بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin


به گزارش ساخت یاب به نقل از وزارت راه و شهرسازی، با توجه به اطلاعات منتشر شده از سوی شرکت بازآفرینی شهری ایران بررسی وضعیت عملکرد صندوق پس انداز مسکن یکم از ابتدای راه اندازی صندوق تا پایان اردیبهشت‌ماه سال ۹۷ حاکی از آن است که از کل تسهیلات پرداخت شده، تعداد ۶ هزار و ۴۴۱ فقره تسهیلات به مبلغ کل ۴ هزار و ۷۷۹ میلیارد ریال به متقاضیان خرید واحد مسکونی در بافت‌های ناکارآمد میانی پرداخت شده که سهم این بافت‌ها از کل تسهیلات پرداختی صندوق به لحاظ تعداد و ارزش به ترتیب به ۱۳.۲ و ۱۳ درصد رسیده است.

میانگین مبلغ تسهیلات اعطایی برای هر واحد در این بافت‌ها ۷۴۱ میلیون ریال و در کل مناطق شهری ۷۴۹ میلیون ریال است.

همچنین بررسی روند اعطای تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت‌های ناکارآمد میانی از ابتدای اردیبهشت ماه سال ۹۶ تا پایان اردیبهشت‌ماه سال ۹۷ نشان می دهد:

۱. میانگین مبلغ تسهیلات اعطایی از ابتدای سال ۹۶ تا پایان اردیبهشت ماه سال ۹۷ از ۶۰۵ میلیون ریال به ۷۴۱ میلیون ریال افزایش داشته است.

۲. نرخ رشد میانگین تعداد تسهیلات پرداختی از ابتدای سال ۹۶ تا پایان اردیبهشت ماه سال ۹۷ به میزان ۲۱.۲ درصد است.

۳. نرخ رشد میانگین مبلغ تسهیلات پرداختی از ابتدای سال ۹۶ تا پایان اردیبهشت ماه سال ۹۷ به میزان ۲۳ درصد است.

ساخت یاب

یکشنبه, 31 تیر 1397 ساعت 14:32

رو به سوی آرامش در بازار اجاره

دنیای اقتصاد : پس از سپری شدن چند هفته پرتلاطم در بازار آپارتمان‌های اجاری، گزارش‌ها حاکی از عقب‌نشینی گروهی از مالکان نسبت به بهای پیشنهادی رهن و اجاره اولیه است و به این ترتیب فایل‌های قیمت‌مناسب در بازار رهن و اجاره قدری بیشتر شده است.
 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه هنوز تعداد مالکانی که با تصور افزایش بعضا بیش از ۳۰ درصدی ارزش اجاری آپارتمان خود، قیمت‌های پیشنهادی پرتی مطرح کرده‌اند، کم نیست، اما بررسی‌های میدانی حاکی از این است که طی چند روز اخیر برخی از موجران قیمت‌های اولیه را تعدیل کرده و تغییر داده‌اند. به گفته واسطه‌ها، این موجران کسانی هستند که تقریبا در تمام ایام تیر در انتظار اجاره ملک خود بوده‌اند، اما به دلیل قیمت پیشنهادی بالا نتوانستند به مقصود خود برسند و در نتیجه طی چند روز گذشته حاضر به تعدیل اجاره‌بهای پیشنهادی شده‌اند.

یک ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات مستاجران سپری شده و در نتیجه یک‌سوم از فرصت موجران برای اجاره ملک در کوتاه‌ترین زمان ممکن از دست رفته است. آنها با درک این موضوع که تعداد مستاجران در جست‌وجوی ملک اجاری در تابستان بسیار بیشتر از سایر فصول است، پس از چند هفته پافشاری بر رهن و اجاره پیشنهادی بالاتر از ارزش اجاری ملک، سرانجام حاضر شدند قدری از اجاره‌بها بکاهند تا طرف تقاضا نیز رغبتی به اجاره آپارتمان آنها نشان دهد.

بررسی آگهی روزنامه‌ها و نیز موتورهای جست‌وجوی ملکی نشان می‌دهد تعداد فایل‌های اجاری با نرخ پیشنهادی معقول در چند روز گذشته افزایش محسوسی داشته است و این خود یک نقطه روشن برای بازار اجاره محسوب می‌شود. برخی از واسطه‌ها نیز که در ابتدای فصل با موجران همراهی کرده و این افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای پیشنهادی را با توجه به رشد قیمت مسکن منطقی توصیف می‌کردند، پس از تجربه هفته‌هایی که به لحاظ مراجعه متقاضیان املاک اجاری پررونق اما به لحاظ تعداد قرارهای منجر به اجاره کمتر از حد مورد انتظار بود، به این باور رسیده‌اند که نباید نقش توان اقتصادی مستاجران را در میزان رشد اجاره‌بها نادیده گرفت. به این ترتیب به نظر می‌رسد بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی رو به سوی آرامش نسبی گذاشته و این امید وجود دارد که شمار فایل‌های قیمت‌مناسب افزایش یابد.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 31 تیر 1397 ساعت 14:26

بسته پوچ در بافت‌ فرسوده

گزارش نمایندگان مردمی در شورایاری‌های بافت فرسوده حاکی از آن است که محرک‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در برخی مناطق و محلات مستعد پایتخت غیرقابل دسترس شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» سرمایه‌گذاری در بافت‌های ‌فرسوده شهرهای بزرگ از جمله تهران هنوز به همپای تکالیفی که در قانون نوسازی بافت‌فرسوده و قانون ساماندهی مسکن به لحاظ تیراژ و سرعت نوسازی تعیین شده، نرسیده است تاجایی که در برخی شهرها به‌رغم پای‌کار بودن متولیان نوسازی در دولت و شهرداری، سازنده‌ها رغبتی به فعالیت در بافت‌فرسوده ندارند و ترجیح می‌دهند در نقاطی از شهر که نرخ‌بازدهی ساخت‌وساز در آنجا بالاتر و ریسک‌سرمایه‌گذاری کمتر است، وارد شوند. این در حالی است که مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/  ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را دارد به‌عنوان پرخطرترین منطقه شهری در پایتخت شناخته می‌شود.

