بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

دوشنبه, 13 ارديبهشت 1395 ساعت 02:39

صف وام مسکن در نیمه دوم 94 طولانی‌تر شد

مدیرکل طرح و برنامه بانک مسکن گفت: صف دریافت‌کنندگان انواع تسهیلات مسکن بانک مسکن در نیمه دوم سال گذشته 67.7درصد نسبت به نیمه اول افزایش داشته است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، در حالی که انواع وام‌های پرداختی از سوی بانک مسکن در سال 94 نسبت به سال 93 با کاهش 5درصدی مواجه بود، تسهیلات در نیمه دوم سال 94 مقداری نسبت به نیمه اول شتاب گرفت که یکی از دلایل آن موافقت با پرداخت تسهیلات 100 میلیون تومانی ساخت مسکن به انبوه‌سازان بود.

بنا بر اعلام مدیرکل طرح و برنامه بانک مسکن، در سال 94 بالغ بر ۱۷ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان انواع تسهیلات بخش مسکن از سوی بانک مسکن به متقاضیان پرداخت شد. این در حالی است که تسهیلات پرداختی در سال 93، ۱۸ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان بود.

محمدحسن مرادی با بیان اینکه مهم‌ترین دلیل این میزان کاهش، مربوط به تسهیلات شش ماهه ابتدایی سال ۹۴ است، گفت: روند پرداخت در شش ماهه دوم سال ۹۴ و به‌خصوص در سه ماهه پایانی آن، افزایشی بوده است، ضمن اینکه در زمستان پارسال به‌طور متوسط در هر ماه 2هزار و ۱۳۰ میلیارد تومان تسهیلات بابت موارد مذکور پرداخت شده، در حالی که مصارف بانک در سه فصل ابتدایی (بهار، تابستان و پاییز) ۹۴، به طور متوسط ماهانه حدود ۱۲۰۷ (هزار و دویست و هفت) میلیارد تومان بوده است که از این نظر رشد ۶۷.۷ درصدی مشاهده می‌شود.

این مدیر ارشد بانک مسکن، افزایش میزان تسهیلات در نیمه دوم سال ۹۴ نسبت به نیمه نخست آن را مدیون افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) از آبان ۹۴ به بعد دانست و افزود: از آبان ۹۴ تا پایان بهمن ۹۴ میزان تسهیلات از محل اوراق از رقم ۴۵ میلیون تومان (با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله) به ۷۰ میلیون تومان افزایش یافت که با استقبال خوب خریداران مسکن مواجه شد. این نوع تسهیلات در روزهای پایانی سال ۹۴ برای زوجین در تهران به ۱۱۰ میلیون تومان رسیدکه رقم جذابی برای خریداران مسکن محسوب می‌شود و استقبال مناسبی از آن شد. همچنین در نیمه دوم سال گذشته وام ساخت مسکن برای انبوه‌سازان به ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی رسیدکه انبوه‌سازان نیز از این تسهیلات استقبال کردند و در نتیجه رشد قابل توجهی در میزان تسهیلات نیمه دوم سال ۹۴ نسبت به ماه‌های قبل از آن را شاهد بودیم. 

مرادی به تفکیک حجم تسهیلات خرید و ساخت مسکن بانک مسکن در سال ۹۴ را اعلام و بیان کرد: حجم تسهیلات «صرفا خرید» بانک مسکن، 3هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان بود که به ۱۱۰ هزار نفر پرداخت شد و رشدی ۱۲ درصدی نسبت به سال ۹۳ را نشان می‌دهد. همچنین 4هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات «صرفا ساخت» به سازندگان مسکن ارائه شد که این مبلغ برای احداث ۱۲۵ هزار و ۶۶۱ واحد مسکونی مصرف شد و رشدی ۵۶ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد.

اقتصاد آنلاین

دوشنبه, 13 ارديبهشت 1395 ساعت 02:37

ساماندهی املاک شهرداری تهران

طرح ساماندهي اسناد املاك و مستغلات شهرداري تهران و موسسات تابعه در جلسه روز گذشته شوراي اسلامي شهر تهران به تصويب رسید. با ابلاغ این مصوبه شهرداری تهران مکلف شد نسبت به ورود اطلاعات کامل اسناد و املاک شهرداری تهران در سامانه جامع املاک و قطعی کردن اسناد وکالتی به نام شهرداری تهران اقدام کند. مرتضی طلایی، نایب رئیس شورای شهر تهران در جریان بررسی این طرح خواستار تعیین تکلیف موضوع مالکیت بزرگراه‌ها و تعلق آنها به شهرداری تهران شد.

گردن کشی در برابر رای تخریب

به گزارش خبرگزاری مهر، در جلسه غیرعلنی روز گذشته ابوالفضل قناعتی، عضو هیات رئیسه شورای شهر تهران نیز با اشاره به پایان مهلت تخریب طبقه هفتم مجتمع علاءالدین گفت: در حالی که کمیسیون ماده 100 به قلع و قمع این طبقه رای داده و دیوان عدالت اداری نیز آن را تایید کرده است، همچنان یک نفر در شهر گردن‌کلفتی می‌کند و وقعی به آرای این نهادها نمی‌گذارد. قناعتی با انتقاد از عدم اجرای رای مذکور، خواستار ورود رئیس قوه قضائیه به این موضوع برای دفاع از ساحت این قوه شد و گفت: آیا اگر این رای اجرا نشود، از فردا می‌توان با متخلفان در شهر برخورد کرد؟

ادامه فعالیت معادن شن و ماسه منطقه 18

در بخش دیگری از این جلسه رحمت‌الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت،‌ محیط زیست و خدمات شهری شورای شهر تهران به موضوع ضرورت توقف فعالیت معادن شن و ماسه منطقه 18 اشاره و از دادگستری تهران درخواست کرد نسبت به جان و مال ساکنان حاشیه این معادن حساسیت بیشتری داشته باشد، چراکه مسوولیت بروز هرگونه حادثه‌ای با این نهاد خواهد بود.

وی با اشاره به جلسه مشترکی در همین رابطه که به درخواست کمیسیون سلامت در فرمانداری تهران برگزار شد، افزود: خروجی این جلسه، اتفاق نظر برای توقف کامل هرگونه فعالیت معادن شن و ماسه در منطقه 18 صورت گرفت. همچنین مقرر شد تا حاضران این جلسه و نمایندگانی از قوه قضائیه و دادگستری در مدت یک هفته از این معادن بازدید کنند و پس از آن توقف فعالیت آنها در دستور کار شورای تامین استان تهران قرار گیرد. حافظی خاطرنشان کرد: توقف فعالیت بهره‌برداران این معادن، خواسته نهادها و دستگاه‌های گوناگونی است و برای این منظور نیز اقدامات حقوقی و قضایی صورت گرفته است، اما با قرار منع تعقیب مواجه شده‌اند. از این رو از دادگستری تهران درخواست می‌کنم نسبت به جان و مال ساکنان حاشیه این معادن حساسیت بیشتری داشته باشد.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 13 ارديبهشت 1395 ساعت 02:36

تغییرات شاخص جهانی قیمت مسکن

صندوق بین‌المللی پول در گزارش فصلی جدیدی تغییرات شاخص جهانی قیمت مسکن را مورد تحلیل و بررسی قرار داده است. بر این اساس، گرچه روند تغییرات شاخص قیمت مسکن در جهان طی سال گذشته میلادی صعودی بوده است، اما پس از 16 فصل متوالی افزایش رشد شاخص، حالا رشد این شاخص کمی کاهش یافته است. البته صندوق بین‌المللی پول تاکید کرده هنوز زود است که این کاهش سرعت رشد را به منزله روند کاهشی قیمت‌ها تعبیر کنیم.

