بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر ، مجید روستا درباره مصوبه شب گذشته هیئت دولت گفت: در این مصوبه پیشنهادات شرکت بازآفرینی شهری ایران در خصوص اختصاص اراضی دولتی واقع در بافت‌های فرسوده به این شرکت برای اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری، تخصیص یارانه به سود تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده و همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده از محل صندوق پس انداز مسکن یکم از ۸ به ۶ درصد به تصویب رسید.

وی درباره تکلیفی شدن پرداخت وام ۵۰ میلیون تومانی بازسازی بافت فرسوده اظهار داشت: پیشتر نیز اعطای این وام به تصویب رسیده بود اما شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی در ابلاغیه خود به بانک ها آن، پرداخت این وام از سوی بانکها را «مشروط به وجود منابع و مصارف» کرده بودند اما در مصوبه جدید، بانکها «مکلف» به پرداخت این تسهیلات شده اند.

پرداخت وام ۵۰ میلیونی با سود ۹ درصد، تکلیفی می شود

عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران ادامه داد: بر اساس مصوبه شب گذشته هیئت دولت قرار شده با تصویب شورای پول و اعتبار، نرخ سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به میزان نصف سود تعیین شده از سوی این شورا پرداخت شود. بنابراین اگر رقم تعیین شده برای سود تسهیلات بانکی از سوی شورای پول و اعتبار در حال حاضر ۱۸ درصد است، برای وام نوسازی ۹ درصد آن را دولت به عنوان یارانه تسهیلات به بانک ها پرداخت می‌کند و ۹ درصد آن را دریافت کننده  وام پرداخت خواهد کرد.

۲۰ میلیون وام قرض الحسنه اسکان موقت

وی این مصوبه را پیشنهاد شرکت عمران و بهسازی شهری ایران عنوان و تصریح کرد: همچنین در این مصوبه قرار است به متقاضیان نوسازی مسکن در تهران، علاوه بر ۵۰ میلیون تومان وام نوسازی مسکن به صورت مشارکت مدنی، ۲۰ میلیون تومان وام قرض الحسنه برای اسکان موقت هم اعطاء شود که این تسهیلات در طول دوره مشارکت مدنی و نوسازی در اختیار متقاضیان قرار می گیرد و پس از تکمیل ساخت و ساز و انتقال خانوار به واحد مسکونی نوسازی شده، این مبلغ به صورت یکجا مجددا به بانک عامل برگردانده می شود.

ساخت یاب

سه شنبه, 01 خرداد 1397 ساعت 10:13

تصویب اولیه اصلاح وام نوسازی

دنیای اقتصاد : دولت جریان پرداخت وام ساخت و خرید مسکن در محدوده بافت فرسوده را با سه پیشنهاد به بانک مرکزی تسهیل کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» به دنبال تاکید حسن روحانی در اواخر سال گذشته برای کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم از ۸ به ۶ درصد در محدوده بافت فرسوده، هیات دولت مجددا در آخرین جلسه خود سه پیشنهاد جدید برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان ساخت وخرید مسکن در محدوده بافت فرسوده ارائه کرد تا در صورت تصویب در شورای پول و اعتبار، برای بانک عامل بخش مسکن لازم‌الاجرا شود.
 برمبنای پیشنهادهای ارائه شده از سوی هیات دولت، یکبار دیگر بر کاهش دوره سپرده‌گذاری در صندوق از ۶ ماه به ۵ ماه و افزایش طول دوره بازپرداخت در محدوده بافت فرسوده تاکید شده است. همچنین سقف تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به غیر تهران از ۴۰ میلیون تومان در شهرهای بزرگ و ۳۰ میلیون تومان برای سایر شهرها به ترتیب به ۵۰ و ۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند. به گزارش پایگاه خبری دولت، برنامه یاد شده شامل طرح‌های بازآفرینی شهری پایدار در محدوده اراضی دارای مالکیت خصوصی و اراضی دولتی است. بر این اساس و به منظور تسریع در نوسازی بافت‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، تمامی وزارتخانه‌ها و موسسات و شرکت‌‌های دولتی مکلف شدند نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود در محدوده‌‌ها و محلات دارای بافت فرسوده و ناکارآمد شهری به وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند. دولت برای ایجاد مشوق‌های لازم برای تسهیل در فرآیند بازآفرینی شهری پایدار، کلیه دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار را موظف کرد حداقل ۳۰ درصد از اعتبارات بودجه‌های سنواتی مربوط به فعالیت‌های خود در شهرها را به برنامه اجرایی بازآفرینی محدوده‌ها و محلات هدف، اختصاص دهند. همچنین میزان سقف تسهیلات مشارکت مدنی دوره ساخت و ودیعه اسکان موقت در اراضی مشمول این طرح را در کلان‌شهرها به ازای هر واحد مسکونی تولید شده به ترتیب ۵۰۰ میلیون و ۲۰۰ میلیون ریال و در سایر شهرها نیز سقف تسهیلات یاد شده را به ترتیب ۴۰۰ میلیون و ۱۵۰ میلیون ریال تعیین کرد.