از این رو سال گذشته در مسیر سرعت‌بخشی به جریان نوسازی و تشویق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به هسته قدیمی پایتخت، یک بسته تشویقی حاوی چهار فاکتور اصلی تدوین و مصوب شد. محور نخست در این بسته پرداخت «وام تکنرخی»  به سازندگان بود. برمبنای این مشوق بنا بود  وام ۴ درصدی بدون سپرده ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار گیرد و یارانه نرخ سود آن از سوی دولت و شهرداری مشترکا پرداخت شود. «رایگان شدن هزینه انشعابات آب، برق و گاز» دومین محور شاخص این بسته است که بر مبنای آن تمامی دستگاه‌ها موظف شدند موارد پیش‌بینی شده در بسته تشویقی را در منابع مالی و بودجه خود لحاظ و آن را اجرا کنند. به این ترتیب مطابق با پیش‌بینی‌ها، هزینه نصب انشعابات که معادل ۵ درصد از هزینه ساخت را شامل می‌شود و برای هر واحد مسکونی در بافت فرسوده به‌طور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه دارد مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی شد. فاکتور سوم این بسته، طراحی رایگان نما و تخفیف در اجرای طرح نما است. در قالب مفاد این بسته کمک به اجرای نما و معماری ساختمان از ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان (با توجه به مساحت و نوع مصالح)، پیش‌بینی شد. در عین حال یکی از تصمیمات مهم برای جذب سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی پیش‌بینی تمهیدات ویژه برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده بود. همزمان با استقرار تیم جدید مدیریت شهری یکی از تصمیمات اولیه برای تسریع جریان نوسازی بافت فرسوده، کاهش زمان صدور پروانه از دست‌کم دو ماه فعلی به کمتر از دو هفته بود. در کنار چهار محور اصلی این بسته، کارشناسان و مدیران حوزه نوسازی پایتخت عنوان کرده بودند، در صورتی که دولت هزینه‌های مربوط به سازمان نظام مهندسی، بیمه و مالیات را در محدوده بافت فرسوده برای سازنده صفر کند،  هزینه ساخت می‌تواند تا ۴۵ درصد نیز برای سازنده کمتر شود و در نتیجه جذابیت ساختمانی بافت فرسوده از وضع موجود بیشتر شود. اگرچه چارچوب‌های بسته تشویقی برای تحریم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مناطق مستعد پایتخت می‌توانست مسیر جدید در حوزه نوسازی تهران قدیم ایجاد کند اما بررسی‌های انجام شده از عملکرد یکساله این بسته و همچنین گزارش‌های ارائه شده از سوی شورایاران مناطق فرسوده پایتخت نشان می‌دهد این بسته آن‌طور که سال گذشته برنامه‌ریزی شده بود، اجرایی نشده و نتوانسته مطابق با اهداف، یک کانال دائمی برای ترغیب سرمایه‌گذاران به سمت این محدوده شهر به وجود آورد.

سرمایه‌گذاران ساختمانی به دلیل فاصله اندک هزینه‌ ساخت و قیمت تمام‌شده فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر نواحی شهری به ویژه مناطق شمال پایتخت و حاشیه سود بسیار پایین در این مناطق، بسته تشویقی ارائه شده را مسیری برای کاهش ۲۵ تا ۳۰ درصدی هزینه‌های ساخت‌وساز و افزایش حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی در محلات فرسوده تهران تصور کردند و با این فرض گروهی از سازندگان به این محدوده وارد شدند. به ویژه آنکه با توجه به سیاست‌های اعتباری درنظر گرفته شده برای تحریک تقاضا در دهک‌های میان‌درآمد، سازندگان نیز یک نوع تمایل اولیه برای تغییر منطقه ساخت‌وساز خود داشتند. همین موضوع سبب شد تا میزان رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده بیش از سایر مناطق شهری رشد پیدا کند.

اما گزارش ارائه شده از سوی نمایندگان شورایاری‌های مناطق بافت فرسوده به مدیریت شهری نشان از پوچ بودن بسته محرک ساخت‌وساز در برخی مناطق و محلات تهران قدیم دارد. به این معنا که تخفیفات، معافیت‌های هزینه‌ای و یارانه‌های تسهیلاتی در اختیار سازنده‌ها و مالکان در محلات قدیمی شهر به‌صورت گسترده قرار نگرفته هر چند که این موضوع به معنای عدم پرداخت به‌صورت کامل به متقاضیان هم نیست. بررسی‌ها نشان می‌دهد: مهم‌ترین مشکل بسته تشویقی مصوب، بهانه‌تراشی سازمان‌ها و دستگاه‌های مختلف برای نپرداختن بخشی از هزینه‌های نوسازی در قالب تخفیفات و یارانه‌ای بودن وام است که به شکل کاغذبازی و بوروکراسی اداری ظاهر شده به‌طوری که سازنده و مالک برای اخذ این نوع تسهیلات باید مراجعه‌های مکرر داشته باشد. این در حالی است که سازندگان و مالکان به دنبال یک پنجره واحد برای پیگیری و اخذ همه تسهیلات، تخفیفات و معافیت‌های پیش‌بینی شده در این بسته هستند، اما از آنجا که چنین تدبیری برای اجرای بسته اتخاذ نشده به نظر می‌رسد عملیات نوسازی در بافت فرسوده به یک چرخه فرسایشی دچار شده است. در عین حال تحقیقات کارشناسان حوزه نوسازی و برنامه‌ریزی شهری نشان می‌دهد: عدم قطعیت موفقیت اهداف این بسته در کنار اجرای یک مدل جدید نوسازی که از سال گذشته در دستور کار دولت و شهرداری قرار گرفته می‌تواند اثرات انحرافی این بسته را افزایش دهد.

تحقیقات کارشناسان و استادان دانشگاهی در حوزه نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد: مکانیزم و مسیری که با عنوان طرح ملی بازآفرینی شهری طراحی شده حداقل در شهر تهران منجر به شکل‌گیری نوع جدید بافت فرسوده می‌شود. از این رو هشدار می‌دهند باید به سرعت درخصوص چارچوب‌های اجرایی این طرح بازنگری صورت گیرد. در قالب این طرح ملی پیش‌بینی شده است سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شود که با توجه به نسبت ساخت‌وسازهای سالانه صورت گرفته در شهر تهران، سهم شهر تهران از این حجم پیش‌بینی شده دست‌کم معادل ۳۰ درصد است.

با وجود آنکه سابقه دست‌کم ۱۰ ساله نوسازی در شهر تهران حاکی از آن است که ۴۰ درصد از مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، نوسازی شده است اما از آنجا که شیوه و سیاست احیا و نوسازی شهری طی سال‌های گذشته با اشکال همراه بوده سه عارضه جدید را به هسته قدیمی شهر پس از نوسازی واحدهای مسکونی وارد کرده است. عارضه نخست طرح‌های نوسازی اجرا شده، کسری شدید پارکینگ در محله‌های نوسازی شده بافت فرسوده است. دومین عارضه کمبود سرانه‌های خدماتی مناسب در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی ایجاد شده و جمعیت ساکن در این محدوده شهری است. کیفیت پایین ساخت‌وسازهای جدید نیز سومین و مهم‌ترین پارامتری است که به نوعی نشان‌دهنده تولید مجدد بافت فرسوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند هر سه نوع عارضه می‌تواند با اجرای مدل جدید نوسازی شهری با عنوان طرح ملی بازآفرینی مجددا تکرار و منجر به گسترش این عوارض در سایر نواحی فرسوده شهری شود. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه‌ای که برای پاک کردن این سه عارضه از محدوده نوسازی شده بافت فرسوده در همین مقطع زمانی نیاز است معادل بودجه سالانه اداره شهر یعنی رقمی حدود ۱۶ هزار میلیارد تومان است. به گفته کارشناسان، جبران کسری پارکینگ در بافت فرسوده حدود ۸ هزار میلیارد تومان و تامین عقب‌ماندگی سرانه‌های خدماتی رقمی معادل ۷هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان هزینه دارد.

