بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

سه شنبه, 29 خرداد 1397 ساعت 12:57

قیمت فعلی مسکن حباب دارد؟

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا، پرش یکباره قیمت مسکن این تصور را ایجاد کرده که قیمت‌های فعلی حباب است و در آینده تخلیه می‌شود. وزیر راه و شهرسازی این اتفاق را به شرایط سیاسی مرتبط می‌داند و می‌گوید که این اتفاق زودگذر است. برخی کارشناسان حوزه مسکن از جمله مسوولان اتحادیه املاک نیز با ذهنیت ایجاد هیجان، پیش‌بینی آرامش بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری را دارند. اما یک اقتصاددان، نظریه حباب قیمت‌ها را رد می‌کند و می‌گوید قیمت‌های فعلی مسکن، خودرو، طلا و سایر کالاها نوعی اصلاح قیمت است که بر اساس پارادایم‌های کلی و رشد نقدینگی ایجاد شده است. اثرات مخربی هم دارد که راهکار آن به اصلاحات ساختاری، ارتباطات بین‌الملل و اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی مربوط می‌شود.

اثرات سه برابر شدن نقدینگی

بررسی علل و ریشه نوسانات دوره‌ای در تمام سطوح از جمله بخش مسکن به عواملی همچون پیش‌بینی‌ناپذیری سیاست‌های اتخاذ شده از سوی کشورهای رقیب، عدم توانایی در کنترل نرخ تورم و عدم توانایی در جلوگیری از هجوم نقدینگی سرگردان به سمت دارایی‌های ثابت مربوط می‌شود. واقعیت آن است که رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی در پنج سال گذشته پایین‌تر بوده اما با خیزش بی سر و صدای نقدینگی از رقم ۴۵۰ هزارمیلیارد تومان در ابتدای دولت یازدهم به ۱۴۶۳ هزار میلیارد تومان در پایان سال ۱۳۹۶، ناگهان اقتصاد ایران در معرض حمله‌ی این غول سرگردان قرار گرفت. سودهای موهوم حاصل از پس‌انداز در سیستم بانکی سربرآورد و چهار بازار ارز، سکه، مسکن و اخیرا بورس را مورد هدف قرار داد.

نقدینگی که از دو بخش شبه پول و پول تشکیل می‌شود در حال حاضر از ۱۲۸۲ هزار میلیارد تومان شبه پول و ۱۸۰ هزار میلیارد تومان پول تا رقم ۱۴۶۳ هزار میلیاردی افزایش یافته است. رشد نقدینگی در سال‌های اخیر همواره یکی از انتقادات کارشناسان به عملکرد بانک مرکزی بوده است. این در حالی است که در ماه‌های اخیر نیز با شدت گرفتن نوسانات بازار ارز این تاکید وجود داشت سرگردانی نقدینگی و حجم بالای آن موجب شده تا یکی از راه‌های ورود، بازار ارز و تقاضا برای خرید دلار باشد. از این‌رو بانک مرکزی سیاست‌هایی همچون پیش فروش سکه و انتشار اوراق سپرده با سود ۲۰ درصد را از بهمن ماه در دستور کار قرار داد. سپس دولت سیاست تک نرخی کردن نرخ دلار را به یکباره در روز ۲۰ فروردین اجرا و اعلام کرد که فروش دلار با قیمت بالاتر از این رقم، قاچاق محسوب می‌شود؛ سیاست‌هایی که یک کارشناس اقتصاد مسکن آن را نوعی شوخی می‌داند.

سلمان خادم‌المله می‌گوید: نقدینگی سرگردان به یکباره در بخش‌هایی که هم‌اکنون دچار جهش قیمت شده‌اند مستقر شده و با ادامه‌ی این وضعیت به سمت رکود پیش می‌رویم. تا آن زمان همین وضعیت رشد قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند. البته این را نباید با حباب اشتباه گرفت بلکه نوعی هماهنگی با انتظارات تورمی است. کاری هم از دست دولت برنمی‌آید و دلار ۴۲۰۰ تومان هم بیشتر به یک شوخی خنده‌دار شبیه است.

چرا خانه یکباره جهش کرد؟

با توجه به طولانی شدن دوره رکود مسکن و اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه انتظار می‌رفت که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ با شیب ملایمی افزایش پیدا کند اما متقاضیان این حوزه به یکباره در فروردین و اردیبهشت ماه امسال با افزایش ۲۹ و ۳۵ درصد قیمت‌ها غافلگیر شدند. قیمت در بعضی مناطق تهران تا ۵۳ درصد رشد کرد. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که بعضی دفاتر مشاور املاک شهر تهران به ایجاد هیجان کاذب در این بازار رو آوردند و با استدلال تورم انتظاری در این بخش، متقاضیان را متقاعد به خرید زودهنگام کردند که باعث رشد زودتر از موعد قیمت‌ها شدند. اما کارشناسان معتقدند عطش فعلی بازار مسکن به تدریج فروکش می‌کند و تا یک سال آینده این حوزه وارد رکود خواهد شد. بنابراین دود این رفتار بعضی بنگاه‌داران به چشم خریداران فعلی و خود صنف مشاوران املاک می‌رود.

بررسی ادوار رونق و رکود مسکن

بخش مسکن از انتهای سال ۱۳۹۱ به دنبال رشد یکباره قیمت وارد رکود معاملات و ثبات قیمت شد که بیش از پنج سال طول کشید. این بخش، قبل از آن نیز در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۷۴، ۱۳۸۱ و ۱۳۸۶ دچار حباب قیمت شده و هر بار به رکود برخورده اما مدت زمان رکود سال ۱۳۹۱ طولانی‌تر از دوره‌های قبلی بود و حالا هم که مسکن با رشد یکباره قیمت مواجه شده، افزایش معاملات چندان زیاد نیست و به حدود ۱۶ درصد رشد نقطه به نقطه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۱ رسیده است. این نمایه حاکی از آن است که نمی‌توان تحولات قیمتی اخیر را به رونق نسبت داد و از سوی دیگر بخش مسکن حداقل در کوتاه مدت نسبت به بازارهای رقیب از ظرفیت کمتری برای رشد برخوردار است.

مقایسه مسکن با سکه و بورس

بررسی رشد یک سال اخیر سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و بورس نشان می‌دهد با این‌که مسکن ۲۹.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش قیمت را تجربه کرده، رشد آن دقیقا به همین میزان پایین‌تر از سکه قرار دارد. میانگین قیمت مسکن شهر تهران که در فروردین ۱۳۹۶ بالغ بر ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده، در فروردین ماه ۱۳۹۷ به رقم ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسیده که رشد ۲۹.۵ درصد را نشان می‌دهد. هم‌چنین سکه بهارآزادی که در تاریخ ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۶ بر مدار قیمت یک میلیون و ۱۶۳ هزار تومان قرار داشته، در ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۷ به یک میلیون و۸۵۰ هزار تومان رسیده که رشد ۵۹ درصد را به ثبت رسانده است. شاخص بورس تهران هم از ۲۸ اسفند ۱۳۹۵ تا ۲۸ اسفند ۱۳۹۶ با ۱۹۰۵۵ واحد افزایش به ۲۴.۶ درصد رشد رسیده است.

بازار مسکن با توجه به آن‌که این کالا ۱۷.۵ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفته هم‌اکنون مشتریان موثر خود را از دست داده و سهم این گروه نسبت به تقاضای سرمایه‌گذاری، کمتر شده است. با این وضعیت، متقاضیان موثر احتمالا باید تا تثبیت قیمت‌ها منتظر بمانند بلکه قدرت خرید آنها نسبت به تورم افزایش پیدا کند.

حباب مسکن از نظریه تا واقعیت

با این‌که نظرات مختلفی از تخمین زمان تثبیت قیمت مسکن توسط کارشناسان اعلام می‌شود، باید منتظر ماند تا اثر پارامترهای بیرونی که منجر به رشد این بخش شده از بین برود. سلمان خادم‌المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ معتقد است: تا زمانی که اصلاح پارادایم انجام نشود ادامه وضعیت کج‌دار و مریز فعلی، شرایط فعلی را طولانی‌تر می‌کند. معتقدم بحران بخش‌های مختلف از جمله حوزه‌ی مسکن بزرگ است و اگر فکری برای آن نشود می‌تواند به حوزه‌های اجتماعی سرایت کند.

وی می‌گوید: هم‌اکنون کسانی که منابعی در اختیار دارند به سمت کالاهایی می‌برند که بتوانند خود را با افزایش قیمت‌ها هماهنگ کنند. در مقطعی سودهای بالای بانکی پرداخت شده که نقدینگی را به سمت خودش جذب کرده است. از نیمه‌ی دوم سال گذشته با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، نقدینگی به سمت آیتم‌هایی سوق پیدا کرده که ارزش پول افراد را حفظ کند. این آیتم‌ها عبارتند از طلا، خودرو، مسکن و اخیرا بورس که در دو روز گذشته رشد تاریخی داشته است. با وضعیت فعلی انتظار دلار ۱۲ هزار تومانی هم چندان دور از ذهن نیست. بنابراین نمی‌توان تصویر روشنی از آینده‌ی بازار مسکن ارایه داد. آن‌چه مسلم است این‌که با توجه به کاهش سهم متقاضیان واقعی و هم‌چنین اثرپذیری بازار مسکن از جهش بازارهای موازی که منتج به هماهنگی این بخش با بازارهای رقیب شده نمی‌توان دو واژه‌ی “رونق” و “حباب” را به بازار فعلی مسکن نسبت داد.

به گزارش ایسنا، بر اساس آخرین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران مربوط به اردیبهشت ماه سال جاری منتشر کرده است، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی به حدود پنج میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با فروردین ۸.۲ و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته تا ۳۴.۸ درصد افزایش قیمت دارد. تعداد معاملات به حدود ۱۹ هزار و ۱۰۰ واحد رسیده که نسبت به فروردین ۲۷۸.۷ و در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۱۶.۷ درصد افزایش یافته است.

