منجر به تشدید شکاف موجود بین متراژ ساخت‌وساز و مساحت مطلوب متقاضیان شود. روز گذشته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در واکنش به آنچه کارشناسان «خطر بزرگ‌تر شدن انحراف متراژ ساخت‌وسازهای مسکونی» عنوان می‌کنند، به «دنیای اقتصاد» گفت: سیستم بانکی و بانک عامل پرداخت کننده وام‌های جدید ساخت مسکن، می‌تواند متناسب با الگوی خرید مسکن و گرایش غالب متقاضیان به متراژ‌های پرطرفدار، یکسری مشوق از کانال تسهیلات جدید برای ساخت آپارتمان‌های کوچک متراژ اعمال کند. حامد مظاهریان در این‌باره افزود: یک مدل تشویق سازنده‌ها به احداث آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع به‌خصوص در تهران، تعیین نرخ سود شناور برای تسهیلات و همچنین تعریف طول بازپرداخت متفاوت می‌تواند باشد به این صورت که سازنده‌های کوچک متراژ مشمول سود کمتر و طول بازپرداخت بیشتر شوند.

مظاهریان با یادآوری برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در طرح جامع مسکن برای تنظیم رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی متناسب با الگوی تقاضا، تاکید کرد: در افق طرح جامع که سال 1405 تعریف شده است، میانگین مساحت آپارتمان‌های مسکونی جدید باید به 90 متر مربع برسد، بنابراین میانگین مساحت کنونی ساخت‌وسازها که بالای 140 متر مربع است، هیچ تطابقی با «مساحت هدف» که از روی نیازسنجی تعیین شده است، ندارد. با این حال بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن به نفع شهرهای میانی و کوچک، طی چند روز اخیر، حوزه فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی را به فاز تازه‌ای از بازار ساخت‌وساز هدایت کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» چند روز پس از اعلام افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن، کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز اعلام کردند: افزایش سقف وام ساخت‌وساز به عنوان نسخه مکمل خروج از رکود پس از افزایش تسهیلات خرید مسکن که در اسفند ماه تصویب شد می‌تواند اثر ویژه‌ای در بازار مسکن به همراه داشته باشد.

در شرایطی که طی چند ماه گذشته همزمان با بروز اولین نشانه‌های پیش رونق در بازار معاملات خرید آپارتمان، کارشناسان و تحلیلگران مسکن معتقد بودند رکود در بازار ساخت‌وساز به قدری عمیق است که احتمال شروع دوره رونق در این بخش با تاخیر حداقل 6 ماه تا یکساله نسبت به بازار خرید مسکن خواهد بود، بازنگری در سقف تسهیلات ساخت، سناریوی تازه‌ای را پیش روی فعالان ساختمانی قرار داده است. هرچند از اوایل نیمه دوم سال گذشته سقوط آزاد حجم ساخت مسکن به صفر رسید و از آن زمان روند رشد منفی ساخت‌وساز متوقف شد، هم‌اکنون کارشناسان معتقدند افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن می‌تواند کمک موثری برای حرکت فعالیت‌های ساختمانی در مسیر رشد مثبت و خروج از رکود ساختمانی باشد. با این حال، همزمان با توقف سقوط آزاد ساخت مسکن در اوایل نیمه دوم سال گذشته، بازار ساخت‌وساز شاهد بازگشت تعداد محسوسی از سازندگان و انبوه‌سازان به عرصه ساخت مسکن پس از دست کم یک دوره یکساله رکود عمیق ساختمانی بود.

طوری که به گفته انبوه‌سازان تهرانی تکان اندکی که به‌عنوان نشانه‌های اولیه حرکت بازار مسکن در مسیر رونق به واسطه افزایش نسبی حجم معاملات خرید ملک در پایتخت و سپس سایر شهرهای کشور از زمستان سال گذشته اتفاق افتاد، دلیل عمده تمایل برخی سازندگان به شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در سال گذشته است. با این حال، بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن همزمان با این روند، سناریوی بازگشت تعداد بیشتری از سازندگان و تسریع حرکت فعالیت‌های ساختمانی در مسیر رونق را طی روزهای اخیر پیش روی فعالان ساختمانی و کارشناسان مسکن قرار داده است. طوری‌که به اعتقاد کارشناسان، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن به عنوان مکمل حرکت بازار مسکن به سمت رونق در کنار افزایش وام خرید می‌تواند دو ابزار نسبتا قدرتمند برای رساندن بازار مسکن به دوره رونق باشد.