به این ترتیب بافت فرسوده شهری که مطابق با تعریف مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دارای سه ویژگی اصلی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است با مکانیزم جدید نوسازی و فقدان سه شاخصه کمبود پارکینگ، کمبود سرانه‌های خدماتی و کیفیت پایین ساخت و سازها، همچنان در دایره نوسازی کالبدی گرفتار خواهد ماند.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 31 تیر 1397 ساعت 14:26

بسته پوچ در بافت‌ فرسوده

گزارش نمایندگان مردمی در شورایاری‌های بافت فرسوده حاکی از آن است که محرک‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در برخی مناطق و محلات مستعد پایتخت غیرقابل دسترس شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» سرمایه‌گذاری در بافت‌های ‌فرسوده شهرهای بزرگ از جمله تهران هنوز به همپای تکالیفی که در قانون نوسازی بافت‌فرسوده و قانون ساماندهی مسکن به لحاظ تیراژ و سرعت نوسازی تعیین شده، نرسیده است تاجایی که در برخی شهرها به‌رغم پای‌کار بودن متولیان نوسازی در دولت و شهرداری، سازنده‌ها رغبتی به فعالیت در بافت‌فرسوده ندارند و ترجیح می‌دهند در نقاطی از شهر که نرخ‌بازدهی ساخت‌وساز در آنجا بالاتر و ریسک‌سرمایه‌گذاری کمتر است، وارد شوند. این در حالی است که مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/  ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را دارد به‌عنوان پرخطرترین منطقه شهری در پایتخت شناخته می‌شود.

از این رو سال گذشته در مسیر سرعت‌بخشی به جریان نوسازی و تشویق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به هسته قدیمی پایتخت، یک بسته تشویقی حاوی چهار فاکتور اصلی تدوین و مصوب شد. محور نخست در این بسته پرداخت «وام تکنرخی»  به سازندگان بود. برمبنای این مشوق بنا بود  وام ۴ درصدی بدون سپرده ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار گیرد و یارانه نرخ سود آن از سوی دولت و شهرداری مشترکا پرداخت شود. «رایگان شدن هزینه انشعابات آب، برق و گاز» دومین محور شاخص این بسته است که بر مبنای آن تمامی دستگاه‌ها موظف شدند موارد پیش‌بینی شده در بسته تشویقی را در منابع مالی و بودجه خود لحاظ و آن را اجرا کنند. به این ترتیب مطابق با پیش‌بینی‌ها، هزینه نصب انشعابات که معادل ۵ درصد از هزینه ساخت را شامل می‌شود و برای هر واحد مسکونی در بافت فرسوده به‌طور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه دارد مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی شد. فاکتور سوم این بسته، طراحی رایگان نما و تخفیف در اجرای طرح نما است. در قالب مفاد این بسته کمک به اجرای نما و معماری ساختمان از ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان (با توجه به مساحت و نوع مصالح)، پیش‌بینی شد. در عین حال یکی از تصمیمات مهم برای جذب سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی پیش‌بینی تمهیدات ویژه برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده بود. همزمان با استقرار تیم جدید مدیریت شهری یکی از تصمیمات اولیه برای تسریع جریان نوسازی بافت فرسوده، کاهش زمان صدور پروانه از دست‌کم دو ماه فعلی به کمتر از دو هفته بود. در کنار چهار محور اصلی این بسته، کارشناسان و مدیران حوزه نوسازی پایتخت عنوان کرده بودند، در صورتی که دولت هزینه‌های مربوط به سازمان نظام مهندسی، بیمه و مالیات را در محدوده بافت فرسوده برای سازنده صفر کند،  هزینه ساخت می‌تواند تا ۴۵ درصد نیز برای سازنده کمتر شود و در نتیجه جذابیت ساختمانی بافت فرسوده از وضع موجود بیشتر شود. اگرچه چارچوب‌های بسته تشویقی برای تحریم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مناطق مستعد پایتخت می‌توانست مسیر جدید در حوزه نوسازی تهران قدیم ایجاد کند اما بررسی‌های انجام شده از عملکرد یکساله این بسته و همچنین گزارش‌های ارائه شده از سوی شورایاران مناطق فرسوده پایتخت نشان می‌دهد این بسته آن‌طور که سال گذشته برنامه‌ریزی شده بود، اجرایی نشده و نتوانسته مطابق با اهداف، یک کانال دائمی برای ترغیب سرمایه‌گذاران به سمت این محدوده شهر به وجود آورد.

سرمایه‌گذاران ساختمانی به دلیل فاصله اندک هزینه‌ ساخت و قیمت تمام‌شده فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر نواحی شهری به ویژه مناطق شمال پایتخت و حاشیه سود بسیار پایین در این مناطق، بسته تشویقی ارائه شده را مسیری برای کاهش ۲۵ تا ۳۰ درصدی هزینه‌های ساخت‌وساز و افزایش حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی در محلات فرسوده تهران تصور کردند و با این فرض گروهی از سازندگان به این محدوده وارد شدند. به ویژه آنکه با توجه به سیاست‌های اعتباری درنظر گرفته شده برای تحریک تقاضا در دهک‌های میان‌درآمد، سازندگان نیز یک نوع تمایل اولیه برای تغییر منطقه ساخت‌وساز خود داشتند. همین موضوع سبب شد تا میزان رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده بیش از سایر مناطق شهری رشد پیدا کند.

اما گزارش ارائه شده از سوی نمایندگان شورایاری‌های مناطق بافت فرسوده به مدیریت شهری نشان از پوچ بودن بسته محرک ساخت‌وساز در برخی مناطق و محلات تهران قدیم دارد. به این معنا که تخفیفات، معافیت‌های هزینه‌ای و یارانه‌های تسهیلاتی در اختیار سازنده‌ها و مالکان در محلات قدیمی شهر به‌صورت گسترده قرار نگرفته هر چند که این موضوع به معنای عدم پرداخت به‌صورت کامل به متقاضیان هم نیست. بررسی‌ها نشان می‌دهد: مهم‌ترین مشکل بسته تشویقی مصوب، بهانه‌تراشی سازمان‌ها و دستگاه‌های مختلف برای نپرداختن بخشی از هزینه‌های نوسازی در قالب تخفیفات و یارانه‌ای بودن وام است که به شکل کاغذبازی و بوروکراسی اداری ظاهر شده به‌طوری که سازنده و مالک برای اخذ این نوع تسهیلات باید مراجعه‌های مکرر داشته باشد. این در حالی است که سازندگان و مالکان به دنبال یک پنجره واحد برای پیگیری و اخذ همه تسهیلات، تخفیفات و معافیت‌های پیش‌بینی شده در این بسته هستند، اما از آنجا که چنین تدبیری برای اجرای بسته اتخاذ نشده به نظر می‌رسد عملیات نوسازی در بافت فرسوده به یک چرخه فرسایشی دچار شده است. در عین حال تحقیقات کارشناسان حوزه نوسازی و برنامه‌ریزی شهری نشان می‌دهد: عدم قطعیت موفقیت اهداف این بسته در کنار اجرای یک مدل جدید نوسازی که از سال گذشته در دستور کار دولت و شهرداری قرار گرفته می‌تواند اثرات انحرافی این بسته را افزایش دهد.