بر این اساس، از سال 2000 تا فصل سوم سال 2007 شاخص جهانی قیمت مسکن صعودی بود اما پس از بحران مالی جهان که در سال 2008 خود را به‌طور کامل عیان ساخت، این شاخص به شدت افت کرد و حالا احیای کندی را دنبال می کند که از سال 2011 به بعد شکل گرفته است. بر این اساس شاخص جهانی قیمت مسکن که در فصل نخست سال 2015 به 150 رسیده بود و پس از آن در حال افزایش از مرز 150 بود دوباره به این رقم کاهش یافت. بر این اساس، تعداد کشورهایی که در این سال با افزایش قیمت مسکن مواجه شدند بسیار بیشتر از کشورهایی بوده است که کاهش قیمت مسکن را تجربه کردند. در بین 64 کشور مورد بررسی، قطر با رشد 15 درصدی و اوکراین با افت 33 درصدی رکورددار بیشترین تغییرات قیمت مسکن بوده‌اند.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 13 ارديبهشت 1395 ساعت 02:35

وضعیت بازار املاک کلنگی در تهران

سازندگان مسکن که پس از طی دوره رکود در دو سال و نیم گذشته، از میانه زمستان 94 به رونق بازار مسکن در سال جاری امید بسته‌اند، این روزها می‌توانند مشتریان خوبی برای املاک کلنگی باشند؛ چراکه هر زمان خرید و فروش آپارتمان رونق پیدا کند، بازار املاک کلنگی هم به دنبال آن داغ تر می‌شود، هرچند بسیاری از مشاوران املاک اعتقاد دارند خانه‌های کلنگی حتی در زمان رکود هم مشتری دارند و عده‌ای با انگیزه سرمایه‌گذاری آنها را خریداری می‌کنند؛ چراکه این املاک به‌صورت بالقوه می‌توانند بیشترین سود را نصیب سرمایه‌گذاران کنند.

در این میان مقصود تعداد اندکی از خریداران املاک کلنگی سکونت است. مشتریان تعداد قابل توجهی از این املاک بسازو بفروش‌هایی هستند که این املاک را برای ساخت‌و‌ساز انتخاب می‌کنند و متناسب با کاربری ملک، موقعیت مکانی، سقف تراکم مجاز و بر یک بنا،‌ قیمت‌های بالاتری نسبت به ارزش آپارتمان می‌پردازند تا در نهایت به سود حاصل از ارزش افزوده نوسازی آن دست پیدا کنند. مشاوران املاک نیز امیدار هستند که امسال رونق نسبی در بازار فروش املاک کلنگی حاصل شود و سازندگان در یک فرآیند تدریجی طی ماه‌های پیش رو به بازار مسکن ورود کنند.

در بازار معاملات املاک کلنگی تهران طی 10 روز گذشته، تعداد زیادی فایل کلنگی ثبت شده است. صرف نظر از املاکی که قیمت هر متر مربع آنها به دلیل برخورداری از جواز ساخت بالاتر است، گران ترین ملک مسکونی کلنگی که از اول اردیبهشت ماه تاکنون در یکی از سامانه‌های رسمی جست و جوی املاک ثبت شده، مربوط به ساختمانی 4 طبقه واقع در شهرک غرب، بلوار پونک باختری است که 1280 مترمربع زیربنا دارد و فاقد جواز ساخت است. هر مترمربع از این زمین توسط مالک 40 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. ارزان‌ترین ملک کلنگی ثبت شده در این سامانه طی روزهای سپری شده از اردیبهشت نیز ساختمانی 340 مترمربعی واقع در یکی از معابر بن‌بست خیابان مولوی است که حاصل تجمیع 2 قواره ریزدانه بوده و در بافت فرسوده واقع شده است. قیمت پیشنهادی هر مترمربع از این بنا 2 میلیون تومان تعیین شده است.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 13 ارديبهشت 1395 ساعت 02:34

پوچ‌فروشی در مسکن قسطی

«نسیه فروشی مسکن» در 10 روز اول اجرا، به‌خاطر غیبت سازنده‌های پیشنهاد‌کننده طرح، عملا به «پوچ فروشی» منجر شد. حدود 1000 متقاضی خرید قسطی آپارتمان در چند روز گذشته برای دریافت تسهیلات غیرنقدی 150 میلیون تومانی به شعب بانک عامل مراجعه کردند؛ اما صندلی خالی طرف مقابل –فروشنده واحد نوساز- مانع از انجام حتی یک معامله غیرنقد ملک در بازار رسمی شد. در واقع سمت عرضه برخلاف ماه‌های اخیر که مشتاق به فروش قسطی بود، هنوز وارد این بازار نشده است. در حالی‌که تاخیر در فروش واحدهای مناسب طرح، ریسک‌هایی برای سازنده‌ دارد.

گروه مسکن- هاجر شادمانی: «نسیه‌فروشی» آپارتمان‌های مسکونی در 10 روز اول اجرای طرح، به رغم مراجعه دست‌کم 1000 نفر متقاضی خرید، با غیبت معنادار سازنده‌ها در محل انجام معامله روبه‌رو شد. گزارش «دنیای اقتصاد» در قالب تحقیقات میدانی صورت گرفته از 7 شعبه بانک عامل بخش مسکن که مسوولیت راه‌اندازی بازار فروش قسطی را از جانب بانک مرکزی برعهده گرفته‌اند، حاکی است: وعده 6 ماه اخیر سازنده‌های مسکن مبنی‌بر آمادگی‌شان برای فروش نقد و اقساط آپارتمان‌های نوساز به بازار مصرف، تا این لحظه توخالی بوده، طوری که طی بیش از یک هفته‌ گذشته از اجرای طرح «نسیه‌فروشی»، «صندلی خالی» سمت عرضه، در عمل به «پوچ‌فروشی» در بازار جدید معاملات ملک تبدیل شده است. طرح «فروش قسطی» مسکن با پیشنهاد سازنده‌ها در سال گذشته آن هم با هدف گشایش یک کانال مالی پیش روی خریداران مطرح شد و بلافاصله موضوع رسمیت بخشیدن به این طرح توسط بانک مسکن در دستور کار برای اخذ مجوزهای لازم قرار گرفت. ماه گذشته این بانک با دریافت مجوز، طرح «فروش قسطی» را کلید زد و با فراهم کردن امکان فروش نقد و اقساط واحد مسکونی در شعب مرکزی، آمادگی خود برای ارائه تضمین لازم بابت «پرداخت قسطی حداکثر 150 میلیون تومان از بهای معامله توسط خریدار» به فروشنده را اعلام کرد.

اما در فاصله ابتدای اردیبهشت تا کنون که 10 روز اول اجرای این طرح محسوب می‌شود، تقاضا برای معامله قسطی آپارتمان مسکونی در این بانک، کاملا «یک‌طرفه» بوده و هنوز هیچ سازنده‌ای برای فروش نسیه به شعب مراجعه نکرده است. بررسی‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد: برخی سازنده‌ها به دلیل محاسبات غلط خود درباره آینده معاملات ملک، از فروش قسطی منصرف شده‌اند و گروهی دیگر، در حال حساب و کتاب برای تعیین نرخ سود مبلغ اقساط هستند!

این در حالی است که بازار آپارتمان‌هایی که قابلیت فروش قسطی را در بین متقاضیان دارند، در ماه‌های آتی بعید است با افزایش قیمت و حتی افزایش حجم تقاضا روبه‌رو شود. شرایط تعیین شده در طرح تضمین فروش قسطی در بانک مسکن به گونه‌ای است که نیمی از بهای آپارتمان و تا سقف 150 میلیون تومان، از سمت بانک، برای پرداخت قسطی، تضمین می‌شود. بنابراین برای بهره‌برداری حداکثری از طرح، واحدهای بالای 300 میلیون تومان باید به این بازار عرضه شود که در این صورت، آپارتمان‌های کم‌متراژ و مناسب دهک‌های متوسط رو به پایین، سهم زیادی در بازار قسطی فروشی ندارد. از طرفی، تعیین اقساط حداکثر 3 میلیون تومانی در هر ماه و تقسیط مبلغ قسط برای دوره 50 ماهه در این طرح سبب شده مخاطبان فروش قسطی آپارتمان،‌ عمدتا گروه خانوارهای با درآمد بالا باشد که توان پرداخت این میزان قسط در بازه زمانی 4 ساله را دارند. این در حالی است که غالب نوسازهای
فروش نرفته در رکود مسکن دو سال اخیر، آپارتمان‌هایی از همین جنس بوده‌اند و در حال حاضر اگر چه قیمت مسکن در تهران به تثبیت رسیده است اما طبق پیش‌بینی‌ها، سطح قیمت واحدهای متراژ بزرگ همچنان شکننده و غیر قابل افزایش است. بنابراین در شرایط فعلی، منفعت فروش قسطی برای این نوع آپارتمان‌ها به مراتب بیشتر از فرصت‌سوزی به امید فروش نقدی به بازار تقاضا است. در این میان، از آنجا که تسهیلات غیرنقدی 150 میلیون تومانی در طرح فروش قسطی، از سقف وام‌های جدید خرید مسکن، 40 میلیون تومان بالاتر است، احتمال فروش در بازار نسیه،‌ بیشتر از بازار نقد است.