ساخت یاب

یکشنبه, 27 خرداد 1397 ساعت 12:57

این‌جا در قرق املاکی‌هاست!

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا، این روزها که بازار معاملات داغ شده، مسکن ویژه تهرانسر با حدود ۲۳۰۰ واحد مسکونی و به علت دارا بودن موقعیتی مناسب به محلی برای تاخت و تاز و سوءاستفاده تعداد معدودی دلال در پوشش مشاور املاک با هدف کسب سودهای کلان و نامتعارف تبدیل شده است. این‌که آیا این دفاتر جواز کسب دارند یا خیر هم در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. طبق آماری که اتحادیه در سال ۱۳۹۲ ارایه کرد ۱۲۰۰۰ بنگاهی مجوزدار و ۲۰۰۰ واحد بدون جواز در شهر تهران فعالیت می‌کنند که ظاهرا با آنها برخورد می‌شود اما گزارش‌ها نشان می‌دهد که فعالیت بدون مجوز هنوز در صنف اتحادیه به قوت خود باقی است. گفته می‌شود اتحادیه مجازات‌هایی را برای آنها در نظر می‌گیرد؛ مجازات‌هایی که طبق بررسی‌های میدانی نتایج ثمربخشی نداشته است.

سود میلیاردی در جیب دلالان مسکن ویژه تهرانسر

برگردیم به پروژه مسکن ویژه تهرانسر. با آزاد شدن خرید و فروش واحدهای مسکن ویژه، این پروژه به علت نبود نظارت دستگاه های مسول نظیر اتحادیه مشاوران املاک تهران به محلی برای تاخت و تاز تعدادی دلال برای کسب سودهای غیر متعارف در پوشش مشاورین املاک بدل شده است.

ساخت پروژه مسکن ویژه و بدنبال آن غفلت دستگاه‌های نظارتی فرصت بسیار خوبی را برای افراد سودجو فراهم آورده تا با نام مشاورین املاک و یا جا زدن خود با عنوان نمایندگان متقاضیان دست به تعیین قیمت های دلخواه و سودهای چندصد میلیونی را طی مدتی اندک از آن خود کنند.

شگردهایی برای جلب مشتری

از جمله ترفندهای این افراد نصب تابلو یا بنرهایی بر سردر بنگاه های املاکشان با عنوان نماینده رسمی خرید و فروش مسکن ویژه تهرانسر است. این اقدام غیر قانونی در حالی ماه‌هاست که از سوی سودجویان صورت می گیرد که مشخص نیست چرا دستگاه های مسول هیچگونه برخورد جدی با این اقدام غیرقانونی انجام نمی‌دهد یا مجری طرح نیز در جهت آگاه‌سازی مردم و اعلام اینکه این مشاوران املاک نماینده رسمی دولت نیستند حرکتی انجام نمی دهد. دلالان با این شیوه نه تنها به خریداران و فروشندگان اینگونه القا می کنند که نماینده رسمی خرید و فروش واحدهای مسکونی این پروژه هستند بلکه در صحبت‌هایشان نیز علنا اعلام می‌کنند اگر قراردادهای خرید و فروش در دیگر بنگاه‌های املاک به ثبت برسد می‌تواند عوارض جبران ناپذیری برای خریداران و فروشندگان داشته باشد.

البته نکته جالب توجه در این‌باره این است که حتی برخی از این مشاوران املاک که پیش از این هیچ‌گونه تخصصی در این شغل نداشته اند و تنها به دروغ با نام نمایندگان متقاضیان در تجمعات اعتراضی حضور داشته‌اند با سوءاستفاده از این موضوع در اوایل کارشان و بدون مجوز از واحدهای مسکونی به عنوان محل خرید و فروش املاک استفاده و زمانی که بی‌تفاوتی دستگاه‌های مسول و عدم برخورد جدی آنها را دیدند پا را فراتر گذاشته و چند ماهی است اقدام به راه اندازی بنگاه املاک کرده‌اند!

باندبازی فامیلی در واسطه‌های ملکی

حتی مشاهده شده با بازارگرمی این افراد، مبلغ ۵۰ میلیون تومان نیز از متقاضیان خرید این واحدها به عنوان بیعانه گرفته اند و تا یک ماه نزد خود نگهداشته اند تا واحد مسکونی برای این افراد پیدا کنند در حالیکه فروشندگان زیادی واحدهای مسکونی خود را برای فروش به این مشاوران املاک سپرده اند. با توسل به این شیوه این افراد با گرفتن مبالغ زیاد از افراد مختلف به عنوان بیعانه در همان مدت اقدام به خرید و سپس فروش واحدهای مسکونی آن هم با پول مردم و بدون اطلاع آن ها می کنند!

کسب سود قابل توجه از اقساط پرداختی توسط فروشندگان و محاسبه نکردن این اقساط برای فروشنده و محاسبه کردن آن برای خریداران با شیوه‌های نوآورانه از دیگر ترفندهایی است که برخی از این مشاوران املاک آن را ابداع کرده اند.

نکته قابل تامل این است که برخی مسولان واگذاری واحدهای مسکن ویژه که در هنگام تحویل توسط متقاضیان زیادی دیده شده اند در یکی از این مشاوران املاک مشاهده شده اند!

مشاورانی که دوساله میلیاردر شدند

کسب سودهای میلیونی طی یکی دو سال اخیر توسط این مشاوران املاک به حدی است که هر کدام در حال حاضر صاحب چندین واحد مسکونی این پروژه شده اند و با سوء استفاده از نبود نظارت کافی و نیاز مردم برای خودشان مال و منالی قابل توجه دست و پا کرده اند و هر روز بیش از گذشته پر و بال میگیرند.

کارشناسان می‌گویند بهتر است اتحادیه مشاوران املاک با کمک دستگاه های نظارتی دیگر ضمن برخورد با اینگونه افراد، به دنبال دستیابی به شیوه‌های جدید خرید و فروش یا رهن و اجاره منازل مسکونی باشد و در راستای برنامه‌های دولت الکترونیک گام جدی بردارد تا علاوه بر جلوگیری از ضایع شدن حقوق بیت المال، دست دلالان از بازار مسکن برای همیشه کوتاه شود.

رشد قارچ‌گونه دفاتر املاک در تهرانسر

تا یک سال پیش نهایتا یک تا دو بنگاه مشاور املاک در مجاورت مسکن ویژه تهرانسر بود اما در حال حاضر تعداد بنگاه‌ها  جنب پروژه مسکن ویژه تهرانسر به چندین برابر رسیده و به سرعت نیز در حال افزایش است. هر کدام از این مشاوران املاک هم برای ربودن گوی سبقت از یکدیگر، هر بار اقدام به نصب تابلوهایی بزرگتر از رقبا می کنند و خودروهای متعددی را نیز مقابل بنگاه املاک خود به صورت صوری قرار می دهند تا هر چه بیشتر اعتماد مشتریان را جلب کنند!

در جایی که اداره کل راه و شهرسازی استان تهران بارها به صورت رسمی اعلام کرده هیچ نماینده غیر رسمی در این پروژه ندارد، برخی از این مشاوران املاک پا را فراتر گذاشته و با نصب تابلو خود را نماینده رسمی ثبت قرارداد خرید و فروش واحدهای مسکن ویژه معرفی کرده اند و هیچگونه برخورد قانونی نیز با این متخلفان که برای رسیدن به سود بیشتر خود را نماینده قانونی دولت و یا ساکنان بیشمار مسکن ویژه نشان می دهند نمی شود.

از سوی دیگر اخیرا تعدادی از واحدهای تجاری این پروژه توسط اداره کل راه و شهرسازی به مزایده گذاشته شد و باز هم این دلالان بنگاه های املاک بودند که بهترین واحدهای تجاری را با شرط ۴۰ درصد نقد و ۶۰ درصد اقساط ۵ ساله خریداری کرده و بلافاصله با فروش آنها صاحب سودهای کلان شدند.

ساخت یاب

به گزارش  مهر به نقل از پژوهشکده پولی و بانکی، در راستای مساعدت با بدهکاران به‌ ویژه در تسهیلات روستایی، اجرای یک طرح در نظام بانکی کلید خورد. در قالب این طرح که اجرای آن تا پایان مردادماه امسال ادامه خواهد داشت، تسهیلات گیرندگانی که به دلیل معوق شدن اقساط مشمول جریمه شدند، می‌توانند با شرایطی از بخشودگی جرایم برخوردار شوند. این طرح همچنین به تسریع در روند کاهش مطالبات غیرجاری بانکها کمک می‌کند.

بر این اساس، جرایم تسهیلات پرداخت شده در قالب سایر سرفصل‌های تسهیلاتی اعم از عقود مبادله‌ای، مشارکتی و به طور کلی انواع تسهیلات خرید، ساخت و تعمیر مسکن مشروط با صلاحدید و به تشخیص مدیریت شعب مناطق مختلف با هدف بهبود روند کاهش مطالبات شعب، قابل بخشودگی است. اما از آنجا که تصمیم‌گیری در این رابطه به مدیریت شعب مناطق واگذار شده، سایر تسهیلات‌گیرندگان به جز دو گروه اصلی مشمول این طرح نیز می‌توانند در رابطه با اجرا یا عدم اجرای این طرح در مقطع فعلی در شعبه‌ای که از آن تسهیلات دریافت‌کرده‌اند، مطلع شوند.

در قالب این طرح، بخشودگی جرایم تسهیلات روستایی در تمام عقود و سرفصل‌های مرتبط بدون قید و شرط و تا پایان مردادماه سال جاری میسر است. در صورت واریز هر مقدار از مطالبات غیر جاری تسهیلات روستایی، خالص جرایم محاسبه شده به نسبت پرداختی‌های هر فرد، با توجه به میزان جریمه متعلقه مورد بخشودگی قرار می‌گیرد.

گروه دوم مشمولان اصلی این طرح نیز اقشار خاص اعم از مددجویان کمیته امداد، بهزیستی، ایثارگران، زلزله‌زدگان و خریداران واحدهای مسکن مهرهستند که بدون قید و شرط تا پایان مرداد ماه سال جاری از امتیاز بخشودگی ۶ تا ۸ درصد از جرایم، طبق ضوابط این طرح برخوردار می‌شوند.