تحقیقات کارشناسان و استادان دانشگاهی در حوزه نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد: مکانیزم و مسیری که با عنوان طرح ملی بازآفرینی شهری طراحی شده حداقل در شهر تهران منجر به شکل‌گیری نوع جدید بافت فرسوده می‌شود. از این رو هشدار می‌دهند باید به سرعت درخصوص چارچوب‌های اجرایی این طرح بازنگری صورت گیرد. در قالب این طرح ملی پیش‌بینی شده است سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شود که با توجه به نسبت ساخت‌وسازهای سالانه صورت گرفته در شهر تهران، سهم شهر تهران از این حجم پیش‌بینی شده دست‌کم معادل ۳۰ درصد است.

با وجود آنکه سابقه دست‌کم ۱۰ ساله نوسازی در شهر تهران حاکی از آن است که ۴۰ درصد از مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، نوسازی شده است اما از آنجا که شیوه و سیاست احیا و نوسازی شهری طی سال‌های گذشته با اشکال همراه بوده سه عارضه جدید را به هسته قدیمی شهر پس از نوسازی واحدهای مسکونی وارد کرده است. عارضه نخست طرح‌های نوسازی اجرا شده، کسری شدید پارکینگ در محله‌های نوسازی شده بافت فرسوده است. دومین عارضه کمبود سرانه‌های خدماتی مناسب در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی ایجاد شده و جمعیت ساکن در این محدوده شهری است. کیفیت پایین ساخت‌وسازهای جدید نیز سومین و مهم‌ترین پارامتری است که به نوعی نشان‌دهنده تولید مجدد بافت فرسوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند هر سه نوع عارضه می‌تواند با اجرای مدل جدید نوسازی شهری با عنوان طرح ملی بازآفرینی مجددا تکرار و منجر به گسترش این عوارض در سایر نواحی فرسوده شهری شود. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه‌ای که برای پاک کردن این سه عارضه از محدوده نوسازی شده بافت فرسوده در همین مقطع زمانی نیاز است معادل بودجه سالانه اداره شهر یعنی رقمی حدود ۱۶ هزار میلیارد تومان است. به گفته کارشناسان، جبران کسری پارکینگ در بافت فرسوده حدود ۸ هزار میلیارد تومان و تامین عقب‌ماندگی سرانه‌های خدماتی رقمی معادل ۷هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان هزینه دارد.

به این ترتیب بافت فرسوده شهری که مطابق با تعریف مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دارای سه ویژگی اصلی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است با مکانیزم جدید نوسازی و فقدان سه شاخصه کمبود پارکینگ، کمبود سرانه‌های خدماتی و کیفیت پایین ساخت و سازها، همچنان در دایره نوسازی کالبدی گرفتار خواهد ماند.

دنیای اقتصاد

شنبه, 30 تیر 1397 ساعت 09:50

عقب‌نشینی دوم در بازار مسکن

مشاهدات میدانی از وضعیت بازار معاملات مسکن در اولین ماه تابستان، از بروز ۵ تغییر رفتار ملکی در سمت عرضه و تقاضای مسکن حکایت دارد که منجر به دومین عقب‌نشینی متقاضیان خرید مسکن از بازار معاملات ملک شده است.
 

این تغییر رفتار که بیش از هر عامل دیگری ناشی از تسلط «قیمت‌های تقاضا‌گریز» در فایل‌های فروش آپارتمان است موجب شده خریداران، فروشندگان و واسطه‌های ملکی با ۵ نوع رفتار متفاوت نسبت به فصل بهار، در بازار مسکن حضور داشته باشند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از جزئیات ۵ تغییر رفتار ملکی در بازار معاملات مسکن تیرماه حاکی است هم‌اکنون نوعی «سردرگمی از بابت تشخیص قیمت‌های متعارف» در بازار مسکن برای متقاضیان خرید وجود دارد که عمدتا ناشی از چندگانگی رفتاری فروشندگان مسکن در تعیین قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان است. این عامل در کنار چهار عامل دیگر، باعث شد در تیرماه علاوه بر تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای نیز به قیمت‌ها واکنش نشان دهد. تقاضای مصرفی در خردادماه از بازار عقب‌نشینی کرد؛ ماه گذشته اما حجم ورود و خرید تقاضای سرمایه‌ای نیز در برخی مناطق کم شد. 

بنا بر اعلام واسطه‌های فروش مسکن در بازار مسکن شهر تهران هم‌اکنون خریداران در اطلاع از سطح قیمت‌های پیشنهادی عمدتا به چند دلیل عمده با سردرگمی مواجهند؛ «تعیین قیمت‌های شناور از سوی فروشندگان» موجب شده است امکان تشخیص سطح متعارف قیمت در فایل‌های فروش عملا برای خریداران وجود نداشته باشد؛ طی ماه اخیر اگرچه روند تغییرات ساعتی و روزانه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان که ماه‌های اردیبهشت و خرداد تجربه شد در بازار معاملات مسکن برخی مناطق تاحدودی کم شد اما برخی از مالکان در برخی محلات همچنان قیمت‌های پیشنهادی خود را به‌صورت شناور اعلام کردند.  از سوی دیگر هم‌اکنون فاصله قیمتی که در سال‌‌های گذشته بین واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن در محله‌ها و مناطق مختلف وجود داشت و به‌صورت فاصله منطقی در تعیین نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان مشاهده می‌شد کم شده است؛ در شرایط فعلی در برخی محلات و مناطق شهر تهران، علاوه بر کم شدن این فاصله، آپارتمان‌های با کیفیت و شرایط متفاوت، با یک سطح قیمت(سطح قیمت مشابه) برای فروش فایل شده است. همچنین در برخی معابر(شامل خیابان‌ها و...) بعضی آپارتمان‌ها که با دلایل مختلف(مسن‌تر بودن، ایراد نقشه‌ای و...) ارزش کارشناسی فروش آنها کمتر از آپارتمان‌های دارای کیفیت بیشتر در همان معبر است بعضا با قیمت پیشنهادی بالاتر عرضه شده‌اند.

 تعیین قیمت‌های پیشنهادی شناور از سوی فروشندگان مسکن در حالی تیرماه امسال به‌عنوان یکی از ۵ شاخصه مهم بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شناسایی شد که در سال قبل و عمدتا سال‌های رکود بازار معاملات ملک، نوعی فاصله منطقی و قابل قبول بین قیمت پیشنهادی فروش هرمترمربع آپارتمان بزرگ‌متراژ و واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از سمت واسطه‌ها و فروشندگان مسکن اعمال می‌شد؛ به این معنا که معمولا قیمت پیشنهادی فروش هرمترمربع واحد مسکونی بزرگ‌متراژ(عمدتا بیش از ۱۰۰ مترمربع) نسبت به قیمت پیشنهادی فروش هرمترمربع آپارتمان کوچک‌متراژ(آپارتمان‌های کمتر از ۶۰ مترمربع) مشابه واقع در یک گروه سنی یکسان، کمتر بود. اما در حال حاضر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در مناطق مختلف شهر تهران در برخی محلات، قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ‌متراژ با یک آپارتمان کوچک‌متراژ مشابه در گروه سنی یکسان، برابر است؛ این موضوع حتی برای واحدهای با متراژ مختلف موجود در یک ساختمان آماده فروش نیز اعمال می‌شود؛ همین مسائل موجب شده است متقاضیان خرید مسکن با سردرگمی شدید از بابت تشخیص قیمت‌های پیشنهادی متعارف مواجه شوند؛ این پدیده در تیرماه به شکل قیمت‌های تقاضا‌گریز عمل کرد و منجر به ادامه روند عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی از بازار خرید آپارتمان شد.

