بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

سه شنبه, 05 تیر 1397 ساعت 10:43

چند توصیه به متقاضیان بازار اجاره

اگرچه تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در ماه گذشته، با افت ۲۲ درصدی معاملات مسکن روبه‌رو بوده‌ایم، اما آمارها حاکی از این است که میزان مراجعه به بنگاه‌های املاک برای اجاره آپارتمان رو به افزایش بوده است. این وضعیت البته طبیعی است چراکه فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن آغاز شده و سررسید قرارداد بسیاری از مستاجران در یکی از ماه‌های تابستان فرامی‌رسد. در این میان لازم است مستاجران که ناگزیر به حضور در بازار متلاطم مسکن در حال حاضر هستند، بیش از پیش به توصیه‌ها توجه کنند.
 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از خطاهای رایج مستاجران، عدم مطالعه اجاره‌نامه است. اغلب مستاجران پس از تنظیم قرارداد مایلند زودتر آن را امضا کنند و به دردسرهای جست‌وجو پایان دهند. این در حالی است که اطلاع از بندهای اجاره‌نامه، چه آنها که از پیش در قرارداد منظور شده و در تمام قراردادهای اجاره یکسان است و چه آنها که به‌صورت توافقی در پایین قرارداد قید می‌شود و در زمره شرایط مورد توافق طرفین است، موجب می‌شود مستاجران آگاهانه وارد فاز تعهد در قبال ملک و موجر شوند. اصولا دست موجران برای تحمیل محدودیت به مستاجران تا حدی باز است، اما در عین حال لازم است مستاجران از حقوق طبیعی خود همچون حفظ حریم خصوصی و تعمیراتی که بر عهده مالک است، مطلع باشند تا اگر مالک قصد تحمیل شرایطی از این دست را به مستاجر داشت، زیر بار نروند. در زمان تحویل آپارتمان نیز لازم است لیستی از کمبودها و خسارت‌های احتمالی وارد شده بر آپارتمان تهیه شود تا در زمان پایان قرارداد، با ادعایی از طرف موجر روبه‌رو نشوند. تحقیق درباره همسایه‌ها و مواردی از این دست نیز باید پیش از انعقاد قرارداد انجام شود چراکه اگر فرد بعد از امضای قرارداد متوجه مشکلات احتمالی ملک شود، برای لغو قرارداد باید ضرر و زیان بپردازد.

دنیای اقتصاد

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا، بحث ایجاد ساختمان‌هایی با محوریت استفاده حداکثری از انرژی، حفظ محیط زیست، سلامت فردی و دیگر مولفه‌ها مدت‌هاست که مطرح می‌شود. در این خصوص طی مراسمی با حضور اساتید حوزه صنعت ساختمان و نظارت علمی دانشگاه خوارزمی، انجمن معماری تهران و مشاوران، اولین ساختمان ماندگار در تهران معرفی شد.

در این مراسم علیرضا کریم، مسئول کمیته آموزش انجمن معماری تهران، با بیان این‌که این اقدام از نوروز سال ۱۳۹۶آغاز شد، اظهار کرد: آیین نامه ارزیابی ساختمان ماندگار یک مدل بین المللی بوده که سعی کردیم آن را بومی‌سازی کنیم. ایزوی ساختمان‌های ماندگار توسط اداره ملی استاندارد و سازمان توسعه پایدار شهرداری تایید و نظارت علمی آن توسط اعضای هیات علمی دانشگاه خوارزمی صورت گرفته است تا بتوانیم ساختمان های متناسب با محیط زیست بسازیم.

کریم خاطرنشان کرد: توجه ویژه به مباحث محیط زیستی، مسائل اجتماعی و اقتصادی از شاخصه های اصلی تدوین آیین نامه ساختمان‌های ماندگار هستند. در گام اول با مجموعه های با تجربه و خبره‌ای که می توانستند ساختمان‌های اصولی بسازند و رضایت مشتری و خدمات پس از فروش را لحاظ می کردند وارد تعامل شدیم، در نهایت اجرای این امر به یک گروه ساختمانی سپرده شد که خوشتبختانه امروز شاهد این هستیم که با موفقیت کار خود را به اتمام رسانده و اولین ساختمان ماندگار در تهران ساخته شد. این ساختمان که نوروز سال ۱۳۹۶ ساخته شد، طی بازه زمانی ۱۷ ماهه مورد ارزیابی و تحلیل قرار گرفت و امروز موفق به کسب نشان ساختمان ماندگار شد.

وی با بیان این‌که رعایت شاخصه‌های محیط زیستی در صنعت ساختمان یکی از دغدغه های اصلی بود، تاکید کرد: به لطف خدا توانستیم ساختمانی طراحی کنیم که خطرات ابتلا به سرطان را کاهش دهد. به عنوان مثال در پنجره ها از شیشه هایی استفاده شد که مانع تابش اشعه های مضر آفتاب شود یا  از رنگ های voc جهت جلوگیری از سرطان ریه استفاده شده است.

مسئول کمیته آموزش انجمن معماری تهران، رعایت تمامی مسائل اجتماعی، داشتن توجیه اقتصادی برای خریدار، در دسترس بودن فضاهای رفاهی و خدمات شهری نظیر پارک‌ها و حمل و نقل شهری، پیش‌بینی رونق اقتصادی و تحویل ساختمان طی مراسمی خاص و تشریح اقدامات انجام شده از دیگر ویژگی های این ساختمان ها هستند.

کریم تاکید کرد: سازندگان این ساختمان ها مانند خیلی از سازندگان مناطق یک و دوی تهران تنها به فکر منافع اقتصادی خود نبوده و توسعه پایدار را در ساخت وساز لحاظ کرده اند.

با فرهنگ لوکس و لاکچری مخالفیم

کریم با اشاره به این که در حال حاضر ۱۸ ساختمان ماندگار در کشور در حال ارزیابی است، یادآور شد: ما با ترویج فرهنگ لوکس و لاکچری مخالف هستیم، مصالح باید درست و مطابق مسائل زیست محیطی برده شوند و شاخصه‌های ما شاخصه سلیقه‌ای و گران قیمت نیست. با توجه به این که آیین نامه این ساختمان ها یک آیین نامه کیفی است، اجازه همکاری با سازمان‌های دولتی را داریم و در حال حاضر با هفت ارگان مرتبط در حوزه صنعت ساختمان تعاملات قابل قبولی داریم.

در ادامه این مراسم محمدعلی زاهد، عضو هیات علمی دانشگاه خوارزمی گفت: امروز برای اولین بار دانش ساخت ساختمان های ماندگار در ایران اجرایی شده و جوان های خلاق کشور توانسته اند هم سطح با استانداردهای جهانی فعالیت کنند. وی خاطرنشان کرد: توسعه پایدار منافع نسل فعلی و نسل اینده را تامین می کند، از این رو باید مورد اهتمام ویژه فعالان حوزه ساختمان قرار گیرد و نسبت به آن فرهنگ سازی جامعی انجام شود.

ساخت یاب

سه شنبه, 05 تیر 1397 ساعت 10:26

سرعت رشد معاملات مسکن کاهش یافت


به گزارش ساخت یاب به نقل از  ایسنا، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمار تعداد معاملات مسکن در خرداد ماه امسال و میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان چه در سطح مناطق ۲۲ گانه و چه در سطح شهر تهران را اعلام کرد.

بر اساس این گزارش تعداد کل مبایعه نامه های امضا شده در شهر تهران ۱۵ هزار و ۲۰۹ فقره بود که نسبت به اردیبهشت امسال ۲۱.۷ درصد تعداد معاملات کاهش یافته است.

همچنین میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه گذشته (اردیبهشت ۹۷) معادل ۷.۷ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته (خرداد ۹۶) ۲۹.۵ درصد افزایش را نشان می دهد.

نکته قابل توجه از بررسی این آمار آن است که علت رشد میانگین قیمت، پرش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی در مناطق ۱، ۲ و ۵ بوده و افزایش قیمت در سایر مناطق شیب ملایم‌تری داشته است.