بر اساس این طرح، تسهیلات‌گیرندگان در صورت واریز نقدی تمام مطالبات غیرجاری، از بخشودگی ۴ درصد از جرایم (اخذ صرفا ۲ درصد از جرایم) و در صورت واریز نقدی بخشی از مطالبات غیرجاری با توجه به میزان واریزی، از بخشودگی ۳ درصد جرایم برخوردار خواهند شد.

همچنین در صورت واریز نقدی تمام مطالبات غیرجاری در قراردادهای با جرایم تصاعدی تا سقف ۱۲ درصد بخشودگی جرایم (اخذ صرفاٌ ۲ درصد جرایم) و در صورت واریز نقدی بخشی از مطالبات غیرجاری این قبیل قراردادها با توجه به میزان واریزی، تا سقف ۹ درصد بخشودگی جرایم (اخذ صرفاٌ ۵ درصد جرایم) اعمال خواهد شد.

همچنین در شعب شهرهای زلزله زده استان کرمانشاه، تصمیم گرفته در تمام عقود در صورت واریز مطالبات غیرجاری به نسبت پرداختی‌ها و بر اساس نوع قرارداد، بخشودگی ۶ تا ۱۴ درصدی را با توجه به میزان جریمه هر فرد تسهیلات‌گیرنده، در مدت اجرای طرح مذکور اعمال کند.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، به نقل از خانه ملت، مجید کیان‌پور عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی  با انتقاد از وضعیت فعلی بازار مسکن و تنش‌های قیمتی حاکم در آن، گفت: متأسفانه قیمت‌ها در بازار مسکن با رشد کاذبی مواجه شده که نتیجه آن در روزها و هفته‌های آتی بازگشت رکود فراگیر به بازار خواهد بود.

نماینده مردم درود و ازنا در مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه دولت باید با استفاده از ابزارهای مشخص نرخ مسکن را به کانال منطقی و متعادل نزدیک کند، افزود: گرانی فرآورده های ساختمانی، تنش های قیمتی موجود در بازارهای موازی و همچنین بحث تعدیل نرخ سود بانکی از مواردی است که قیمت غیرمنطقی در بازار مسکن را رقم زده است.

دولت با ارایه بسته های سیاستی-حمایتی تأمین مسکن در کشور را تسهیل کند

کیان پور با تأکید بر اینکه دولت باید با ارایه بسته‌های سیاستی-حمایتی تامین مسکن را در کشور تسهیل کند، تصریح کرد: نظارت بیشتر بر معاملات مسکن یکی از راهکارهایی است که از اعمال قیمت های خارج از عرف در بازار جلوگیری می‌کند.

وی با اشاره به برخی اظهارنظرها در خصوص ضرورت دست نگه داشتن مردم برای خرید مسکن، گفت: با توجه به اینکه قیمت ها کاذب افزایش یافته اما باید بدانیم که تغییری در آمار خرید و فروش مسکن رخ نداده و میزان معاملات رشد نکرده است.

این نماینده مردم در مجلس دهم، با بیان اینکه لازمه واقعی سازی قیمت مسکن در بازار وجود زیرساخت های لازم است، افزود: یکی از دلایل بزرگ شدن معضل تامین مسکن در کشور کاهش ارزش پول ملی است و تا زمانی که دولت تدبیری برای این مهم نداشته باشد توفیقی در بهبود وضعیت بازار رخ نخواهد داد.

کاهش ارزش پول ملی وضعیت مسکن را حادتر کرد

وی ادامه داد: در ماه های اخیر ارزش پول ملی به شدت کاهش یافته از این رو دولت برای تنظیم بازار در بخش های مختلف باید به حفظ ارزش پول ملی اقدام کند.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، یادآور شد: متاسفانه وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می دهد که بازار برای رکودی چندین ساله خود را آماده می کند.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا فرهاد افشار با بیان اینکه در حال حاضر در شب‌های تهران شاهد حضور بی‌برنامه و بدون کنترل فروشندگان سیارمواد غذایی هستیم، اظهار کرد: در مقاطعی، مشکلات اقتصادی و به تبع آن مهاجرت و نبود شغل سبب افزایش دستفروشی و پیدایش پدیده سد معبر می‌شود که مدیریت شهری جهت ساماندهی این دستفروشان، «روز بازار»هایی را دایر کرد.

وی با بیان اینکه متاسفانه به جهت قرار‌گیری روزبازارها در حاشیه شهر و فقدان مشتری، این فضاها مورد استقبال قرار نگرفته است، افزود: به همین منظور نیازمند ساماندهی مجدد در این زمینه هستیم. علاوه بر این با توجه به نبود شغل، شاهد شکل‌گیری نوع جدیدی از دستفروشی به‌صورت اغذیه فروشی سیار و ارائه مواد غذایی در ون‌ها و مینی‌بوس‌ها هستیم که نیازمند ساماندهی است. افشار با اشاره به طرح «حیات شب پایتخت» تصریح کرد: با ساماندهی دقیق و بستریابی مناسب برای این مشاغل می‌توانیم تهران را از شب‌مردگی به سوی حیات شبانه سوق دهیم. افشار با تاکید بر تسریع آغاز طرح مطالعاتی و تحقیقات میدانی در این زمینه گفت: در ابتدا با آسیب‌شناسی وضع موجود و با استفاده از رهیافت‌های اولیه می‌توانیم بازخوردهای مناسبی در راستای رونق شب‌های پایتخت دریافت کرده و به تدریج الگوی مناسبی برای هر چه بهتر شدن این طرح اتخاذ کنیم.

ساخت یاب

یکشنبه, 27 خرداد 1397 ساعت 12:30

رونق واقعی مسکن پس‌از ۵ سال

سقوط ۵ ساله بخش «ساختمان» در کارنامه رشد اقتصادی کشور، با چرخش سال گذشته فعالان ساختمانی ناشی از واکنش به جنب و جوش معاملات ملک، سرانجام به صعود این بخش در یک سال ۹۶ منجر شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات آمار بانک مرکزی درباره نرخ رشد اقتصادی سال ۹۶ حاکی است: ارزش افزوده بخش «ساختمان»، در سال گذشته ۲/ ۱ درصد افزایش پیدا کرد. این میزان رشد مثبت، پس از ۵ سال رشد منفی پی در پی در ارزش افزوده بخش «ساختمان»، رقم خورده است.
 

ارقام مربوط به نرخ رشد ارزش افزوده بخش «ساختمان» و بخش «خدمات مستغلات» در سال ۹۶، بروز «رونق واقعی» در بخش مسکن را تایید می‌کند.

سال گذشته بازار معاملات ملک در تهران و برخی دیگر از مناطق شهری کشور، از رکود خرید و فروش به‌طور کامل خارج شد و بعد از طی مسیر پیش‌رونق در نیمه اول ۹۶، در نیمه دوم سال رونق گرفت. از طرفی،‌ بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش خصوصی نیز با تاخیر چندماهه نسبت به بازار معاملات، با تحرک فعالان ساختمانی به دو شکل «افزایش نسبی سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید» و «افزایش چشمگیر سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی ناتمام» روبه‌رو شد به‌طوری که در اواخر سال گذشته بازار ساخت و ساز نیز وضعیت رونق به خود گرفت. اکنون علاوه بر شاخص‌هایی همچون تیراژ صدور پروانه، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین حجم معاملات ملک که طی ماه‌های اخیر ارقام آنها برای سال ۹۶ اعلام شده بود، شاخص اصلی سنجش رکود یا رونق بخش «ساختمان» که نرخ رشد افزوده بخش است نشان می‌دهد: بخش ساختمان در سال ۹۶ با رونق واقعی مواجه شد. بخش ساختمان از سال ۹۱ وارد مسیر سقوط در میزان ارزش افزوده شد و روند رشد منفی بخش تا تابستان سال گذشته ادامه پیدا کرد. اوج رکود ساختمانی ناشی از سقوط شدید فعالیت بخش خصوصی در بازار ساخت و ساز در نیمه اول سال ۹۵ رقم خورد به‌طوری که در بهار سال ۹۵، ارزش افزوده بخش ساختمان نزدیک به ۲۸ درصد نسبت به مدت مدت مشابه در سال قبل از آن، کاهش پیدا کرد و در تابستان ۹۵ نیز رشد منفی ۴ درصد را تجربه کرد. میانگین نرخ رشد بخش ساختمان (میزان تغییر در ارزش افزوده بخش ساختمان) طی دوره بلندمدت گذشته، حدود ۳ درصد بوده است. با این حال در رکود ساختمانی سال‌های ۹۱ تا ۹۵، این بخش رشد منفی ۳ تا ۱۶ درصد در سال را پشت‌سر گذاشت به‌طوری که در سال‌های ۹۱، ۹۲ و ۹۳، ارزش افزوده بخش ساختمان سالانه ۳ تا ۴ درصد -در هر سال- کاهش پیدا کرد و در سال ۹۴ با اثرگذاری قابل ملاحظه رکود سنگین معاملات مسکن ناشی از طی شدن فرآیند تخلیه حباب قیمتی، سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به‌خصوص در حوزه تکمیل ساختمان‌ها و البته ساخت و سازهای جدید به شدت کاهش پیدا کرد و اثر آن به شکل افت ۴/ ۱۶ درصدی ارزش افزوده بخش «ساختمان» در آن سال (۹۴)، در کارنامه رشد اقتصادی منعکس شد.