هیات وزیران، بانک مرکزی را موظف کرد پس از تصویب شورای عالی پول و اعتبار، نسبت به فراهم کردن تمهیدات لازم جهت کاهش مدت سپرده‌گذاری از ۶ ماه به ۵ ماه و نیز افزایش دوره بازپرداخت از ۱۲ سال به ۱۵ سال اقدام کند. در جدول نبض بازار امروز نیز قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع ارائه شده است.

دنیای اقتصاد

سه شنبه, 01 خرداد 1397 ساعت 09:33

نگرانی رونق‌زا در بازار ساختمانی

دنیای اقتصاد : نمای عینی بازار ساخت‌وساز شهر تهران از بروز نوعی «نگرانی رونق‌زا» در میان دو بازیگر اصلی حوزه ساخت مسکن خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مشارکت در ساخت مسکن که بخش قابل‌توجهی از عرضه واحدهای مسکونی نوساز به واسطه این روش پرکاربرد ساختمانی انجام می‌شود، نشان می‌دهد در شرایط فعلی وجود نوعی نگرانی مشترک اما از دو جنس متفاوت، در میان «مالکان املاک کلنگی» و «سازندگان مسکن» موجب افزایش تمایل برای ساخت مشارکتی مسکن شده است.
 در شرایط فعلی اگرچه به واسطه بروز برخی رویدادها در بازار معاملات مسکن همچون «رشد قیمت مصالح ساختمانی» و «افزایش قیمت زمین و مسکن»، هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یافته و از سوی دیگر نیز نوعی مانع روانی از بابت «نگرانی از افزایش قیمت زمین در میان‌مدت» در میان مالکان املاک کلنگی، عرضه این املاک به بازار فروش را با ریسک مواجه کرده است، مشارکت در ساخت همچنان به‌عنوان یکی از روش‌های پرکاربرد برای ساخت مسکن موردتوجه دو ضلع اصلی فعال در این گروه از ساخت‌وسازهاست. «نگرانی از بابت افزایش قیمت زمین در میان‌مدت» موجب شده است آن دسته از مالکان املاک کلنگی که تمایل به جابه‌جایی در بازار مسکن، از املاک کلنگی به ملک نوساز دارند برای بهره‌مند شدن از ارزش افزوده ملک خود در آینده، به‌جای فروش این املاک اقدام به مشارکت در ساخت با سازنده‌ها کنند.

این گروه از مالکان املاک کلنگی ترجیح می‌دهند هم‌اکنون که میزان تقاضا برای ساخت مسکن افزایش یافته و چشم‌انداز رشد قیمت زمین نیز مطرح است، این املاک را برای نوسازی در اختیار سازندگان قرار دهند تا به این واسطه از زیان احتمالی ناشی از فروش این املاک در آینده نزدیک دور بمانند.  از سوی دیگر سازندگان نیز اگرچه هم‌اکنون با موانع عمده‌ای همچون «رشد محسوس قیمت مصالح ساختمانی»، «افزایش قابل‌توجه قیمت زمین» و همچنین «کمبود عرضه املاک کلنگی» در برخی مناطق که براساس ضوابط شهرسازی برای مشارکت در ساخت مناسب‌اند، روبه‌رو شده‌اند اما به دلیل وجود نگرانی از بابت تشدید شرایط فعلی در میان‌مدت، ترجیح می‌دهند با حاشیه سود کمتر اقدام به مشارکت با مالکان کنند.  به‌عبارت دیگر هم‌اکنون سازندگان واحدهای مسکونی به دلیل نگرانی از افزایش مجدد قیمت زمین، هزینه‌های ساخت و ساز و همچنین تشدید کمبود عرضه فایل‌های مناسب برای ساخت مشارکتی مسکن، ترجیح می‌دهند هرچه سریع‌تر اقدام به مشارکت با مالکانی کنند که ملک آنها از توجیه‌پذیری مطلوبی برای ساخت مشارکتی برخوردار است.  همین نگرانی مشترک اگرچه از دو جنس متفاوت است اما موجب شده به‌رغم وجود موانع روانی موجود در مسیر ساخت مشارکتی مسکن، این شیوه ساخت‌وساز همچنان به‌عنوان یکی از پرکاربردترین روش‌های ساخت مسکن در پایتخت مورد توجه باشد طوری که تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران نشان می‌دهد در حال‌حاضر مشارکت برای ساخت واحدهای مسکونی یکی از اصلی‌ترین و پرکاربردترین روش‌های ساخت‌وساز است؛ به این ترتیب وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت به نوعی تصویرکننده حال و هوای کلی بازار ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران است.

