بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

به گزارش ساخت یاب به نقل از بانک مسکن-هیبنا، محمد حسن مرادی مدیر امور طرح و برنامه بانک عامل بخش مسکن با اشاره به کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم اظهار کرد: بررسی ها نشان می دهد میزان ثبت نام روزانه در این صندوق در حال حاضر نسبت به سال گذشته از یک روند صعودی برخوردار شده است و مجموع ثبت نام کنندگان در این صندوق به بیش از ۴۵۰ هزار نفر رسیده است.

وی ادامه داد: البته در حال حاضر میزان ثبت نام روزانه نسبت به ابتدای سال جاری قدری کاهش پیدا کرده است. به طوری که مطابق با آمار ثبت شده در ابتدای سال جاری به دنبال کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم به ۶ درصد در محدوده بافت فرسوده و ۸ درصد در سایر مناطق شهری، حجم ثبت نام های روزانه به ۱۲۰۰ تا ۱۳۰۰ نفر رسیده بود. اما هم اکنون قدری این روند کاهش پیدا کرده و میزان ثبت نام های روزانه در صندوق به حدود ۹۵۰ تا ۹۶۰ نفر رسیده است.

وی در عین حال در پاسخ به این سوال که آیا با توجه به تغییر وضعیت بازار مسکن، ثبت نام کنندگان در صندوق پس انداز مسکن یکم نسبت به دریافت تسهیلات خود در زمان سررسید، در مقایسه با سال گذشته عقب نشینی داشته اند یا خیر؟ عنوان کرد: تغییر وضعیت بازار مسکن تاثیری در رفتار خانه اولی ها برای دریافت این تسهیلات خرید مسکن یکم نداشته است و همچنان این متقاضیان به دریافت تسهیلات خود مشتاق هستند به ویژه آنکه اگر این پیش بینی وجود داشته باشد که همچنان روند افزایش قیمت مسکن ادامه دار خواهد بود، تاثیر آن بر ورود خانه اولی ها به صندوق به شکل مشوق خواهد بود و در عین حال باعث مصمم بودن افرادی خواهد شد که نوبت دریافت تسهیلات آنها از صندوق فرا رسیده است. بنابراین این روند همچنان نسبت به سال گذشته افزایشی است و به نظر می رسد بیشتر هم خواهد شد.

به گفته وی متقاضیان خرید مسکن که به اهرم تسهیلاتی صندوق پس انداز مسکن یکم مجهز شده اند به دلیل وجود پیش بینی افزایش قیمت در آینده سعی می کنند زودتر از تسهیلات خود استفاده کنند.

مرادی در عین حال با بیان اینکه در حال حاضر تصمیمی برای افزایش سقف تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم وجود ندارد، تصریح کرد: از آنجا که هنوز محلی برای تامین منابع مکمل مورد نیاز صندوق پس انداز مسکن یکم پیش بینی نشده است چون که افزایش سقف احتمال سبقت مصارف از منابع را در پی دارد در این صورت، فعلا تصمیم برای افزایش سقف تسهیلات گرفته نشده است تا منابع مکمل مورد نیاز صندوق، تامین و در اختیار بانک مسکن قرار بگیرد.

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با اشاره به وضعیت کنونی صندوق پس انداز مسکن یکم گفت: در حال حاضر نیز با توجه به کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش ورودی به صندوق، برای حفظ تعادل اولیه ورودی- خروجی صندوق نیاز است که راه حلی برای جبران کسری به اجرا در بیاید.

وی با بیان اینکه همچنان پیگیری ها برای افزایش سرمایه بانک مسکن ادامه دارد، گفت: علاوه بر افزایش سرمایه بانک مسکن راهکارهای دیگری نیز برای جبران کسری صندوق پس انداز مسکن یکم وجود دارد. راهکارهایی همچون برداشت منابع ریالی از صندوق توسعه ملی و قرار دادن آن نزد بانک مسکن به شکل وجوه اداره شده یا پیش بینی خط اعتباری برای بانک مسکن از سوی بانک مرکزی و مواردی از این دست که می تواند به جبران کسری صندوق کمک کند اما تاکنون هیچ کدام از این موارد به تصویب نرسیده است.

مرادی با تاکید بر اینکه در وضعیت موجود امکانی برای افزایش سقف تسهیلات صندوق مسکن یکم وجود ندارد افزود: در حال حاضر بالاترین سقف ریالی تسهیلات مسکن، به تسهیلات یکم تعلق دارد ضمن آنکه این تسهیلات، کمترین نرخ سود را در مقایسه با تسهیلات بانکی، دارد.

ساخت یاب

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی ماه گذشته به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید و این در حالی است که جست‌وجوی آپارتمان در محدوده قیمتی ۶ تا ۷ میلیون تومان (حول و حوش میانگین قیمت معاملات خرداد) در تیر ماه دشوارتر شده است.
 به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کاهش حجم معاملات مسکن در خرداد ماه موجب شد فروشنده‌ها و سازنده‌ها از گریز موقتی طرف تقاضا از بازار مطلع شوند و دریابند که اگر قیمت مسکن بیش از این روند پرشتاب رشد را ادامه دهد، احتمال بازگشت رکود به بازار، آن‌هم تنها پس از گذشت چند ماه از بازگشت رونق کامل به بازار، کم نیست. در نتیجه قیمت‌های پیشنهادی واحدهای عرضه شده در بازار از ابتدای تیر ماه تاکنون تقریبا ایست کرده است. اما مشکل اینجاست که طرف عرضه هنوز امید دارد بتواند سود بیشتری از فروش ملک خود حاصل کند. حتی فروشندگان عادی بازار مسکن که در زمره عرضه‌کنندگان عمده به شمار نمی‌آیند و قصد دارند ملک خود را تبدیل به احسن کنند یا اینکه نقدینگی حاصل از فروش آن را در بخش اقتصادی دیگری سرمایه‌گذاری کنند، تمایل چندانی به عرضه ملک خود ندارند. البته انگیزه آنها سوداگری نیست اما با توجه به نوسان‌های شدید قیمتی در ماه‌های گذشته، نگران هستند که ملک خود را عرضه کرده و به قیمت امروز بفروشند اما بازار ملک در هفته‌های آتی دوباره دستخوش تغییرات قیمتی شود. در این صورت کسانی که ملک خود را به قیمت روز فروخته‌اند متضرر خواهند شد و نمی‌توانند گزینه جایگزین مطلوبی خریداری کنند.