در نیمه دوم سال ۹۵، روند تعمیق رکود ساختمانی کند شد به این معنا که شیب رشد منفی در تیراژ صدور پروانه‌ها و همچنین سرمایه‌گذاری ساختمانی، تا حدودی بهبود پیدا کرد. این اتفاق باعث شد شیب تغییرات نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال ۹۵ مثبت شود. نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۹۵، به سطح منفی ۱/ ۱۳ درصد رسید که به این ترتیب میزان رشد منفی حدود ۳ واحد درصد کمتر از سال ۹۴ بوده است. ارقام مربوط به نرخ رشد بخش ساختمان در هر یک از ۴ فصل سال ۹۶ مشخص می‌کند، این بخش از تابستان پارسال وارد رونق واقعی شد. ارزش افزوده بخش ساختمان، آخرین رشد منفی در یک دوره ۵ ساله را در بهار سال گذشته تجربه می‌کند. بهار ۹۶، ارزش افزوده بخش ساختمان ۵/ ۳ درصد نسبت به بهار ۹۵ کاهش پیدا کرد اما در تابستان با چرخش اساسی در مسیر رشد، تغییرات ارزش افزوده مثبت می‌شود و ۱/ ۳ درصد نسبت به تابستان ۹۵ افزایش پیدا می‌کند.

ارزش افزوده بخش ساختمان در پاییز سال گذشته ۴/ ۱ درصد و در زمستان نیز ۲ درصد رشد مثبت پیدا کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره پشت‌صحنه رشد مثبت بخش «ساختمان» در سال ۹۶ نشان می‌دهد: فعالیت بخش خصوصی به شکل سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز، عامل اصلی این رشد (در مقایسه با عامل مربوط به سرمایه‌گذاری ساختمانی در پروژه‌های عمرانی دولت) بوده است. در این میان، اثر تمرکز سازنده‌ها و سرمایه‌های ساختمانی بر «تکمیل پروژه‌های مسکونی نیمه‌کاره» بیش از تاثیر ساخت و سازهای جدید بوده است. کارنامه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال ۹۶، تفاوت این دو اثر را توضیح می‌دهد. سال گذشته، میزان رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به مراتب بیشتر از سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید بود. به بیان دیگر، اگرچه تیراژ صدور پروانه ساختمانی هم در تهران و هم در کل کشور در سال ۹۶ افزایش چشمگیر پیدا نکرد بلکه فقط رشد در تیراژ پروانه‌ها مثبت شد اما فعالان ساختمانی به جای تعریف پروژه‌های جدید، به علت گرم شدن تنور معاملات خرید مسکن، ترجیح دادند سراغ کارگاه‌های نیمه‌کاره یا در حال ساخت خود بروند و به تکمیل و عرضه آنها به بازار فروش روبیاورند. در بهار و تابستان سال گذشته، میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در ساخت و سازهای جدید به ترتیب ۸ درصد و ۵/ ۴ درصد نسبت به دو فصل مشابه سال ۹۵، افت کرد اما میزان سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در هر یک از دو فصل اول سال ۹۶، به ترتیب ۱۴ درصد و ۹۰ درصد نسبت به فصول مشابه در سال ۹۵، افزایش یافت. در پاییز پارسال نیز افت ۳ درصدی سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های نیمه‌کاره و رشد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تکمیل شده به میزان مثبت ۲۳ درصد، از تداوم فعالیت رو به افزایش فعالان سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها حکایت داشت. حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در سال ۹۴ افت ۱۳ درصدی و در سال ۹۵ نیز افت ۱۴ درصدی را تجربه کرد. همچنین سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان در سال ۹۵ معادل ۳۵ درصد افت کرد. سال قبل از آن نیز این نوع سرمایه‌گذاری با کاهش ۵/ ۱۲ درصدی روبه‌رو شد.

این نحوه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۶ باعث رشد مثبت ۲/ ۱ درصدی بخش ساختمان شد. سال گذشته، خدمات مستغلات نیز رشد ۲/ ۴درصدی را تجربه کرد. بخش خدمات مستغلات مربوط به دوره بهره‌برداری از ساختمان‌ها است که بخشی از آن به خدمات ارائه شده توسط واسطه‌های ملکی مربوط می‌شود اما سهم بالای این بخش را معادل اجاره واقعی یا احتسابی واحدهای مسکونی تشکیل می‌دهد. سهم بخش «ساختمان» در رشد اقتصادی طی سال‌های گذشته کمتر از سهم بخش «خدمات مستغلات» بوده است. با این حال، به دلیل آنکه تغییرات ارزش افزوده بخش «ساختمان»، تغییر جریان تولید و سرمایه‌گذاری را نشان می‌دهد -در مقایسه با تغییرات ارزش افزوده بخش «خدمات مستغلات» که عمدتا به موجودی ساختمان‌ها وابسته است- ملاک عمل سنجش رشد بخش مسکن به حساب می‌آید. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای تازه منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی است: تولید ناخالص داخلی در سال ۹۶ رقمی معادل ۷/ ۳ درصد افزایش پیدا کرد که به معنی رشد اقتصادی به این میزان در سال گذشته است. سهم بخش ساختمان در رشد اقتصادی سال ۹۶ رقمی معادل ۱/ ۰ درصد بوده است. این در حالی است که بخش ساختمان در سال ۹۵، با سهم منفی ۸/ ۰ درصدی در رشد اقتصادی، اثر کاهنده در حجم تولید ناخالص داخلی کشور داشت؛ اما اکنون، اثر آن به شکل خفیف، افزایشی شده است.

پیش‌بینی رشد بخش مسکن در سال ۹۷

کارشناسان اقتصاد مسکن روز گذشته در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اشاره به آمار رسمی رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان در کارنامه رشد اقتصادی سال ۹۶، وضعیت این بخش در سال ۹۷ را به شکل «تداوم رشد مثبت» پیش‌بینی کردند. «دنیای‌اقتصاد» در زمستان سال ۹۵، رشد بخش مسکن و ساختمان در سال ۹۶ را «مثبت» و «متفاوت از سال‌های قبل از آن»، پیش‌بینی کرده بود. دی ماه سال ۹۵ «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی ضمن اعلام نرخ رشد بخش ساختمان در نیمه اول۹۵، نوشت: مطابق پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن، شیب رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۹۶ با توجه به انتظار رونق بخش مسکن و افزایش ساخت و ساز، معکوس خواهد شد. در حال حاضر نیز کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، رشد مثبت بخش ساختمان در سال جاری ادامه پیدا می‌کند. کارشناسان علت این پیش‌بینی را افزایش ارزش افزوده بخش ساختمان ناشی از افزایش سرمایه‌گذاری به شکل توام در دو حوزه «ساخت و سازهای جدید» و «تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره» عنوان می‌کنند.

بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: سال گذشته مطابق آنچه انتظار می‌رفت سرمایه‌گذاران ساختمانی به رشد معاملات مسکن واکنش نشان دادند و سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز افزایش پیدا کرد. البته عمده رشد سرمایه‌گذاری‌ در حوزه تکمیل ساختمان‌ها بوده است. در سال جاری نیز به نظر می‌رسد تحت تاثیر افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین تداوم رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌ها، بخش ساختمان با رشد مثبت مواجه شود. فردین یزدانی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سال گذشته سرمایه‌گذاران ساختمانی با سیگنال‌های مثبتی که از افزایش حجم معاملات خرید، افزایش تقاضای موثر و همچنین نوسانی شدن قیمت‌ها دریافت کردند، وارد بازار ساخت و ساز شدند. یزدانی، رشد بخش ساختمان و همچنین رشد بخش خدمات مستغلات در سال جاری را مثبت پیش‌بینی کرد.

علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه، رشد بخش «ساختمان» فراتر از رشد در صدور پروانه‌های ساختمانی بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: سال گذشته بازار ساخت و ساز بیش از آنچه با پروژه‌های جدید، رونق بگیرد، از محل بازگشت سرمایه‌گذاران به پروژه‌های نیمه‌کاره و شتاب گرفتن فرآیند تکمیل ساختمان‌ها، اثرپذیرفت. البته در حال حاضر تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی نیز نسبت به دوره رکود گذشته، رشد چشمگیر پیدا کرده و با توجه به اینکه ساخت و ساز حداقل یک سال به طول می‌انجامد، پیش‌بینی می‌شود امسال نیز مطابق سال گذشته، ارزش افزوده بخش ساختمان با رشد مثبت همراه شود. پروانه اصلانی یک کارشناس دیگر اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌ اقتصاد» تصریح کرد: در سال جاری شاید بتوان سطح مثبت رشد بخش ساختمان را به علت وضعیت یکسری متغیرهای بیرونی از جمله تحولات بازارهای رقیب و اوضاع بین‌المللی، شکننده توصیف کرد اما احتمال تکرار رشد مثبت ارزش افزوده این بخش، بیشتر از احتمال بروز رشد منفی خواهد بود.

دنیای اقتصاد

07-01

07-02

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:17

دسته‌بندی جدید در بازار مسکن

تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران از ایجاد دسته‌بندی جدید در بازار معاملات واحدهای مسکونی حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که بازار معاملات واحدهای مسکونی طی دو ماه گذشته با رشد محسوس و قابل توجه سطح قیمت‌های پیشنهادی مواجه شده است تازه‌ترین فایل‌های فروش عرضه شده به بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد طبقه‌بندی جدیدی در بازار معاملات مسکن در حال شکل‌گیری است.
 

در این طبقه‌بندی واحدهای تا ۱۵ سال ساخت عمدتا واحدهایی هستند که با رشد محسوس قیمت‌ مواجه شده‌اند و میزان رشد قیمت در واحدهای نوساز یا کم‌سن و سال به مراتب بیش از واحدهای با عمر بنای بیش از ۵ سال است؛ با این حال در دومین طبقه،واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۱۵سال قرار دارند که اغلب آنها با سطح قیمت بسیار مناسب‌تر در مقایسه با واحدهای کم و سن سال به متقاضیان خرید ملک معرفی می‌شوند. هم‌اکنون واحدهای مسکونی با عمر بنای ۲۰تا ۳۰ سال واحدهایی هستند که مناسب‌ترین سطح قیمت را در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها دارند و توانسته‌اند بخشی از متقاضیان خرید مسکن را به بازار خود جذب کنند.