نگرانی مشترک سازندگان و مالکان املاک مسکونی از بابت آینده پیش‌روی بازار مسکن هم‌اکنون موجب شده است نوعی تمایل دوجانبه برای ساخت مشارکتی واحدهای مسکونی از سر گرفته شود؛ هرچند فضای کلی بازار مشارکت نشان می‌دهد در حال‌حاضر برخی از سازندگان باسابقه نیز به دلیل نداشتن تصویر واضح از آینده بازار ملک ترجیح می‌دهند فعلا و تا زمان روشن شدن چشم‌انداز پیش‌روی بازار، ساخت و ساز مشارکتی انجام ندهند.  با این حال فضای کلی بازار مشارکت در ساخت‌و‌ساز مسکن که بخش عمده‌ای از ساخت‌وسازهای شهر تهران با تکیه بر این روش انجام می‌شود، حاکی است هم‌اکنون بازار این گروه از ساخت و سازها دست‌کم تحت‌تاثیر چهار عامل عمده قرار دارد؛ عواملی که اگرچه در ظاهر موانع روانی ساخت‌وساز برای هر دو سمت عرضه‌کننده و متقاضی املاک کلنگی محسوب می‌شود اما در حقیقت منجر به بروز نوعی نگرانی رونق‌زا از بابت شکل‌گیری تمایل برای ساخت مشارکتی مسکن شده است.

«نگرانی از بابت افزایش قیمت زمین و املاک کلنگی»، «ترس از افزایش بیشتر سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن»، «نوسان هزینه‌های ساخت‌وساز و رشد قیمت مصالح ساختمانی» و «کاهش تعداد املاک کلنگی مناسب برای مشارکت در ساخت براساس ضوابط شهرسازی» چهار عاملی است که هم‌اکنون بازار مشارکت در ساخت مسکن تحت‌تاثیر آن قرار گرفته است.

سازندگان مسکن در شرایط فعلی به دلیل نوسانات مثبت قیمت زمین و همچنین رشد قابل‌توجه شاخص کل قیمت مصالح ساختمانی برای ساخت‌وسازهای جدید متحمل افزایش قابل‌توجه هزینه‌های ساخت مسکن شده‌اند؛ با این حال این گروه از فعالان بازار مسکن به دلیل نگرانی از بابت رشد مجدد قیمت‌ها و هزینه‌های ساختمانی در میان‌مدت(رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی) ترجیح می‌دهند با کاهش نسبی حاشیه سود خود هرچه زودتر پروژه‌های ساختمانی جدید را کلید بزنند؛ این گروه از سازندگان تمایل دارند برای حذف هزینه خرید مسکن که در شهر تهران به‌طور متوسط حدود ۵۰ درصد از هزینه کل ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهد به بازار مشارکت در ساخت ورود کنند. هم‌اکنون این اعتقاد در میان عمده سازندگان مسکن ایجاد شده است که تاخیر در شروع پروژه‌های جدید ساختمانی به معنای تحمیل افزایش هزینه‌های ساخت در میان مدت و کاهش حاشیه سود فعالیت‌های ساختمانی است.

به ویژه در شرایط فعلی که دمای بازار معاملات زمین به مراتب از دمای بازار معاملات مسکن بیشتر است، این احتمال قوی‌تر شده است؛ زمستان سال گذشته در حالی که‌ حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-زمستان ۹۵- حدود ۲۰ درصد و قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافت، حجم معاملات در بازار زمین ۴۱ درصد افزایش یافت؛ همچنین میانگین قیمت زمین در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان سال ۹۵ حدود ۳۴ درصد رشد کرد و به مترمربعی حدود به ۶ میلیون تومان رسید. همچنین رشد فصلی قیمت مسکن در حالی در زمستان سال گذشته حدود ۵ درصد گزارش شد که رشد فصلی قیمت زمین در زمستان ۹۶ نزدیک به ۱۴ درصد بود؛ به این ترتیب دمای بازار معاملات زمین و املاک کلنگی هم‌اکنون در سطحی به مراتب بالاتر از دمای بازار معاملات واحدهای مسکونی قرار دارد و همین موضوع موجب شده است این باور در میان گروه‌های عمده‌ای از سازندگان مسکن ایجاد شود که ادامه روند رشد قیمت‌ها در بازار زمین و املاک کلنگی می‌تواند توجیه‌پذیری ساخت مسکن درمیان مدت را تحت تاثیر قرار دهد.