ساخت یاب

سه شنبه, 05 تیر 1397 ساعت 10:20

تونل عرضه برای «خانه‌اولی»‌ها

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای اقتصاد، ایده‌ای که روز گذشته از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی برای ایجاد تونل اختصاصی عرضه آپارتمان به خانه‌اولی‌ها مطرح شد بلافاصله مورد استقبال انبوه‌سازان و بانک عامل بخش مسکن قرار گرفت و به یک توافق دو جانبه برای ساخت و عرضه واحدهای متناسب با الگوی غالب تقاضا به متقاضیان خانه‌اولی تبدیل شد. دیروز در نشست مشترک انبوه‌سازان و مدیران بانک عامل بخش مسکن، حامد مظاهریان، معاون مسکن وساختمان وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرد از طریق اتصال متقاضیان خانه‌اولی سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به واحدهای نوساز آماده عرضه انبوه‌سازان که متناسب با جنس تقاضای غالب در بازار مسکن ساخته شده است، کانالی اختصاصی ایجاد شود که علاوه بر همسو‌سازی جریان عرضه و تقاضای مسکن، منافع دو جانبه متقاضیان خانه‌اولی و سازندگان مسکن تامین شود. اتصال بی واسطه تقاضای مصرفی به واحدهای نوساز دست‌کم ۴مزیت عمده برای دو سمت فروشنده و خریدار مصرفی مسکن به دنبال خواهد داشت.

در قالب این ایده، پیشنهاد شد لیستی از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم و موعد دریافت وام از سوی آنها در اختیار کانون انبوه‌سازان قرار گیرد تا انبوه‌سازان با اطلاع از تعداد، توزیع جغرافیایی و زمان سررسید پرداخت وام به خانه‌اولی‌ها، بتوانند نسبت به ساخت واحدهای موردتقاضای این گروه از متقاضیان بازار مسکن اقدام کنند؛ از طریق ارائه این لیست، انبوه‌سازان می‌توانند تخمین بزنند چه تعداد متقاضی خانه‌اولی در چه زمانی به‌عنوان خریدار مسکن به بازار ورود خواهند کرد تا از این طریق حجم ساخت وسازهای متناسب با الگوی تقاضای این گروه از خریداران یا واحدهای مسکونی آماده عرضه در زمان ورود خانه‌اولی‌ها به بازار مشخص شود.

این پیشنهاد روز گذشته در نشست مشترک مدیران بانک عامل بخش مسکن وانبوه‌سازان مطرح و مورد توافق قرار گرفت؛ سیاست‌گذار حوزه مسکن هدف از طرح این پیشنهاد را اتصال سمت عرضه واحدهای مسکونی به تقاضای مصرفی در فضای فعلی بازار مسکن که ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک و جهش قیمت مسکن ناشی از ایجاد التهاب در بازارهای اقتصادی موازی منجر به کاهش قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن شده است، مطرح کرده است؛ هم‌اکنون عمده تقاضای موجود برای خرید مسکن در بازار، تقاضای سرمایه‌ای است و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان موجب شده است خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان بازار مسکن از ناحیه جهش قیمت آپارتمان‌های مسکونی دچار آسیب شوند. سیاست‌گذار حوزه مسکن در حالی اتصال خانه‌اولی‌ها به واحدهای نوساز و تازه‌ساز انبوه‌سازان که مطابق با ویژ‌گی‌ها و الگوی تقاضای مصرفی مسکن ساخته شده‌اند را به‌عنوان راهکار عملیاتی و غیر دستوری کنترل بازار مسکن مطرح کرده است که با استقبال بانک عامل بخش مسکن و انبوه‌سازان از این ایده، روز گذشته توافق اولیه برای ایجاد این کانال اختصاصی صورت گرفت و با ماموریتی که رئیس بانک عامل بخش مسکن به زیرمجموعه حوزه خود ابلاغ کرد، قرار شد به زودی نشست دوم با انبوه‌سازان برای ارزیابی کم و کیف و چگونگی عملیاتی‌سازی این ایده برگزار شده و در این نشست، پلان عملیاتی این ایده تدوین و بررسی شود.  مطابق با اعلام مدیران بانک عامل بخش مسکن تاکنون حدود ۴۵۰ هزار خانه‌اولی برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند که تاکنون تنها ۷۰ هزار نفر از این سپرده‌گذاران موفق به دریافت وام از این صندوق و خرید مسکن با استفاده از آن شده اند؛ این در حالی است که هم‌اکنون تعداد بیشتری از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم مشمول دریافت وام هستند و سررسید پرداخت تسهیلات خرید به آنها به واسطه اتمام دوره سپرده‌گذاری فرا رسیده است؛ اما به دلیل نبود عرضه مناسب مسکن با نوع تقاضای این گروه از متقاضیان و ناکافی بودن واحدهای مسکونی متناسب با شرایط آنها در بازار مسکن، بسیاری از متقاضیان خانه‌اولی قادر به استفاده از وام خود برای خرید مسکن نیستند.

در واقع اگر چه موعد دریافت وام برای برخی خانه‌اولی‌ها فرا رسیده است اما از آنجا که حجم عرضه متناسب با نوع تقاضای خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن در شرایط فعلی محدود است عملا بخشی از خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن عقب نشینی کرده‌اند. این در حالی است که در صورت راه‌اندازی تونل اختصاصی برای اتصال خانه‌اولی‌ها به واحدهای آماده عرضه انبوه‌سازان متقاضیانی که به این دلیل در صندوق یکم متوقف شده‌اند و همچنین سایر خانه‌اولی‌هایی که طی ماه‌های پیش‌رو به وام یکم مجهز خواهند شد، می‌توانند واحد متناسب و مورد نیاز خود را خریداری کنند. این ایده در حالی دیروز از سوی بانک عامل بخش مسکن بعنوان نهاد تسهیلات دهنده به متقاضیان خانه‌اولی مورد استقبال قرار گرفت که انبوه‌سازان نیز با عملیاتی‌سازی آن موافقت کردند؛ هم‌اکنون دست‌کم بخشی از سازندگان مسکن در وضعیت فعلی تمایل دارند واحدهای خود را متناسب با جنس تقاضای مصرفی در بازار ساخته و به این متقاضیان بفروشند.

مزایای تونل اختصاصی

ایجاد این تونل اختصاصی از چهار جهت، حاوی مزایای مهمی برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مصرفی در بازار مسکن است؛ اولین مزیت ایجاد این کانال اختصاصی «تضمین فروش واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز سازنده‌ها» در ماه‌ها و سال‌های بعد به دلیل اطلاع از تعداد متقاضیان قطعی خرید آپارتمان مجهز به وام یکم است؛ در حال حاضر دست‌کم ۳۰۰هزار تقاضای قطعی خرید مسکن به واسطه حضور همین تعداد متقاضی خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد که این میزان تقاضا روز به روز در حال افزایش است؛ هم‌اکنون در هر ماه ۱۹ هزار خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم افتتاح حساب و سپرده‌گذاری می‌کنند که براساس پیش‌بینی عوامل بانک عامل بخش مسکن برمبنای رفتار خانه‌اولی‌ها طی دو سال اخیر و تحلیل روند بازار ملک، حجم ورود به صندوق پس‌انداز مسکن یکم امسال ماهانه به ۲۵ هزار نفر افزایش خواهد یافت. این موضوع به این معناست که در سال آینده همزمان با اتمام طول دوره سپرده‌گذاری این گروه از متقاضیان، به همین تعداد متقاضی قطعی خرید مسکن به بازار وارد خواهد شد. به عبارت دیگر در صورت ایجاد این تونل، در سال آینده در هر ماه دست‌کم ۲۰ هزار واحد مسکونی به آمار فروش واحدهای مسکونی انبوه‌سازان اضافه خواهد شد.