مجموعه این شرایط سبب شده یافتن آپارتمان مناسب به‌ویژه در محدوده قیمت میانگین معاملات خرداد ماه دشوارتر از ماه گذشته شود و مواردی که عرضه شده نیز، اغلب یا نقص‌های کلیدی همچون فقدان آسانسور و پارکینگ دارد یا اینکه سن بنای بالاتر از ۱۵ سال دارد که وام خانه اولی به آن تعلق نمی‌گیرد و مناسب تقاضای مصرفی نیست

دنیای اقتصاد

 

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، سید ابوالفضل موسوی گفت:‌ جزئیات طرح اصلاح قانون نظام مهندسی متناسب با احکام و بندهای فنی و اجرایی ساخت‌وساز در برنامه‌های ششم توسعه بررسی و به تصویب رسید.

نایب رییس کمیسیون عمران مجلس یادآور شد: بر اساس مصوبات کمیسیون، سیاست‌های ساخت‌وساز در حوزه مسکن و شهرسازی در چارچوب نظام فنی و اجرایی کشور انجام خواهد شد.

وی  همچنین از بررسی کم‌آبی در استان‌ها و شهرستان‌های سراسر کشور توسط اعضای کمیسیون و اقدامات وزارت نیرو برای رفع معضل  کم‌آبی کشور سخن گفت.

ساخت یاب

شنبه, 09 تیر 1397 ساعت 10:24

خط مقدم فروش در بازار مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای اقتصاد ، رفتارشناسی خریداران بازار مسکن از قرار گرفتن واحدهای پیر و سالخورده در خط مقدم فروش املاک مسکونی به لحاظ بیشترین میزان رشد معاملات خرید آپارتمان، حکایت دارد این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد همزمان، سهم سازنده‌ها از بازار فروش مسکن همچنان در حال سقوط است. هم‌اکنون سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۱۵ سال از بازار فروش آپارتمان در پایتخت، نسبت به سال گذشته با افت محسوس همراه شده است، اما سهم واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال از بازار فروش نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳ درصد افزایش یافته که نشان‌دهنده نوعی استقبال اجباری سمت «تقاضای مصرفی» از خرید واحدهای پیر و سالخورده است. هم‌اکنون سمت تقاضای مصرفی آپارتمان، دست‌کم بنا بر سه دلیل عمده، توان خود را برای خرید واحدهای نوساز، بیشتر از اوایل امسال، از دست داده است به‌طوری که بخش قابل توجهی از رشد سهم خرید آپارتمان‌های سالخورده، ناشی از تامین این گروه از تقاضا در این گروه سنی از آپارتمان‌هاست. این در حالی است که همزمان با بروز رونق در بازار مسکن وافزایش حجم کل معاملات خرید ملک، سهم نوسازها از بازار فروش نیز باید افزایش می‌یافت اما در حال حاضر بازار مسکن با شرایط متفاوتی از بابت کاهش سهم نوسازها از معاملات فروش آپارتمان مواجه شده است.

بر این اساس، کارنامه سازندگان در بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی از وجود نوعی شرایط هشدارآمیز برای سمت عرضه مسکن از بابت کاهش سریالی سهم سازنده‌ها از بازار فروش آپارتمان‌‌ است. بررسی‌ها درخصوص سهم فروش واحد‌های مسکونی در ۵ گروه سنی نشان می‌دهد، سهم سازندگان از معاملات فروش آپارتمان در مقایسه با سایر مالکان نه تنها نسبت به مدت مشابه سال گذشته به‌صورت محسوس افت کرده است بلکه سهم سازندگان به‌عنوان عرضه‌کنندگان واحدهای نوساز به بازار فروش، همچنان روند نزولی دارد. کاهش سهم‌ سازنده‌ها از بازار فروش آپارتمان درحالی منجر به افت ۱۰ درصدی حجم فروش واحدهای نوساز در خرداد ماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته شده است که حجم کل معاملات مسکن در همین بازه زمانی تنها ۳ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب، ارتباط بین بازار معاملات خرید مسکن و بازار ساخت و ساز به دلیل کم شدن حجم فروش نوسازها، دچار اختلال است و نتوانسته به شکل موثر تحریک عرضه جدید ناشی از فروش واحدهای سازنده‌ها را موجب شود.  علاوه بر افت سهم نوسازها از معاملات فروش مسکن، سهم فروش واحدهای ۶ تا ۱۰ سال نیز، خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال قبل، ۵ درصد و سهم واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال نیز در همین بازه زمانی ۱۳ درصد افت کرد.

رفتارشناسی خریداران مسکن از بابت افزایش استقبال از خرید واحدهای مسکونی سالخورده از یکسو و کاهش سهم سازنده‌ها از بازار فروش مسکن از سوی دیگر، نشان‌دهنده بروز نوعی «اختلال» بین «نوع عرضه» و «جنس تقاضا» در بازار ملک است.