در این میان، سازنده‌ها برای قسطی‌فروشی، دنبال اعمال نرخ سود 10 تا 11 درصد بر بخش غیرنقد بهای معامله هستند که با احتساب کارمزد 36/ 2 درصدی بانک مسکن برای تضمین معامله، هزینه خرید برای خریدار رقمی معادل حداکثر 14 درصد خواهد شد. آن طور که محاسبات بانکی نشان می‌دهد، این میزان سود، از نرخ سود کنونی تسهیلات خرید مسکن کمتر است و از این منظر، شرایط به نفع خریداران است مشروط بر آنکه، سازنده‌ها به دنبال تعیین نهایی نرخ سود بالاتر نروند. کارشناسان معتقدند: در شرایط فعلی که سمت تقاضای مسکن به خرید قسطی آپارتمان با شرایط تعیین شده، واکنش مثبت نشان داده است، سمت عرضه نیز باید از فرصت پیش‌رو بهره‌برداری کند و واحدهای رسوب‌شده در بازار را به فروش برساند. مسوولان بخش مسکن در نظر دارند یک ماه پس از اجرای این طرح، چنانچه با تداوم بی‌میلی سازنده‌ها روبه‌رو بودند، شرایط فروش قسطی را تسهیل کرده و اجازه انجام معامله غیرنقد برای واحدهای غیرنوساز را نیز صادر کنند.

همچنین قرار است سامانه‌ای اینترنتی برای ثبت‌نام همه متقاضیان فروش غیرنقد واحد مسکونی راه‌اندازی شود. با گذشت یک هفته از شروع طرح فروش قسطی مسکن در 7 شعبه بانک مسکن پایتخت و شعب مرکزی این بانک در سایر شهرها، متولیان بانکی تضمین خرید قسطی آپارتمان اعلام کردند هنوز هیچ سازنده‌ای لیست معرفی واحدهای قابل فروش در این طرح را به شعب تعیین شده ارائه نکرده است. سازندگان و برخی تشکل‌های ساختمانی که از مدت‌ها قبل برای فروش قسطی واحدهای نوساز و آماده خود اعلام آمادگی و تمایل کرده بودند هنوز یک مورد آپارتمان هم به شعب منتخب بانک مسکن معرفی نکرده‌اند.

بنا بر اظهار مدیران و کارکنان دایره اعتبارات شعبه مرکزی و 7 شعبه منتخب بانک مسکن در شهر تهران، هم اکنون متقاضیان خرید قسطی مسکن می‌توانند ضمن معرفی آپارتمان مورد نظرشان، همراه با سازنده یا مالک آن به بانک مراجعه کرده و مراحل خرید قسطی و تضمین بازپرداخت اقساط در شعب تعیین شده را به انجام برسانند. هم‌اکنون در شهر تهران هفت شعبه منتخب شامل شعبه‌های سعادت‌آباد، یوسف‌آباد، میرداماد، شهدا، کریمخان، توپخانه و آیت‌الله کاشانی به‌عنوان شعب منتخب طرح تضمین بازپرداخت اقساط استفاده از تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن، از سوی مدیریت این بانک انتخاب و عملیات مربوط به فروش قسطی آپارتمان را از ابتدای هفته گذشته آغاز کرده‌اند.

سازنده‌ها آپارتمان معرفی نکرده‌اند!

در شرایطی که سازندگان و بسازوبفروش‌ها هنوز تمایل اولیه خود را برای فروش قسطی واحدهای خود عملی نکرده‌اند و لیست آپارتمان‌های مناسب برای فروش قسطی را در اختیار شعب بانکی مشخص شده قرار نداده‌اند، متولیان تضمین بازپرداخت اقساط طرح فروش قسطی آپارتمان در شعب منتخب بانک مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هر چند هنوز هیچ لیستی از فهرست واحدهای فروش اقساطی از جانب بسازوبفروش‌ها به بانک مسکن و شعب منتخب ارائه نشده است اما تضمین خرید قسطی آپارتمان در این شعبه‌ها مطابق با ابلاغیه بانک مسکن در هفت شعبه در شهر تهران و شعب مرکزی در سایر شهرها، قابل انجام است.

به این ترتیب، متقاضیان خرید قسطی مسکن می‌توانند ابتدا با پیدا کردن آپارتمان مورد نظر خود و توافق با سازنده یا مالک آن، با در دست داشتن مدارک اعلام شده در بخشنامه فروش قسطی به شعبه‌های تعیین شده بانک مسکن برای تنظیم قرارداد تضمین بازپرداخت اقساط از سوی این بانک مراجعه کنند. این مراجعه در حجم زیادی روزانه در شعب انجام می‌شود.

مسکن قسطی تعطیل نیست!

مسوولان اعتبارات بانک مسکن در شرایطی از آغاز طرح تضمین خرید اقساطی مسکن از ابتدای هفته گذشته خبر می‌دهند که چند روز پیش گروهی از سازنده‌ها که پیش‌تر برای فروش اقساطی آپارتمان‌های نوساز وآماده عرضه خود اعلام آمادگی کرده بودند از توقف این طرح تا زمان اعلام لیست سازندگان به شعب مرکزی و منتخب بانک مسکن خبر داده بودند!

موضوعی که بلافاصله از جانب بانک مسکن تکذیب شد. این در حالی است که بانک مسکن از شنبه هفته قبل بخشنامه طرح تضمین فروش قسطی مسکن را به شعب تعیین شده خود در شهر تهران و شعبه‌های مرکزی در سایر شهرها ابلاغ کرده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از 7 شعبه منتخب بانک مسکن در شهر تهران که ماموریت دارند بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقدی تا سقف 150 میلیون تومان را بین سازنده و خریدار تعهد کنند نشان می‌دهد هم اکنون به دلیل عدم معرفی لیست آپارتمان‌های نوساز از طرف سازنده‌ها، معاملات قسطی مسکن در همان فاز ابلاغ به شعب، متوقف مانده است.

به این معنا که متقاضیان خرید قسطی مسکن که پیش از این و بر مبنای وعده سازندگان برای ارائه لیست آپارتمان‌های اقساطی، منتظر معرفی فهرست واحدهای قابل فروش با استفاده از تسهیلات غیرنقدی بودند، هم‌اکنون باید قبل از مراجعه به بانک، خودشان آپارتمان و سازنده را شناسایی کرده و با او توافق کنند. این در حالی است که بانک مسکن هم انجام عملیات مربوط به تضمین بازپرداخت اقساط در طرح تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن را منوط به ارائه لیست سازنده‌ها از واحدهای آماده عرضه نمی‌داند و آماده امضای قرارداد سه‌جانبه در صورت مراجعه همزمان خریدار و فروشنده است. فروش قسطی مسکن ابتدا از سوی سازنده‌ها مطرح و پیگیری شد اما هم اکنون و پس از تصویب طرح فروش قسطی، این موضوع به وعده‌ای پوچ از طرف آنها تبدیل شده است، با وجود این متقاضیان استفاده از این تسهیلات می‌توانند به‌صورت یک‌طرفه و با معرفی سازنده یا مالکی که خودشان شناسایی کرده‌اند و حاضر به فروش قسطی واحدشان هستند، از خدمات بانک مسکن برای تضمین بازپرداخت اقساط استفاده کنند. هر چند بنا به اذعان دایره اعتبارات شعب منتخب بانک مسکن، در طرح تضمین بازپرداخت تسهیلات غیر نقدی فروش قسطی آپارتمان، هر سازنده‌ای تمایل داشته باشد می‌تواند با اعلام لیست پروژه یا معرفی واحدهای آماده، از طریق تسهیلات غیر نقدی با تضمین بازپرداخت از طرف بانک مسکن، آنها را به فروش برساند.

چرا سازنده‌ها جا زدند؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان دو دلیل عمده را برای عقب‌‌نشینی سازندگان از فروش قسطی آپارتمان‌های آماده‌شان عنوان می‌کنند که باعث شده هنوز هیچ سازنده‌ای با میل شخصی برای معرفی واحدهای فروشی خود به شعب منتخب بانک مسکن مراجعه نکند. این در حالی است که طرح فروش قسطی مسکن با پیشنهاد تشکل‌های ساختمانی به دولت، پیگیری و تصویب شد اما هنوز هیچ واحدی از طرف سازندگان به بانک مسکن معرفی نشده است. اولین دلیل این امر به آشکار شدن اولین نشانه‌های رونق در بازار معاملات خرید ملک برمی‌گردد.

با توجه به اینکه بازپرداخت اقساط مسکن قسطی تا سقف حداکثر 150 میلیون تومان حدود 50 ماه به طول می‌انجامد، حال که نشانه‌های اولیه رونق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن آشکار شده است بسیاری از سازندگان به امید فروش نقدی و با قیمت بالاتر واحدهای آماده در شرایط رونق، از معرفی لیست این آپارتمان‌ها به بانک مسکن خودداری می‌کنند. دلیل دوم به طولانی مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط بر می‌گردد.