بررسی‌ها حاکی است در حال حاضر از آنجا که متقاضیان قادر به یافتن واحد مناسب برای خرید نیستند حجم خروج از صندوق یکم چندین برابر کمتر از ورودی صندوق در ماه است؛ در حال حاضر به رغم آنکه در هر ماه ۱۹ هزار متقاضی جدید به صندوق یکم وارد می‌شود تنها ۷ هزار نفر از متقاضیان مشمول دریافت وام یکم با این وام اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند؛ این در حالی است که سال گذشته در هر ماه حدود ۱۳ تا ۱۷ هزار نفر از متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت نام کردند. حسن دیگر ایجاد این تونل مربوط به خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم است؛ با ایجاد این تونل اختصاصی، واحدهای نوساز وتازه ساز آماده فروش در بازار مسکن در گام اول به خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم معرفی و پیشنهاد می‌شود؛ به این ترتیب این گروه از متقاضیان مصرفی همواره یک گام جلوتر از سایر متقاضیان خرید مسکن به خصوص متقاضیان سرمایه‌ای در بازار هستند. این در حالی است که ماه گذشته عمده معاملات صورت گرفته در بازار خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی انجام شد و متقاضیان مصرفی به دلیل ناتوانی در یافتن واحدهای مناسب و جهش قیمت، عملا از بازار مسکن عقب‌نشینی کردند.

ایجاد این تونل از سوی دیگر به «متعادل شدن و متعارف شدن سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های انبوه‌سازان به خانه‌اولی‌ها» کمک می‌کند؛ از آنجا که خریدار و فروشنده به‌صورت بی واسطه از طریق این کانال به یکدیگر متصل می‌شوند عملا سطح قیمت‌های پیشنهادی، متعارف‌تر تعیین می‌شود؛ در واقع به دلیل ایجاد این ارتباط بی واسطه و افزایش سطح آگاهی انبوه‌سازان از ویژگی‌های اقتصادی و اشراف به بنیه مالی خانه‌اولی‌ها احتمال تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف از سوی سازندگان کاهش می‌یابد.

از سوی دیگر با ایجاد این کانال، کمبود عرضه مناسب با الگوی غالب تقاضای مصرفی در بازار مسکن جبران می‌شود؛ هم‌اکنون درشهر تهران بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۹۰ مترمربع ساخته می‌شوند؛ این در حالی است که بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی که در بازار معاملات مسکن خرید و فروش می‌شوند مساحتی کمتر از ۱۰۰ مترمربع دارند؛ این موضوع نشان می‌دهد در حال حاضر الگوی عرضه و تقاضای مسکن هیچ همخوانی و مطابقتی با هم ندارند و در واقع نوعی شکاف شدید بین جنس عرضه و نوع تقاضای واحدهای مسکونی وجود دارد؛ طوری که عرضه و تقاضای مسکن در حال حاضر دو مسیر خلاف جهت هم را طی می‌کنند. در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۶، متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در کشور از ۱۲۳ مترمربع به ۱۵۳ مترمربع افزایش یافت در حالی که میانگین متراژ واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار ملک در همین بازه زمانی کوچک‌تر شد. از طریق اتصال بی‌واسطه انبوه‌سازان به متقاضیان خانه‌اولی مجهز به وام یکم انبوه‌سازان شناسایی دقیق‌تری از کم و کیف نیاز بازار مسکن به لحاظ مساحت مورد تقاضای گروه غالب متقاضی بازار ملک پیدا می‌کنند و شکاف موجود بین جنس عرضه با نوع تقاضای مسکن به واسطه این اتصال کاهش می‌یابد.

جزئیات درخواست انبوه‌سازان

در این نشست مشترک همچنین انبوه‌سازان، مجموعه‌ای از درخواست‌ها و راهکارهای خود برای رفع مشکلات مربوط به تامین مالی را به بانک عامل بخش مسکن ارائه کردند. انبوه‌سازان با بیان اینکه نیاز است در دوره کنونی که بخش مسکن پس از یک دوره رکود بیش از چهار سال با جهش قیمت مواجه شده است تغییرات عمده‌ای برای حمایت از تولید مسکن حرفه‌ای و استاندارد به عمل آید، اعلام کردند: در این راستا بخش خصوصی پنج پیشنهاد مشخص برای رفع چالش‌های موجود دارد. پیشنهاد نخست طولانی شدن دوره مشارکت انبوه‌سازان با بانک مسکن است. پیشنهاد دوم افزایش سقف تسهیلات ساخت قابل انتقال به خریداران است با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت نیاز است برای توجیه اقتصادی ساخت و ساز در مناطق شهری به ویژه در مناطق بافت فرسوده شهر حمایت‌های جدیدی از سوی بخش سیاست‌گذار و نهاد تامین مالی از سمت عرضه صورت گیرد. همچنین لینک خانه‌اولی‌ها و وام‌گیرندگان به انبوه‌سازان، افزایش جذاب‌سازی تسهیلات مسکن در سایر شهرها و همچنین برگزاری نشست‌های سه‌جانبه میان انبوه‌سازان، بانک مسکن و دولت برای حل مشکلات تولید و عرضه مسکن و ساختمان از دیگر پیشنهادها برای رفع مشکلات این بخش است.

علاوه بر این انبوه‌سازان از بانک عامل بخش مسکن خواستار مساعدت برای تامین مالی واحدهای مسکن مهر باقی‌مانده و رفعمشکلات مالی پروژه‌های نیازمند افزایش سقف تسهیلات شدند. به گفته آنها در شرایط فعلی یکی از مهم‌ترین اقداماتی که در این حوزه می‌تواند از سوی بانک عامل برای رفع مشکلات تولید مسکن صورت گیرد چاره‌اندیشی درخصوص رفع چالش‌های مالی و حقوقی در محدوده بافت فرسوده است. انبوه‌سازان همچنین اعلام کردند: با توجه به آنکه یکی از سیاست‌های دولت برای ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن، تشویق انبوه‌سازان برای حضور در بافت فرسوده است بنابراین نیاز است مشکلاتی که بر سر راه نوسازی املاک موجود در این محدوده از شهرها وجود دارد و بخش عمده آنها به حوزه مسائل حقوقی، مالکیتی و تعارض بازمی‌گردد تدبیر و مساعدت جدی در این زمینه صورت گیرد.

در این نشست همچنین نمایندگان انبوه‌سازان، با اشاره به بحران جهش قیمت مسکن در سال جاری اظهار کردند: بخشی از افزایش قیمت مسکن در سال جاری به سیاست‌های تدوین شده در بخش مسکن بازمی‌گردد. اگر چه طی پنج سال گذشته برنامه‌ریزی‌های مهمی برای تقویت بخش تقاضا به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن صورت گرفته است تا از این طریق امکان ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن فراهم شود؛ با این حال به نظر می‌رسد مسیرهای اتخاذ شده برای ورود به بازار مسکن اندکی سخت بوده است. به ویژه آنکه در سال گذشته مسیر استفاده از تسهیلات ساخت چندان مطلوب نبود؛ از این رو انتظار می‌رود برای سال جاری نسبت به افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن و تسهیل شرایط دسترسی انبوه‌سازان به این تسهیلات تجدید نظر شود.

انبوه‌سازان با اشاره به پرداخت سودهای بالا در فرآیند بازپرداخت تسهیلات دریافت شده از سوی بخش خصوصی تاکید کردند: در حال حاضر نیز با توجه به افزایش قیمت زمین، افزایش دستمزدها و افزایش قیمت مصالح هزینه تولید مسکن حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است و از آنجا که بخش تولید و انبوه‌سازان هیچ راهی جز اخذ تسهیلات بانکی برای تامین منابع مالی ندارند تمهیدات ویژه‌ای برای باز شدن دروازه تسهیلات ساخت باید در نظر گرفته شود که در این زمینه یک پیشنهاد مشخص مبنی بر پرداخت تسهیلات از محل منابع صندوق توسعه ملی وجود دارد. در واقع با فراهم شدن امکان دسترسی به منابع صندوق توسعه ملی می‌توان بخش قابل توجهی از منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن را فراهم و از این طریق نسبت به گره‌گشایی از معضل تامین مالی در حوزه ساخت مسکن اقدام کرد.