سه دلیل کاهش سهم نوسازها

طی ماه‌های اخیر همزمان با رشد حجم کل معاملات مسکن، سهم فروش نوسازها در بازار ملک کاهش یافته است؛ این درحالی است که تقریبا در همه ماه‌های رکود اخیر، سهم واحدهای نوساز(صفر تا ۵ ساله)، از کل معاملات خرید مسکن بیش از ۵۲ درصد بود، اما همزمان با افزایش حجم معاملات خرید مسکن به واسطه شروع دوره رونق، سهم معامله واحدهای نوساز کاهش یافت و در مقابل به سهم فروش واحدهای سالخورده و کلنگی افزوده شد. این تغییر سهم در ماه گذشته نیز تشدید شد. درحالی که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۷/ ۱۰ درصد کاهش یافت، سهم فروش آپارتمان‌های پیر و سالخورده واقع در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال در همین بازه زمانی ۲۳ درصد رشد کرد و عرضه‌کنندگان این گروه سنی آپارتمان‌های مسکونی موفق به افزایش سهم‌گیری خود از بازار معاملات مسکن شدند. طی ماه‌های اخیر همزمان با پیشروی بازار معاملات مسکن در فاز رونق، متقاضیان مصرفی به دلیل «افزایش شکاف بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و آپارتمان‌های چندساله» و «عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای خرید واحدهای نوساز یا کم سن»، به خرید واحدهای مسکونی مسن و سالخورده روی آورده‌اند؛ در واقع افزایش فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان‌های پیر اولین دلیل استقبال متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان‌های پیر و افزایش سهم این واحدها از بازار فروش مسکن است؛ این در حالی است که «کمبود عرضه نوسازها به واسطه رکود سال‌‌های اخیر» دومین عامل اثرگذار بر استقبال اجباری متقاضیان خرید مسکن از آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله و حتی بیش از ۲۰ سال است؛ همچنین طی ماه‌های اخیر «عدم عرضه بخشی از واحدهای نوساز و آماده فروش در بازار مسکن از سوی برخی سازندگان» منجر به جابه‌جایی گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان به بازار فروش واحدهای چند ساله، پیر و سالخورده شده است؛ به این معنا که اگرچه سهم فروش واحدهای پیر و سالخورده به میزان قابل توجهی در بازار مسکن افزایش یافته است اما خرید این واحدها به هیچ وجه اولویت متقاضیان مصرفی نبوده است و بنا به دلایلی که گفته شد، خریداران به نوعی اقدام به کوچ اجباری از بازار نوسازها به بازار واحدهای با عمربنای بالا، کرده‌اند.  کارشناسان معتقدند کاهش سهم‌بری سازنده‌ها از بازار فروش مسکن که بخشی از آن ناشی از افزایش قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در مقایسه با آپارتمان‌های سالخورده وهمچنین خودداری گروهی از آنها از عرضه بخشی از واحدهای نوساز به بازار فروش است در نهایت به زیان سازندگان تمام می‌شود؛ چرا که امکان بهره‌برداری سازنده‌ها از شرایط فعلی بازار معاملات –فروش بیشتر نوسازها و تامین مالی جدید از این محل-سلب می‌شود.

براساس تازه‌ترین آمارها از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران، سهم واحدهای مسکونی نوساز(صفر تا ۵ ساله) از کل معاملات مسکن، از ۹/ ۴۳ درصد در اردیبهشت ماه امسال به ۷/ ۴۳ درصد در خردادماه کاهش یافته است؛ سهم فروش واحدهای ۶ تا ۱۰ سال نیز از ۵/ ۱۶ درصد در اردیبهشت ماه به ۳/ ۱۶ درصد در خرداد ماه رسیده است؛ هم‌اکنون آپارتمان‌های ۱۱ تا ۲۰ سال حدود ۳۰ درصد از سهم کل معاملات فروش مسکن را به خود اختصاص می‌دهند که این سهم در اردیبهشت ماه نیز به همین میزان بوده است؛ با این‌حال، سهم فروش واحدهای کلنگی واقع در بازه سنی بیش از ۲۰ سال، از ۳/ ۱۰ درصد در اردیبهشت ماه به ۷/ ۱۰ درصد در خرداد ماه افزایش یافت که نشان‌دهنده افزایش تقاضا برای خرید زمین به منظور شروع عملیات ساختمانی جدید است.

علت رشد سهم فروش املاک کلنگی‌

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، علاوه بر تقویت سهم فروش واحدهای مسکونی پیر و سالخورده واقع در بازه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال، خرداد ماه امسال، حجم فروش املاک کلنگی(بیش از ۲۰ سال) از بازار فروش ملک مسکونی نیز ۲۰ درصد رشد کرد؛ این گروه از واحدهای مسکونی در حال حاضر به دلیل قدمت بنا، اغلب مورد تقاضای دو گروه از خریداران هستند که عمدتا به مقاصد دیگری غیر از سکونت در این واحدها، اقدام به خرید آنها کرده یا حتی در صورت خرید برای سکونت موقتی، این واحدها را با در نظر گرفتن اهداف بلندمدت سرمایه‌ای، خریداری می‌کنند.  درحال حاضر واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا یا از سوی «سازندگان» با هدف تامین زمین برای ساخت و به منظور «تخریب» و «نوسازی» خریداری می‌شوند یا متقاضیان خرید آنها، «سرمایه‌گذاران» برخوردار از نقدینگی درشت و بنیه مالی قوی هستند. در واقع «سازندگان» و «تقاضای سرمایه‌ای» دو گروه اصلی متقاضی خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال هستند که هم اکنون سهم کلنگی‌ها از بازار معاملات ملک را ۳ واحد درصد افزایش داده‌اند و به ۱۱ درصد رسانده‌اند. واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا به‌عنوان زمین خریداری می‌شوند و به دلیل قدمت بنا، به ندرت، خریداران این واحدها را برای سکونت انتخاب می‌کنند. با این حال عمده خریداران آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله که بیشترین میزان رشد فروش را طی یک ماه گذشته نسبت به سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی به خود اختصاص داده‌اند خریداران مصرفی هستند که به دلیل ناتوانی در خرید واحدهای نوساز و کاهش عرضه آپارتمان‌های کلیدنخورده به بازار، حجم فروش املاک سالخورده را افزایش داده‌اند.

راهکار احیای سهم سازنده‌ها

کارشناسان معتقدند سازندگان می‌توانند با دو اقدام سهم از دست رفته‌ خود از بازار معاملات مسکن را احیا کنند.  «عرضه تابستانی واحدهای نوساز آماده فروش به بازار مسکن با قیمت منطقی» اولین راهکار کارشناسی برای افزایش سهم‌ سازندگان از بازار معاملات مسکن است؛ سازندگان می‌توانند با عرضه واحدهای نوساز و کلیدنخورده به بازار که هم‌اکنون آماده فروش هستند سهم خود از بازار معاملات مسکن را افزایش دهند و در مقابل از منابع حاصل از آن به منظور شروع پروژه‌های ساختمانی جدید استفاده کنند؛ در قالب راهکار دوم سازنده‌ها می‌توانند به منظور افزایش سهم خود از بازار معاملات مسکن در آینده، پروژه‌های ساختمانی جدید را مطابق «الگوی غالب تقاضا» در بازار مسکن کلید بزنند و از طریق برنامه‌ریزی برای ساخت واحدهای مسکونی «کوچک‌متراژ» و «میان‌متراژ» که هم‌اکنون عمده خریداران حاضر در بازار مسکن متقاضی این گروه از واحدها هستند در سال‌های آینده نسبت به تقویت سهم خود از بازار معاملات مسکن در مقابل سایر مالکان اقدام کنند. در غیر این‌صورت سهم سازنده‌ها از بازار معاملات مسکن به‌صورت مستمر کاهش خواهد یافت و از وضعیت هشدارآمیز به وضعیت بحرانی تبدیل می‌شود.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، داوود امیری با بیان اینکه هزینه‌های اجاره بهای مسکن بسیاری از خانوارهای کارگری را در مضیقه قرار داده است، گفت: شرایط اقتصادی متاثر از نوسانات نرخ ارز موجب شده تا بازار مسکن تحت تاثیر قرار بگیرد به نحوی که دود افزایش اجاره‌بها به چشم کارگران رفته و بر طبقات محروم کارگری فشار خود را تحمیل کرده است.