پوشش 114 متری وام ساخت در کشور

بازنگری در رقم تسهیلات ساخت‌وساز امکانات جدید و متنوعی را برای سازندگان در نقاط مختلف کشور ایجاد خواهد کرد. طوری‌که هم‌اکنون سازندگان از گزینه‌های مکانی بیشتری برای ساخت‌وساز با تکیه بر سهم بیشتر وام در شهرهای میانی و نقاط شهری کوچک برخوردارند. محاسبات «دنیای اقتصاد» از سهم تسهیلات جدید ساخت مسکن در کل کشور نشان می‌دهد، افزایش سقف تسهیلات ساخت هم‌اکنون به‌طور متوسط هزینه احداث 114 مترمربع از یک واحد مسکونی (بدون احتساب قیمت زمین) را پوشش می‌دهد. مطابق آخرین آمارهای رسمی، در حال حاضر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی (بدون احتساب قیمت زمین) در کل مناطق شهری کشور (کلان‌شهرها، شهرهای میانی و نقاط شهری کوچک) حدود 878 هزار تومان است.

این در حالی است که سقف جدید تسهیلات ساخت مسکن مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار برای کلان‌شهرها 130 میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، 110 میلیون و شهرهای کوچک و سایر مناطق شهری 90 میلیون تومان است. با محاسبه میانگین این سه سقف تعیین شده، متوسط وام ساخت مسکن در استان‌هایی که مرکز آنها یکی از 6 کلان‌شهر تهران، مشهد، اصفهان، شیراز، اهواز، کرج، است، 110 میلیون تومان و در سایر استان‌ها 100 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. بنابراین با در نظر گرفتن اینکه هم‌اکنون میانگین قیمت ساخت مسکن در کل مناطق شهری کشور حدود 878 هزار تومان، به عنوان هزینه احداث یک مترمربع بنا (بدون احتساب قیمت زمین) است، متوسط وام ساخت مسکن - 100 میلیون تومان - هزینه ساخت 114 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

تسهیلات به نفع شهرهای میانی و کوچک

تسهیلات جدید ساخت مسکن در شرایطی برای افزایش توان ساخت مسکن در کشور طی چند روز گذشته تصویب شد که محاسبات آماری از سهم وام جدید در متراژ ساخت مسکن در نقاط مختلف شهری نشان می‌دهد محرک ساخت‌وساز در شهرهای کوچک و میانی قوی‌تر از شهرهای بزرگ است. حدود دو هفته قبل، وزیر راه وشهرسازی از سیاست جدید این وزارتخانه برای حمایت از ساخت و بهسازی مسکن در شهرهای میانی خبر داد. براساس آنچه عباس آخوندی اعلام کرد، سیاست توسعه شهرهای میانی و کوچک به‌منظور جلوگیری از مهاجرت فرستی این شهرها و کاستن از بار جمعیتی کلان‌شهرها هم‌اکنون جزو اولویت‌های کاری دولت است. در این راستا تعیین سقف وام ساخت مسکن براساس 4 گروه شهری اعم از کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، جزیره‌های کیش و قشم و سایر نقاط شهری حکایت از بیشتر بودن قدرت وام در شهرهای کم جمعیت دارد.

سهم تسهیلات جدید ساخت مسکن مطابق با برآوردهای صورت گرفته در شهرهای کوچک پوشش بیشتری از هزینه احداث واحد مسکونی را در بر می‌گیرد. میانگین سهم کشوری وام جدید ساخت‌وساز در برخی استان‌ها که فاقد شهرهای بزرگ هستند تا بیش از 170 مترمربع هزینه ساخت بنا را پوشش می‌دهد. به عنوان مثال، تسهیلات جدید ساخت مسکن در استان‌های ایلام، خراسان شمالی و اردبیل با پوشش هزینه‌ای بیش از 170 مترمربع احداث بنای مسکونی، قدرتمندترین وام ساخت در کل کشور محسوب می‌شود. این پدیده به عنوان نوعی دافعه می‌تواند بخشی از ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهر و استان تهران را به سمت سایر استان‌ها و شهرهای میانی هدایت کند و به تعادل‌بخشی جمعیت در سطح شهرها منجر شود.