با این حال وجود یک محدودیت عمده از بابت عدم امکان دریافت وام خرید برای واحدهای مسکونی مسن موجب شده است این گروه از واحدهای مسکونی موفق به جذب متقاضیان بیشتر نشوند و شاید یکی از دلایل مناسب بودن سطح قیمت این واحدها در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها همین موضوع است؛ با این حال، هم‌اکنون عمده واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش مسکن در دو طبقه کلی جای می‌گیرند که این طبقه‌بندی عمدتا بر مبنای سن ‌بنای واحدهای مسکونی تعریف می‌شود؛ واحدهای مسکونی تا ۱۵ سال ساخت که با افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها روبه‌رو شده‌اند و واحدهای مسکونی مسن(با عمر بیش از ۱۵ سال) که تحول قیمتی در آنها سیر ملایم‌تری را طی کرده است.

دنیای اقتصاد

مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران از اجرای طرح مشترک با سازمان آتش نشانی برای مانیتورینگ برخی از ساختمان‌ها خبر داد و گفت: بر اساس این طرح قرار است برخی از ساختمان‌های بلندمرتبه و ساختمان‌های مهم دولتی و ادارات همچون بانک‌ها به سیستم مرکزی آتش‌نشانی وصل و به‌صورت ۲۴ ساعته مانیتور شوند.
 

به گزارش شهرنوشت، سیدحمید موسوی با بیان اینکه اجرای این طرح موجب می‌شود درصورت بروز هرگونه حادثه نیروهای آتش‌نشانی بی‌درنگ وارد عمل شوند، عنوان کرد: طرح مانیتورینگ با انجام مطالعات لازم هم‌اکنون در مرحله برآورد قیمت سیستم‌ها و برگزاری مناقصه است. به گفته وی اتصال ساختمان‌های مهم به سیستم مرکزی آتش‌نشانی و مانیتورینگ شبانه‌روزی آنها به صورت داوطلبانه انجام می‌شود و هدف از اجرای طرح آن است که در کنار تهیه ابزار و تجهیزات موردنیاز سازمان آتش‌نشانی، از تکنولوژی‌های روز در راستای مدیریت بحران استفاده شود.

موسوی به توافق معاونت‌های شهرسازی و خدمات شهری برای تشکیل کمیته مناطق پرداخت و گفت: دستورالعمل راه‌اندازی کمیته به مناطق ابلاغ شده و قرار است موضوع ایمنی ساختمان‌ها در ۲۲ منطقه تهران با حضور نماینده دادستان و کلانتری در کنار نماینده‌های شهرداری بررسی شود. مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران ادامه داد: وظیفه این کمیته در مرحله اول رصد و صدور اخطاریه به متخلفان و در مرحله بعد ورود قضایی به موضوع براساس بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها است. موسوی همچنین از اعطای اختیارات لازم به مناطق برای افزایش ضریب ایمنی ساختمان‌ها خبر داد و گفت: براساس توافق اداره کل معماری و ساختمان شهرداری تهران با سازمان آتش‌نشانی، قرار است موضوع توسعه شیرهای هیدرانت در محلاتی که خودروها و موتورهای آتش‌نشانی نمی‌توانند به آنها نفوذ کنند به‌طورجدی پیگیری شود و تجهیزات آتش‌نشانی، متناسب با وضعیت معابر اصلاح شود.

نصب «جعبه نقشه عملیاتی حریق» در ساختمان‌های بلندمرتبه از دیگر تفاهمات معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با سازمان آتش‌نشانی است که دستورالعمل اجرایی آن از ابتدای اسفند ماه به مناطق ابلاغ و نصب آن به‌عنوان یکی از شروط صدور پایان کار الزامی شد. مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران زمان اجرای این طرح در ساختمان‌های مهم تجاری، اداری و عمومی را امسال معرفی کرد و گفت: ساختمان‌های گروه «جیم» و «دال» را موظف کرده‌ایم آخرین نقشه‌های ساخت و وضع موجود ملک اعم از نقشه‌های محاسباتی، معماری، تاسیسات مکانیکی و برقی را در جعبه تعبیه کنند تا در صورت بروز آتش‌سوزی، ماموران آتش‌نشانی اطلاعات اولیه از ساختمان را در اختیار داشته باشند.

دنیای اقتصاد

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:13

مهلت سه ماهه مقابله با تخلفات ساختمانی

محمدسالاری مدت زمان مقرر برای تهیه این لایحه را سه ماه عنوان کرد و ادامه داد: در گذشته مصوبات خوب اما منفک از هم در این حوزه ایجاد شده بود که در قالب این لایحه تنقیحی نیز در این قوانین صورت می‌گیرد. او با تاکید بر رویکرد نظارت شهروندی به این لایحه گفت: هم اکنون تمامی افراد مرتبط به تهیه این برنامه اهتمام داشته و دانش خوبی نیز در این حوزه ایجاد شده است.  در حالی که طی سال‌های گذشته چهار تکلیف برای کاهش تخلفات ساختمانی برای شهرداری تهران تعیین شده؛ اما بررسی وضعیت پرونده‌های تخلفات ساختمانی تشکیل شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران حاکی از آن است که معادل هر پروانه ساختمانی، ۲/  ۱ پرونده خلاف در شهرداری تهران تشکیل می‌شود. به گفته سالاری قرار نیست لایحه شهرداری تهران یک بازدارندگی جدید برای جلوگیری از وقوع تخلفات ساختمانی ایجاد کند، بلکه نگاه غالب در این طرح بیشتر به افزایش حساسیت اجتماعی از طریق ایجاد شفافیت است.

ساخت یاب

پنج شنبه, 24 خرداد 1397 ساعت 09:11

سمت‌وسوی مسکن در ۲۰ کامنت

نتایج نظرسنجی درباره علل پرش‌های مکرر قیمت مسکن و همچنین افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در صحنه معاملات ملک نشان می‌دهد ۵ فاکتور از جمله شوک‌های ارزی،‌ نرخ سود بانکی و نوعی نااطمینانی عمومی به آینده اقتصاد باعث رخدادهای اخیر در بازار ملک شده است. تصویری که کارشناسان مسکن درباره وضع موجود و چشم‌انداز تابستانی بازار ارائه کرده‌اند، از «تضعیف قابل‌ملاحظه قدرت وام‌های خرید مسکن در سال‌جاری تحت‌تاثیر رشد بیش از ۲۰ درصدی قیمت‌ها» حکایت دارد و در عین حال حاوی یک هشدار خطاب به سمت عرضه است. خطری که هم‌اکنون رونق معاملات مسکن را تهدید می‌کند، تبعات تکرار رشد شدید قیمت است. آن‌طور که کارشناسان در این نظرسنجی کامنت داده‌اند،‌ افزایش بیشتر قیمت‌ مسکن بازی باخت-باخت را در معاملات رقم می‌زند و نتیجه آن بازگشت زودهنگام رکود به بازار خرید و فروش آپارتمان در تابستان خواهد بود. مهم‌ترین راهکارهای توصیه شده برای کنترل تورم مسکن، بر «سیاست‌گذاری ۴ ضلعی برای آینده بازار، به‌کارگیری اهرم‌های موثر مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و همچنین انتشار سیگنال‌های مثبت در جامعه برای کاهش تورم انتظاری و تغییر احساس منفی به آینده» تاکید دارد.
 

آخرین وضعیت بازار ملک با انجام یک نظرسنجی تشریحی از ۲۰ صاحب‌نظر ارشد حوزه مسکن، به شکل متفاوت مورد بررسی قرار گرفت. در حال حاضر، دو اتفاق بزرگ در بازار مسکن شامل «پرش متوالی قیمت‌ها» و «تنور داغ معاملات ناشی از مجموعه‌ای عوامل اقتصادی و فاکتورهای روانی» باعث التهاب بازار شده است. در این میان، تحلیل‌های تک‌بعدی –بدون پرداختن به همه ابعاد- در بهترین حالت، کارآیی ندارد و اغلب باعث انحراف نگاه ناظران و فعالان بازار می‌شود. در نظرسنجی  ۲۰ کامنت از کارشناسان مسلط بر تغییر و تحولات اخیر بازار مسکن درباره ابعاد چهارگانه شامل «توصیف رخدادهای اخیر در معاملات مسکن و ریشه آنها»، «راهکارهای قابل اجرا از سوی سیاست‌گذار برای تغییر مطلوب اوضاع»، «توصیه به طرفین‌ معاملات» و همچنین «چشم‌انداز بازار» دریافت شده است.

ماحصل این نظرسنجی از تاثیر منفی «بی‌ثباتی اقتصادی، شوک‌های ارزی و سطح پایین نرخ سود بانکی، تحولات برجامی و کمبود عرضه آپارتمان» بر قیمت مسکن به‌عنوان مهم‌ترین مولفه‌های موثر بر بازار ملک حکایت دارد. ۶۰ درصد افراد در نظرسنجی، اتفاقات بازار ارز و در عین حال نرخ سود بانکی را باعث متشنج‌شدن جو روانی بازار مسکن و عامل محرک قوی پرش قیمت معرفی کردند. ۳۵ درصد از نظردهنده‌ها نیز یک یا همه سه عامل ارز، نرخ سود و بی‌ثباتی اقتصادی را نام بردند. ۴۰ درصد افراد، علاوه بر این عوامل، به موضوع برجام نیز اشاره کردند و نیمی از صاحب‌نظران هم کمبود عرضه مسکن را در رشد شدید قیمت بی‌تاثیر ندانستند.