این در حالی است که نگرانی از بابت ادامه روند افزایشی قیمت مصالح ساختمانی نیز این باور را در میان سازندگان تقویت کرده است که تاخیر در شروع پروژه‌های ساختمانی جدید می‌تواند به معنای کاهش قابل توجه حاشیه سود آنها در میان‌مدت باشد؛ آمارهای رسمی نشان می‌دهد شاخص کل نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در یک سال ۹۶ در مقایسه با سال ۹۵، معادل ۳/ ۱۲ درصد افزایش داشته است که در این میان نرخ رشد شاخص برخی از مصالح ساختمانی پرکاربرد همچون میلگرد تا بیش از ۳۰ درصد نیز افزایش پیدا کرده است.

در این میان مالکان املاک کلنگی نیز به‌عنوان یکی از دو بازیگر اصلی بازار مشارکت در ساخت مسکن ترجیح می‌دهند برای مقابله با نگرانی ناشی از تورم مسکن و همچنین حفظ ارزش دارایی خود طی دو سال پیش‌رو(زمان معمول ساخت‌وساز)، به جای عرضه املاک کلنگی به بازار فروش، وارد پروسه مشارکت با سازندگان شوند؛ این گروه از مالکان با مشاهده افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساختمانی با این تصور که مشخص نیست در ماه‌های پیش‌رو سازندگان با شرایط فعلی و بدون کاهش سهم مالک از فرآیند مشارکت به این پروسه وارد شوند املاک خود را به بازار مشارکت عرضه می‌کنند. برخی دیگر از مالکان املاک کلنگی نیز با مشاهده پرش قیمت مسکن و به دلیل نگرانی از رشد مجدد قیمت‌ها ترجیح می‌دهند به جای فروش املاک کلنگی و ورود به بازار تقاضای خرید واحدهای مسکونی نوساز، ملک خود را با مشارکت سازندگان نوسازی کنند. در واقع به دلیل آنکه مالکان، دو سال بعد آپارتمان‌های نوساز را با قیمت امروز دریافت می‌کنند، نوعی مشوق از بابت ورود به پروسه ساخت مشارکتی مسکن از سمت عرضه املاک کلنگی ایجاد می‌شود.  برآیند این نگرانی‌ها موجب بروز نوعی واکنش رونق‌زا در بازار ساخت‌و‌ساز شده است که اثر خود را در قالب افزایش عرضه واحدهای مسکونی طی دو سال آینده نشان می‌دهد.

شرایط فعلی بازار مشارکت

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درخصوص وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون اگرچه فرمول عرف ساخت مشارکتی مسکن(فرمول تعیین سهم مالک در مقابل سازنده) در مناطق مختلف شهر تهران تغییر چندانی نسبت به سال گذشته نداشته است اما یک جزء مالی دیگر در فرآیند مشارکت دستخوش نوسان شده است. هر چند مشارکت در ساخت مسکن به دلیل متفاوت بودن شرایط مالک و سازنده و ملکی که قرار است پروسه مشارکت روی آن انجام شود، فرمول مشخصی نداشته و از ملکی به ملک دیگر متفاوت است، اما هم‌اکنون نمای کلی بازار مشارکت در ساخت نشان می‌دهد فرمول عرفی مشارکت برای ساخت مسکن در مناطق مصرفی و معمولی شهر معمولا به‌صورت تعیین نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک است. همچنین در برخی مناطق و املاک مرغوب شمالی شهر تهران مانند برخی از محلات مناطق یک و سه که بورس ساخت‌وسازهای لوکس است و املاک کلنگی واقع در این مناطق از ارزش بالایی برخوردارند نسبت مشارکت به‌صورت ۷۰ به ۳۰ به نفع مالک تعیین می‌شود؛ هر چند در همه محلات این مناطق شرایط به این صورت نیست و در مواردی نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک به‌عنوان عرف مشارکت تعیین می‌شود.