خواسته سازنده‌ها از وام جدید

با وجود این، سازندگان مسکن معتقدند به نظر می‌رسد تعیین نرخ سود مشارکتی - در حال حاضر 22 درصد - برای تسهیلات جدید ساخت‌وساز یکی از عوامل کاهش استقبال سازندگان از این تسهیلات برای شروع پروژه‌های جدید باشد. به اعتقاد سازندگان در صورتی که این نرخ سود به صورت یارانه‌ای و کمتر از میزان تعیین شده در نظر گرفته می‌شد، به‌طور قطع اثرگذاری بیشتری به واسطه افزایش استقبال سازندگان از تسهیلات جدید ساخت مسکن در بر داشت.

ناهمخوانی تسهیلات با جهت تقاضا

به اعتقاد کارشناسان، سازندگان مسکن برای استفاده موثر از این تسهیلات باید به سمت ساخت واحدهایی بروند که هم‌اکنون عمده تقاضای انباشته در بازار مسکن مربوط به کمبود این واحدها است. در واقع هدایت تسهیلات جدید به حوزه ساخت‌وساز از سوی سازندگان باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی شود که این تسهیلات صرفا در بخش عمده‌ای از بازار که انباشت تقاضا دارد، یعنی بازار تقاضای مسکن مصرفی به‌کار گرفته شود. مطابق با آخرین آمارهای ارائه شده از سوی مسوولان مسکن هم‌اکنون حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عمدتا واحدهای لوکس و گران‌قیمت واقع در کلان‌شهرها هستند. 

با توجه به اینکه عمده گرایش سازندگان مسکن طی سال‌های اخیر به ساخت واحدهای بزرگ متراژ و لوکس بوده که بر خلاف واحدهای مصرفی سهم اندکی از بازار تقاضا را به خود اختصاص می‌دهد، سازندگان باید فعالیت خود را برای ساخت‌وسازهای جدید به سمتی هدایت کنند که از رسوب مجدد سرمایه‌ها در آپارتمان‌های گران‌قیمت و فاقد تقاضای موثر جلوگیری شود. به این علت که هم‌اکنون به‌دلیل اشباع بازار واحدهای گران‌قیمت و لوکس از یک طرف و کمبود قابل توجه واحدهای مصرفی، کوچک متراژ و میان متراژ از سوی دیگر، ظرفیت‌های موجود در بازار ساخت و فروش مسکن درست متضاد آن چیزی است که طی سال‌های اخیر تجربه شد. مطابق با آمارهای رسمی، طی سال‌های اخیر در بازار مسکن شهر تهران، درحالی‌که 60 درصد معاملات خرید مسکن ناشی از تقاضای موثر مصرفی مربوط به آپارتمان‌های زیر 80 مترمربع بوده است، 93‌درصد از ساخت‌وسازها به احداث آپارتمان‌های با مساحت بیش از 80 مترمربع اختصاص داشته است. به این معنا که تنها 7 درصد از سهم کل ساخت‌وسازهای تهران در پاسخ به نیازهای مصرفی انجام شده است. این در حالی است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران، معادل 129 مترمربع بوده است که این میانگین نسبت به سال 90 معادل 6 درصد و در مقایسه با سال 85، معادل 14 درصد افزایش پیدا کرده است. 