دومین شاخصه بازار مسکن تیرماه به تغییر رفتار واسطه‌های ملکی به دنبال دریافت پیام کارنامه خردادماه بازار معاملات مسکن برمی‌گردد؛ در شرایطی که خردادماه امسال بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن عمدتا به دلایلی از جمله مواجهه با قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی، کمبود فایل مناسب برای خرید و عدم کفایت قدرت خرید ناشی از جهش قیمت مسکن اقدام به عقب‌نشینی از بازار کردند، در تیرماه واسطه‌های فروش مسکن با دریافت پیام عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی به شناسایی دقیق‌تر فایل‌های مناسب خانه‌اولی‌ها روی آوردند و تمرکز خود را بیشتر روی شناسایی، عرضه و بازاریابی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ واقع در بازه قیمتی کمتر از ۷۰۰ میلیون تومان قرار دادند؛ این گروه از واسطه‌ها طی هفته‌های اخیر تلاش کردند ماحصل جست و‌جوی خود در شناسایی و عرضه واحدهای مسکونی مناسب تقاضای مصرفی را با استفاده از عبارت‌هایی همچون «مناسب خانه‌اولی‌ها» و... مورد توجه سمت مصرفی تقاضای مصرفی ملک به ویژه خانه‌اولی‌های مجهز به وام بانکی قرار دهند.  خردادماه بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌ها با این برداشت که فایل مناسب آنها برای خرید آپارتمان در بازار مسکن نایاب شده است از بازار تقاضا عقب‌نشینی کردند و همین موضوع یکی از مهم‌ترین دلایل افت حجم معاملات خرید مسکن در این ماه بود.

ویژگی سوم بازار مسکن تیرماه به «نبود انتظار و ظرفیت برای افزایش سطح قیمت‌های فروش مسکن در دو ماه مرداد و شهریور با شیب رشد شبیه خرداد»، از سوی واسطه‌های ملکی برمی‌گردد؛ واسطه‌های خرید و فروش مسکن شهر تهران معتقدند با توجه به شرایط فعلی که قیمت مسکن دچار جهش شده و شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن وسطح قیمت فروش آپارتمان به میزان قابل توجهی تشدید شده است، ظرفیت بازار برای افزایش محسوس قیمت‌ها در مرداد و شهریور تکمیل است؛ به گفته آنها هم‌اکنون قیمت مسکن از سقف مورد انتظار در ماه‌های گذشته نیز عبور کرده است و عقب نشینی سمت تقاضا به واسطه این اتفاق، موجب شده است چشم‌اندازی از بابت تداوم رشد قیمت‌ها در دو ماه باقی مانده از تابستان وجود نداشته باشد. واسطه‌ها معتقدند بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت از حد مورد انتظار نیز فراتر رفته است و بخش عمده‌ای از متقاضیان به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن به ناچار از خرید آپارتمان منصرف شده‌اند. این برداشت واسطه‌های ملکی را می‌توان تغییر دیگری در بازار عنوان کرد.

شاخصه چهارم بازار معاملات مسکن در تیرماه امسال که عمدتا ناشی از تغییر رفتار سمت تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن است به «کاهش شدت ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن در تیرماه» بازمی‌گردد؛ درحالی که خردادماه امسال به واسطه‌ دلایلی که به آن اشاره شد بخشی از تقاضای مصرفی جست و جوی خود برای خرید از بازار معاملات مسکن را متوقف کرد، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تیرماه ورود به بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای نیز تحت تاثیر قرار گرفت و از شدت ورود متقاضیان سرمایه‌ای به بازار تقاضای آپارتمان‌های مسکونی نیز کاسته شد. به‌عبارت دیگر وضعیت فعلی بازار مسکن از بابت تعیین قیمت‌های پیشنهادی، رشد قابل توجه قیمت‌ها در بهار و کمبود فایل مناسب برای خرید که منجر به عقب نشینی متقاضیان مصرفی از بازار معاملات مسکن در خرداد ماه امسال شد، طی هفته‌های اخیر به تقاضای سرمایه‌ای نیز سرایت کرد؛ از سوی دیگر، با توجه به راه‌اندازی بازار دوم دلار و عرضه سکه‌های پیش‌فروشی و همچنین کم شدن دامنه نوسان قیمت‌ها در این دو بازار(ارز و سکه)، حجم ورودی جدید به بازار تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان نیز طی هفته‌های گذشته کاهش یافت. اما با این حال خرید آپارتمان به قصد سرمایه‌گذاری همچنان انجام می‌شود.

شاخصه پنجم بازار مسکن تیرماه به «کند شدن جریان فروش واحدهای مسکونی از سوی دو گروه عمده عرضه‌کننده آپارتمان به بازار معاملات مسکن» برمی‌گردد؛ مشاهدات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی مناطق مختلف شهر تهران حاکی است هم‌اکنون سازنده‌ها به‌عنوان اصلی‌ترین گروه عرضه‌کننده واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده وهمچنین متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن(افرادی‌که قصد تبدیل به احسن آپارتمان خود را دارند)، روند عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار تقاضا را کند کرده اند؛ کند شدن عرضه آپارتمان به بازار تقاضا از سوی این دو گروه عرضه‌کننده عمدتا از ایجاد و شیوع دو نوع نگرانی متفاوت نشات می‌گیرد؛ واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران می‌گویند تیرماه امسال حجم عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش باز هم کاهش یافت؛ مهم‌ترین دلیل این موضوع نگرانی سازنده‌ها درباره تداوم رشد قیمت مصالح و هزینه ساخت واحدهای مسکونی در پروژه‌های جدید است؛ سازنده‌ها نگرانند مبادا با فروش واحدهای نوساز خود با نرخ‌های فعلی در آینده نتوانند منابع مالی پروژه‌های ساختمانی جدید را به واسطه افزایش هزینه‌های ساخت تامین کنند و به همین دلیل فروش بخشی از واحدهای خود را به تاخیر انداخته‌اند تا چشم‌اندازی از ثبات ببینند.

همچنین آن دسته از متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن که قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان‌های خود را دارند نیز از ترس اینکه مبادا به واسطه تداوم رشد قیمت‌ها موفق به خرید آپارتمان موردنظر خود بعد از فروش آپارتمان فعلی نشوند، برای عرضه واحد خود به بازار فروش دست نگه داشته‌اند.