با این حال عرف مشارکت در ساخت مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران و بافت فرسوده عموما به‌صورت تعیین سهم ۵۰ به ۵۰ میان مالکان املاک کلنگی و سازندگان است. اگرچه این نسبت‌ها بسته به موقعیت املاک و همچنین شرایط مالک و سازنده در سال گذشته نیز به‌صورت نسبی برقرار بود اما هم‌اکنون تعیین مبالغ بلاعوض به‌عنوان جزء مالی دیگر پروسه مشارکت دچار نوسان شده است. نوسان قیمت زمین و مسکن در شهر تهران طی ماه‌های اخیر موجب شده است مالکان املاک کلنگی مبلغ بلاعوض درخواستی از سازنده‌ها را به میزان محسوسی افزایش دهند؛ بلاعوض مبلغی است که از سوی سازنده به مالکان املاک کلنگی پرداخت می‌شود تا در طول زمان ساخت بتوانند ملکی مشابه را در همان منطقه اجاره کنند.

بنا بر اعلام برخی فعالان بازار مسکن در برخی از محلات مصرفی شهر تهران به خصوص بعضی از محلات مناطق ۲ و ۵ این مبلغ تا حدود ۵۰ درصد نیز رشد داشته است. هر چند بنا بر اعلام فعالان بازار مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران این میزان تورم در مبلغ بلاعوض درخواستی مالکان از سازندگان صرفا مربوط به مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران است و سایر مناطق اعم از مناطق شمالی شهر یا مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت این سطح از تورم را تجربه نکرده‌اند. درحال حاضر میانگین مبلغ بلاعوض به ازای هرمترمربع ملک کلنگی در مناطق ۲ و ۵ شهر تهران حدود ۲ تا ۷ میلیون تومان است؛ این درحالی است که در مناطق یک وسه این مبلغ با تفاوت جزئی، اندکی بالاتر است و فاصله زیادی با مبلغ بلاعوض در منطقه ۲ ندارد. میانگین مبلغ بلاعوض در مناطق فرسوده شهری هم‌اکنون حدود یک تا یک و نیم میلیون تومان به ازای هرمترمربع از ملک کلنگی است.

وضعیت متفاوت در بافت فرسوده

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مشارکت در ساخت مسکن در برخی محلات واقع در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری نشان‌دهنده وجود تمایل حداقلی سازندگان برای ورود به بازار ساخت مشارکتی این مناطق است.

بنا بر اعلام فعالان بازار مشارکت در ساخت هم‌اکنون به دلیل وجود چند مانع عمده سازندگان با‌سابقه حاضر به ورود به بازار مشارکت در ساخت در برخی از این محلات نیستند؛ درحال حاضر عمده املاک کلنگی که به بازار مشارکت در ساخت برخی محلات واقع در بافت‌های فرسوده شهر تهران عرضه می‌شود «ریزمتراژ» و «تک‌پلاک» هستند و همین ریزمتراژ بودن عملا از توجیه اقتصادی قابل قبولی برای سازندگان برخوردار نیست؛ این در حالی است که حتی در صورت تجمیع چند پلاک در این محلات، به دلیل آنکه سازنده مجبور به سازش و جلب نظر تعداد زیادی از مالکانی است که املاک ریزمتراژ خود را برای نوسازی با یکدیگر تجمیع کرده‌اند، عملا کشش و جاذبه کافی برای ورود سازندگان به ساخت مشارکتی مسکن در این مناطق وجود ندارد. از سوی دیگر، وجود برخی مسائل و مشکلات حقوقی و ثبتی همچون مشکل‌دار بودن اسناد مالکیت یا عدم برخورداری از سند مالکیت در برخی از املاک قدیمی موجب عدم استقبال سازندگان از ورود به پروسه مشارکت در این محلات می‌شود. به ویژه آنکه به دلیل تغییر برخی ضوابط شهرسازی و کاهش تراکم ساختمانی در برخی محلات فرسوده شهری، هم‌اکنون تنها گروه‌های محدودی از سازندگان به بازار مشارکت درساخت این مناطق وارد می‌شوند.

دنیای اقتصاد

07-01

دوشنبه, 31 ارديبهشت 1397 ساعت 10:17

بازگشت تعادل به بازار مسکن

معاملات مسکن شهر تهران که شروع سال جاری را با سکته نقطه به نقطه آغاز کرده بود، با خروج ترامپ از برجام و اتمام ظرفیت سکه و دلار در دومین ماه سال ۱۳۹۷ روند افزایشی به خود گرفت.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛  در فروردین ماه سال جاری بر اساس آمار رسمی، معاملات مسکن شهر تهران ۶.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته بود. این در حالی است که خرید و فروش سفته‌بازانه در این بازار تا ۵۹ درصد، افزایشی بود. بررسی‌ها از علت سقوط معاملات واقعی به عقب‌گرد متقاضیان واقعی، بلاتکلیفی بازار ناشی از انتظار برای تصمیم ترامپ درباره برجام و سوددهی بازارهای ارز و سکه مربوط می‌شد که هم‌اکنون اثر سه عامل کاهنده‌ی ذکر شده در بازار مسکن از بین رفته است.