به این معنا که در شرایطی که بازار مصرفی تقاضای مسکن طی سال‌های اخیر گرایش به واحدهای مسکونی کوچک متراژ - عمدتا زیر 80 مترمربع - داشته است، ساخت‌وسازها در جهتی کاملا مخالف به سمت احداث واحدهای بزرگ متراژ و گران‌قیمت سوق پیدا کرده است. همین اتفاق در آمارهای رسمی مربوط به متراژ ساخت مسکن در کل کشور هم صادق است. براساس این آمارها، سهم واحدهای مسکونی کمتر از 75 مترمربع از 13 درصد در سال 85 به تنها 3 درصد در سال 92 کاهش پیدا کرده است که گویای فاصله گرفتن هر چه بیشتر بازار عرضه از بازار تقاضا و از بین رفتن تناسب بین این دو است. این در حالی است که مراجع رسمی آماری، میانگین مساحت واحدهای مسکونی در کل کشور در سال 93 را معادل 149 مترمربع گزارش داده‌اند. کارشناسان مسکن معتقدند، هم‌اکنون که سقف تسهیلات ساخت مسکن افزایش یافته و رویکردهای غالب در بازار مسکن به سمت خروج از رکود و افزایش پاسخگویی به نیازهای مصرفی خانوارها در تامین واحدهای مسکونی است، استفاده از سرمایه‌های ناشی از تسهیلات از سوی سازندگان باید به گونه‌ای باشد که وام‌های ساخت تنها در بخش مسکن مصرفی و در متراژهای مربوط به نیاز مصرفی خانوارها هزینه شود.

خبرآنلاین

عضو هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید محله‌محوری را راهکاری مناسب برای هویت‌بخشی به سایت‌های مسکن مهر در سراسر کشور خصوصا شهرهای جدید دانست.
 

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حبیب‌اله طاهرخانی در نشست سالانه مدیران شهرهای جدید گفت: در حقیقت بخش عمده‌ای از فعالیت و تلاش مدیران و مسئولان تاکنون در راستای تکمیل سایت مسکن مهر و رفع عقب‌ماندگی‌ها در طرح‌های زیرساختی و روبنایی بوده که نتیجه آن نیز آمار افتتاح‌های فعلی است که رقم قابل توجهی به شمار می‌رود.

طاهرخانی در ادامه از افتتاح ۱۹۰ هزار واحد مسکن مهر در شهرهای جدید تاکنون خبر داد و گفت: با افتتاح این تعداد نزدیک به ۲۳۰ هزار واحد باقی مانده که حدود ۶۰ هزار واحد آن بدون متقاضی مؤثر هستند در نتیجه حدود ۱۷۰ هزار واحد باقی مانده که باید (به جز پردیس) تا پایان سال پرونده آن‌ها را ببندیم.

وی با تأکید بر این نکته که این اقدام‌ها و فعالیت‌ها باید به نحوه تصدی‌گری نه به روش حاکمیتی در کشور اداره شود گفت: قطعا تکمیل شهرهای جدید در اولویت یک وزارت راه و شهرسازی وجود دارد که این امر بر فشار کار ما می‌افزاید. تأخیر طولانی در تحویل واحدهای مسکن مهر انتظارهایی را برای مردم و متقاضیان ایجاد کرده که در حال حاضر سبب ایجاد مشکلاتی نیز شده است.

عضو هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید افزود: برای رفع برخی مشکلات به دنبال افزایش نرخ وام بانکی در ساخت بعضی از واحدها از ۳۰ به ۳۵ میلیون تومان هستیم که در صورت تحقق کمک بزرگی به پیشرفت پروژه‌ها خواهد کرد.

طاهرخانی پیگیری درباره سود تسهیلات بانک مسکن برای واحدهای بانک مسکن مهر و همچنین ابهام‌های موجود درباره تهاتر در محوطه‌سازی و آماده‌سازی را امری ضروری دانست و افزود: باید هرچه سریعتر راهکاری برای حل این مشکلات اندیشیده و با همکاری دستگاه‌های مرتبط رفع شود.

این مقام مسئول مسائلی چون توسعه فضاهای ورزشی و فرهنگی، استفاده از ابزارهای نوین مالی، حمل و نقل و دسترسی آسان و انبوه بین شهرهای جدید، هویت‌بخشی، بحث استراتژیک و توسعه اقتصادی شهری و صنایع فرهنگی خلاق را از موارد مورد تأکید از سوی وزیر راه و شهرسازی در توجه به شهرهای جدید در سال ۹۵ اعلام کرد و گفت: وقتی از این زاویه به شهرها و محلات نگاه کنیم، محله تعریف پیدا کرده و ضرورت محله محوری و دوری از افتتاح صرفا واحد مسکونی به خوبی روشن می‌شود.