انبوه‌سازان همچنین اعلام کردند: یکی از دلایل مهم افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته، ورود سرمایه‌های سردرگم ازسایر بازارها به بخش معاملات مسکن بوده است که حمایت از ساخت واحدهای مصرفی و ایجاد اتصال بی‌واسطه بین انبوه‌سازان و متقاضیان خانه‌اولی‌ مجهز به وام یکم می‌تواند یکی از عوامل کنترل التهابات بازار مسکن باشد. به گفته آنها در شرایط فعلی که بازار مسکن پس از یک دوره رکود طولانی با افزایش نامتعارف سطح قیمت‌های فروش آپارتمان مواجه شده است، نیاز است تا همدلی و همفکری بیشتری میان بخش خصوصی و سازندگان حرفه‌ای و بانک عامل بخش مسکن صورت گیرد. شبکه بانکی می‌تواند از طرق مختلف همچون تسهیل فرآیند راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به تامین مالی برای تولید انبوه مسکن از سوی سازندگان حرفه‌ای بپردازد.

دنیای اقتصاد

حامد خانجانی عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان قرارگرفتن در جایگاه تصمیم‌گیری و هدایت مجامع حرفه‌ای و صنفی، سازمان‌ها و انجمن‌های تخصصی برای اکثر افراد عضو جذاب است. چه به‌طور طبیعی این امر موجب افزایش اعتبار حرفه‌ای ایشان در میان همکاران و بهره‌مندان از خدمات آن صنف می‌شود. برای حضور و عضویت در هیات‌مدیره، کارگروه‌های تخصصی و رکن بازرسی یک سازمان یا انجمن رای اعضا به نامزدهای حائز شرایط ملاک قرار می‌گیرد.
 لازم است افراد برای اعلام نامزدی سوابق درخشانی در حرفه خود داشته یا برای اعضای آن صنف شناخته شده باشند. اعضا نیز با توجه به سوابق و برنامه‌های نامزدها از میان ایشان دست به انتخاب می‌زنند. این رویه معمول و معروف حضور در ارکان کانون‌ها و سازمان‌های تخصصی است. اما گاهی برخی رویه‌ها به‌خلاف این اتفاق می‌افتد. اینکه بعضی نامزدها با تقلای بسیار و هزینه‌کردهای نامتناسب با جذابیت‌های عیان یک جایگاه، برنامه‌های انتخاباتی خود را پیاده می‌کنند و این قضیه گمان وجود برخی جذابیت‌های پنهان در مسند مورد نظر را تقویت می‌کند. جذابیت‌هایی که البته «مجاز» شمرده نمی‌شوند.

سازمان نظام مهندسی ساختمان که بر اساس ماده ۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان به‌صورت غیرانتفاعی و برای تامین مشارکت هر چه وسیع‌تر مهندسان در انتظام امور حرفه‌ای خود و تحقق اهدافی ازجمله تقویت و توسعه فرهنگ و ارزش‌های اسلامی در معماری و شهرسازی و تامین موجبات رشد و اعتلای مهندسی کشور در سال ۷۶ تاسیس شده است به واسطه نقش و تاثیری که در ساخت‌و‌ساز چه در مراحل اداری صدور پروانه و پایان‌کار و چه با نظارت بر کیفیت کار مهندسان از طراح و مجری و ناظر و به تبع آن کیفیت ساختمان دارد، یکی از سازمان‌های تخصصی مهم کشور محسوب می‌شود. در صورتی‌که ارکان این سازمان در بدو شکل‌گیری با تعیین اهداف حرفه‌ای، محل حضور نخبگان این رشته از استادان بنام دانشگاهی، صاحب‌نظران و مهندسان برجسته بود، پس از یکی، دو دوره ابتدایی و با رشد جمعیت اعضا، کم کم محل حضور مهندسانی با انگیزه‌های صنفی قرار گرفت که بیش از اعتلای حرفه مهندسی به دنبال آن بخش از انتظارات از سازمان بودند که متوجه اشتغال و سطح درآمد و روابط شغلی ایشان بود. در پنج، شش سال گذشته نیز با افزایش تعداد مهندسان عضو (ایران به لحاظ تعداد مهندس در رتبه سوم جهان بعد از روسیه و آمریکا قرار دارد) و کاهش تیراژ ساخت‌و‌ساز که محدودشدن کار حرفه‌ای و کوچک‌شدن بازار رقابتی این قشر تحصیلکرده را در پی داشته، ورود این سازمان به ارجاع کار نظارت و افزایش منابع مالی، جذابیت‌های حضور در هیات‌مدیره را که انتخابات آن هر سه سال یک‌بار برگزار می‌شود، افزایش داده است. چنانچه مشاهده می‌شود برخی اعضا برای ورود به ارکان این سازمان با تلاش و تقلای بسیار و تیم‌سازی‌های انتخاباتی، خود را میان همکاران به‌عنوان نامزد مطرح می‌کنند. در دوره فعلی هیات‌مدیره که انتخابات آن در سال ۹۴ برگزار شد تحلیل‌ها از هزینه ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیونی برخی نامزدها حکایت داشت، که البته تناسبی با حضور پاره‌وقت و حق‌الجلسه ساعتی ۶۰ هزار تومان مقرر ندارد. کاهش جذابیت‌های غیرمجاز ارکان سازمان‌ها و کانون‌های صنفی-حرفه‌ای علاوه‌بر اینکه با اصلاح ساختار، وظایف و شبکه ارتباطی آنها با سایر ذی‌نفعان ممکن می‌شود، با انجام احسن وظایف بازرسی توسط رکنی به همین نام و نظارت عمومی و مطالبه اعضا نسبت به عملکرد مسوولان میسر است.

درخصوص سازمان نظام مهندسی ساختمان، علاوه‌بر ضرورت اصلاحات ساختاری و نظامات اداری مرتبط با وظایف این سازمان، بازنگری در نحوه انتخاب بازرسان نیز ضروری به نظر می‌رسد. چه بازرسانی که قرار است بر عملکرد هیات‌مدیره نظارت کنند توسط خود ایشان گزینش می‌شوند! گزینش ۲برابر تعداد بازرسان توسط هیات‌مدیره و معرفی به مجمع عمومی برای انتخاب نهایی. صد البته عامل اصلی و اساسی در کاهش جذابیت‌های غیرمجاز سازمان‌های تخصصی، نظارت اعضا بر عملکرد مسوولان و مطالبه برنامه‌ها و اقدامات در جهت تحقق اهداف سازمان از ایشان است.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 04 تیر 1397 ساعت 11:51

علت پرش قیمت مسکن

 مسوولان ارشد بخش مسکن در نشستی که به درخواست نمایندگان در کمیسیون عمران مجلس برگزار شد علت پرش قیمت مسکن، راهکارها و سیاست‌های دولت را برای کنترل بازار ملک شرح دادند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در این نشست که با حضور وزیر راه وشهرسازی و هیات همراه وی و همچنین نمایندگان کمیسیون عمران مجلس برگزار شد سه منشأ بیرونی ناآرامی‌های قیمتی اخیر در بازار معاملات ملک از سوی مسوولان بخش مسکن تشریح شد.

در این نشست اعلام شد، التهاب ایجاد شده در بازار معاملات واحدهای مسکونی و نوسانات قیمتی ماه‌های اخیر، بیش از آنکه منشأ درونی ناشی از کم‌کاری دولت در این بخش داشته باشد عمدتا مربوط به تحولات بیرونی اثرگذار بر بازار ملک است؛«افزایش نقدینگی»، «تاثیرات روانی خروج آمریکا از برجام در اقتصاد کلان و بخش مسکن» و «شوک‌های هیجانی بازارهای ارز و سکه و انتقال این شوک‌ها به بازار مسکن» سه منشأ بیرونی تحولات اخیر بازار مسکن است که بیشترین اثر خود را بر سطح قیمت‌ها در معاملات املاک مسکونی طی ماه‌های اخیر نشان داده است. روایت معاون مسکن وساختمان وزیر راه وشهرسازی از جزئیات نشست مسوولان بخش مسکن با نمایندگان مجلس نشان می‌دهد در پایان این نشست برداشت نمایندگان کمیسیون عمران از علت پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر اصلاح شد.پیش‌تر این تصور از سوی برخی نمایندگان وجود داشت که ناتوانی دولت در تدوین سیاست‌های حمایتی کارآمد و همچنین عدم قیمت‌گذاری در بازار ملک برای کنترل بازار دو عامل اثرگذار در بروز التهابات قیمتی اخیر در بازار مسکن است. طوری‌که در صورت موفقیت سیاست‌های دولت در بخش مسکن و تعیین سطح مجاز برای نوسانات قیمتی در بازار ملک پرش ایجاد شده در سطح قیمت مسکن ایجاد نمی‌شد.