اولین نتیجه‌ی خروج آمریکا از برجام در تعیین تکلیف و ترغیب متقاضیان واقعی برای خرید آپارتمان متناسب با توان ظهور یافت که با کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم از ۹.۵ به ۸ درصد همراه شد. به دنبال این اتفاق، بازارهای سکه و ارز که ظاهرا به حد نهایی ظرفیت خود رسیده‌اند شاهد ریزش تقاضا و متعاقبا کاهش نسبی قیمت بودند. بنابراین بخش عمده‌ای از مشتریان این بازارها زودتر از موعد پیش‌بینی شده به سمت بازار مسکن روانه شدند. مشاهدات میدانی از دفاتر املاک شهر تهران حاکی از آن است در اردیبهشت ماه دو گروه “سرمایه‌گذار” و “متقاضی واقعی” هم‌اکنون نقش مساوی در بازار مسکن به عنوان عوامل رونق‌بخش ایفا می‌کنند.

بر اساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در ۲۷ روز ابتدای اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۴ هزار و ۲۲۴ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل حداقل ۱۱۴ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان علت این مساله را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متاثر از انتظار برای تصمیم آمریکا درخصوص توافق هسته‌یی، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.

در فروردین ماه ۱۳۹۶ معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۳ درصد کاهش یافته اما قیمتها با کاهش ۳.۹ درصدی نسبت به ماه قبل ۲۹.۵ درصد رشد را نسبت به ماه مشابه سال قبل به ثبت رساند. در این ماه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد افزایش یافته است.

بنانیوز

دوشنبه, 31 ارديبهشت 1397 ساعت 10:09

شش مطالبـه از شهـردار جدیـد تهران

آغاز به کار رسمی شهردار هفدهم پایتخت برخلاف جلسه علنی قرائت سوگند شهردار شانزدهم (محمدعلی نجفی) فقط به قرائت سوگند خلاصه نشد. در این جلسه رئیس شورای شهر ۶ مطالبه کلیدی از شهردار جدید پایتخت برای حل مشکلات اساسی شهر را مطرح کرد که نشان می‌دهد شورای شهر به‌عنوان نهاد ناظر بر عملکرد شهرداری تهران، تسلط بیشتری به امور شهر پیدا کرده و علاوه بر شهروندان، پارلمان محلی پایتخت نیز در نقش یک مطالبه‌گر جدی برای تبدیل تهران به یک شهر خوب عمل می‌کند.

شش مطالبه مطرح شده از سوی محسن هاشمی، رئیس شورای شهر تهران، از جنس مشکلات کلیدی شهر، گلایه‌های شهروندان و نقطه ضعف عملکردی مدیریت شهری پایتخت در دوره اخیر است. این مطالبات مبتنی بر حل مشکلات ترافیکی و حمل و نقل به‌عنوان دو چالش اصلی شهروندان تهرانی، خدمات رسانی بهتر، مناسب‌تر و سریع‌تر از سوی شهرداری، تعیین تکلیف ساختار شهرداری از طریق اعمال اصلاحات و چابک‌سازی پیکره مدیریت شهری، شفاف‌سازی فرآیند مدیریت شهری، اصلاح منابع مالی و افزایش اتکا به درآمدهای پایدار و شتاب نوسازی بافت فرسوده است. هاشمی با تاکید بر آنکه این شش مطالبه از خواست عمومی شهروندان نشات گرفته است، اظهار کرد: شما نیز در این مسیر با اتکا به محورهای تعیین شده در قالب برنامه سوم با سرعت بیشتر از دوره‌ اخیر حرکت کنید. اگر بنا باشد محمدعلی افشانی به‌عنوان شهردار جدید پایتخت، این مطالبات را مبنای اصلی کار خود قرار دهد و برنامه‌های مدنظر شورا اجرا شود و به خواست شهروندان پاسخ دهد به سه ابزار اصلی نیاز دارد.