علاوه بر شناسایی این ۶ مولفه جهت‌دهنده به قیمت مسکن، ۵ نتیجه طلایی از اسکن بازار ملک از سوی صاحب‌نظران به‌دست آمده است که توجه بازیگران بازار و البته سیاست‌گذاران به آنها می‌تواند در تنظیم بازار موثر باشد. «تورم انتظاری ناشی از بی‌ثباتی اقتصادی و پررنگ شدن احساس ناخوشایند عمومی» اولین نتیجه حاصل از ۲۰ کامنت است. در قالب این نتیجه، یک شرط کلیدی ثبات نسبی قیمت مسکن آن است که فضای فعلی بازار سیگنال مثبت از آینده روشن اقتصاد و متغیرهای سیاسی دریافت کند. «ساده‌انگاری درباره شکل سیاست‌گذاری» نتیجه دیگری است که بر اساس آن، توصیه به اقدامات چهارضلعی مطرح است. کاهش قدرت خرید و کم‌اثر شدن وام مسکن و در عین حال تبعات تحریک بیشتر تقاضا در حال حاضر، نتیجه سوم است که بر اساس آن، «اتصال عرضه جدید به تقاضا به‌واسطه وام» توصیه شده است. کارشناسان از نقش «ابزار مالیات» برای تنظیم بازار مسکن گفته‌اند و به‌عنوان آخرین نتیجه، با پیش‌بینی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن طی سال جاری، «تبعات افزایش بیشتر قیمت» در مقطع فعلی را بازی باخت-باخت برای دو طرف معامله و اهرم بازگشت سریع رکود معاملاتی عنوان کرده‌اند.

07-01

حســین عبـده‌تبریزی (اقتصاددان): مالکان با توجه به پیش‌بینی‌هایی که از نرخ تورم دارند و عمده توجه‌شان در این موضوع به بالارفتن قیمت دلار برمی‌گردد، در حال حاضر بسیار بیش از واقعیت، قیمت‌های پیشنهادی فروش را به سمت بالا حرکت داده‌اند. برخی مالکان بیش از مظنه، قیمت می‌دهند. در این میان، حجم معاملات خرید مسکن اگر چه در مقایسه با سال‌های رکودی افزایش پیدا کرده اما شرایط به گونه‌ای نیست که به آن، بازار پررونق اطلاق کنیم. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی همچون فولاد و خیلی دیگر از کالاهای وارداتی مورد نیاز صنعت ساختمان دچار تورم می‌شود و اثر آن به قیمت مسکن منتقل خواهد شد. بنابراین در مناطقی از شهر و در پروژه‌هایی که سهم زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن در آنها نسبت به بقیه مناطق و ساخت و سازها، کمتر است، افزایش قیمت زیاد خواهد بود. بعضی از مناطق تهران همچون منطقه ۲۲ که طی سال‌های قبل، متقاضیان مسکن آنها را نادیده گرفته بودند، در حال حاضر مورد توجه بازار قرار گرفته‌اند و همین موضوع باعث افزایش قابل ملاحظه قیمت آپارتمان در این مناطق شده است. در این مناطق، طبقات متوسط درآمدی مشغول خرید هستند.

در شرایط فعلی متاسفانه امکان بالارفتن سقف وام خرید مسکن مهیا نیست بنابراین با توجه به محدودیت تقاضا ناشی از محدودیتبودجه خرید خانوارها، تورم مسکن خیلی نمی‌تواند اوج بگیرد. در بازار مسکن زمانی که قیمت‌ها دچار پرش می‌شود دو اتفاق ممکن است از ناحیه تقاضا رخ دهد. اتفاق اول مهاجرت به مناطق ضعیف و کم کردن کیفیت خرید و اتفاق دوم نیز خارج شدن از بازار است. برخی دولت‌ها قطعا هنگام بروز التهاب در بازار مسکن در مقیاس گسترده، نگران می‌شوند. در آلمان، اراضی شهری و دولتی برای شروع به ساخت و سازهای جدید، در اختیار سازنده‌ها گذاشته می‌شود. در برخی کشورها نیز به مسکن به‌عنوان یک موضوع اجتماعی نگاه می‌شود و در قالب سیاست‌های اجتماعی برای متقاضیان مسکن برنامه‌ریزی صورت می‌گیرد. در کشورهای اروپاییپرش‌های قیمتی ملک که در انگلیس و آمریکا رخ داد، بروز نکرده علت آن هم حجم عرضه مسکن بوده است. البته با ابزار مالیاتنیز می‌توان متغیرهای بازار مسکن را تنظیم کرد. من اعتقاد دارم در ایران برای جلوگیری از سوداگری زمین و مسکن، ‌باید مالیات‌های این بخش اصلاح شود. اگر همین اصلاحات مالیاتی در گذشته اتفاق افتاده بود،‌ این همه ارزش در زمین جمع نمی‌شد. افزایش ارزش ناشی از رشد قیمت در بازار زمین، ما‌به ازای اشتغال ندارد بنابراین اگر استعداد سفته‌بازی در بازار زمین مهار شود، ظرفیت‌‌های مولد فعال خواهد شد.

07-02

محمدهاشم بت‌شکن (صاحب‌نظر اقتصادی و تامین مالی مسکن): باید بپذیریم برای بخش مسکن، انتظار «سیاست‌گذاری تک‌بعدی»، غیرممکن و در حکم «قدم گذاشتن به کج‌راهه سیاست‌گذاری» است. در همین ۵ سال گذشته، عمده سیاست‌های جدید اعمال شده برای بازار مسکن و ساختمان، از جنس پولی و اعتباری بود که بار اصلی طراحی (سیاست‌گذاری) آن بر عهده بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی قرار داشت اما در نهایت از سوی سیاست‌گذار پولی به تصویب نهایی رسید. پس،‌ سیاست‌گذار بخش مسکن،‌ فقط متولی تخصصی آن بخش نیست، بلکه سیاست‌گذاران مالی، اقتصادی و پولی کشور نیز لازم است در این حوزه وارد میدان شوند. در این صورت است که می‌توان به پایان «فرآیند فرسایشی تصویب و اجرای سیاست‌ها که گاهی اوقات به دلیل تاخیرهای طولانی، تاریخ مصرف آنها سررسید می‌شود و به جای بروز آثار مثبت، نقش منفی آن سیاست‌ها ظهور می‌کند»، امیدوار بود. بخش مسکن به گواه همه کارشناسان اقتصادی و حتی نهادهای معتبر اقتصادی کشور، از سه بابت، یک بخش کلیدی و موثر محسوب می‌شود. این بخش سهم اساسی در اقتصاد خانوارها دارد، چرا که گران‌ترین دارایی یک خانوار که بعد از سال‌ها قادر به تامین آن می‌شود، خانه است. این بخش در سبد کالاها و خدمات مورد مصرف خانوار نیز وزن بالایی دارد و می‌تواند بر جهت تورم عمومی تاثیر بگذارد. از طرفی، بخش مسکن در رشد اقتصادی و متغیرهای کلان نیز اثرگذار و در عین حال اثرپذیر است.

به نظر می‌رسد سیاست‌های کارآمد برای ایجاد رونق‌پایدار در بخش مسکن باید با چهار ضلعی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد،‌ سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی، طراحی و اجرایی شود. تنظیم بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی و همچنین افزایش سرمایه بانک‌ها برای ارتقای توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها و پشتیبانی بازار سرمایه از تامین مالی طرف عرضه مسکن بخشی از مجموعه اقداماتی است که باید وزارت اقتصاد پیش ببرد. توانمندسازی مالی خانوارها و تامین اعتبارات مورد نیاز برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن نیز مرتبط با حوزه کار سیاست‌گذار پولی است. تامین اعتبارات دولتی در قالب وجوه اداره شده یا یارانه‌‌‌های تسهیلاتی، بخشی از حوزه کار سازمان برنامه است. پشتیبانی از سیاست‌های واگذاری زمین و تخفیف در عوارض ساخت نیز از وظایف سیاست‌گذار تخصصی بخش مسکن و شهرداری‌ها است. البته این تفکیک‌ها، جنبه مطلق ندارد بلکه همان‌طور که اشاره شد برآیند حاصل از چهار نیروی نهادی و سازمانی، می‌تواند به پیش‌بردن سیاست‌ها کمک کند.

شواهد قابل رهگیری در بخش مسکن نشان می‌دهد: طی سال‌های اخیر این چهار نیرو، هم‌جهت نبوده است. برنامه مصوب دولت وبانک مرکزی مبنی بر پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی بافت فرسوده، تا کنون به دلیل فراهم نبودن ساز و کارهای مشخص از سوی برخی از همین اضلاع، به اجرا درنیامده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی نیز طی سال‌های اخیر از بالای ۱۵ درصد دوره بلندمدت گذشته، به کمتر از ۸ درصد تنزل کرده است که علت آن به همین موضوع برمی‌گردد. اجرایی نشدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز مصداق دیگر این عدم همکاری بین اضلاعی است. در این میان، قانونافزایش ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن نیز اجرایی نشد. در حال حاضر خبرها از مانور تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید مسکن حکایت دارد. فعالان بازار مسکن می‌گویند مردم عجله خرید دارند. تجزیه و تحلیل این رفتار نشان می‌دهد بخشی از علت داغ شدن تنور معاملات مسکن ریشه در تورم انتظاری و ثبات‌ناپذیری متغیرهای اقتصادی دارد. بنابراین برای مهار آن باید روی متغیرهای کلان اقتصادی کار شود. بنابراین از آنجا که عمدتا التهاب مذکور مبتنی بر شاخص‌های بنیادین اقتصادی نبوده،‌ یک خبر مثبت اقتصادی یا سیاسی می‌تواند فضای ملتهب بازار را به فضای امیدوارکننده تبدیل کند. اگر فعالان اقتصادی و متقاضیان خرید در بازاری مثل بازار ملک،‌ با سیگنال‌هایی روبه‌رو شوند که بتواند آینده روشن اقتصادی را برای‌شان پیش‌بینی کند، در این صورت است که بخشی از عطش سفته‌بازی ملکی می‌تواند فروکش کند.

واقعیت آن است که امیدواری نسبت به آینده با ثبات اقتصادی کم‌رنگ شده است و هیجان برخی بازارها بر همین اساس و متاثر از احساس ناخوشایند به آینده شکل گرفته است. قرینه این موضوع فروکش کردن التهابات شدید در بازارهای ارز، سکه و ملک در سال ۹۲ و پس از انتخابات ریاست جمهوری یازدهم بود که در ۶ ماه دوم سال ۹۲ ما شاهد اقدامات بنیادین و اصلاحی در نظام اقتصادی کشور نبودیم و فقط احساس اطمینان و امیدواری به بهبود وضعیت اقتصادی توانست بخش عمده‌ای از التهابات بازارها را مهار کند.