وی در پایان خاطرنشان کرد: تحویل چهاردیواری بدون خدمات و داشتن نگاه فنی به محلات و همچنین فقدان هویت دو نقد اصلی برای مسکن مهر به شمار می‌رود که باید بررسی شود. محله به عنوان کوچکترین جزء واحد اجتماعی و کالبدی می‌تواند بر کیفیت شرایط اجتماعی و هویت‌بخشی به این نقاط تاثیرگذار باشد که باید این مسائل مورد پیگیری قرار بگیرند.

خبرآنلاین

اقتصاد نیوز در گفت و گو با دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به بررسی جزئیات وام 150میلیونی و فروش قسطی مسکن پرداخته است.
 

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: با توجه به اینکه شرایط پیش روی اقتصادی در سال 95 خوب به نظر می‌رسد و همچنین ریسک معاملات در حوزه مسکن پایین می‌آید، پیش‌بینی‌ها به این صورت است که سال 95 سال شروع یک حرکت خوب در بازار مسکن کشور خواهد بود.

او افزود: گفتن اینکه از رکود کاملاً خارج خواهیم شد کمی سخت است، اما باید کاری کنیم که از رکود خارج شویم، البته باید ببینیم که چه تفسیری از رکود داریم؛ ظاهراً بعضی‌ها به نظرشان می‌رسد که رونق در بازار مسکن به افزایش قیمت مسکن برمی‌گردد، اما رونق را زمانی حاصل می‌دانیم که معاملات بازار مسکن یک عدد قابل توجهی پیدا کند و متناسب با ظرفیت بازار معاملات انجام پذیرد، با این تفاسیر به نظر می‌رسد که امسال سال خوبی باشد و از ابتدای تابستان معاملات قابل قبولی صورت گیرد.

پورحاجت در ادامه بیان کرد: به طور یقین افزایش قیمتی در بخش مسکن خواهیم داشت، هزینه‌های تولید و شاخه‌هایی که ارتباط مستقیم با آن دارند مثل بحث انرژی و دستمزد نیز افزایش پیدا خواهند کرد و مشاهده می‌کنیم که این افزایش از ابتدای سال در دستور کار دولت بوده و قطعاً این افزایش قیمت، تاثیری در بخش مسکن هم خواهد داشت.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: به هر جهت اگر در هر معامله‌ای ریسک کاهش پیدا کند، قطعاً در آن قسمت سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد، به نظر من با توجه به فضای سیاسی که در کشور حاکم است و با توجه به اینکه در سال گذشته هم مشاهده کردیم، نیمه اول سال رکودی بی‌سابقه بود و زمانی که ما به توافقات در حوزه برجام نزدیک ‌شدیم، دیدیم که چون ریسک معاملات کاهش پیدا کرد مردم به حضور در بازار رغبت پیدا ‌کردند و شروع به خرید و فروش‌ کردند؛ فکر می‌کنم که شرایط بسیار خوبی در روزهای آتی در حوزه مسکن باید داشته باشیم و به نظر می‌رسد که مردم برای سرمایه‌گذاری کردن در این بخش رغبت پیدا می‌کنند.

او افزود: در یکی دو سال گذشته مقداری مشکلات بانکی و رفتارهای سازمان‌ها و نهادهای مالی ما باعث شده که به تولید مسکن لطمه وارد شود و این موضوع اکنون در حال تغییر است و اگر که موضوعیت توسعه‌گری در بانک مسکن اتفاق بیفتد و با توجه به لایحه‌ای که در سال 95 دولت به مجلس تقدیم کرده، من فکر می‌کنم که اتفاق خوبی صورت گیرد.

همچنین چند روز گذشته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگوی با مهر با اشاره به جزئیات فروش قسطی مسکن بیان کرد: بانک مسکن تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان از یک واحد مسکونی را برای فروش اقساطی و با نرخ سود توافقی تضمین می‌کند.

فرشید پورحاجت در خصوص توافق با بانک مسکن و فروش اقساطی، گفت: براساس توافقی که میان کانون سراسری انبوه‌سازان و بانک مسکن انجام شده، تا سقف مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان از یک واحد مسکونی را بانک مسکن تضمین می‌کند که به صورت اقساطی از سوی خریدار به فروشنده پرداخت شود.