وی با بیان اینکه دولت باید برای مسکن کارگری چاره‌ای بیندیشد و طرح بدهد، گفت: البته طرح‌های مختلفی نظیر مسکن اجتماعی، مسکن امید و مسکن کارگری از سوی دولت اعلام شد ولی اجرای آنها را ندیدیم و امیدواریم در مدت باقی مانده از عمر این دولت حداقل طرحی در جهت خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و مستضعف اجرایی شود.

رئیس کانون شورای اسلامی کار خراسان شمالی در ادامه بررسی مجدد دستمزد در شورای عالی کار را بلامانع و قانونی دانست و گفت: شورای عالی کار می‌تواند بسته به شرایط اقتصاد و وضعیت کارگران و کارفرمایان بازنگری دستمزد را در دستور کار قرار بدهد منتها چاره کمک به بهبود معیشت کارگران افزایش مزد نیست.

به اعتقاد وی در شرایطی که کارگاهها تعطیل و بازارها راکد هستند و ثبات اقتصادی وجود ندارد افزایش مزد حتما باید با لحاظ کردن راهکارهای عملیاتی و منطقی دنبال شود.

امیری در عین حال افزایش مجدد دستمزد را نیازمند همراهی دولت دانست و گفت: دولت باید به میدان بیاید و کارفرمایان را حمایت کند. این حمایت می‌تواند در بخش معافیتهای مالیاتی یا کمک به تامین مواد اولیه باشد و برای بررسی مجدد دستمزد در شورای عالی کار باید راهکار اجرایی آن را پیش‌بینی کنیم.

رئیس کانون شورای اسلامی کار خراسان شمالی در پایان با تاکید بر حفظ اشتغال موجود در شرایط فعلی، گفت: دولت باید برنامه خود را برای کنترل بازار و خروج از شرایط فعلی اعلام کند و افراد متعهد و دلسوز نظام و مردم را به کار بگیرد.

کارشناسان و فعالان کارگری تاکید دارند که در شرایط حاضر بخش اعظمی از دریافتی کارگران صرف هزینه‌های مسکن و اجاره بها می‌شود این در حالی است که دولت تلاش کرده با ارائه طرح‌هایی نظیر مسکن امید و مسکن اجتماعی به کاهش هزینه‌های مسکن خانوارهای کارگری کمک کند. بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده‌ ایرانی است‌ و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که‌ نیازمندترند به خصوص کارگران و روستاییان، زمینه اجرای این اصل‌ را فراهم کند.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای‌اقتصاد، با گذشت بیش از یک هفته از شروع فصل تابستان، هنوز آمار هیچ معامله جدیدی طی تیر ماه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران ثبت نشده است. این سامانه که دسترسی به آن برای عموم مردم میسر است، اطلاعات مربوط به املاک معامله شده در هر ماه را به‌طور جداگانه در دسترس مراجعه‌کنندگان قرار می‌دهد تا ابزار سنجش مناسبی درباره قیمت عرف ملک در هر منطقه، در اختیار متقاضیان مسکن قرار داشته باشد و صرفا بر اساس قیمت پیشنهادی سازنده‌ها و بازارگرمی واسطه‌ها، درباره اینکه ملک مدنظر آنها چقدر ارزش دارد، بسنده نکنند. اما از ابتدای تیر ماه تا پایان روز گذشته، هیچ معامله جدیدی در گزارش تیر ماه این سامانه ثبت و قابل‌رویت نشده است. البته در دوره‌های گذشته نیز در برخی مقاطع زمانی سابقه داشته که سامانه دچار نقص فنی شده باشد یا بنا به دلایلی، چند روز تاخیر در عرضه اطلاعات معاملات ماهانه رخ دهد و ممکن است، آمار صفر معاملات تیر ماه نیز ناشی از چنین نقصی باشد. اما در عین حال برداشت اولیه از هشت روز اول فصل نقل و انتقالات ملکی با اتکا به اطلاعات نمایش داده شده در سامانه، حاکی از تداوم عقب‌نشینی خریداران مصرفی مسکن از بازار تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن است و احتمالا در تیرماه نیز شاهد افت نقطه‌ای معاملات خواهیم بود.

ساخت یاب

پنج شنبه, 07 تیر 1397 ساعت 11:16

روایت بانک مرکزی از بهار مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای‌اقتصاد و بنابراعلام بانک مرکزی، بهار امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در شهر تهران به ۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸/ ۳۶ درصد افزایش داشته است. همچنین در سه ماه نخست سال ۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۹ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با سه ماه اول سال گذشته رشد ۲/ ۵ درصدی داشته است.

در این گزارش همچنین درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد آمده است: در خرداد ۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/ ۲۲ و ۱/ ۳ درصد کاهش نشان می‌دهد؛ بررسی‌ها حاکی است کاهش حجم معاملات مسکن در خرداد در مقایسه با خرداد ۹۶ و اردیبهشت ۹۷ عمدتا ناشی از عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان به واسطه جهش قیمت است؛ خرداد‌ماه امسال حجم عمده‌ای از معاملات خرید مسکن از سوی تقاضای سرمایه‌ای انجام شد و متقاضیان مصرفی به‌رغم حضور در بازار به علت جهش قیمت و افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن عملا موفق به انجام معامله نشدند. به این ترتیب به‌‌رغم کاهش حجم معاملات مسکن و عقب‌نشینی این گروه از متقاضیان، وزن تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان نسبت به تقاضای مصرفی افزایش یافته و در نتیجه بخشی از جهش قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی در بازار ملک به‌واسطه حضور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن رقم خورد.