حامد مظاهریان، معاون مسکن وساختمان وزیر راه وشهرسازی دیروز در کانال تلگرامی خود در تشریح جزئیات نشست دو روز پیش وزیر راه و شهرسازی و هیات همراه وی با نمایندگان کمیسیون عمران مجلس با اشاره به سرفصل‌های مورد بررسی و موارد مطرح شده در این نشست اعلام کرد: علاوه‌بر تشریح دلایل و منشأ رشد محسوس قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در این نشست مشترک، اقدامات صورت گرفته از سوی دولت برای خروج بازار ملک از رکود طی چهار سال گذشته نیز تشریح شد؛ضمن آنکه در این نشست با تشریح سیاست‌های حمایتی دولت برای کنترل بازار مسکن مقرر شد در کمیسیون ویژه‌ای مواردی همچون اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان و تشویق سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای کوچک‌متراژ مطابق الگوی غالب تقاضا در بازار مسکن برای رونق بخشی به بازار معاملات ملک بدون بروز عوارض تورمی، مورد بررسی قرار گیرد.

گزارش ارائه‌شده از سوی هیات همراه وزیر راه و شهرسازی نشان می‌دهد رشد نقدینگی طی سال‌های اخیر منجر به افزایش استقبال سرمایه‌گذاران از بازارهای پول، طلا و ارز شد و همین موضوع کمترین میزان رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را رقم زد. این در حالی است که نوسانات اخیر ایجاد شده در بازارهای اقتصادی و سرایت آن به بخش مسکن و همچنین تاثیر خروج آمریکا از برجام بر اقتصاد کلان و به تبع آن بخش مسکن، سه عامل مهمی هستند که منجر به پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر شده‌اند.

در بخش دیگری از این نشست مسوولان بخش مسکن همچنین با اشاره به «تاثیر جنس عرضه و عدم تطابق آن با تقاضای غالب در بازار مسکن»، این موضوع را از دیگر زمینه‌های موثر بر پرش قیمت در معاملات اخیر انجام شده در بازار ملک اعلام کردند. بر مبنای آنچه آخوندی و تیم همراه وی در حضور نمایندگان کمیسیون عمران مجلس شرح دادند، طی سال‌های گذشته تاکنون در حالی واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع بیشترین عرضه به بازار ملک را در انحصار خود داشته‌اند که بیشترین سطح تقاضا در بازار معاملات مسکن مربوط به آپارتمان‌های با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع است که این موضوع بیانگر عدم تعادل بین نوع عرضه و جنس تقاضا در بازار معاملات مسکن است. این در حالی است که هم‌اکنون ساختار جمعیتی در کشور به لحاظ بعد خانوار در حال متحول شدن است و موجی از تقاضای جدید مربوط به تقاضای خانوارهای تک‌نفره در بازار مسکن ایجاد شده و در حال گسترش است؛ این گروه از خانوارها هم‌اکنون متقاضی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ هستند و این تقاضا رو به افزایش است. براساس اعلام مراجع رسمی آماری، تعداد خانواده‌های تک نفره در حال افزایش است که تقاضای این خانوارها در بازار مسکن عمدتا معطوف به واحدهای با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع است.

از سوی دیگر، در پی راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم و پرداخت ارزان‌ترین و مناسب‌ترین شکل تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان خانه‌اولی، این گروه از خانوارها نیز که عمدتا زوج‌های جوان هستند متقاضی خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت وکوچک متراژ محسوب می‌شوند. این گزارش حاکی است رشد تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در کنار عدم تعادل بین نوع عرضه و جنس تقاضا در بازار ملک نیز از دیگر دلایلی است که منجر به پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر شده است.

براساس آمارهای اعلام شده در این نشست روزانه حدود ۱۲۰۰ نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام می‌کنند. همچنین تاکنون بیش از ۴۴۰ هزار نفر در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند که به معنای ایجاد تقاضای قطعی برای خرید آپارتمان‌های مصرفی کوچک‌متراژ یا میان‌متراژ به همین میزان است. آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۲۵ درصد واحدهای معامله شده درتهران مساحتی کمتر از ۶۰ مترمربع دارند؛ اما پروانه‌های صادر شده برای این واحدها یک درصد از کل واحدها است که نشان‌دهنده عدم تطابق نوع عرضه با جنس تقاضا در بازار ملک است. همچنین میانگین متراژ واحدهای احداثی در پروانه‌ها به بیش از ۱۵۰ مترمربع رسیده که نه تنها در سال‌های اخیر به تناسب تغییرات ایجاد شده در بعد خانوار و افزایش نیاز به واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ، کاهش نداشته، بلکه افزیش پیدا کرده است؛ درحالی‌که ۵۰ درصد معاملات در تهران مربوط به واحدهای زیر ۵۰ مترمربع است که این میزان با نیاز بازار تناسب ندارد. از سوی دیگر، در کشور ۲ میلیون و ۶۰۰ هزارواحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که البته این میزان غیر از تعداد خانه‌های دوم است. از طرفی، تعداد اجاره نشین‌ها افزایش پیدا کرده و به ۶۱ درصد کل خانوارها رسیده است.

دیروز همزمان با انتشار این گزارش، بانک عامل بخش مسکن همچنین اعلام کرد: در سال‌جاری سیاست‌های حمایتی بخش مسکن به صورت هدفمند دنبال می‌شود؛به این معنا که سیاست‌ها به سمتی هدایت خواهد شد که مشوق‌ها و تسهیلات مورد نیاز برای ساخت واحدهای مسکونی با اولویت پاسخ به تقاضای غالب در بازار مسکن یعنی ساخت واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ پرداخت شود؛ بر این اساس از ابتدای سال جاری درحالی‌که منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن محدود است؛ اما ساخت وسازهای با متراژ کمتر از ۱۰۰ مترمربع در اولویت دریافت وام بدون سپرده قرار گرفته‌اند و نرخ سود ساخت وسازهای مطابق با الگوی مصرف یک واحد درصد کمتر از سایر ساخت‌وسازهاست. این در حالی است که بناست در گام بعدی طول دوره بازپرداخت تسهیلات برای ساخت‌وسازهای مطابق با الگوی تقاضا در بازار ملک نسبت به سایر ساخت و سازها نیز افزایش یابد. علاوه‌بر این در راستای حمایت از متقاضیان مصرفی بازار مسکن، در سه ماه اول امسال ۹۵ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده است که از لحاظ تعداد ۶۶ درصد و از نظر مبلغ ۷۴ درصد رشد را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، نشان می‌دهد. در حوزه ساخت نیز تسهیلات پرداختی طی ۳ ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل(سه ماهه اول سال ۹۶) معادل ۵۰ درصد و تسهیلات جعاله(تعمیرات مسکن که همزمان با تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود) نیز ۱۰۵ درصد افزایش داشته است.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 04 تیر 1397 ساعت 10:58

۷ مانع اتصال مسکن به بورس

دنیای اقتصاد : تامین مالی ساخت‌وسازهای مسکونی از بازار سرمایه، به ۷ مانع برخورد کرده است. بررسی‌ها درباره کارنامه صندوق‌های زمین و ساختمان نشان می‌دهد طی ۴ سال گذشته از اجرای طرح «شارژ بورسی بازار مسکن»، فعالان ساختمانی به سه دلیل عمده شامل «سوءبرداشت از ظرفیت بازار سرمایه، مجوزهای دست‌‌وپاگیر و همچنین مشکلات ثبتی زمین‌‌های قابل‌ساخت»، نتوانسته‌اند وارد مسیر مدرن تامین مالی شوند. در مقابل، مسیر اخذ وام بانکی نیز پیچیدگی دارد. تاکنون حدود ۵ صندوق زمین و ساختمان برای ساخت حدود یک هزار واحد مسکونی تشکیل شده است.