ابزار نخست تعیین تکلیف لوایح دوقلوی حوزه مدیریت شهری شامل درآمدهای پایدار و مدیریت یکپارچه شهری است. این دو  لایحه از یکسو با هدف رفع دغدغه وابستگی مسموم بودجه شهرداری‌ها به درآمدهای حاصل از ساخت وساز و از سوی دیگر ایجاد یکپارچگی در مدیریت شهری و کاهش تصدیگری دولت تدوین شده است. اجرای لایحه نخست، موجب می‌شود معادل ۶۰ درصد از درآمدهای سالانه شهرداری از اعتباراتی که از بخش‌های دولتی به شهرداری منتقل می‌شود و ۴۰ درصد آن با استفاده از امکانات محیطی و بالقوه در شهر در قالب اخذ عوارض محلی تامین شود. از این طریق به بخش مهمی از مطالبات شش‌گانه شورا و شهروندان با تغییر ساختار مالیه شهرداری پاسخ داده می‌شود. در قالب لایحه دوم نیز مجموعه‌ای از وظایف دولتی با هدف چابک‌سازی و کاهش تصدیگری از دولت گرفته و به شهرداری‌ها واگذار می‌شود. در این میان نقش دولت نیز از «متصدی» به «ناظر عالیه» تغییر پیدا می‌کند. به این ترتیب شهرداری‌ها به درآمدهای پایدار با وزن بالا برای اداره شهرها دسترسی پیدا می‌کنند.

ابزار دومی که از دیدگاه کارشناسان شهری، شهردار جدید پایتخت به آن نیاز دارد، دارا بودن اختیار برای تعیین و تصویب عوارض و مالیات‌های جدید شهری یا واقعی‌سازی نرخ عوارض و مالیات‌های شهری موجود است. این ابزار نیز می‌تواند مسیر شهرداری برای دستیابی به درآمدهای پایدار و پاسخگویی به مطالبه شهروندان را باز کند. ابزار سوم نیز حمایت و پشتیبانی واقعی دولت از جنبه مالی است. طی دوره اخیر مدیریت شهری با وجود برقراری رابطه و تعامل مناسب میان شهرداری و دولت، اما عملا اتفاق خاصی در این حوزه به وجود نیامد. اما اینکه این سه ابزار در زمان کنونی تا چه اندازه برای شهردار جدید پایتخت فراهم است سوالی است که مدنظر برخی از کارشناسان شهری قرار دارد و می‌تواند به پاشنه آشیل سرعت در خدمات‌رسانی شهرداری در دوره جدید تبدیل شود.

در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه شهردار جدید پایتخت در برنامه خود شش محور مطالبه شورای شهر و شهروندان را به شکل پررنگ مورد توجه قرار داده و در بخش راهکارهای حل این مطالبات، محورهای مورد قبول کارشناسان را که بخشی از آن در راستای الگوهای تجربه شده جهانی است، ارائه کرده است؛ اما نکته مهم که در مورد این برنامه‌ها وراهکارهای ارائه شده مورد بحث جدی کارشناسان قرار گرفته، قابلیت اجرای این برنامه‌ها است. به گونه‌ای که حتی اگر شهردار جدید پایبند به اجرای برنامه‌های ارائه شده خود به شورای شهر تهران باشد اگر شرایط برای اجرای آنها فراهم نباشد نمی‌تواند در پایان سه سال به محقق شدن اهداف این برنامه امیدوار بود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کارشناسان و مدیرانی که حوزه مسوولیتی آنها نظارت بر شهرداری‌های کشور است، نشان می‌دهد: با توجه به کارنامه عملکرد شهردار جدید، به زودی باید شاهد تغییرات جدی در روند اداره شهر تهران بود. پیام ایجاد تغییرات جدی در روند اداره شهر می‌تواند این باشد که محمدعلی افشانی در برنامه‌ها متوقف نخواهد بود و اجرای آن را به گونه‌ای استارت می‌زند که به زودی شاهد تحولات مثبت در این حوزه باشیم. این در حالی است که در دوره مدیریت شهری اخیر اعتقاد بر این بود که جنس مشکلات شهر تهران به شکلی است که نباید انتظار تحولات مثبت در کوتاه‌مدت وجود داشته باشد.

اما از دیدگاه کارشناسان حوزه شهری یکی از اصلاحاتی که در کوتاه مدت در شهر تهران در راستای حل مشکلات کلیدی و برنامه‌های ارائه شده از سوی محمدعلی افشانی می‌تواند انجام شود جراحی اساسی در نظام مدیریت حمل و نقل و ترافیک شهری است که هم‌اکنون با دو چالش عمده مواجه است. این حوزه از یکسو با کمبود ناوگان حمل و نقل عمومی در مترو و اتوبوس مواجه است و از سوی دیگر هزینه واقعی استفاده از خودروهای شخصی از سوی استفاده‌کنندگان آنها پرداخت نمی‌شود. البته افشانی مطابق با آنچه در برنامه‌های خود اعلام کرده، می‌تواند در مسیر طراحی و دریافت عوارض سوخت حرکت کند. البته شاید این مسیر در کوتاه مدت به بار ننشیند اما در کنار آن مدیریت شهری می‌تواند برنامه اخذ عوارض تردد از بزرگراه‌ها (شبکه معابر موجود در محدوده زوج و فرد) را در کوتاه مدت با اخذ مجوز از شورای عالی ترافیک اجرایی کند. در عین حال مطابق آنچه مدیران و مسوولان در وزارت کشور اعلام کرده‌اند لوایح دوقلو در سال جاری نیز به تصویب نهایی دولت خواهد رسید. این موضوع باعث می‌شود از یکسو چندگانگی در مدیریت امور شهری حذف شود و از سوی دیگر افزایش درآمدهای پایدار شهری را به دنبال خواهد داشت.