این در حالی است که کارشناسان، نوسانات شدید بازارهای موازی همچون بازار طلا و ارز را علت دیگر جهش قیمت مسکن در خردادماه می‌دانند.  «دنیای‌اقتصاد» یکشنبه گذشته به استناد آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، از جهش ۴۲ درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل خبر داده بود. براساس آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، خرداد ماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان رسید؛ درحالی‌که دفتر اقتصاد مسکن میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان فروخته شده در خردادماه ۹۷ را کمتر از ۶میلیون  و۵۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود، بانک مرکزی در محاسبات خود از عبور میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان از مرز ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان (معادل ۶ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان) خبر داده است. بر مبنای محاسبات دفتر اقتصاد مسکن همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در خردادماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴۲ درصد و در مقایسه با ماه قبل ۸ درصد افزایش یافته است. بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در خرداد ماه ۹۷ نسبت به خرداد ۹۶، معادل ۸/ ۴۵ درصد افزایش یافته است.

ساخت یاب

پنج شنبه, 07 تیر 1397 ساعت 11:03

سیگنال تابستانی اوراق مسکن

اسفند پارسال، قیمت اوراق وام مسکن بعد از حداقل یک سال نوسان در کانال ۷۰ هزار تومان، وارد کانال ۶۰ هزار تومان شد و در روزهای گذشته از تابستان ۹۷ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن با میانگین قیمت حدود ۶۶ هزار تومان، بین صاحب امتیاز و متقاضی خرید خانه معامله شد. در حال حاضر زوجین متقاضی تسهیلات بدون سپرده در تهران با پرداخت کمتر از ۱۶ میلیون تومان می‌توانند اوراق وام ۱۲۰ میلیون تومانی دریافت کنند. شکست انحصار در انتشار اوراق مسکن در شبکه بانکی، از جمله دلایلی است که باعث شده به‌رغم افزایش حجم معاملات اوراق، قیمت آن با کاهش مواجه شود. در این میان،‌ با پررنگ شدن نقش وام «یکم» در تجهیز مالی خانه‌اولی‌ها، بخشی از تقاضای اوراق به سمت دریافت وام با سپرده‌گذاری جذب شده است. سیگنال تابستانی اوراق مسکن از نبود تقاضای هجومی و در عین حال فراهم بودن شرایط برای تقاضای مصرفی حکایت دارد.
 تنزل قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در هفته اول تابستان موجب شده هزینه امتیاز استفاده از وام خرید مسکن از محل اوراق در مقایسه با تابستان سال گذشته ۱۴درصد ارزان‌تر شود. به این ترتیب با وجود رونق معاملات ملکی در ماه‌های اخیر، بازار رسمی مبادله اوراق از تشنج قیمتی به دور بوده و حتی وضعیت امسال در مقایسه با سال گذشته قدری بهتر است. آخرین تغییرات قیمتی در بازار اوراق مسکن که با نماد «تسه» در فرابورس عرضه می‌شود، حاوی سه سیگنال تابستانی برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در هفته‌های اخیر شاهد یک حرکت رفت و برگشتی در قیمت اوراق مسکن بودیم، به‌نحوی که قیمت اوراق پس از سه ماه پیاپی نوسان در کانال ۶۰ هزار تومان، در روزهای پایانی خرداد افزایشی شد و به آستانه ۷۰ هزار تومان رسید.

اما با شروع روزهای معاملاتی تیر ماه روند تغییرات قیمتی در مسیر بازگشت به کانال ۶۰ هزار تومان قرار گرفت و اکنون نوسان قیمت‌ها در حول و حوش میانگین قیمت ۶۶ هزار تومان صورت می‌گیرد. این در حالی است که قیمت سال گذشته در همین روزها، حدود ۷۷ هزار تومان بود. به این ترتیب میانگین قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلاتمسکن در حال‌حاضر ۱۴ درصد در مقایسه با ابتدای تابستان پارسال ارزان‌تر شده است؛ به بیان دیگر هزینه دسترسی به وام بدون نیاز به سپرده‌گذاری   از محل اوراق برای متقاضیان خرید مسکن اکنون ۱۴ درصد کمتر از کسانی است که در تابستان سال گذشته از این تسهیلات استفاده کردند.

درباره علت این تغییرات مثبت در بازار اوراق مسکن، یک فرضیه وجود دارد که ردیابی تغییرات قیمت و حجم مبادله اوراق در ماه‌های اخیر و مقایسه آن با ایام مشابه سال گذشته آن را رد می‌کند. از آنجا که قیمت اوراق را بیش از هر چیز نسبت بین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، افت قیمت‌ها در این فرضیه، به کاهش تقاضای وام مسکن از محل اوراق نسبت داده می‌شود. این در حالی است که حجم مبادلات اوراق مسکن از ابتدای امسال تاکنون یک روند افزایشی مستمر را طی کرده است. تعداد اوراق مبادله شده در فروردین امسال حدود ۷۰۷ هزار فقره بود که نسبت به فروردین سال گذشته ۲۳درصد افزایش داشته است؛ این وضعیت در اردیبهشت نیز تکرار شد و با ثبت آمار یک میلیون و ۷۹۰ هزار فقره اوراق مبادله‌شده طی این ماه، رشد ۴۱ درصدی نسبت به حجم اوراق فروخته شده در اردیبهشت پارسال رقم خورد. طی خرداد ماه امسال نیز یک رکورد ویژه در بازار اوراق ثبت شد، طوری که بیش از یک میلیون و ۸۶۰ هزار فقره اوراق مبادله شد که در مقایسه با آمار یک میلیون و ۵۳۰ هزار فقره سال گذشته، ۲۱درصد رشد را نشان می‌دهد.