کارشناسان مسکن و متخصصان بانکی می‌گویند یکی از دلایلی که باعث جا زدن سازنده‌ها از ارائه فهرست واحدهای پیشنهادی برای فروش قسطی و استفاده از تسهیلات غیرنقدی شده و موجب شده پس از گذشت بیش از یک هفته از آغاز رسمی فروش قسطی مسکن هنوز سازنده‌ای نسبت به معرفی واحدهای فروشی خود اقدام نکند، به طولانی‌مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط آپارتمان‌ها از نظر آنان بر می‌گردد. به اعتقاد آنها شاید 5 سال انتظار برای جمع‌آوری اقساط و فروش قطعی ملک به خریدار زمان مناسبی برای بازگشت سرمایه‌ها نباشد تا با اتکا به آن بتوانند شرایط مناسبی برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی ایجاد کنند.

البته کارشناسان مسکن این دو دلیل را کاملا غیرموجه و غیرمنطقی می‌دانند.

بنا بر استدلال‌های کارشناسی درخصوص رد اولین دلیل جا زدن سازنده‌ها از فروش قسطی واحدهای آماده، اگرچه اولین نشانه‌های رونق در بازار مسکن با بهبود نسبی حجم معاملات خرید ملک نمایان شده است اما هنوز هم به دلیل ضعف قدرت خرید و بنیه مالی خانوارها، فعلا جایی برای افزایش قیمت آپارتمان‌های مصرفی و مختص طرح فروش قسطی وجود ندارد. از طرف دیگر، همین ضعف بنیه مالی و تضعیف قدرت خرید خانوارها باعث می‌شود فروش آپارتمان‌های ساخته شده و فروش نرفته سازندگان حتی با شرایط اقساط 5 ساله بخشی از قیمت کل این واحدها، برای سازندگان هم صرفه اقتصادی داشته باشد. چرا که به نظر نمی‌رسد آنها بتوانند در مدت زمان کم تمام واحدهای فروش نرفته خود را با قیمت مناسب و شرایط پرداخت نقدی به متقاضیان واگذار کنند. به این ترتیب کارشناسان مسکن به سازنده‌ها توصیه می‌کنند نسبت به ارائه هر چه سریع‌تر لیست واحدهای آماده خود به شعب منتخب بانک مسکن و فروش آنها با استفاده از تسهیلات غیرنقدی اقدام کنند.

امتیاز طلایی به فروشندگان قسطی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقد در قالب یک قرارداد سه‌جانبه بین بانک مسکن به‌عنوان عامل تضمین‌کننده باز پرداخت اقساط، خریدار و سازنده تنظیم می‌شود؛ قبل از مراجعه به بانک و تنظیم این قرارداد سه جانبه خریدار و فروشنده باید قولنامه و توافق اولیه‌ای درخصوص شرایط تعیین شده فروش آپارتمان در اختیار داشته باشند. بعد از امضای قرارداد سه‌جانبه طرفین معامله توسط عامل سوم (بانک مسکن) به دفترخانه اسناد رسمی هدایت می‌شوند. بانک عامل بخش مسکن مهم‌ترین ابزاری که در این طرح برای تضمین بازپرداخت به موقع اقساط از طرف خریدار تعیین کرده است جریمه 28 درصدی دیرکرد در پرداخت اقساط است؛ به این معنی که اگر خریدار در زمان مشخص شده نسبت به پرداخت اقساط تعیین شده اقدام نکند 28 درصد جریمه خواهد شد. نکته دوم اینکه در این طرح بانک مسکن یک امتیاز طلایی برای فروشندگان قسطی در نظر گرفته است و آن پرداخت به موقع اقساط از جانب بانک مسکن در صورت تاخیر خریدار در پرداخت قسط است. در قرارداد سه‌‌جانبه میان بانک، خریدار و سازنده قید خواهد شد که به هر دلیلی خریدار قسط خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، بانک از منابع خودش طلب ماهانه سازنده را پرداخت می‌کند.

شرایط فروش قسطی آپارتمان

براساس اعلام بانک مسکن، در صورتی که سازنده یا مالکی وجود داشته باشد که شرایط اولیه و تعیین شده برای فروش قسطی مسکن را داشته باشد، می‌تواند پس از هماهنگی با متقاضی خرید ملک با استفاده از تسهیلات غیر نقدی، از این طریق واحد یا واحدهای مسکونی خود را به فروش برساند. براساس بخشنامه بانک مسکن به شعب منتخب خود برای تنظیم قرارداد تضمین فروش اقساطی آپارتمان، لازم است پس از ایجاد توافق میان مالک یا سازنده و متقاضی خرید مسکن با استفاده از تسهیلات غیرنقدی، مدارک لازم برای تنظیم این قرارداد به بانک ارائه شود. بر این اساس تنها آپارتمان‌های نوساز دارای حداکثر عمر بنای 10 سال از زمان صدور پروانه، مشمول فروش قسطی با استفاده از تسهیلات غیر نقدی و با ضمانت بازپرداخت اقساط از طرف بانک مسکن می‌شوند. این در حالی است که این آپارتمان‌ها همچنین باید دست اول باشند؛ یعنی واحدهایی که اولین بار قرار است از طرف سازنده به خریدار فروخته شود و پیش از آن خریدار دیگری آن را از سازنده خریداری نکرده باشد. سازنده برای فروش آپارتمان دست اول و با عمر کمتر از 10 سال خود باید علاوه بر مدارک شناسایی دربردارنده هویت شخصی مانند شناسنامه و کارت ملی و تصاویر مربوط به تمام صفحات آنها، مدارک ملکی شامل سند تفکیکی، بنچاق، پروانه و گواهی پایان کار ساختمانی را هم به بانک مسکن ارائه کند. این در حالی است که متقاضی استفاده از تسهیلات غیر نقدی هم علاوه بر مدارک هویتی و شناسایی شخصی باید ضمن تکمیل فرم درخواست انعقاد قرارداد طرح تضمین بازپرداخت اقساط از سوی بانک مسکن، مدارک درآمدی معتبر شامل فیش حقوقی یا سایر اسناد حقوقی و درآمدی، اطلاعات سپرده‌های بانکی یا سایر اسنادی را که موید توان درآمدی فرد برای بازپرداخت اقساط ماهانه 3 میلیون تومانی باشد، به بانک ارائه کند.

اعتبار سنجی بدون نیاز به ضامن

در واقع شعب منتخب بانک مسکن در طرح تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقدی برای خرید مسکن قسطی پس از دریافت مدارک شخصی و درآمدی متقاضیان و همچنین تکمیل فرم اعتبارسنجی از سوی آنان، در صورتی که فرد از لحاظ درآمدی و اعتباری صلاحیت و رتبه لازم را برای بازپرداخت اقساط ماهانه کسب کند او را در فهرست افراد واجد شرایط برای استفاده از تسهیلات غیر‌نقدی قرار می‌دهند. سقف تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن قسطی که بانک مسکن تضمین بازپرداخت اقساط آنان را بر عهده می‌گیرد حداکثر 150 میلیون تومان است که در یک دوره بازپرداخت 50 ماهه مورد تعهد این بانک قرار می‌گیرد. مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات غیر نقدی در این فرمول 2 میلیون و500 هزار تا سه میلیون تومان خواهد بود این در حالی است که در صورت توافق به روش‌های دیگر پرداخت، مطابق با میل سازنده و خریدار مبلغ قسط ماهانه نباید از رقم 3 میلیون تومان فراتر برود. لازم است مطابق با روال استفاده از تسهیلات بانکی، هم سازنده و هم متقاضی خرید مسکن قسطی هر کدام به‌صورت جداگانه اقدام به افتتاح حساب پس‌انداز کوتاه مدت یا قرض الحسنه در شعب منتخب کنند. همچنین از آنجا که سند آپارتمان تا زمان تسویه کامل اقساط ماهانه در رهن بانک مسکن قرار می‌گیرد متقاضیان استفاده از تسهیلات غیر نقدی نیازی به معرفی ضامن نخواهند داشت. متقاضیان خرید مسکن قسطی در شرایطی که هنوز هیچ کدام از سازندگان اقدام به ارائه لیست معرفی واحدهای خود به شعب منتخب بانک مسکن نکرده‌اند می‌توانند هر کدام از واحدهای مسکونی سازندگان را پس از توافق با آنان خریداری کنند؛ به این ترتیب نیازی به فروش یکجای مجتمع‌های مسکونی در این طرح از طرف سازنده نیست و وی می‌تواند به‌صورت موردی هم اقدام به فروش واحدهای خود به متقاضیان واجد شرایط کند.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 12 ارديبهشت 1395 ساعت 02:41