کارنامه ۴ ساله آغاز راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به منظور شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی از مسیر بازار سرمایه، از وجود ۷ مانع عمده اتصال بازار مسکن به بورس خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از مسیری که طی چهار سال اخیر در پی تلاش و تاکید سیاست‌گذار حوزه مسکن برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از بازار سرمایه طی شد، نشان می‌دهد دست‌کم وجود ۷ مانع عمده سبب شده است به‌رغم مزیت‌های قابل‌توجه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان برای شارژ مالی بازار ساخت و ساز، عملا تاسیس این صندوق‌ها از سوی سازندگان بخش خصوصی مورد استقبال قرار نگیرد؛ این در حالی است که وجود برخی از این موانع همچنین باعث شده است حتی در مواردی که گروهی از سازندگان بخش خصوصی برای تامین مالی پروژ‌های ساختمانی به راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان تمایل نشان داده‌اند نیز عملا موفق به راه‌اندازی صندوق و شارژ مالی پروژه‌ها از مسیر بازار سرمایه نشوند.

صندوق زمین و ساختمان یکی از روش‌‌های نوین تامین مالی پروژه‌های مسکونی محسوب می‌شود که در قالب آن، مالک، با ارائه زمین تحت مالکیت خود به بازار سرمایه و انتقال مالکیت آن به صندوق راه‌اندازی شده، هزینه ساخت پروژه ساختمانی را با واگذاری یونیت‌های سرمایه‌‌ای به سرمایه‌گذاران متقاضی از مسیر بازار سرمایه تامین می‌کند؛ بعد از اتمام پروژه ساختمانی و فروش آن، اصل سرمایه و سود حاصل به سرمایه‌گذاران پرداخت شده وسازنده و مالک نیز سهم خود را از پروژه برداشت می‌کنند. سنددار بودن زمین و احراز مالکیت آن به نام متقاضی راه‌اندازی صندوق و همچنین اخذ مجوز ساخت قبل از ارائه درخواست برای تاسیس صندوق از جمله شرایط لازم برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با استفاده از این روش نوین است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به‌رغم آنکه قوانین مربوط به راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان روش مدرن شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی اواخر دهه ۸۰ در قالب موادی از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وهمچنین قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مطرح و مورد تاکید قرار گرفت اما از آنجا که در آن برهه زمانی دولت سیاست‌های خود در حوزه مسکن را به اختصاص خط اعتباری برای ساخت واحدهای مسکن مهر معطوف کرد عملا قانون راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان مسکوت ماند؛ راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در حالی از ابتدای دولت یازدهم به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی حوزه ساخت مسکن مورد توجه واقع شد که در سال‌های اخیر نیز به‌رغم وجود این تاکید به دلیل برخی موانع، عملا موفقیت چندانی در این زمینه حاصل نشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۹۳ تاکنون، تنها ۵ صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از مسیر بورس راه‌اندازی شده است که واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب اولین صندوق، سال گذشته و واحدهای مسکونی صندوق دوم، در هفته گذشته به افتتاح رسید.

آذرماه سال گذشته پروژه مسکونی نسیم به‌عنوان ماحصل راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان کشور در منطقه ۲۲ تهران افتتاح شد. این پروژه همزمان با راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان مختص تامین مالی ساخت آن، در سال ۹۳ آغاز شد و مهر ماه ۹۶ به اتمام رسید. بنابراعلام مسوولان این صندوق، صندوق زمین و ساختمان نسیم، با هدف کمک به توسعه منطقه شهری ۲۲ تهران برای احداث برجی ۱۵ طبقه با زیربنای کل ۱۵ هزار و ۲۸۸ مترمربع تاسیس و راه‌اندازی شد. صندوق نسیم، اولین اتصال بازار مسکن و بازار سرمایه برای استفاده از ظرفیت بازار بورس برای تامین مالی بخش مسکن محسوب می‌شود. محصول دومین صندوق زمین و ساختمان در قالب پروژه ۱۴۴ واحدی «نارون» نیز هفته گذشته در اراک به افتتاح رسید. در حال‌حاضر تعداد صندوق‌های زمین و ساختمان به عدد ۵ رسیده که حدود هزار واحد مسکونی را تحت‌پوشش قرار می‌دهد؛ هرچند بنا بر اعلام قبلی و براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته، پیش‌تر، فعالان بازار سرمایه در حوزه راه‌اندازی و تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان از تلاش برای افزایش این رقم به ۱۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ خبر داده‌ بودند.

با این وجود بررسی‌ها نشان می‌دهد، همه ۵ صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی شده از سوی سازندگان بخش خصوصی راه‌اندازی نشده‌اند؛ این صندوق‌ها با پیگیری یک بانک دولتی حامی برنامه‌های دولت در حوزه مسکن به لحاظ تامین مالی پروژه‌های مسکونی تاسیس شده‌ و تنها در حدود هزار واحد مسکونی را تاکنون تحت‌پوشش شارژ مالی نوین از مسیر بازار سرمایه قرار داده‌‌اند. در واقع طی سال‌های اخیر تاکنون بخش خصوصی عملا یا تمایلی به استفاده از این روش نوین برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از خود نشان نداده است یا به دلیل وجود برخی موانع، گروه دیگری از سازندگان متقاضی راه‌اندازی صندوق، نتوانسته‌اند از این روش استفاده کنند.

موانع هفت‌گانه اتصال مسکن به بورس

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از دلایل عدم موفقیت راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان برای شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد درحال‌حاضر ۷ مانع برای اتصال بازار ساخت وساز به بازار سرمایه از طریق این روش نوین تامین مالی وجود دارد. در واقع اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه از طریق پل صندوق‌های زمین و ساختمان به واسطه وجود این موانع در شرایط فعلی امکان‌پذیر نیست؛ هر چند کارشناسان معتقدند می‌توان با رفع این موانع این اتصال را برقرار کرد و وجود این موانع به معنای شکست کامل سیاست‌های موجود برای استفاده از این روش تامین مالی در حوزه ساخت وساز نیست.

اولین مانع موجود در مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در نقش پل ارتباطی بین بازار مسکن و بازار سرمایه، به تمایل سازندگان برای استفاده از ساده‌ترین روش تامین مالی در سال‌های رکود فعالیت‌های ساختمانی برمی‌گردد؛ در دوره اخیر رکود ساختمانی-فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۶-سازندگان نسبت به استفاده از ساده‌ترین روش تامین مالی پروژه‌های ساختمانی یعنی دریافت «وام ساخت» از بانک‌ها تمایل بیشتری نشان دادند؛ در واقع در فاصله این سال‌ها به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و ساخت‌ وساز، سازندگان عمدتا ترجیح دادند از شکل سنتی تامین مالی استفاده کنند و استفاده از روش‌های نوین تامین مالی همچون راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان از جذابیت کمتری برایشان برخوردار بود. هر چند در سال جاری به جهت خروج بازار ساخت و ساز از دوره رکود و حرکت حوزه ساخت به سمت رونق، وزن این مانع در مقایسه با ۶ مانع دیگر کمتر شده است.  دومین مانع اتصال بازار ساخت و ساز به بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، در واقع نوعی مانع ذهنی و ناشی از سوء برداشت برخی سازندگان نسبت به ضوابط راه‌اندازی این صندوق‌ها است؛ براساس ضوابط مربوط به راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، برای استفاده از این روش نوین تامین مالی باید مالکیت زمین به صندوق منتقل شود؛ همین موضوع باعث می‌شود برخی سازندگان و مالکان تمایلی به راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی نداشته باشند؛ در واقع یک ترس ذهنی ناشی از ریسک انتقال مالکیت زمین، جذابیت استفاده از این روش را برای گروه عمده‌ای از مالکان کاهش می‌دهد؛ در واقع سازندگان و مالکانی عمدتا به استفاده از این روش تامین مالی تمایل نشان می‌دهند که ریسک‌پذیر باشند و استفاده از این روش برای مالکان و سازندگان محافظه‌کار فاقد جذابیت است.