با وجود این رشد قابل‌توجه در حجم مبادله اوراق و نیز افزایش معاملات مسکن، نوسان قیمت اوراق در فرابورس از اسفند ۹۶ تا اواخر خرداد ۹۷ مسیر مخالف را طی و یک کانال افت کرد، طوری که در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند و دامنه تغییرات آن عمدتا رقمی بین ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان بود. این سطح قیمتی برای اوراق پایین و بسیار مناسب برآورد می‌شود چراکه قیمت اوراق در دو مقطع، یک‌بار در تابستان ۹۳ در اوایل رکود و بار دیگر در تابستان ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید و هزینه استفاده از وام مسکن بدون سپرده را به‌شدت افزایش داد. همچنین میانگین سالانه قیمت اوراق مبادله شده در فرابورس در سال ۹۳ حدود ۸۳ هزار تومان، در سال ۹۵ حدود ۸۴ هزار تومان و در سال ۹۶ نیز ۷۴ هزار تومان بوده است. حتی در سال گذشته که بازار اوراق مسکن روزهای آرامی را پشت‌سر گذاشت، قیمت اوراق در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی حدود ۷۷ هزار تومان ثبت شد که البته این رقم در مورد نمادهای مختلف متفاوت بود، طوری که نمادهای نزدیک به انقضا (اوراقی که فرصت زیادی تا پایان مهلت دوساله استفاده از آنها برای دریافت وام از زمان انتشار باقی نمانده بود) قدری ارزان‌تر بودند.

«دنیای‌اقتصاد» علل ایستایی قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان و نوسان در دامنه ۶۰ تا ۶۹ هزار تومان طی حدود چهار ماه اخیر را بررسی کرده و به پنج علت رسیده است. علت اول این است که تسهیلات فعلی برای همه متقاضیان مسکن مثل پارسال جذاب نیست و جامعه وام‌گیرنده امسال نسبت به پارسال محدودتر شده است. سال گذشته اگر کسی در تهران قصد خرید خانه ۸۰مترمربعی در مناطق متوسط شهر داشت، این تسهیلات می‌توانست برای تامین بخشی از نقدینگی مورد نیاز او پاسخگو باشد. این در حالی است که امسال با جهش قیمت مسکن و با توجه به ثابت ماندن سقف وام اوراق، قدرت خرید این تسهیلات به‌طور متوسط ۴۰ درصد کاهش یافته و برای خرید ملکی مشابه آنچه در مثال ذکر شد، استفاده از این تسهیلات چندان نمی‌تواند راهگشا باشد.

علت دوم ایست قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان، حاشیه‌نشینی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن است. در ماه گذشته آنچه موجب افت تقاضای خرید مسکن شد، این بود که بخشی از تقاضای مسکن به اجبار بیرون از بازار نشسته و چون توان رقابت با روند سریع افزایش قیمت‌ها را ندارد، فعلا ترجیح داده دست نگه دارد تا ببیند سرنوشت بازار مسکن در هفته‌های آتی چه خواهد شد. در حال‌حاضر عمده تقاضای مسکن در بازار از جنس «سرمایه‌ای» است که این گروه نیز اغلب تمایلی به استفاده از وام اوراق ندارند. سومین علت این رخداد نیز، پررنگ‌تر شدن نقش وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار است. امسال عده‌ای از خانه اولی‌ها وارد بازار شدند و در ماه‌های آتی نیز نوبت وام صندوق یکم بخش دیگری از آنها فرا خواهد رسید. آمار ثبت نام در صندوق یکم از روزانه ۵۰۰ نفر در کشور طی سال گذشته، اکنون به حدود ۷۰۰ نفر رسیده و نقش این وام در بازار مسکن پررنگ‌تر شده است، چراکه هم سقف بالاتری در مقایسه با وام اوراق دارد و هم سود و اقساط آن پایین‌تر و برای خانه‌اولی‌ها مناسب‌تر است.

علت چهارم افت قیمت اوراق از آستانه ۷۰‌هزار تومان، خارج شدن بازار اوراق تسهیلات مسکن از انحصار یک بانک با ورود یک بانک دولتی دیگر به این حوزه است. یک بانک دولتی بزرگ به عنوان اولین رقیب بانک عامل بخش مسکن از اردیبهشت امسال نسبت به انتشار اوراق امتیاز حق‌تقدم استفاده از وام مسکن اقدام کرده و این امر موجب شده دو رقیب برای جذاب‌تر کردن محصول خود تلاش کنند و در این بین قطعا قیمت پایین یکی از پارامترهای اصلی جذابیت اوراق به شمار می‌آید. پنجمین علت تثبیت قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان نیز، مدیریت عرضه اوراق توسط عوامل انتشار آنها است. بر اساس این مدیریت اکنون برنامه این است که قیمت اوراق تا حد امکان در کانال ۶۰ هزار تومان باقی بماند. به عبارت دیگر خط قرمز این برنامه، این است که قیمت اوراق از حدود ۷۰ تا حداکثر ۷۵ هزار تومان فراتر نرود.

البته در تابستان وقوع دو سناریو در بازار اوراق محتمل است؛ سناریوی اول این است که حجم مبادله اوراق در سطح فعلی باقی بماند و رشد بیشتری نداشته باشد که در این صورت مدیریت قیمت بر اساس برقراری توازن میان عرضه و تقاضا موفق خواهد بود و قیمت‌ها در همین حدود تثبیت می‌شود. اما در قالب سناریوی دوم ممکن است با تثبیت قیمت مسکن و توقف روند افزایشی آن، معاملات دوباره روند صعودی بگیرد و این وضعیت به استفاده بیشتر از وام مسکن و در نتیجه افزایش تقاضای اوراق فراتر از میزان عرضه منجر خواهد شد. در این صورت احتمال افزایش قیمت اوراق فراتر از خط قرمز یادشده وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن حاوی سه سیگنال از بازار تابستانی مسکن است؛ نخست اینکه میزان پوششمالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن را مشخص کرده است.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این یعنی اغلب خانه اولی‌ها به دنبال آپارتمان در حدود قیمتی ۴۰۰ میلیون تومان هستند. در حال حاضر دو نوع وام اوراق (انفرادی و زوجین) برای این گروه قابل استفاده است. سقف وام اوراق با احتساب جعاله شامل ۸۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق و سقف وام زوجین شامل ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق است. بر این اساس برای خرید اوراق به‌منظور استفاده از وام زوجین باید ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای وام اوراق باید ۵/  ۱۰ میلیون تومان هزینه شود. با این حساب وام اوراق می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را برای خانه اولی‌ها پوشش دهد.