انتقال تقاضای سرمایه‌ای به بازار دوم مسکن

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مناطق پرتقاضای شهر تهران برای خرید مسکن نشان می‌دهد به واسطه همه عوامل ذکر شده، تقاضای خرید ملک در این مناطق در تیرماه کاهش داشته است؛ هر چند هنوز هم جنس تقاضای موجود در بازار مسکن بیش از آنکه مصرفی باشد، سرمایه‌ای است اما ورود متقاضیان سرمایه‌ای به بازار تابستانی مسکن در تیرماه نیز روند نزولی داشته است. این در حالی است که علاوه بر پنج شاخصه بازار مسکن شهر تهران در تیرماه، بنا بر اعلام واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن، هم‌اکنون رویدادهای دیگری نیز در بازار معاملات مسکن در جریان است؛ از جمله اینکه طی هفته‌های گذشته، بخشی از متقاضیان سرمایه‌ای به سمت بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش‌فروش روی آورده‌اند؛ افزایش نامتعارف سطح قیمت‌ها و همچنین سردرگمی از بابت نحوه تشخیص قیمت‌های پیشنهادی منطقی در بازار معاملات مسکن موجب شده است برخی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به سمت پیش‌خرید واحدهای مسکونی متمایل شوند؛ طوری که پیش خرید آپارتمان‌های نیمه تمام در تیرماه به نحو محسوسی از جانب سمت تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته است.

«انتقال اجباری برخی متقاضیان مصرفی خرید مسکن» از مناطق مصرفی به مناطق ضعیف‌تر، از دیگر مواردی است که در بازار مسکن تیرماه مشاهده شد؛ در حالی که مناطق ۴ و ۵ شهر تهران طی سال‌‌های اخیر پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران بوده‌اند هم‌اکنون به واسطه جهش قیمت آپارتمان، بخشی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در این مناطق، تقاضای خود را به بازار مسکن مناطق با سطح قیمت کمتر منتقل کرده‌اند. در شرایط فعلی برخی مناطق همچون منطقه ۱۰ شهر تهران در معرفی فایل‌های مناسب خانه‌اولی‌ها از سایر مناطق پیشی گرفته‌اند؛ این در حالی است که علاوه بر معرفی حجم قابل قبولی از واحدهای مسکونی ریزمتراژ و کوچک متراژ در این منطقه، سطح قیمت‌ها نیز نسبت به مناطق ۴ و ۵ به مراتب کمتر است.  هم‌اکنون برخی متقاضیان خانه‌اولی که پیش از این درصدد خرید آپارتمان در مناطق ۴ و۵ بودند تقاضای خود را به مناطقی همچون ۱۰، ۸ و ۱۳ و برخی مناطق ضعیف‌تر منتقل کرده‌اند؛ در این مناطق خانه‌اولی‌ها به سطح نسبتا مناسبی از فایل‌های کوچک‌متراژ و قیمت مناسب، دسترسی دارند. این در حالی است که برخی واسطه‌های فروش مسکن در بعضی محلات جنوبی شهر تهران از کمیاب شدن موجودی فایل فروش مسکن خبر می‌دهند؛ به گفته آنها اگرچه هنوز هم برخی متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن به آنها مراجعه می‌کنند اما فایل فروش مسکن در اختیارشان نیست تا بتوانند آن را به متقاضیان معرفی کنند.

دنیای اقتصاد

دنیای اقتصاد : همزمان با رونق‌گیری معاملات خرید و فروش مسکن از اواخر سال گذشته، سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت از مجموع معاملات ماهانه در مناطق مختلف شهر تهران کاهش پیدا کرد.
 

اگرچه طی سال‌های گذشته به‌طور معمول نیمی از معاملات خرید و فروش مسکن طی یک ماه را این گروه از آپارتمان‌های مسکونی تشکیل می‌دادند اما از اواخر سال گذشته سهم آپارتمان‌های نوساز از مجموع معاملات منعقد شده در بنگاه‌های املاک با افت مواجه شد. آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد سهم این گروه سنی آپارتمان‌های مسکونی از مجموع معاملات یک ماه پایانی سال گذشته معادل ۵/  ۴۶ درصد ثبت شده اما این روند در سه ماه اخیر باز هم دچار افت شده و در پایان بهار امسال به ۷/  ۴۳ درصد رسیده است. مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش سهم این گروه از آپارتمان‌ها از مجموع معاملات ماهانه شهر تهران را بالا بودن قیمت پیشنهادی و عدم تناسب آنها با قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن عنوان می‌کنند. به گفته آنها در حال حاضر برخی از مالکان و سازندگان آپارتمان‌های مسکونی نوساز بدون توجه به منطقه جغرافیایی و شرایط دیگر منطقه قرارگیری ملک، به افزایش قیمت‌های نامتعارف روی آورده‌اند.

به‌طوری که بررسی قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز نشان می‌دهد عمده قیمت‌های ارائه شده از سوی مالک تطابقی با قیمت‌های منطقی و میانگین منطقه ندارد. همین موضوع سبب شده تا سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز در بسیاری از مناطق شهری فارغ از ویژگی‌های منطقه، بسیار به یکدیگر نزدیک شده است. به‌عنوان مثال قیمت پیشنهادی آپارتمان نوساز در منطقه شیخ بهایی و ولنجک به یکدیگر نزدیک شده حال آنکه هر یک از این مناطق ویژگی‌های متفاوتی از یکدیگر دارند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این نوع قیمت‌گذاری از سوی مالکان برای آپارتمان‌های نوساز منجر به عقب‌نشینی خریداران و بدون مشتری ماندن فایل‌های نوساز خواهد شد. به نظر می‌رسد مالکان و سازندگان باید این هشدار کارشناسان را برای جلوگیری از بازگشت به دوره رکود جدی بگیرند.

دنیای اقتصاد

به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر، در پی افزایش مهارگسیخته نقدینگی که به افزایش چشمگیر قیمت‌ها منجر شده است، یکی از بخش هایی که بیشترین تأثیر را از این فضای اقتصادی پذیرفت، مسکن بود؛ به گونه ای که در حال حاضر، بر اساس اعلام گزارش تحلیلی بازار مسکن، قیمت مسکن در اردیبهشت ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حدود ۴۰ درصد افزایش داشته که در تمام دوره های رکود و رونق گذشته، این میزان افزایش قیمت، بی نظیر بوده است.

تجربه سالهای گذشته بازار چه می‌گوید؟

همواره بر اساس نمودارهای تلاقی رشد قیمت و معاملات مسکن در سالهای گذشته، دو نتیجه گیری کلی به دست می آمد. نخست اینکه همواره دو تا سه سال ثبات قیمت در مسکن را شاهد بوده ایم و در سال چهارم، در مقطع کوتاهی افزایش قیمتی معادل تورم عمومی را مشاهده کرده‌ایم و مجددا افزایش قیمت به دست آمده، تا دو یا سه سال بعد از آن ثابت می ماند و این روند همچنان ادامه می یافت.

نتیجه دوم اینکه نمودارهای تعیین ماهانه تلاقی «قیمت» و «حجم معاملات» مسکن با یکدیگر، نشان می دهد در دو یا سه مقطع زمانی در طول سال که افزایش تعداد معاملات را شاهدیم، قیمت نیز رشد اندکی دارد و دوباره در پایان همان ماه، قیمت ها کاهش می یافت. این ماه ها معمولا تیرماه، دی ماه و اسفند ماه هر سال هستند.