07-03

تیمور رحمانی (اقتصاددان): ریشه تغییر و تحولات اخیر بازارمسکن را در وهله اول باید در سیکل‌های تجربه‌ شده رکود و رونق طی سال‌ها و دهه‌های گذشته جست و جو کرد؛بررسی ادوار گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار معمولا در ازای هر ۴ تا ۵ سال گذران دوره رکود، تقریبا به همین میزان دوره رونق را تجربه کرده است و این سیکل در طول زمان‌های مختلف تکرار شده است؛علاوه بر این با توجه به رشد بالای نقدینگی این انتظار وجود داشت که بخش قابل توجهی از این نقدینگی به سمت بازار املاک و مستغلات حرکت کند؛ این در حالی است که اگر موضوع تحریم‌های جدید و تشدید تحریم‌های قبلی به واسطه برخی تحولات سیاسی اخیر پررنگ نمی‌شد انتظار جهش محسوس در بازار سهام نیز وجود داشت؛به نظر می‌رسد به فرض ثبات شرایط فعلی، رشد قیمت مسکن دست‌کم تا یک سال آینده هر چند با شیب ملایم‌تر ادامه یابد و از آنجا که تحولات قیمتی بخش مسکن عمدتا وابسته به تحولات اقتصاد کلان است نمی‌توان انتظار داشت التهابات بازار مسکن با سیاست‌های بخشی‌نگر و تنها به واسطه اعمال سیاست‌های تک‌بعدی در این بخش حل و فصل شود؛ آنچه مسلم است اینکه در غیاب ثبات اقتصادی نمی‌توان انتظار ثبات در بخش مسکن را مطرح کرد.

07-04

غلامرضا سلامی (صاحب‌نظر  بخش مسکن): ریشه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در نابسامانی‌های اقتصادی و سیاسی پیش آمده در همین برهه زمانی است. تحولاتی همچون التهاب در بازار ارز به ویژه بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. متاسفانه هیچ گاه به فکر راهکار بلندمدتی برای بخش مسکن نبوده‌اند درحالی که اتصال سازنده‌ها به متقاضیان مصرفی از طریق سیستم بانکی یکی از این راهکارهاست. در صورت خروج تقاضای سفته بازی از بازار ملک می‌توان به تثبیت شرایط و حتی تعدیل شرایط فعلی به نفع متقاضیان مصرفی امیدوار بود هر چند شرایط بازار مسکن در ماه‌های آتی تا حد زیادی به وضعیت اقتصاد کلان کشور و تحولات سیاسی گره خورده است.

07-05

علی چگینی (مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن): بخش مسکن طی ۴ سال گذشته منتهی به پاییز ۹۶ در رکود بود، از این رو قیمت نسبی مسکن به سایر کالاها و بازار سرمایه کم شده بود و بر اساس منطق و تئوری تعادل دارایی قیمت مسکن به سمت همگرایی با سایر بازارها حرکت کرد و افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت. تغییرات در سایر بازارها از جمله اتومبیل، طلا، سکه و ارز و ورود بخشی از منابع حاصل از آن بازارها به بازار مسکن و افزایش تقاضای سرمایه ای و سوداگری در بخش مسکن، از جمله دیگر دلایل تحولات اخیر در بازار مسکن بوده است. البته ورود متقاضیان مصرفی حال حاضر و به تعویق افتاده را نباید نادیده گرفت. بنابراین انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز و سایر کالاهای سرمایه‌ای و مواد اولیه و واسطه‌ای، تورم و مسائل سیاسی و بین‌المللی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ است. توسعه، تقویت و توجه به تسهیلات و ابزارهای پولی و مالی در سمت عرضه و تقاضا به‌طور همزمان و همچنین زمینه‌سازی برای توانمندسازی گروه‌های متوسط و کم‌درآمد برای دسترسی به مسکن در استطاعت از مهم‌ترین توصیه‌های قابل پیشنهاد به سیاست‌گذار بخش مسکن است.

07-06

داوود سوری (اقتصاددان): مسکن دیگر دارایی نیست که کورکورانه در آن سرمایه‌گذاری کنیم و در بلندمدت انتظار سود بالاتر از متوسط از آن داشته باشیم، هر چند به دلایل ساختاری همچنان مطمئن‌ترین دارایی است. رشد بطئی و نامحسوس اقتصاد کشور در سال جاری هرگونه انتظاری برای رشد ساخت و ساز و فعالیت در بخش مسکن را منتفی می‌کند اگرچه مستاجران باید سهم بیشتری از مخارج خود را برای مسکن کنار بگذارند و خریداران هم قیمت اسمی بیشتری بپردازند.

07-07

بهروز ملکی (کارشناس اقتصاد مسکن): پس از چند سال رکود در بازار مسکن، همانطور که انتظار می‌رفت از اواخر سال ۹۵ بازار مسکن وارد دوره رونق شده است. البته جای انکار نیست که کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین التهابات ارزی، موجب تشدید رونق از نیمه دوم سال ۹۶ بوده است. سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید ضد ادواری باشد. براین اساس در دوره رونق بازار مسکن، تحریک بیشتر سمت تقاضا با ابزارهایی همچون افزایش سقف وام یا کاهش نرخ سود، توجیه‌پذیر نیست. در شرایط کنونی، افزایش بیشتر قیمت مسکن، بازی باخت-باخت برای دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است. هرچه افزایش قیمت در دوره رونق کنونی بیشتر باشد، رکود آتی عمیق‌تر خواهد شد. هر چه به سال ۹۸ نزدیک‌تر شویم، از سرعت افزایش قیمت مسکن کاسته خواهد شد.

07-08

فردین یزدانی (کارشناس مسکن): افزایش ناگهانی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر را می‌توان از اثرات اعمال تحریم‌های اقتصادی علیه ایران اعلام کرد. این درحالی است که نوسانات بازارهای اقتصادی به ویژه بازار ارز نیز از دیگر دلایل نوسان قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر است. با شروع تحریم‌ها و کاهش حجم مبادلات خارجی به نظر می‌رسد که بخشی از نقدینگی که معطوف به بخش مبادله‌ای اقتصاد بود به سمت بازار مستغلات سرازیر شده است و همین عامل منجر به افزایش حجم تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش محسوس قیمت‌ها شده است. با این حال، هر گونه تغییر و تحول در این دو پارامتر در ماه‌های پیش‌رو از عوامل اثرگذار بر آینده بازار معاملات ملک است.  احتمالا اگر مدیریت اقتصادی و سیاسی در کشور مطابق با شرایط فعلی ادامه پیدا کند و چاره‌اندیشی و تدابیر لازم برای جلوگیری از ایجاد رکود دوباره در بازار مسکن اتخاذ نشود، ایجاد رکود دور از ذهن نخواهد بود. در این میان اعمال برخی سیاست‌های حمایتی همچون سیاست مسکن اجتماعی و واگذاری مسکن اجاره‌ای از مهم‌ترین راهکارهای ایجاد ثبات در بازار معاملات مسکن است.

07-09

محمود اولاد (کارشناس اقتصادی): پس از رکود طولانی و کاهش تولید سالانه مسکن از ۶٠٠ هزار واحد به حدود نصف، رشد انفجاری قیمت در شرایط شروع رونق قابل تصور است. همراستایی این موضوع با شرایط نااطمینانی برجام و شرایط بازار ارز و نیز عدم ترمیم قدرت خرید، هنوز تخلیه انرژی نهفته دوره رکود را میسر نکرده است. این شرایط بازارهای موازی مانند ارز و نیز عدم ترمیم قدرت خرید، می‌توانست به فرآیند تدریجی شدن رونق و رشد قیمت کمک کند که این خود، با تحریک عرضه می‌توانست بخشی از انتظار رشد انفجاری قیمت را کاهش دهد. اما این اتفاق، به دلیل گران شدن مصالح تولیدی که مانع از شکل‌گیری حاشیه سود تحریک کننده برای بخش عرضه شد، هنوز حرکت مناسبی در افزایش تولید و عرضه آتی را در پی نداشته است.

07-10

محمـد حسـن مرادی (صاحبنظر مالی مسکن): شرایط پیش آمده در بازار مسکن، عرصه را برای گروه‌های میان‌درآمدی برای خرید خانه تنگ کرده و اقدامات صورت‌گرفته قبلی برای افزایش قدرت خرید آنها با ورود سوداگران به این بازار و توهم فروشندگان بی‌اثر شده است.با وضع پیش آمده، می‌توان انتظار داشت بخش مسکن با رکود مواجه شده و عملا بخش مسکن به کما برود. به نظرم این بار باید روی سایر بازارهای اثرگذار بر مسکن همچون ارز و سپرده بانکی تمرکز کند.

07-11

حمید یاری (صاحبنظر مالی مسکن): همزمانی رونق مصرفی مسکن که از ابتدای سال گذشته بعد از یک رکود طولانی مدت بازار مسکن آغاز شده بود، با کاهش نرخ سود بانکی، افزایش نرخ ارز و اخبار منفی خروج آمریکا از برجام باعث ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن شده و بسته شدن کانال‌های سرمایه‌گذاری و کاهش شدید نوسازها که به نوعی نشانگر قیمتی بازار در هر منطقه‌ای هستند باعث شده نوسانات شدیدی در بازار مسکن تهران مشاهده شود.

07-12

پروانه اصلانی (کارشناس اقتصاد مسکن): انباشت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید مسکن تحت تاثیر دوره رکود اخیر منجر به ورود بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به بازار شده است؛این در حالی است که عرضه کافی برای پاسخگویی به این حجم از متقاضی متناسب با نوع و جنس واحدهای مسکونی مورد تقاضا در بازار وجود ندارد؛هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار خرید مسکن معطوف به واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است؛افزایش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی به لحاظ آنکه طی چند سال اخیر قیمت واقعی مسکن همواره با کاهش مواجه شده بود چندان غیرطبیعی و شوک گونه تلقی نمی‌شود.هر چند تحولات سیاسی اخیر و همچنین نوسانات ایجاد شده در بازارهای موازی نیز در افزایش ناگهانی قیمت‌ها موثر بوده است؛اما پیش‌بینی می‌شود به لحاظ افزایش شکاف بین قدرت خرید مردم و سطح قیمت مسکن در ماه‌های آتی شاهد کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن باشیم؛حمایت از ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ ومیان‌متراژ مصرفی برای ایجاد عرضه کافی در برابر تقاضای غالب موجود، مهم‌ترین استراتژی کاهش التهاب در بازار مسکن است.