کدام واحدها اقساطی به فروش می‌رسند؟

در پی اعلام بانک مسکن مبنی بر آمادگی اجرای طرح فروش اقساطی مسکن، گفته شد که این طرح دراین هفته اجرا خواهد شد، اما به نظر می رسد هنوز ساز و کار و جزییات آن به طور کامل مشخص نیست، متقاضیان برای شناسایی واحدها باید به کجا مراجعه کنند؟

به گزارش خبرنگار اقتصاد آنلاین، رکود حاکم بر بخش مسکن که ارتباط مستقیم با رکود اقتصاد کشور دارد دولت و فعالان بخش را بر آن داشته تا به دنبال راهکاری برای خروج از این وضعیت باشند طی دو سال گذشته افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در چند نوبت به منظور تحریک عرضه و تقاضا از اقداماتی بود که صورت گرفت و این بار با نوبت به اجرای طرح جدیدی با عنوان فروش اقساطی مسکن رسیده است، طرحی که با مشارکت دارندگان واحدهای مسکونی و انبوه سازان اجرا می شود تا تامین واحد مسکونی برای متقاضیان تسهیل شود. 
در این باره این طرح ایرج رهبر در گفت وگو با خبرنگار اقتصاد آنلاین اظهار کرد:پیش تر طرحی از سوی انبوه سازان مطرح شده بود که برای فروش مسکن به صورت اقساطی با نرخ سودی در حد نرخ تورم، بانک مسکن به صورت کارگزار وارد شود اما بانک مسکن نرخ کارمزد را 6 درصد اعلام کرد که بالا بود و در نتیجه این طرح رها شد.
وی در ادامه افزود:در این طرح بانک خریدار و فروشنده به بانک مسکن مراجعه می کنند و سند در رهن بانک مسکن می رود و بانک تا سقف 150 میلیون تومان با سود 22 درصد را تضمین می دهد که اگر خریدار نتوانست اقساطش را پرداخت کند، تا این میزان بانک به خریدار بپردازد.
رهبر با بیان اینکه بانک مسکن تا سقف 150 میلیون تومان را پوشش می دهد تصریح کرد:البته بانک بابت انجام این کار کارمزد دریافت می کند و انبوه ساز در صورتی که بخواهد بیش از 150 میلیون تومان را به صورت اقساطی بگیرد در واقع ریسک می کند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه فروشنده حتما نباید انبوه ساز باشد بلکه اشخاص نیز می توانند از این طریق اقدام به فروش واحد مسکونی خود کنند، گفت:البته ممکن است از مشاوران املاک برای معرفی این واحدها استفاده شود و یا مجموعه ای اقدام  به معرفی این واحدها به صورت منسجم کند.
به گفته او میزان استقبال از این طرح بستگی به دوره بازپرداخت و همچنین میزان توان متقاضیان برای پرداخت اقساط دارد بنابراین باید طرح پیش برود تا بتوانیم اظهار نظر کنیم.
آنطور که اعلام شده براساس بخشنامه جدید بانک مسکن کارمزد پیشنهادی به 2.3 درصد رسیده و مبلغ تضمین شده به 150 میلیون تومان افزایش یافته، حداکثر مدت قرارداد 50 ماهه بوده و نباید از تاریخ صدور پروانه ساختمانی بیش از 10سال گذشته باشد و میزان اقساط ماهانه نیز بیش از 3 میلیون تومان نباشد.

اقتصاد آنلاین

یکشنبه, 12 ارديبهشت 1395 ساعت 02:40

فصل اجاره بها شروع نشده، قیمت‌ها گران شد

در حالی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگوهای متعددی عنوان کرده که اجاره‌بها امسال هیچ‌گونه افزایشی نسبت به سال قبل نخواهد داشت؛ اما مشاوران املاک می‌گویند در حال حاضر هنوز فصل نقل و انتقال خانه نرسیده است اما قیمت اجاره مسکن افزایش پیدا کرده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگوی تازه خود درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در سال جاری گفته‌ است، اجاره‌بهای مسکن هیچ گونه افزایشی نسبت به سال 94 نخواهد داشت. او تاکید دارد که مردم نباید تورم یا سود بانکی را مبنای افزایش اجاره‌بها قرار دهند. در این راستا مشاوران املاک می‌گویند در حال حاضر هنوز فصل نقل و انتقال خانه نرسیده است اما قیمت اجاره مسکن افزایش پیدا کرده است.

یک مشاوران املاک در یکی از محله‌های شمالی تهران گفت: هر سال مالکان با توجه به چشم‌اندازهای خود خیال بالا بردن نرخ رهن و اجاره را در سر می‌پرورانند و در اولین روز کاری در سال جدید، بدون توجه به هر مسئله‌ای ملک‌شان را با قیمتی بالاتر از سال پیش برای رهن و اجاره می‌گذارند و از آنجایی که نمی‌توان در این مورد بر آنها خرده‌ای گرفت به طور میانگین می‌توان گفت که تا الان بین 10 تا 15 درصد نسبت به سال گذشته افزایش نرخ اجاره‌بها داشته‌ایم. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، او افزود: البته صحبت‌های رئیس اتحادیه بسیار محترم است، اما از حرف تا اجرا از زمین تا آسمان فاصله است و تا زمانی که برای این قضیه راه حلی پیدا نشود وضعیت به همین صورت ادامه دارد، زیرا مردم می‌گویند در مقابل داشته‌های خود مسوولند و کسی حق دخالت ندارد.

مشاور املاک دیگری در غرب تهران گفت: در مقایسه با سال‌های گذشته افزایش چندانی در اجاره‌بهای مسکن دیده نمی‌شود و اگر در سال‌های گذشته بین 20 تا 30 درصد افزایش اجاره‌بهای مسکن داشتیم، امسال بین 10 تا 15 درصد این افزایش مشاهده می‌شود.

او افزود: به طور کلی وضعیت اجاره مسکن و همچنین خرید و فروش بسیار بهتر از سال‌های گذشته است.

یکی از مشاوران املاک در شرق تهران بیان کرد: نرخ اجاره‌بها افزایش پیدا کرده، برای مثال ملک‌هایی که قیمت رهن آنها به ازای هر مترمربع یک میلیون تومان بود، اکنون به یک میلیون و 100 یا یک میلیون و 200 هزار تومان رسیده است.

او در ادامه گفت: هر سال از ثبات قیمت‌ها صحبت‌ می‌شود، از قیمت بنزین، خوراک و پوشاک گرفته تا مسکن، اما تمام اینها در حد حرف است و هر سال شاهد افزایش قیمت هستیم.

مشاور املاک دیگری در جنوب تهران بیان کرد: اجاره مسکن تا حدودی افزایش پیدا کرده است، البته این افزایش در مقایسه با سال‌های گذشته بسیار ناچیز است، حتی برخی از افراد ملک‌های خود را با همان قیمت‌های سال پیش اجاره می‌دهند، اما اگر بخواهیم به طور میانگین بگوییم حدود 10 درصد اجاره‌ها گران شده است.

او افزود: یکی از دلایلی که سبب افزایش اجاره‌ها شده این است که میزان سودهای بانکی کاهش یافته و افرادی که در گذشته ودیعه‌ای که بابت ملک‌شان دریافت می‌کردند را در بانک می‌گذاشتند و سودش را می‌گرفتند، اکنون به دلیل اینکه سود کمتری از بانک دریافت می‌کنند، بنابراین اجاره‌هایشان را بالا می‌برند تا بتوانند کاهش سود بانک‌ها را جبران کنند.

اقتصاد آنلاین

یکشنبه, 12 ارديبهشت 1395 ساعت 02:39

پرونده مسکن مهر سال 95 بسته میشود

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در مسکن مهر گفت: پرونده مسکن مهر در سال 95 به استثناء پروژه‌های دارای معارض و پرونده‌های قضایی بسته می‌شود هرچند بازهم می‌گویم که کار ساخت آنها به پایان می‌رسد و بحث تامین خدمات آب و برق را نمی‌توان با قاطعیت سخن گفت.

احمد اصغری مهرآبادی در پاسخ به این سئوال که  قبول دارید تحویل واحدهای مسکن مهر با کندی معناداری همراه است،گفت: واگذاری پروژه 4500 واحدی مسکن مهر پردیس (فاز11) که مشکل خدمات زیربنایی داشت با رفع اشکالات از این هفته آغاز می‌شود چرا که سیاست کلی وزارت راه و شهرسازی این است که هیچ واحد مسکن مهری بدون تکمیل خدمات زیربنایی تحویل متقاضیان نشود.