وی با بیان اینکه بانک مسکن بابت این تضمین پنج درصد کارمزد دریافت می‌کند، افزود: این کارمزد در طول ۵۰ ماه که زمان پرداخت اقساط است، به بانک پرداخت می‌شود، ضمن آنکه رقم اقساط تعیین شده از سوی بانک باید حداکثر تا سقف سه میلیون تومان باشد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه هنوز تفاهم‌نامه‌ای به امضا نرسیده و در خصوص برخی موارد نیاز به مذاکرات بیشتری است، اظهارداشت: یکی از موضوعاتی مورد بحث این است که بانک مسکن اعلام کرده اقساط را به صورت ماهیانه از خریدار دریافت کرده و سپس به صورت فصلی به سازندگان می‌پردازد که ما در این خصوص هنوز به تفاهم نرسیده‌ایم.

پورحاجت همچنین سقف تعیین شده برای پرداخت اقساط را از دیگر موضوعات مورد اختلاف با بانک مسکن عنوان کرد و افزود: ما معتقدیم که ممکن است برخی از خریداران بتوانند تا سقف بیشتری هم اقساط پرداخت کنند، بنابراین درست نیست که حداکثر سه میلیون تومان تعیین شود.

وی با بیان اینکه تعیین زمان ۵۰‌ماهه برای پرداخت اقساط هم از نظر انبوه‌سازان می‌تواند تغییر کند، گفت: معتقدیم که اگر بیش از ۵۰ ماه هم زمان پرداخت اقساط به طول بینجامد، مشکلی ندارد و شاید برخی خریداران تمایل داشته باشند در مدت بیشتری اقساط را بپردازند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان بااشاره به اینکه جمع‌بندی خوبی شده اما هنوز به عقد تفاهم‌نامه نرسیده است، اظهار داشت: این قرارداد از طرف ۳۱ انجمن استانی با بانک مسکن از سوی کانون سراسری انبوه‌‌سازان انجام شده است، بنابراین برای پروژه‌های مورد تایید انبوه‌سازان در تمام کشور به اجرا می‌رسد.

وی با اشاره به نرخ سود فروش اقساطی مسکن، گفت: نرخ سود توافقی بین خریدار و فروشنده تعیین می‌شود، ضمن آنکه این نرخ تابعی از سود بانکی و نرخ تورم عمومی جامعه خواهد بود. 

خبرآنلاین

شنبه, 04 ارديبهشت 1395 ساعت 03:36

حمایت دولت از بهسازی بافت های فرسوده

ایرنا نوشت: معاون مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی رویکرد دولت تدبیر و امید را بهسازی بافت های فرسوده اعلام کرد و گفت: دولت در این زمینه حمایت های مالی لازم را خواهد داشت.
 

حامد مظاهريان بيان كرد: بافت هاي فرسوده به عنوان بافت هاي مياني شهرها محسوب شده كه داراي امكانات زيربنائي لازم از جمله آب، راه دسترسي، مدرسه، فضاهاي جمعي و همچنين امنيت لازم هستند.

وي ادامه داد: رويكرد دولت ارتقا اين فضاها بوده و در اين زمينه تسهيلات لازم براي بازسازي اين فضاها به متقاضيان پرداخت مي كند.
وي اظهار كرد: سرمايه گذاران مي توانند در اين حوزه ورود پيدا كرده و با دريافت وام به عنوان حمايت مالي دولت در احيا و بهسازي بافت هاي فرسوده شهرهاي مختلف كشور اقدام كنند.
وي همچنين با بيان اينكه برخي از شهرهاي ايران از بي انضباطي شهري رنج مي برند گفت: در اين زمينه با بهره گيري از سياست هاي لازم در اصول شهري از جلوي رانت گرفته شده و عدالت بهتري در شهرها بوجود مي آيد.

خبرآنلاین

صفحه9 از189

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395 - 02122908887

@OonePooya

تماس با کارشناسان فروش اوان پویا

آمار بازید

12590
امروز امروز 147
دیروزدیروز415
همههمه12590
54.227.6.156
logo-samandehi