07-13

ابوذر نجمی (کارشناس اقتصادی): افزایش پایه پولی طی سال‌های قبل و کاهش نرخ سود بانکی در شهریور ۹۶ که منجر به خروج سپرده‌های بانکی به سمت بازار ارز، طلا و مسکن شد به اضافه ریسک بالای نقدینگی به‌صورت ریالی، متوقف شدن بازار ارز که در نهایت به شدت گرفتن افزایش قیمت مسکن شد. چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در صورت ادامه وضعیت فعلی بازار مسکن طی دوره‌ای کمتر از یک‌سال آینده به رکود ختم می‌شود.

07-14

نرگس رزبان (کارشناس اقتصاد مسکن): رکود چند ساله بازار مسکن و کاهش ساخت و ساز (کاهش عرضه) که عمدتا به دلیل کاهش سودآوری بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای رقیب از جمله بازار پول و کاهش تقاضا در بازار مسکن اتفاق افتاده است را می‌توان ریشه رویدادهای اخیر در بازار ملک اعلام کرد. به واسطه رکود چند‌ساله، بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی مسکن به دوره‌های بعد منتقل شده و بازیابی بخشی از قدرت خرید از دست رفته مردم در چند سال اخیر، طی یک‌سال گذشته منجر به رشد حجم معاملات و در نهایت قیمت‌ها شد؛ از سوی دیگر، شرایط بازار ارز و التهابات آن افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته و شرایط سیاسی از جمله وضعیت برجام نیز موثر بوده است.

07-15

سلمان خادم المله (تحلیلگر اقتصادی): به دلیل شرایط نامناسب اقتصادی و چشم‌انداز مبهم آتی احتمال تشدید رکود بالا است؛در این میان به نظر می‌رسد مناطق خوش آب و هوای نزدیک به شهرهای بزرگ گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؛هر چند در شرایط فعلی و در غیاب ثبات اقتصاد کلان کشور پیشنهاد به‌خصوصی برای کنترل التهابات در بازار مسکن خطاب به سیاست‌گذار این بخش چندان قابل ارائه واثرگذار نیست، ولی تقویت عرضه مبتنی بر جنس تقاضای غالب توصیه می‌شود.

07-16

مسعود سعادتمند (کارشناس و فعال بازار مسکن): بازار مسکن «افزایش شدید قیمت‌های معاملاتی طی چند ماه گذشته به دلیل کاهش عرضه در سالیان اخیر، افزایش تقاضا، سیاست‌های اقتصادی دولت و افزایش نرخ ارز» را شاهد بود که به «حجم گسترده معاملات سرمایه‌ای» و متعاقب آن «اعلام قیمت‌های پرت بالاتر از نرخ واقعی از سوی فروشندگان به دلیل جو روانی بازار» منجر شد. در حال حاضر، «خروج خریداران مصرفی از بازار» در حال وقوع است که بدون آنها، سرمایه‌گذاری در بازار ملک نیز جذابیت خود را از دست خواهد داد. به نظر می‌رسد اینها نشانه‌های «ورود بازار مسکن به رکود در آینده نه چندان دور» است که متعاقب آن و در صورت تثبیت نرخ ارز در سطوح فعلی و عدم تغییر فاحش در تعاملات بین‌المللی کشور نسبت به وضعیت فعلی، نتیجه آن «حذف قیمت‌های پرت از بازار»، «تثبیت نسبی قیمت‌ها در قیمت واقعی معاملاتی فعلی یا افزایش ملایم آن» و «کاهش تعداد معاملات» خواهد بود. به سازندگان پیشنهاد می‌کنم واحدهای خود (به ویژه واحدهای تجاری) را در این دوره باقی مانده در اسرع وقت به فروش رسانده، برای مدت محدودی از بازار خارج شوند و از فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سایر بازارها استفاده کنند یا اگر امکان خروج ندارند، پیشنهاد می‌کنم از فرصت فعلی برای فروش و تعریف پروژه‌های جدید برای داشتن محصول در دوره بعد استفاده کنند.

07-17

سعید حیدری (صاحب‌نظر مالی مسکن): در شرایط فعلی اقتصادی و تورم موجود، وام‌های بانک مسکن که عملا با یارانه دولتی پرداخت می‌ شود صرفا باید به واحدهای مسکونی تعلق گیرد که قیمت آنها از آخرین‌باری که مورد معامله قرار گرفته‌اند تا زمان حال (یعنی زمان معامله مجدد و درخواست وام) حداکثر متناسب با نرخ تورم رشد کرده باشد و نه بیشتر. در این مسیر داشتن پایگاه جامع معاملات مسکن ضروری است.در صورت ادامه رشد قیمت مسکن در میان مدت و حفظ شرایط رکودی و نزولی در املاک تجاری، شاید شاهد روزی باشیم که تبدیل مجتمع‌های تجاری به مجتمع مسکونی (سوئیت‌ها) صرفه اقتصادی پیدا کنند.

07-18

فخرالدین زاوه (کارشناس اقتصادی): رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های اخیر، متفاوت از دوره‌های رونق قیمتی پیشین نیست. هرچند پیش‌بینی اغلب صاحب‌نظران آن بود که فشار ناشی از خانه‌های خالی جلوی افزایش شدید قیمت‌ها را می‌گیرد؛ اما برآیند سایر عوامل، به‌ویژه سیاست‌های پولی و ساختار بازار مسکن ایران و احتمالا سیاست‌گذاری‌های صورت‌گرفته در بازارهای موازی، منجر به تکرار رفتار سال‌های گذشته بازار مسکن شد.  با توجه به آنکه این نوسانات جزئی از ساختار بازار مسکن به‌شمار می‌رود، شایسته است از سیاست‌گذاری‌های عوام‌پسندانه –نظیر تلاش برای مهار دستوری قیمت‌ها- و بدون توجه به علل ریشه‌ای، پرهیز شود. همچنین پیشنهاد می‌شود سیاست‌هایی که برای مواجهه با رکود بازار تجویز و پیاده‌سازی شده‌اند به‌سرعت مورد بازبینی قرارگیرند؛ این توصیه به‌معنای کنارگذاشتن سیاست‌های پیشین نیست، بلکه منظور آن است که تاثیر احتمالی چنین سیاست‌هایی بر افزایش بهای مسکن مورد ارزیابی قرار گرفته و در صورت نیاز سیاست‌های جدیدی اتخاذ شود. توصیه اصلی نیز به سیاست‌گذار آن است که به بررسی ریشه‌ای عوامل تکرار این رفتار بازار مسکن بپردازد. پاسخ صحیح به این سوال که سهم عوامل مختلف در تداوم رفتار پرنوسان بازار مسکن کشور چیست، عدم‌اطمینان‌های سیاست‌گذاری‌های آتی را در این بخش تا حد مناسبی کاهش می‌دهد. توصیه دیگر نیز عبارت است از الگوبرداری از سازوکارهای رایج و موفق در دنیا، مانند سیاست‌های مالیاتی مناسب برای جلوگیری از رواج سفته‌بازی.

احتمالا ‌مانند سال‌های گذشته پس از یک دوره کوتاه جهش قیمتی، شاهد دوره‌های طولانی‌تر سکون نسبی قیمت اسمی خواهیم بود؛ اما اینکه زمان چرخش چه زمانی است و قیمت‌ها تا چه حد افزایش می‌یابد، جزو سوال‌های میلیون دلاری به‌شمار می‌رود. به‌طور کلی، آینده بازار بستگی به برآیند نیروهای موجد شرایط کنونی دارد. در یک گزینه ممکن است ضعف تقاضا، منجر به تعدیل تصمیم عرضه‌کنندگانی شود که در طلب کسب سود بیشتر قیمت‌های پیشنهادی را افزایش داده‌اند. در چنین حالتی بدیهی است تعجیل در خرید به نفع خریدار مصرفی یا سرمایه‌گذاران نیست. در مقابل، چنانچه امید به تداوم افزایش قیمت‌های کنونی یا کنترل‌های دولت در بازارهای موازی، منجر به گسترش سفته‌بازی در بازار مسکن شود، نمی‌توان از خریداران مصرفی انتظار داشت که با تعویق خرید خود، به افزایش بیشتر قیمت‌ها دامن نزنند.

07-19

حامد خانجانی (صاحب‌نظر مسکن): ویژگی «بحران» تقلیل سطح نیازها به نیازهای اولیه است. بیشترین اثر تخریبی بحران‌ها قطع ارتباط افراد درگیر با «آینده» و حبس آنها در «حال» است. تغییر از حالت ماندگار به حالت اضطرار. بازار مسکن متاثر از شرایطسیاسی و اقتصادی کشور است و متاسفانه رفتار سیاست‌گذار بیش از سایر طرف‌های درگیر «بحران‌زده» است.

07-20

ایرج رهبر (فعال ساختمانی): «انباشت تقاضا ناشی از دوره رکود اخیر در بازار مسکن»،«نابسامانی و نوسانات ناگهانی در بازارهای اقتصادی موازی همچون بازار ارز و سکه» و «ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن» سه دلیل عمده رشد محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر است. در این میان اتخاذ سیاست‌های حمایتی به‌منظور کاهش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی از مهم‌ترین راهکارهای حمایت از سمت تقاضای مصرفی مسکن است. حمایت از ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده شهری نیز ضرورت دارد.

ساخت یاب

صفحه8 از23

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

118930
امروز امروز 97
دیروزدیروز540
همههمه118930
54.158.248.112
logo-samandehi