*برنامه نهایی تکمیل مسکن مهر در سال 95 در حال بسته شدن است/مدیران راه و شهرسازی تاریخ دقیق واگذاریها را می‌دهند

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فارس، وی با تاکید بر اینکه از نظر وزارت راه و شهرسازی تحویل این 4500 واحد مسکن مهر هیچ مشکلی ندارد، گفت: در حال حاضر برنامه نهایی تکمیل مسکن مهر در سال 95 در حال بسته شدن است. برنامه تکمیل حدود 15 استان به پایان رسیده و قرار شده است که مدیران راه و شهرسازی استانها با اعلام دقیق تعداد واحدهای باقیمانده و مشخص شدن مشکلات، تاریخ نهایی را برای واگذاریها اعلام کنند.

مهرآبادی ادامه داد: برنامه ما به پایان رسیدن و اتمام تمامی واحدهای مسکن مهر در سال جاری است و تا هفته گذشته در شهر جدید سهند، فولادشهر، مجلسی و بهارستان به اضافه 15 استان دیگر جلسه گذاشتیم تا در سطح کشور و در سال جاری پرونده پروژه مسکن مهر را ببندیم چون تاکید دولت و در جلسه‌ای که با معاون اول رئیس جمهور داشتیم این بود که پروژه مسکن مهر امسال به پایان برسد.

*برخی پیمانکاران پول زیاد می خواهند

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در مسکن مهر گفت: در حال حاضر برخی از پروژه‌های مسکن مهر در مراجع قضایی هستند و به دلیل تقاضای  پول زیاد از سوی برخی سازنده‌ها و ندادن پول از سوی متقاضیان پرونده این واحدهای مسکونی به مراجعه قضایی ارسال شده و منتظر هستیم تا رأی نهایی صادر شود.

وی افزود: ما در نامه‌ای که امضای وزیر راه و شهرسازی در آن درج شده است از رئیس قوه قضاییه خواهش کردیم  تکلیف این واحدهای مسکونی دارای مشکل را هرچه سریعتر روشن کنند و خوشبختانه رئیس قوه قضاییه هم با ارجاع این نامه به آقای محسنی اژه‌ای از ما لیست این واحدهای مسکونی دارای مشکل را خواسته‌اند.

* 49 هزار واحد مسکونی دارای مشکل داریم که برای آنها پرونده تشکیل شده است

وی در پاسخ به این سوال که چه تعداد واحد مسکونی دارای مشکل داریم که برای آن پرونده تشکیل شده است، گفت: 49 هزار واحد مسکونی دارای مشکل داریم که برای آنها پرونده تشکیل شده است که باید برای آنها رأی صادر شود.

وی افزود: این واحدهای مسکونی از اراده وزارت راه و شهرسازی خارج است و باید قاضی در دادگاه برای آنها رأی صادر کند.

*سازنده ها منتظر هیچ افزایش قیمتی در مسکن مهر نباشند

وی در پاسخ به این سوال که عمده مشکلات که باعث شده برای این واحدهای مسکونی پرونده تشکیل شود چیست؟ اظهارداشت: عمدتاً این واحدهای مسکونی که قراردادهای سه‌جانبه و تعاونی‌ها هستند به توقع بالای سازنده‌ها باز می‌گردد، پول بیشتری می‌خواهند و برای گرفتن پول بیشتر کار را تعطیل کرده‌اند هرچند به آنها گفته‌ایم که آخرین افزایش قیمت به بخشنامه سوم باز می‌گردد و دیگر منتظر هیچ افزایش قیمتی در مسکن مهر نباشند.

به گفته وی، البته برخی از این واحدهای مسکونی به دلیل داشتن معارض داشتن زمین‌ها اجازه ادامه ساخت و ساز در پروژه را نمی‌دهند.

*پرونده مسکن مهر را در سال 95 به پایان می‌رسانیم

مهرآبادی با اشاره به اینکه بارها در مجلس هم به این موضوع تاکید کرده‌ام که پرونده واحدهای مسکن مهر را در سال 95 به اتمام می‌رسانیم، گفت: چنانچه دستگاه‌های متولی خدمات رسان و بانک مرکزی همکاری لازم را داشته باشند پرونده مسکن مهر را در سال 95 به پایان می‌رسانیم.

*از وزیر نیرو خواستم که تهران در اولویت قرار گیرد

وی افزود: به عنوان مثال در جلسه‌ای که با چیت‌چیان وزیر نیرو داشتم به او اعلام کردم که تهران در اولویت قرار گیرد،هرچند سایر شهرها هم دارای اهمیت هستند اما بالاخره در سایر شهرها به لحاظ تعداد به اندازه تهران پروژه مسکن مهر نداریم.

مهرآبادی ادامه داد: به هر حال وزیر نیرو نیز این درخواست بنده را پذیرفتند قرار شد که یک جلسه دیگر هماهنگ شود تا مشکلات را بازگو کنیم تا هرچه سریعتر خدمات زیربنایی واحدهای مسکن مهر تأمین شود.

*30 هزار مسکن مهر در پردیس برای تحویل منتظر آب و برق هستند

مهرآبادی گفت: در حال حاضر در پردیس 30 هزار واحد مسکن آماده تحویل داریم که اگر آب و برق آنها تامین شود می‌توانیم واحدهای مسکونی را تحویل دهیم و تا حدودی هم از زیر فشار خارج شویم و اگر بتوانیم هر ماه دو تا سه هزار واحد را تحویل دهیم مردم از ما هم راضی خواهند بود.

وی افزود: ما از مدیران شهرهای جدید به خصوص شهر پردیس خواسته‌ای که هر دو ماه یک بار افتتاح مسکن مهر داشته باشند تا بعد از فاز 11 ، واگذاری فاز 3 و سپس فاز 8 و فاز 5 را در دستور کار خود قرار دهند.

مهرآبادی در پاسخ به این سوال که با این اظهارات شما می‌توانیم بگوییم که پرونده مسکن مهر در سال 95 بسته می‌شود گفت: پرونده مسکن مهر در سال 95 به استثناء پروژه‌های دارای معارض و واحدهای که پرونده‌های قضایی برای آنها تشکیل شده بسته می‌شود هرچند بازهم می‌گویم که کار ساخت آنها به پایان می‌رسد و بحث خدمات آب و برق را نمی‌توان با قاطعیت سخن گفت.

مهرآبادی ادامه داد: به مدیران شهرهای جدید گفته‌ایم که دو شیفت و حتی سه شیفت کار ساخت و ساز را پیگیری کنند تا کارها هرچه زودتر به پایان برسد و هر مشکلی هم هست آنها را ارائه کنند تا مشکلات برطرف شود.

*در فروردین ماه عملکرد ساخت ساز ضعیف می‌شود

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در مسکن مهر در پاسخ به این سوال که در هفته گذشته به وضوح می‌شد دید که هیچ جنب و جوشی برای ساخت و ساز وجود نداشت و کارها تعطیل بود، گفت: در سال‌های گذشته هم روال کار این طور بود که در فروردین ماه عملکرد ساخت ساز ضعیف می‌شود و کارگران یا سرکار نمی‌آیند و یا در مرخصی هستند.

به گفته وی، عمدتاً این منحنی در اردیبهشت ماه رو به بالا خواهد بود.

*قیمت مسکن مهر دیگر افزایش نمی یابد

مهرآبادی در پاسخ به این سوال که آیا قیمت مسکن مهر در شهر پردیس باز هم افزایش خواهد یافت، گفت: در حال حاضر قیمتی که در شهر پردیس داده شده است 39 میلیون و 500 هزار تومان است و بازهم تاکید می‌کنم که یک ریال از این قیمت بالاتر پذیرفته نخواهد شد و هرچه قیمت ساخت بالاتر بروند خود سازنده‌ها باید تأمین کنند.

به گفته وی، به عنوان مثال هزینه آماده‌سازی را از مردم نگرفته‌ایم و جلوی این کار را گرفتیم.

*دستور موقت دیوان عدالت برای مدیران شهر جدید پردیس را به اطلاع آخوندی می رسانم

وی در پاسخ به این سوال که یک دستور موقت از سوی دیوان عدالت اداری برای مدیرعامل شهر جدید پردیس ابلاغ شده است که حق برداشت از حساب متقاضیان را ندارند، گفت: من از این دستور موقت اطلاعی ندارم و در جلسه‌ای که امروز (شنبه) با مدیران شهر جدید پردیس خواهم داشت از آنها سئوال خواهم کرد. این مطلب را هم برای اولین بار از شما می‌شنوم و قطعاً آن را با وزیر راه و شهرسازی در میان خواهم گذاشت.