سیگنال دومی که بازار اوراق ارسال کرده، این است که با اعمال یک مدیریت قوی از هرگونه تشنج قیمتی در بازار اوراق همزمان با ایام رونق بازار مسکن جلوگیری شود و در این زمینه افزایش قیمت خط قرمز قیمتی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان تعیین شده تا بازار اوراق از تعادل خارج نشود. سیگنال سوم که باید از وضعیت بازار اوراق دریافت کرد نیز این است که تقاضای تهاجمی فعلا در بازار مبادله اوراق مسکن وجود ندارد. البته در صورتی که سقف تسهیلات افزایش پیدا کند و این تغییرات در میانه تابستان رخ دهد، احتمالافزایش قیمت اوراق وجود دارد.

ساخت یاب

پنج شنبه, 07 تیر 1397 ساعت 11:03

سیگنال تابستانی اوراق مسکن

اسفند پارسال، قیمت اوراق وام مسکن بعد از حداقل یک سال نوسان در کانال ۷۰ هزار تومان، وارد کانال ۶۰ هزار تومان شد و در روزهای گذشته از تابستان ۹۷ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن با میانگین قیمت حدود ۶۶ هزار تومان، بین صاحب امتیاز و متقاضی خرید خانه معامله شد. در حال حاضر زوجین متقاضی تسهیلات بدون سپرده در تهران با پرداخت کمتر از ۱۶ میلیون تومان می‌توانند اوراق وام ۱۲۰ میلیون تومانی دریافت کنند. شکست انحصار در انتشار اوراق مسکن در شبکه بانکی، از جمله دلایلی است که باعث شده به‌رغم افزایش حجم معاملات اوراق، قیمت آن با کاهش مواجه شود. در این میان،‌ با پررنگ شدن نقش وام «یکم» در تجهیز مالی خانه‌اولی‌ها، بخشی از تقاضای اوراق به سمت دریافت وام با سپرده‌گذاری جذب شده است. سیگنال تابستانی اوراق مسکن از نبود تقاضای هجومی و در عین حال فراهم بودن شرایط برای تقاضای مصرفی حکایت دارد.
 تنزل قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در هفته اول تابستان موجب شده هزینه امتیاز استفاده از وام خرید مسکن از محل اوراق در مقایسه با تابستان سال گذشته ۱۴درصد ارزان‌تر شود. به این ترتیب با وجود رونق معاملات ملکی در ماه‌های اخیر، بازار رسمی مبادله اوراق از تشنج قیمتی به دور بوده و حتی وضعیت امسال در مقایسه با سال گذشته قدری بهتر است. آخرین تغییرات قیمتی در بازار اوراق مسکن که با نماد «تسه» در فرابورس عرضه می‌شود، حاوی سه سیگنال تابستانی برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در هفته‌های اخیر شاهد یک حرکت رفت و برگشتی در قیمت اوراق مسکن بودیم، به‌نحوی که قیمت اوراق پس از سه ماه پیاپی نوسان در کانال ۶۰ هزار تومان، در روزهای پایانی خرداد افزایشی شد و به آستانه ۷۰ هزار تومان رسید.

اما با شروع روزهای معاملاتی تیر ماه روند تغییرات قیمتی در مسیر بازگشت به کانال ۶۰ هزار تومان قرار گرفت و اکنون نوسان قیمت‌ها در حول و حوش میانگین قیمت ۶۶ هزار تومان صورت می‌گیرد. این در حالی است که قیمت سال گذشته در همین روزها، حدود ۷۷ هزار تومان بود. به این ترتیب میانگین قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلاتمسکن در حال‌حاضر ۱۴ درصد در مقایسه با ابتدای تابستان پارسال ارزان‌تر شده است؛ به بیان دیگر هزینه دسترسی به وام بدون نیاز به سپرده‌گذاری   از محل اوراق برای متقاضیان خرید مسکن اکنون ۱۴ درصد کمتر از کسانی است که در تابستان سال گذشته از این تسهیلات استفاده کردند.

درباره علت این تغییرات مثبت در بازار اوراق مسکن، یک فرضیه وجود دارد که ردیابی تغییرات قیمت و حجم مبادله اوراق در ماه‌های اخیر و مقایسه آن با ایام مشابه سال گذشته آن را رد می‌کند. از آنجا که قیمت اوراق را بیش از هر چیز نسبت بین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، افت قیمت‌ها در این فرضیه، به کاهش تقاضای وام مسکن از محل اوراق نسبت داده می‌شود. این در حالی است که حجم مبادلات اوراق مسکن از ابتدای امسال تاکنون یک روند افزایشی مستمر را طی کرده است. تعداد اوراق مبادله شده در فروردین امسال حدود ۷۰۷ هزار فقره بود که نسبت به فروردین سال گذشته ۲۳درصد افزایش داشته است؛ این وضعیت در اردیبهشت نیز تکرار شد و با ثبت آمار یک میلیون و ۷۹۰ هزار فقره اوراق مبادله‌شده طی این ماه، رشد ۴۱ درصدی نسبت به حجم اوراق فروخته شده در اردیبهشت پارسال رقم خورد. طی خرداد ماه امسال نیز یک رکورد ویژه در بازار اوراق ثبت شد، طوری که بیش از یک میلیون و ۸۶۰ هزار فقره اوراق مبادله شد که در مقایسه با آمار یک میلیون و ۵۳۰ هزار فقره سال گذشته، ۲۱درصد رشد را نشان می‌دهد.

با وجود این رشد قابل‌توجه در حجم مبادله اوراق و نیز افزایش معاملات مسکن، نوسان قیمت اوراق در فرابورس از اسفند ۹۶ تا اواخر خرداد ۹۷ مسیر مخالف را طی و یک کانال افت کرد، طوری که در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند و دامنه تغییرات آن عمدتا رقمی بین ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان بود. این سطح قیمتی برای اوراق پایین و بسیار مناسب برآورد می‌شود چراکه قیمت اوراق در دو مقطع، یک‌بار در تابستان ۹۳ در اوایل رکود و بار دیگر در تابستان ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید و هزینه استفاده از وام مسکن بدون سپرده را به‌شدت افزایش داد. همچنین میانگین سالانه قیمت اوراق مبادله شده در فرابورس در سال ۹۳ حدود ۸۳ هزار تومان، در سال ۹۵ حدود ۸۴ هزار تومان و در سال ۹۶ نیز ۷۴ هزار تومان بوده است. حتی در سال گذشته که بازار اوراق مسکن روزهای آرامی را پشت‌سر گذاشت، قیمت اوراق در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی حدود ۷۷ هزار تومان ثبت شد که البته این رقم در مورد نمادهای مختلف متفاوت بود، طوری که نمادهای نزدیک به انقضا (اوراقی که فرصت زیادی تا پایان مهلت دوساله استفاده از آنها برای دریافت وام از زمان انتشار باقی نمانده بود) قدری ارزان‌تر بودند.