سومین مانع رواج استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی به کف ریالی تعیین شده به‌عنوان حداقل هزینه ساخت پروژه‌های ساختمانی مشمول راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان برمی‌گردد؛ براساس ضوابط راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان تنها پروژه‌هایی مجاز به تاسیس و راه‌اندازی این صندوق‌ها هستند که هزینه ساخت آنها (بدون لحاظ قیمت زمین و هزینه اخذ مجوز ساخت)، حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد و پروژه‌هایی که برآورد هزینه ساخت آنها از این میزان کمتر باشد، مشمول راه‌اندازی صندوق نخواهند شد؛ بنابراین بخش زیادی از پروژه‌های مسکونی در شهرها که هزینه ساخت آنها به مراتب کمتر از ۱۰ میلیارد تومان است در سال‌های اخیر از منافع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان محروم بوده‌اند؛ در واقع حتی در صورت تمایل سازندگان این دسته از پروژه‌ها به استفاده از این روش، به دلیل آنکه هزینه ساخت پروژه آنها از کف ریالی تعیین شده کمتر بوده است عملا در لیست مشمولان راه‌اندازی صندوق قرار نمی‌گیرند.

میانگین ابعاد پروژه‌های ساختمانی در شهر تهران هم‌اکنون ۴ تا ۵ طبقه روی زمینی با متوسط مساحت ۳۰۰ تا ۴۰۰ مترمربع است؛ همچنین عمده پروژه‌های مسکونی در شهر تهران در ابعاد ذکر شده به‌طور متوسط دارای ۱۰ واحد هستند؛ در سال‌‌های اخیر هزینه ساخت عمده این پروژه‌های مسکونی به‌طور متوسط کمتر از ۵ میلیارد تومان بوده است؛ به این معنا که غالب ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران به دلیل بالا بودن کف ریالی تعیین شده برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان عمدتا مشمول استفاده از این روش تامین مالی نیستند و حتی در صورت تمایل مالکان و سازندگان از این امکان بازار سرمایه محروم مانده‌اند.

«هزینه‌های مربوط به ارکان صندوق زمین و ساختمان»، چهارمین مانع در مسیر موفقیت این روش نوین تامین مالی برای شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی است؛ در صندوق‌‌های زمین و ساختمان به‌طور کلی علاوه بر مجمع صندوق، سه گروه ارکان اداره‌کننده (شامل هیات‌مدیره، مدیر و مدیر ساخت)، ارکان نظارتی (شامل ناظر، متولی و حسابرس) و ارکان تضمین‌کننده (شامل متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان) فعالیت می‌کنند که استقرار آنها مستلزم پرداخت هزینه است؛ برآوردها نشان می‌دهد هزینه‌های مربوط به فعالیت ارکان صندوق‌های زمین و ساختمان حدود ۴ تا ۵ درصد هزینه ساخت را در مقایسه با سایر پروژه‌هایی که از روش‌های دیگری تامین مالی شده‌اند افزایش می‌دهد و همین ‌عامل یکی از موانع موجود در مسیر استقبال سازندگان از این روش نوین تامین مالی در ساخت و سازهای مسکونی است.  عدم تمایل بسیاری از سازندگان به شفا‌ف‌سازی هزینه‌های ساختمانی؛ نگرانی از مشارکت با سرمایه‌گذاران و عدم تمایل به تقسیم سود با آنها، از دیگر موانع موجود در مسیر رواج استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی است. با توجه به اینکه تمام هزینه‌های ساخت پروژه در صندوق‌های زمین و ساختمان به‌صورت شفاف مشخص شده و به تفکیک منتشر می‌شود بسیاری از سازندگان تمایلی به استفاده از این روش ندارند؛ چرا که این تصور در میان آنها وجود دارد که این شفافیت می‌تواند به قیمت کاهش سود آنها از فروش پروژه تمام شود؛ در واقع این شفافیت در تعیین قیمت‌های پیشنهادی برای فروش واحدها تاثیرگذار خواهد بود؛ به این معنا که اعلام شفاف هزینه‌های ساخت از یک سو موجب می‌شود سازنده عملا امکان فروش واحدها با قیمت غیرمنطقی در بازار را نداشته باشد و نتواند سود بسیار زیادی از فعالیت ساختمانی انجام شده کسب کند.

«بوروکراسی‌های جدید در مسیر اخذ مجوز راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان» از دیگر عوامل کاهش تمایل و یا ایجاد مانع در مسیر سازندگان برای راه‌اندازی این صندوق‌ها و تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با استفاده از این روش است؛ هم‌اکنون راه‌اندازی این صندوق‌ها نیازمند اخذ برخی مجوزهای جدید شده است. مانع هفتم در مسیر موفقیت شارژ مالی پروژه‌های مسکونی از مسیر بازار سرمایه، به «مشکلات حقوقی و ثبتی اراضی برخی مالکان متقاضی تاسیس این صندوق‌ها» برمی‌گردد؛ هم‌اکنون سه دسته فعال ساختمانی مخاطب راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان هستند؛ دسته اول سازنده‌های واحدهای مسکونی در شهرها هستند که مقیاس پروژه‌های آنها با کف ریالی تعیین شده به‌عنوان هزینه ساخت پروژه‌های مشمول راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان فاصله قابل توجهی دارد؛ عملا این گروه از سازندگان امکان تاسیس صندوق زمین و ساختمان را ندارند.

گروه دوم سازنده‌هایی هستند که ارزش پروژه‌های آنها به مراتب بالاتر از کف ریالی تعیین شده برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان است؛ این گروه سازندگان پروژه‌های بزرگ مقیاس فعال در شرکت‌های بزرگ ساختمانی هستند که به دلیل برخورداری از بنیه مالی قوی و امکان دریافت وام‌های کلان عملا ترجیح می‌دهند به پروسه راه‌اندازی صندوق و بوروکراسی‌های مربوط به آن ورود نکنند. دسته سوم، مخاطب راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان نیز شرکت‌ها و نهادهای دولتی و عمومی هستند؛ این گروه از سازندگان در سال‌های اخیر متقاضی عمده راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بوده‌اند؛ با این حال به دلیل آنکه عمده اراضی متعلق به این گروه از سازندگان با مشکلات ثبتی و حقوقی مواجه است و به لحاظ ثبتی و سندی دارای مشکل هستند عملا امکان استفاده از این روش برای تامین مالی پروژه وجود ندارد.

مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان

مجموعه موانع هفت‌گانه در مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان موجب شده است به رغم چهار مزیت عمده راه‌اندازی صندوق‌ها، شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی از کانال بازار بورس به یک روش رایج تامین مالی در ساخت‌وسازهای مسکونی تبدیل نشود؛ اولین مزیت راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به جایگزینی یک مسیر مدرن با مسیر سنتی تامین مالی پروژه‌های مسکونی یعنی راه‌اندازی صندوق به جای دریافت وام ساخت مسکن مربوط می‌شود. با راه‌اندازی صندوق زمین وساختمان سازنده ناچار به طی پروسه دشوار برای دریافت وام ساخت نخواهد بود.