وی همچنین در خصوص اینکه می‌گویند من مرد بدقول دولت هستم، گفت: آن مصاحبه در صدا و سیما در یک روز انجام شده است و شاید در دو نوبت پخش شده است اما باز هم می‌گویم که تلاش ما این است که پرونده مسکن مهر در سال 95 بسته شود.

اقتصاد آنلاین

یکشنبه, 12 ارديبهشت 1395 ساعت 02:37

سال خوش اجاره‌نشین‌ها!

اجاره بها، اسباب‌کشی و جست‌و‌جو برای یافتن خانه معضلی است که مستاجران هر ساله با آن دست و پنجه نرم می‌کنند.

 رقم اجاره سالانه باید بر اساس استانداردهای خاصی افزایش پیدا کند ازجمله بالا رفتن قیمت مسکن  ولی متاسفانه شاهدیم که بسیاری از صاحبخانه‌ها به بهانه افزایش نرخ تورم و گران شدن قیمت کالاها و خدمات درصد زیادی به رقم اجاره اضافه می‌کنند و از آنجا که نظارتی بر این مسئله وجود ندارد، همیشه به عبارتی دست مستاجر زیر ساطور صاحبخانه است که یا مجبور می‌شود افزایش قیمت پیشنهادی صاحبخانه را بپذیرد یا بساط خود را جمع کرده و به دنبال مکان جدیدی برای زندگی باشد و این تازه اول تمام دردسرهای پیش رو است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون ، برخی کارشناسان معتقدند قیمت اجاره بها را نباید با نرخ تورم مقایسه کرد. در سال‌های اخیر که با وضعیت نابسامان افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بوده‌ایم و به عبارتی بخش مسکن در رکود به سر می‌برده با افزایش تعداد اجاره نشین ‌ها نیز به‌دلیل از بین رفتن استطاعت مالی جهت خرید مسکن در جامعه روبه‌رو بوده‌ایم.

در این میان برخی کارشناسان اعلام کرده‌اند که سال 95 برای بخش مسکن سال خوب و پرباری خواهد بود و معاملات در این زمینه رونق خواهد گرفت و به خروج از رکود در این بخش رفته رفته نزدیک خواهیم شد. از طرفی رئیس اتحادیه املاک تهران اعلام کرده است که اجاره‌بها در سال 95 هیچ‌گونه افزایشی نسبت به سال 94 نخواهد داشت زیرا تورم یا سود بانکی نباید مبنای افزایش اجاره بها باشد و مقایسه این دو باهم از اساس اشتباه است. حال باید دید در میان نظرات متفاوت کارشناسان چه وضعیتی را در بازار اجاره بها در سال جدید مشاهده خواهیم کرد و آیا امسال شاهد وضعیت بهتری نسبت به سال‌های گذشته برای مستاجران خواهیم بود؟!

  امسال افزایش اجاره بها نخواهیم داشت
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک تهران با تاکید بر عدم افزایش اجاره‌بها در سال 95 گفت: باید مراقب باشیم که سوداگران بازار مسکن با ورود به رسانه‌ها اخبار سوداگرانه در بازار ترویج نکنند. این افراد ممکن است قبلا مسئولیت داشته باشند یا حتی الان در مسئولیتی نشسته باشند اما رویکرد سوداگرانه داشته باشند به همین دلیل رسانه باید واقعیات بازار را منکعس کند.

  تبعیت نرخ اجاره از قیمت مسکن 
عقبایی با بیان این که اجاره بها به تبعیت از قیمت مسکن باید افزایش یابد، تصریح کرد: مبنای مالکان در مقایسه با سود بانکی قیاس مع‌الفارق است. مثلا ممکن است موجر بگوید قیمت ملک من 300 میلیون تومان است که اگر آن را به بانک بسپارم ماهانه 6 میلیون سود به من می‌دهد در حالی که اجاره بهای یک منزل مسکونی 300 میلیون تومانی بیشتر از یک میلیون تومان نیست.

  ارتباط اجاره بها با نرخ تورم  
رئیس اتحادیه املاک تهران، مقایسه اجاره بها با نرخ تورم را نیز اشتباه دانست و گفت: بعضی مالکان می‌گویند بنزین، نان، لبنیات و غیره گران شده، پس من هم باید اجاره را زیاد کنم. اینها از نظر کارشناسی درست نیست چرا که شاخص اصلی تعیین اجاره بها قیمت مسکن است و همین شاخص باید در جامعه ترویج شود.

  عوامل افزایش نرخ اجاره
دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس بخش مسکن در خصوص عوامل موثر بر افزایش رقم اجاره‌بها گفت: واقعیت این است که نرخ اجاره تابعی از دو متغیر بسیار مهم است. یکی تورم عمومی قیمت کالای مصرفی، دوم نرخ مسکن. نرخ مسکن از این جهت تاثیر می‌گذارد که میزان بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن به نرخ اجاره بستگی دارد، وقتی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، انتظار می‌رود اجاره‌بها هم افزایش پیدا کند، برای این که درصد بازدهی سرمایه‌گذاری روی ملک که معمولا به جز افزایش قیمت ملک چیزی در حدود 4 یا 5 درصد است، دوباره بتواند خود را بالانس کند. متغیر دیگر هم کالاهای مصرفی است که طبیعتا وقتی همه هزینه‌ها بالا می‌رود، صاحبخانه‌ها هم انتظار دارند متناسب با هزینه‌ها بخشی از تورم روی قیمت اجاره نیز متمرکز شود. به این ترتیب وقتی مسکن دچار شیب با افزایش تند می‌شود، اجاره هم افزایش پیدا می‌کند ولی نه به اندازه شیب بازار مسکن.

  افزایش بر اساس عرضه و تقاضای بازار
سلطان محمدی بیان کرد: هنگامی که بازار مسکن متوقف یا منفی می‌شود، الزاما رقم اجاره‌بها متوقف یا منفی نمی‌شود چون تورم به کار خود ادامه می‌دهد. انتظار می‌رود امسال به‌خاطر این که قیمت مسکن تا این لحظه افزایش زیادی نداشته، از طرفی نرخ تورم هم کنترل می‌شود، افزایش قیمت اجاره، افزایش بسیار ناچیزی باشد ولی این که انتظار داشته باشیم ثابت باشد، چیزی نیست که قانونگذار بتواند تعیین کند و به عرضه و تقاضای بازار بستگی دارد. میلیون‌ها عرضه‌کننده و متقاضی در بازار عرضه و تقاضا این قیمت را تعیین می‌کنند. به نظر می‌آید امسال افزایش رقم اجاره بها پایین تر از نرخ تورم عمومی باشد که چیزی در حدود 11 تا 12 درصد و بالاتر از افزایش قیمت مسکن خواهد بود که در حال حاضر در حدود صفر با یک بازه کوچک منفی یا مثبت است. 

  فشار به عرضه؛ عامل ایجاد فساد
این کارشناس بازار مسکن با بیان این که نظارت بر رفتار صاحبخانه‌ها از نظر بنده کار موثری نیست و کمک زیادی نمی‌کند،گفت:  اگر فشار زیادی به بخش عرضه برای کنترل قیمت‌ها وارد شود، درواقع باعث کاهش عرضه و ایجاد فساد خواهد شد. در چنین شرایطی به جای این که معاملات شفاف در قراردادهای اجاره منعکس شود، به طرق غیرقانونی انجام خواهد گرفت و چنین اتفاقی وضعیت را بدتر خواهد کرد زیرا امنیت مستاجر را کاهش می‌دهد و انتظار می‌رود صاحبخانه پولی خارج از روند قانونی دریافت کند و رسید یا مدارک برای آن ندهد که چنین اتفاقاتی کاملا به ضرر مستاجر خواهد بود.

  توافق؛ بهترین وضعیت
سلطان محمدی  افزود: بهتر است وضعیت به همان صورت ایجاد توافق میان صاحبخانه و مستاجر باشد زیرا دولت، عرضه‌کننده  نیست. اگر عرضه‌کننده دولت باشد، می‌تواند برای کالا قیمت تعیین کند مثل آب،  برق و کالاهایی از این دست.  درحالی‌که تعیین رقم مشخص برای نرخ اجاره، ارتباطی به دولت ندارد و کالایی است که در میان مردم عادی رد و بدل می‌شود، اکثر صاحبخانه‌ها نیز خود از میان مردم عادی برخاسته‌اند و تفاوت در میزان برخورداری آن‌ها از رفاه است ولی درواقع به قشر خاصی از جامعه تعلق ندارند که بخواهیم آن‌ها را از اقشار دیگر جامعه تفکیک کنیم. سپردن بحث نظارتی به دولت کمکی در این زمینه نخواهد کرد بلکه کار را بدتر می‌کند. به نظر بنده باید اجازه دهیم که خود بازار، عرضه و تقاضا را تنظیم کند.