اما اتفاقاتی که در سایر بازارهای موازی همزمان با اعمال تحریم های جدید ترامپ علیه ایران در زمستان سال گذشته رخ داد، سبب شد رشد قیمت جهش گونه ای در بهمن و اسفند سال گذشته و در ادامه در اردیبهشت و خرداد سال جاری رخ دهد که سبب شد استقبالی که کارشناسان اقتصادی مسکن از افزایش معاملات مسکن داشته و از آن به بازگشت رونق به مسکن تعبیر کنند، به محاق رفته و بازگشت دوباره رکود به معاملات را رقم بزند.

همین اتفاقات سبب شد تا بسیاری از مردم و همچنین کارشناسان اقتصاد مسکن نتوانند آینده روشنی از این بازار داشته باشند و این سؤال مطرح شود که آیا در چند ماه آینده باز هم شاهد ادامه رشد قیمت مسکن خواهیم بود ؟ آیا باید هر چه سریعتر خانه بخریم، یا اینکه فعلا دست نگاه داریم؟ آیا احتمال کاهش قیمت مسکن در چند ماه آتی وجود دارد؟

شرایط بازار مسکن به شرایط سیاسی و بین المللی گره خورده است

در این میان برخی کارشناسان معتقدند که شرایط فعلی اقتصادی برای پاسخگویی به این پرسش بسیار سخت بوده و آینده بازار مسکن قابل پیش بینی نیست. به همین دلیل نمی توان به این سؤال پاسخ محکم و قاطع داد که آیا باید در حال حاضر و با هر شرایطی خانه بخریم یا اینکه دست نگه داریم؛ چون معاملات با کاهش روبه رو شده و این کاهش معاملات، آهنگ رشد قیمت را کندتر کرده است.

یک مقام مسئول در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که خواست نامش ذکر نشودگفت: شرایط به گونه ای است که دیگر بازار مسکن به تنهایی در تعیین قیمت این کالای اساسی اثرگذار نیست؛ بلکه همه چیز به شرایط آینده سیاسی و بین المللی کشور وابسته است. اگر تحریم های دولت ترامپ در صورت اعمال در آبان ماه، شرایط را به گونه ای تغییر دهد که امکان کنترل بازارهای موازی و قیمت سکه و دلار وجود نداشته باشد، مردم به سمت خرید این دو متمایل شده و احتمال کاهش قیمت مسکن وجود دارد.

قیمت مسکن متأثر از نرخ ارز و سکه

وی ادامه داد: یک احتمال هم عدم همراهی کشورهای اروپایی با تحریم های آمریکا است که در نتیجه باز هم نرخ دلار و سکه با نوساناتی روبه رو خواهد شد؛ اما این تغییرات به گونه ای نیست که نتوان بازار را کنترل کرد بلکه امکان نظارت بر معاملات وجود دارد؛ در این صورت مردم دیگر به سراغ بازار سکه و ارز نرفته و به دنبال کالای جایگزین می گردند که قاعدتا نخستین بازاری که نقدینگی را به خود جذب می کند، بازار مسکن است و درنتیجه قیمت مسکن تغییر می یابد.

برای خرید مصرفی، معطل نکنید

این اقتصاددان در یک نتیجه گیری کلی تصریح کرد: بیشترین احتمالی که وجود دارد، اعمال تحریم ها بدون همراهی کشورهای اروپایی است اما از آنجایی که اقتصاد اروپا به شکل اقتصاد آزاد بوده و بیشترین سهم از اقتصاد را بخش خصوصی این کشورها دارند، لذا سرمایه گذارانی چون شرکت های نفتی و بانک های اروپایی به دلیل آنکه خصوصی هستند، تابع دولت های متبوع خود نبوده و احتمال تبعیت آنها از تحریم های اقتصادی ترامپ علیه ایران بیشتر است. بنابراین نرخ سکه و ارز نوسان داشته و به تبع آن، قیمت مسکن هم با نوسان همراه خواهد بود.

عقبایی: مصرف کنندگان اقدام کنند

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در پاسخ به این پرسش که آیا خانه بخریم یا خیر؟ اظهار داشت: بر اساس آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران در ۲۴ سال اخیر از سال ۷۱  تا سال ۹۴ قیمت مسکن در ایران همواره روند افزایشی داشته و ۱۰۴ برابر شده است.

وی افزود: از سوی دیگر میزان کاهش قیمت ها نیز تقریبا نزدیک به صفر بوده است؛ به گونه ای که اگر کاهش مثلا متری ۲۰۰ هزار تومانی در زمانی رخ داده است، این کاهش در پی افزایش ناگهانی متری ۲ میلیون تومانی در چند ماه قبل از آن بوده که این کاهش اندک را بی اثر کرده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه یکی دیگر از علل افزایش قیمت ها در چندماه اخیر، کاهش ساخت و ساز در سال های قبل از آن بوده، گفت: فقدان توازن میان عرضه و تقاضا (تولید و مصرف) در بخش مسکن سبب افزایش قیمت ها شده و با توجه به اینکه در ماه های اخیر نیز اتفاق خاصی در حوزه تولید رخ نداده است، لذا باز هم باید منتظر تغییرات قیمت ها باشیم.

اگر تولید مسکن افزایش یابد، حباب ها شکسته می شود

به گفته عقبایی، رشد قیمت مسکن طی ماههای اخیر در برخی مناطق پایتخت غیر اصولی و خارج از حد معقول بوده است که این حباب قیمتی باید شکسته شود. ضمن اینکه اگر تولید مسکن افزایش یابد، احتمال شکسته شدن این حباب وجود دارد.

وی یادآور شد: کسانی که خواهان خرید مسکن برای مصرف هستند، بهتر است که ملک مورد نظر را خریداری کنند؛ اما آنهایی که برای سرمایه گذاری قصد ورود به این بازار را دارند، به نظر می رسد بازار فعلی ظرفیت رشد بیشتر از این را ندارد و بهتر است املاک مصرفی موجود را برای متقاضیان واقعی باقی بگذارند و با ورود خود به این بازار، التهاب جدیدی در قیمت مسکن ایجاد نکنند.

ساخت یاب


به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر به نقل از سازمان بنادر و دریانوردی، حمید خلیلی در بیست و هفتمین نشست مشترک کارگروه تخصصی ساماندهی سواحل ، بنادر و جزایر کار ویژه مرز شورای امنیت کشور در بندر نوشهر اظهار داشت: براساس قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی و شورای عالی امنیت ملی از سال ۹۰ کارگروه تخصصی ساماندهی سواحل متشکل از نمایندگان دستگاه های اجرایی و قضایی ایجاد شده که دبیرخانه آن در سازمان بنادر و دریانوردی مستقر است.

وی افزود: بر اساس ابلاغ مطالعات مدیریت یکپارچه مناطق ساحلی کشور(ICZM)کمیته ساماندهی و مدیریت در ۸ استان ساحلی کشور به ریاست استانداران و دبیری مدیران کل بنادر و دریانوردی استان های ساحلی ایجاد شده است که خوشبختانه اقدامات خوبی طی سال های اخیر در زمینه برخورد با ساخت و سازهای غیر مجاز ساحلی و جلوگیری از تخریب مناطق ساحلی صورت گرفته است و نیاز به بهبود روند جاری است.