«دنیای‌اقتصاد» علل ایستایی قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان و نوسان در دامنه ۶۰ تا ۶۹ هزار تومان طی حدود چهار ماه اخیر را بررسی کرده و به پنج علت رسیده است. علت اول این است که تسهیلات فعلی برای همه متقاضیان مسکن مثل پارسال جذاب نیست و جامعه وام‌گیرنده امسال نسبت به پارسال محدودتر شده است. سال گذشته اگر کسی در تهران قصد خرید خانه ۸۰مترمربعی در مناطق متوسط شهر داشت، این تسهیلات می‌توانست برای تامین بخشی از نقدینگی مورد نیاز او پاسخگو باشد. این در حالی است که امسال با جهش قیمت مسکن و با توجه به ثابت ماندن سقف وام اوراق، قدرت خرید این تسهیلات به‌طور متوسط ۴۰ درصد کاهش یافته و برای خرید ملکی مشابه آنچه در مثال ذکر شد، استفاده از این تسهیلات چندان نمی‌تواند راهگشا باشد.

علت دوم ایست قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان، حاشیه‌نشینی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن است. در ماه گذشته آنچه موجب افت تقاضای خرید مسکن شد، این بود که بخشی از تقاضای مسکن به اجبار بیرون از بازار نشسته و چون توان رقابت با روند سریع افزایش قیمت‌ها را ندارد، فعلا ترجیح داده دست نگه دارد تا ببیند سرنوشت بازار مسکن در هفته‌های آتی چه خواهد شد. در حال‌حاضر عمده تقاضای مسکن در بازار از جنس «سرمایه‌ای» است که این گروه نیز اغلب تمایلی به استفاده از وام اوراق ندارند. سومین علت این رخداد نیز، پررنگ‌تر شدن نقش وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار است. امسال عده‌ای از خانه اولی‌ها وارد بازار شدند و در ماه‌های آتی نیز نوبت وام صندوق یکم بخش دیگری از آنها فرا خواهد رسید. آمار ثبت نام در صندوق یکم از روزانه ۵۰۰ نفر در کشور طی سال گذشته، اکنون به حدود ۷۰۰ نفر رسیده و نقش این وام در بازار مسکن پررنگ‌تر شده است، چراکه هم سقف بالاتری در مقایسه با وام اوراق دارد و هم سود و اقساط آن پایین‌تر و برای خانه‌اولی‌ها مناسب‌تر است.

علت چهارم افت قیمت اوراق از آستانه ۷۰‌هزار تومان، خارج شدن بازار اوراق تسهیلات مسکن از انحصار یک بانک با ورود یک بانک دولتی دیگر به این حوزه است. یک بانک دولتی بزرگ به عنوان اولین رقیب بانک عامل بخش مسکن از اردیبهشت امسال نسبت به انتشار اوراق امتیاز حق‌تقدم استفاده از وام مسکن اقدام کرده و این امر موجب شده دو رقیب برای جذاب‌تر کردن محصول خود تلاش کنند و در این بین قطعا قیمت پایین یکی از پارامترهای اصلی جذابیت اوراق به شمار می‌آید. پنجمین علت تثبیت قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان نیز، مدیریت عرضه اوراق توسط عوامل انتشار آنها است. بر اساس این مدیریت اکنون برنامه این است که قیمت اوراق تا حد امکان در کانال ۶۰ هزار تومان باقی بماند. به عبارت دیگر خط قرمز این برنامه، این است که قیمت اوراق از حدود ۷۰ تا حداکثر ۷۵ هزار تومان فراتر نرود.

البته در تابستان وقوع دو سناریو در بازار اوراق محتمل است؛ سناریوی اول این است که حجم مبادله اوراق در سطح فعلی باقی بماند و رشد بیشتری نداشته باشد که در این صورت مدیریت قیمت بر اساس برقراری توازن میان عرضه و تقاضا موفق خواهد بود و قیمت‌ها در همین حدود تثبیت می‌شود. اما در قالب سناریوی دوم ممکن است با تثبیت قیمت مسکن و توقف روند افزایشی آن، معاملات دوباره روند صعودی بگیرد و این وضعیت به استفاده بیشتر از وام مسکن و در نتیجه افزایش تقاضای اوراق فراتر از میزان عرضه منجر خواهد شد. در این صورت احتمال افزایش قیمت اوراق فراتر از خط قرمز یادشده وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن حاوی سه سیگنال از بازار تابستانی مسکن است؛ نخست اینکه میزان پوششمالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن را مشخص کرده است.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این یعنی اغلب خانه اولی‌ها به دنبال آپارتمان در حدود قیمتی ۴۰۰ میلیون تومان هستند. در حال حاضر دو نوع وام اوراق (انفرادی و زوجین) برای این گروه قابل استفاده است. سقف وام اوراق با احتساب جعاله شامل ۸۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق و سقف وام زوجین شامل ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق است. بر این اساس برای خرید اوراق به‌منظور استفاده از وام زوجین باید ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای وام اوراق باید ۵/  ۱۰ میلیون تومان هزینه شود. با این حساب وام اوراق می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را برای خانه اولی‌ها پوشش دهد.

سیگنال دومی که بازار اوراق ارسال کرده، این است که با اعمال یک مدیریت قوی از هرگونه تشنج قیمتی در بازار اوراق همزمان با ایام رونق بازار مسکن جلوگیری شود و در این زمینه افزایش قیمت خط قرمز قیمتی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان تعیین شده تا بازار اوراق از تعادل خارج نشود. سیگنال سوم که باید از وضعیت بازار اوراق دریافت کرد نیز این است که تقاضای تهاجمی فعلا در بازار مبادله اوراق مسکن وجود ندارد. البته در صورتی که سقف تسهیلات افزایش پیدا کند و این تغییرات در میانه تابستان رخ دهد، احتمالافزایش قیمت اوراق وجود دارد.

ساخت یاب

صفحه6 از24

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري 

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

152674
امروز امروز 26
دیروزدیروز325
همههمه152674
54.161.116.225
logo-samandehi