  دولت تورم را کنترل کند
وی در پایان گفت: منطقا امسال نباید اجاره بها افزایش زیادی داشته باشد. کاری که دولت در این زمینه می‌تواند انجام دهد و در حال حاضر نیز در حال انجام آن است، این است که نرخ تورم را کنترل کند و اجازه بالا رفتن به آن ندهد. در آن صورت است که قیمت اجاره نیز کنترل خواهد شد. اگر نرخ تورم افزایش یابد، نقدینگی دولت بالا رود و قیمت کالا و خدمات افزایش یابد، در بقیه بخش‌ها نیز منعکس خواهد شد.

اقتصاد آنلاین

ایسنا نوشت: طی 20 سال گذشته هزینه مسکن در اقتصاد خانوارهای ایرانی همواره با نوسان همراه بوده و هم‌اکنون معادل 28.4 درصد است که رقمی معادل دو برابر کشورهای توسعه یافته محسوب می‌شود.
 

برآوردها نشان می‌دهد در کشورهای توسعه یافته مسکن حدود 10 تا 15 درصد از کل هزینه اقتصادی مردم را در بر می‌گیرد و این رقم هم‌اکنون در ایران 28.4 درصد است. البته در سال 1375 این عدد 37 درصد بود که تا سال 1384 به 31 درصد رسید و با روی کار آمدن دولت نهم، سهم مسکن در اقتصاد خانوار به 45 درصد در سال 1392 افزایش یافت.

نوسانات پی در پی هزینه مسکن در خانوارهای ایرانی به عوامل مختلفی برمی‌گردد که تکانه‌های اقتصاد کلان، نوسانات قیمت نفت، نوسانات اقتصاد مسکن و چالش‌های طرف عرضه و تقاضا از جمله این عوامل هستند. البته تجربه نشان داده حمایت‌های مستقیم دولت‌ها در ایران از بخش مسکن چه از طریق تسهیلات و چه از طریق ساخت، نه تنها موجب کاهش هزینه مسکن نشده بلکه جهش‌های ادواری قیمت مسکن را در پی داشته و توان خرید خانوارهای متوسط به پایین را نحیف‌تر کرده است.

با این وجود ارایه تسهیلات ارزان قیمت که بتواند بیش از 80 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد از جمله مسائلی است که کارشناسان معتقدند می‌تواند کمک موثری در تامین مسکن اقشار جامعه کند. در کشورهای اسکاندیناوی یا آمریکای شمالی،‌ بخشی اعظم و حتی تا 95 درصد از هزینه خرید مسکن با وام‌های بلندمدت (15 تا 30 ساله) با بهره کم (3 تا 5 درصد سالانه) بانکی تامین می‌شود. در نتیجه حتی اقشار کم‌درآمد نیز توانایی خرید مسکن برای زندگی در آن را به‌دست می‌آورند. اما در ایران وام‌های بانکی با بهره‌های بالا ارایه می‌شوند و همواره از بخش‌های سفته‌بازی و سوداگری سر در می‌آورند. البته طی سال‌های اخیر به دلیل کاهش درآمدهای نفتی و مشکلات بودجه‌ای، منابع بانکی به شدت کاهش یافته و تسهیلات مسکن، قطره‌چکانی با بهره‌های بیش از 20 درصد ارایه می‌شود که نمی‌تواند راهی برای خانه‌دار شدن اقشار پایین‌دست باز کند.

از سوی دیگر، در چارچوبی که نظام مالیاتی این کشورها ایجاد کرده تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه مسکن بسیار محدود شده و در نتیجه قیمت مسکن به‌صورت حبابی افزایش یا کاهش نمی‌یابد. این در حالی است که به دلیل ضعف نظام مالیاتی مسکن در ایران تعداد قابل توجهی از فعالان این بخش را سرمایه‌گذارانی تشکیل می‌دهند که به انتظار حباب‌های ادواری مسکن، خانه‌های خود را خالی می‌گذارند و بدین ترتیب سرمایه‌های کشور را بعضا تا سال‌ها بلااستفاده نگه می‌دارند؛ تا جایی که به گفته‌ی عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی 20 میلیارد دلار مسکن خالی در کشور وجود دارد که باید با استفاده از مالیات‌های مستقیم وارد بازار اجاره شوند.

کشورهای توسعه یافته با به کار گرفتن نظام‌ مالیاتی مناسب و پایش مستمر میزان عرضه و تقاضا، دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن در این کشورها مدیریت شده‌اند. موضوع کلیدی دیگری که کامل‌کننده دلایل منطقی بودن قیمت مسکن در این کشورها و نبود مازاد تقاضا یا کمبود عرضه است، توازن نسبی تقاضای مسکن در تمام پهنه جغرافیایی این کشورها است. در طول چهار دهه اخیر در ایران، بدون در نظر گرفتن شرایط زیست‌محیطی و توسعه شعرها، مهاجرت از روستا به شهر به‌طور روزافزون صورت گرفته و میزان شهرنشینی از کمتر از 40 درصد به بیش از 92 درصد رسیده است. همچنین،‌ تمرکز امکانات و سرمایه در پایتخت و به تبع آن میل هرچه بیشتر افراد به سکونت در این کلان‌شهر، آن را با کمبود فضای سکونت و مازاد تقاضای مسکن روبه‌رو کرده است. این روند به این ختم شده که هم‌اکنون متوسط قیمت یک متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حدود 4 میلیون تومان گزارش می‌شود که در نتیجه،‌ برای خرید یک آپارتمان 100 متری متوسط در تهران و با پس‌انداز یک میلیون تومان در ماه، 33 سال زمان لازم است.

در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی، قیمت مسکن منطقه ای، براساس سال ساخت تعیین می شود و متقاضیان در صورت کمترین نوسان مثبت، خرید مسکن را متوقف می کنند و به همین دلیل، بهای مسکن در بیشتر نقاط جهان رشد منفی را تجربه می کند.

طی 20 سال اخیر روند سهم هزینه اجاره‌بها یا به‌طور معادل ارزش جاری مسکن برای مالکان آن در طول سال‌های 75 تا 92 حاکی از آن است که پس از یک دوره کاهشی که سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار از حدود 37 درصد‌ در سال 84 به 31 درصد رسید، روند صعودی در 8 سال پس از آن موجب شد سهم هزینه سرپناه در هزینه‌های خانوار ایرانی نه تنها به 37 درصد سال 75 بازگشت کند؛ بلکه به بیش از 45 درصد در سال 92 برسد. این موضوع بازتاب‌دهنده افزایش و جهش‌های قیمتی مسکن در طول این سال‌ها از یکسو و در سوی دیگر رشد نکردن درآمد کل یک خانوار به‌طور متناسب با هزینه‌های وی است؛ موضوعی که سبب شده به علت ضرورت تامین سرپناه و مسکن برای یک خانواده،‌ از سهم سایر اقلام بودجه خانوار به ناچار کاسته شود و به معنایی دیگر، سفره خانوار به بهای داشتن سقف و سرپناه، کوچک‌تر شود.

پژوهش‌ها مشخص می‌کند در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسکن، 33.2 درصد کل خانوارهای موجود در کشور را تشکیل می‌دهند که این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسکن» به ترتیب 2.4 برابر و 1.36 برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملکی خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گیرد. متقاضیان مسکن ملکی در ایران که جمعیت آنها از 28.5 درصد کل خانوارها در سال 84 به 33.2 درصد در سال 91 افزایش پیدا کرده، هم‌اکنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، باید 12 سال پس‌انداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری کنند. این در حالی است که نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل 5 سال است.

از طرفی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین - جمعیت متقاضی مسکن- از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبدیل شده که این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان که 25 درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید.

در پژوهشی، سه علت برای کاهش نرخ مالکیت خانوارها از 71.5 درصد در سال 84 به 66.8 درصد در سال 91 شناسایی شده که شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها برمی‌گردد.

خبرآنلاین

صفحه4 از189

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395 - 02122908887

@OonePooya

تماس با کارشناسان فروش اوان پویا

آمار بازید

12590
امروز امروز 147
دیروزدیروز415
همههمه12590
54.227.6.156
logo-samandehi