عضو کارگروه تخصصی ساماندهی سواحل، بنادر و جزایر کار ویژه مرز شورای امنیت کشور خاطر نشان کرد: موضوع مطالعات و مدیریت یکپارچه مناطق ساحلی کار جمعی است و دبیرخانه، نقش هماهنگ کننده دستگاه های اجرایی و قضایی را برعهده دارد و تدقیق این مطالعات در استان های گیلان،مازندران و گلستان در دستور کار سال جاری سازمان بنادرودریانوردی قرار دارد.

وی با بیان اینکه عدم دسترسی آسان نسل آینده به دریا در سواحل استان مازندران نگران کننده است، اذعان داشت: تمام مجموعه ها باید برای ساماندهی سواحل با سازمان بنادر و دریانوردی همکاری کنند. ساخت و سازهای غیر مجاز در حریم دریا قابل چشم پوشی نیست و با آن برخورد می شود.

ساخت یاب

پنج شنبه, 28 تیر 1397 ساعت 10:40

سود سرمایه‌گذاری در مسکن کم شد

 به گزارش ساخت یاب به نقل از تسنیم ، سرمایه‌گذاران واحدهای مسکونی در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ به حاشیه سودهای بالا عادت کردند، به تدریج از اوایل دهه ۹۰ به این باور رسیدند که این بازار تغییر کرده و انتظارات خود از سود را تعدیل کردند‌. سال ۹۶ با ورود بازار مسکن تهران به اپیزود رونق، رشد قیمت مسکن پس از چهار سال، از نرخ تورم عمومی‌ پیشی گرفت‌. با این حال سرمایه‌گذاران بخش مسکن نباید انتظارات‌شان از سودآوری مانند دوره‌های رونق پیشین باشد‌. 
افرادی که در گذشته در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌‌کردند، با توجه به کمبود مزمن سمت عرضه و همچنین با لحاظ حجم عظیم تقاضا ناشی از متولدین دهه‌های ۵۰ و ۶۰ با بازار تضمین شده برای واحدهای مسکونی مواجه بودند و عملا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یک سرمایه‌گذاری کم‌ریسک با بازدهی بالا بود‌.

اما در حال حاضر دیگر تعداد ازدواج‌ها مانند گذشته نیست (پیش‌بینی می‌شود تعداد ازدواج‌ها امسال نسبت به سال ۸۹ با کاهش ۵۰ درصدی مواجه باشد)‌. از سوی دیگر سمت عرضه هم با دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی مواجه است‌.

بنابراین با لحاظ شرایط هر دو سوی بازار مسکن، انتظار کسب سود مشابه دوره‌های رونق پیشین، واقع‌بینانه نیست‌. 
با وجود اینکه سرمایه‌گذاران واحدهای مسکونی در دهه‌‌های ۷۰ و ۸۰ به حاشیه سودهای بالا عادت کردند، به تدریج از اوایل دهه ۹۰ به این باور رسیدند که این بازار تغییر کرده و انتظارات خود از سود را تعدیل کردند‌.

این مساله مختص خریداران مسکن نبوده و سازندگان مسکن را نیز شامل می‌شود‌. کاهش نرخ تنزیل از ۳۰ به ۲۰ درصد در امکان‌سنجی اقتصادی پروژه‌های ساختمانی طی سالیان اخیر در همین راستاست‌.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، سیداحسن علوی با بیان این مطلب اظهار داشت: چالش اصلی در بخش مسکن ۵۰۰ هزار خانوار فاقد مسکن هستند که حتی تمکن مالی کافی برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری را هم ندارند و این خانوارها جزو دهکهای محروم و  آسیب‌پذیری هستند که در تلاطم‌های نابسامانی‌های بازار مسکن و اجاره بها با خطر بی‌خانمان شدن روبرو هستند.

وی از دولت و وزارت راه و شهرسازی خواست تا وارد کارزار مسکن شوند و برای جمعیت انبوه فاقد مسکن، خانه بسازند.

به عقیده نماینده مردم سنندج در مجلس تقاضا برای آپارتمان‌های کوچکتر از ۶۰ متر افزایش و برای آپارتمان‌های ۱۰۰ متر به بالا کمتر شده است.

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس تقاضای زیاد برای واحدهای مسکونی کوچک مقیاس را دلیلی قانع کننده برای تمرکز سیاستهای اقتصادی دولت برای رونق ساخت و ساز آپارتمان‌های کوچک سایز دانست و افزود: گرانی مسکن به ویژه از اردیبهشت ماه سالجاری توان مالی اقشار متوسط و ضعیف جامعه را به حدی کاهش داده که شاید با وام مسکن ۸۰ میلیون تومانی و فروش همه دارایی‌های‌شان به سختی بتوانند آپارتمان‌هایی در متراژ ۴۰ متر خریداری کنند.

علوی ادامه داد: اگر دولت، وزارت راه و شهرسازی و نظام بانکی بپذیرند که یارانه سود تسهیلات بانکی متقاضیان آپارتمان‌های کمتر از ۶۰ متر را تامین کنند یقینا قدرت خرید درصد بیشتری از اقشار ضعیف و متوسط جامعه به ویژه زوج‌های جوان برای خرید یک آپارتمان ۴۰، ۵۰ یا ۶۰ متری بیشتر می‌شود.

نماینده مردم سنندج در مجلس افزایش قیمت اجاره آپارتمان‌ها را صعودی دانست و افزود: نابسامانی‌های اقتصادی هر قدر به سمت بی‌ثباتی حرکت می‌کند نرخ رشد قیمت اجاره بهاء به ویژه اجاره آپارتمانهای کوچک‌مقیاس معنادارتر می‌شود به همین دلیل مستاجران برای تمدید اجاره‌نامه آپارتمان در اختیارشان یا اجاره آپارتمان جدید مجبور به پرداخت پول نقد و اجاره ماهانه بسیار بیشتری هستند.

وی از تیم اقتصادی دولت خواست تا سیاستهایی را به اجرا درآورند که این سیاستها موجب تغییر جهت مسیر نقدینگی به نظام بانکی، افزایش تعداد و مبلغ تسهیلات خرید و ساخت مسکن و افزایش دوره بازپرداخت وام مسکن به ۲۰ سال شوند.

به اعتقاد نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس، اگرچه ممکن است آپارتمانهای ۵۰، ۶۰ و ۷۰ متر برای خانواده‌های پرجمعیت، کوچک باشد اما به دلیل نزدیک بودن قدرت خرید آنان با رشد قیمت مسکن، کمک خوبی برای پایان آوارگی بخش قابل توجهی از مستاجران است.

علوی، وزن مسکن بزرگ‌متراژ در ۵۵۰ هزار واحد مسکونی عرضه نشده به بازار مسکن را بیشتر از آپارتمان‌های کوچک‌متراژ دپو شده دانست و افزود: بخش قابل توجهی از خانه‌های خالی که به بازار مسکن عرضه نشده است آپارتمانهای ۱۰۰ متر و بزرگتر است که در صورت عرضه به بازار مسکن هم تاثیر چندانی بر قیمت خرید و اجاره مسکن ۶۰ متر و کوچکتر ندارد.

ساخت یاب

صفحه2 از24

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

140908
امروز امروز 57
دیروزدیروز292
همههمه140908
54.166.203.17
logo-samandehi