مزیت دوم راه‌اندازی صندوق‌ها، اطمینان سازنده از بابت تضمین تامین نقدینگی مورد نیاز برای اجرای پروژه و ایجاد امکان برنامه‌ریزی بلند‌مدت و جلوگیری از تاخیر در تکمیل واحدها است؛ از سوی دیگر، از آنجا که دریافت وام ساخت، مستلزم پرداخت نرخ سود دست‌کم ۱۸ درصدی در شرایط فعلی است و تحت هر شرایطی سازنده باید سود وام بانکی را پرداخت کند اما در صورت راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان، سود وزیان پروژه بین سازنده و سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد و در صورتی که از اجرای پروژه سودی حاصل نشود ناچار به پرداخت سود به سرمایه‌گذاران نیستند. مزیت چهارم، وجود تمایل از سمت بازار سرمایه از بابت خرید یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق‌های زمین و ساختمان است؛ در حالی که هم‌اکنون به دلیل وجود موانع ذکر شده عمدتا از سمت سازندگان تمایلی برای تاسیس این صندوق‌ها وجود ندارد. به این معنا که هم‌اکنون از سمت بازار سرمایه تمایل برای خرید یونیت‌‌های سرمایه‌ای و مشارکت در راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد و به شرط رفع موانع و تمایل سازندگان، مشکلی از بابت واگذاری یونیت‌ها در بازار سرمایه وجود نخواهد داشت.  کارشناسان بازار مسکن در عین حال معتقدند هر چند ۷ مانع عمده در مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد اما می‌توان با تدابیری از جمله کاهش کف ریالی هزینه ساخت در پروژه‌های مشمول راه‌اندازی و تاسیس صندوق زمین و ساختمان و سایر راهکارها این روش را به یکی از پرکاربردترین روش‌های تامین مالی در حوزه ساخت وساز تبدیل کرد. هم‌اکنون تنها حدود هزار واحد مسکونی از طریق ۵ صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی شده تحت پوشش شارژ مالی با استفاده از این روش نوین قرار گرفته است که در مقایسه با تیراژ ساختمانی سالانه در کشور عدد ناچیزی محسوب می‌شود. در سال‌هایی که بازار ساخت و ساز مسکن در عمق رکود ساختمانی به سر می‌برد، به‌طور متوسط در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد؛ در واقع تعداد واحدهایی که تاکنون تحت پوشش تامین مالی با استفاده از تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان قرار گرفته‌اند معادل یک سیصدم ساخت و سازهای صورت گرفته در هر سال در سال‌های رکود فعالیت‌های ساختمانی است.

دنیای اقتصاد

به گزارش  ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان نشست هماهنگی برگزاری هفتمین اجلاس وزرای راه و شهرسازی آسیا و اقیانوسیه با حضور نمایندگانی از شرکت بازآفرینی شهری ایران، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه وشهرسازی، مرکز تحقیقات راه و مسکن و شهرسازی، ستاد اسکان بشر سازمان ملل متحد،وزارت نیرو، سازمان بهزیستی، بانک مرکزی، شهرداری تهران، سازمان نوسازی شهر تهرا، وزارت امور خارجه، بانک مسکن و سایر نهادهای مرتبط در محل وزارت راه و شهرسازی برگزار شد.

در نشست سال ۲۰۰۵ سران کشورهای آسیا و اقیانوسیه مقرر شد که اجلاس وزرای راه و شهرسازی آسیا و اقیانوسیه با هدف دستیابی به توسعه پایدار تا سال ۲۰۲۰ تشکیل شود که اولین اجلاس در سال ۲۰۰۶ در دهلی نو برگزار شد و تهران میزبان دومین اجلاس با عنوان «توسعه شهری پایدار» بود. در ششمین اجلاس که سال ۲۰۱۶ در دهلی نو برگزار شد، پیشنهاد جمهوری اسلامی ایران برای میزبانی مجدد اجلاس پذیرفته شد، بنابراین تهران میزبان هفتمین اجلاس خواهد بود.

اجلاس وزرای مسکن و شهرسازی کشورهای آسیا و اقیانوسیه را متشکل از ۵ کارگروه منطقه ای “هویت شهری و روستایی”، “بهسازی شهری”، “ارائه خدمات اساسی”، “تامین مالی مسکن پایدار” و “توسعه شهری با تمرکز بر بلایای طبیعی” با هدف رسیدگی تخصصی به موضوعات است که راهبری کمیته دوم یعنی کمیته بهسازی شهری با جمهوری اسلامی ایران می باشد و دبیرخانه آن در شرکت بازآفرینی شهری ایران مستقراست.

در کشورهای عضو نیز کارگروه های ملی با همین موضوعات تشکیل شده که حاضران در این جلسه عضو این کارگروه ها هستند و مسئولیت کارگروهها در ایران به ترتیب بر عهده معاونت شهرسازی ومعماری، شرکت بازآفرینی شهری، وزارت نیرو، معاونت مسکن و ساختمان و مرکز تحقیقات راه و مسکن و شهرسازی است.

همچنین مقرر گردید دستگاههای مختلف عضو کارگروههای تخصصی، ظرفیت های بخشی خود را در قالب برگزاری نمایشگاه، بازدید و … به دبیرخانه اجلاس معرفی نمایند تا در بخش برنامه جانبی اجلاس به مهمانان ارائه شود.

گفتنی است؛ هفتمین اجلاس وزرای راه و شهرسازی کشورهای آسیا و اقیانوسیه، با شرکت ۶۵ کشور جهان در تاریخ ۲۲ الی ۲۴ اکتبر ۲۰۱۸ مصادف با ۳۰ مهر و اول و دوم آبان ۱۳۹۷ در تهران برگزار خواهد شد.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای اقتصاد ، شهردار تهران درباره اولویت‌های تیم مدیریت شهری نسبت به پروژه‌های نیمه‌تمام گفت: پروژه‌ها با توجه به درصد پیشرفت فیزیکی و همین‌طور با توجه به اهمیتی که در حل مشکلات مردم و در رفع نیازمندی‌های شهر دارند، اولویت‌بندی می‌شوند و این پروژه‌ها در اولویت قرار می‌گیرند که زودتر به بهره‌برداری برسند تا مشکلات مردم کاهش پیدا کند. محمدعلی افشانی با تاکید بر ضرورت توجه به کیفیت پروژه‌ها گفت: مساله بعد کیفیت اجرای پروژه‌ها است. به کرات دیده‌ایم که پروژه‌ای ساخته می‌شود و در کوتاه‌مدت بحث مرمت و بازسازی مطرح می‌شود که این موضوع به‌دلیل کیفیت پایین کار است. اگر کیفیت اجرا درست باشد، صرفه‌جویی فراوانی در منابع خواهیم داشت. بنابراین باید بالاترین توجه را به کیفیت داشته باشیم. صحت و سرعت باید در کنار هم باشند و به‌خصوص وقتی پای منافع مردم پرکار باشد، صحت پروژه‌ها مهم‌تر است.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر ، محمدرضا رضایی کوچی درباره تفکیک وزارت راه و شهرسازی به دو وزارتخانه «راه و ترابری» و «مسکن و شهرسازی» گفت: ما معتقدیم که این وزارتخانه امسال باید تفکیک شود چون در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی به حوزه بسیار بزرگ و سنگینی تبدیل شده است به خصوص که حوزه مسکن و شهرسازی تحت الشعاع بخش راه و حمل و نقل قرار گرفته و کمتر مورد توجه واقع شده است.

وی ادامه داد: اگر وزارت راه و شهرسازی به دو وزارتخانه مجزا تبدیل شود، امکان مدیریت مسائل پیرامون هر دو حوزه راحت تر خواهد بود.

رئیس کمیسیون عمران مجلس افزود: در وزارت «مسکن و شهرسازی» جدید باید بخش مرتبط با شهرداری ها نیز از وزارت کشور مجزا و به وزارت مسکن و شهرسازی ملحق شود. چون جنس شهرداری ها از جنس عمرانی و شهرسازی است ولی وزارت کشور یک حوزه امنیتی و اجتماعی است که تجانس با هم ندارند.

رضایی کوچی با تاکید بر اینکه تفکیک وزارت راه و شهرسازی و نیز ادغام سازمان همیاری شهرداری ها در وزارت مسکن و شهرسازی جدید به تصویب کمیسیون عمران مجلس رسیده است، یادآور شد: در هیات رئیسه مجلس کمیته مشترکی با کمیسیون عمران برای بررسی این موضوع تشکیل شده که متاسفانه سرعت کار در این کمیته کند است و ما به این موضوع اعتراض کردیم.

نماینده مردم جهرم در مجلس با اشاره به موافقت روسای قوای مقننه و مجریه با تفکیک وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: در حال حاضر این طرح در بروکراسی اداری متوقف شده است.

ساخت یاب

صفحه6 از23

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

118930
امروز امروز 97
دیروزدیروز540
همههمه118930
54.158.248.112
logo-samandehi