در گام سوم نیز واقعی‌سازی حمایت دولت اهمیت دارد. در این حوزه شهرداری با اخذ مالیات از املاک می‌تواند از یکسو به  درامد پایدار دسترسی پیدا کند و از سوی دیگر با توجه به اتفاقات اخیر بازار مسکن از طریق اصلاح فرمول شارژ شهری، با احتکار و کمبود مصنوعی عرضه مسکن مقابله و به دولت کمک کند. حتی شهرداری می‌تواند پیشنهاد دهد همچون برخی کشورها مسوولیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی که حداقل یک‌سال است اجرای آن با تعویق مواجه شده است بر عهده گیرد. به‌عنوان مثال هم‌اکنون در انگلیس، مسوولیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی بر عهده شهرداری قرار دارد و درآمد حاصل از آن به خزانه شهرداری واریز می‌شود. همچنین در کنار آن به تنظیم بازار مسکن کمک می‌شود.

این ابزارها کمک می‌کند تا شهردار جدید پایتخت در مسیر تحقق وعده‌های خود موفق‌تر عمل کند. این در حالی است که مدیریت شهری پایتخت در دوره اخیر از چهار دستور کار خود نتوانست در همه حوزه‌ها موفق عمل کند. مبارزه با رانت و فساد، حل مشکلات ترافیک و آلودگی هوا، آسیب‌های اجتماعی و اجرای برنامه‌های جدید برای نوسازی بافت فرسوده و همچنین کاهش هزینه‌های اداره شهر، چهار محور کاری مدیریت شهری دوره اخیر بود. در این دوره کوتاه اگرچه در حوزه مبارزه با رانت و فساد با راه‌اندازی سامانه شفافیت(این سامانه هنوز کامل نیست) و کاهش هزینه‌های شهر گام مثبتی برداشته شد اما در سایر حوزه‌ها حرکت مثبت و پرشتاب مشاهده نشد.

ساخت یاب

دوشنبه, 31 ارديبهشت 1397 ساعت 09:58

سودجویان وارد بازار مسکن شدند

محمدمهدی مافی در گفتگویی با صدا و سیما اظهار داشت: عواملی چون عرضه و تقاضا در قیمت مسکن تاثیرگذار است و تغییرات در بازارهای موازی چون ارز، سکه و طلا جو روانی را پیش می‌آورد و سرمایه ها از بانکها به سمت بخش مسکن سرازیر می‌شود که این امر، همراه با افزایش قیمت مسکن بود.

وی افزود: قیمت مسکن حد منطقی و معقول باید داشته باشد؛ در غیر این صورت توان خریدار پایین می آید و تولیدکننده هم اقدام به کاهش ساخت و ساز می کند.

مافی ادامه داد: قیمت مسکن در سال های گذشته به اندازه نرخ تورم بوده و افزایش قیمت ۳۰ درصدی، بسیار لجام گسیخته است؛ ضمن اینکه در چنین شرایطی، گروهی از این فرصت استفاده می کنند سود می برند و در مقابل، مردم ضرر می کنند.

وی تاکید کرد: با افزایش قیمت مسکن، قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران افزایش می یابد و تنها واسطه ها سود می کنند.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران افزود: باید اقتصادی پایدار داشته باشیم؛ در غیر این صورت تورم منجر به کاهش اشتغال در بخش مسکن می شود. در چند سال گذشته، دولت تورم را نگه داشت؛ اما در حال حاضر قیمت مسکن به طور ناگهانی از تورم بالاتر رفت که به ضرر مصرف کننده است.

مافی تصریح کرد: باید ساخت مسکن بر اساس نیازسنجی و الگوی مصرف صورت گیرد؛ در حالیکه در برخی از مناطق کشور با افزایش و در برخی نقاط با کاهش تولید روبه رو هستیم؛ به طور مثال در بخش لوکس‌نشینی، مسکن بسیار زیاد داریم که تا چندین سال آینده نیاز به ساخت و ساز این واحدها نیست؛ اما در برخی نواحی(بخش متوسط و فرودست جامعه) که به مسکن نیاز دارند، محصول آماده نداریم.

وی افزود: دولت از نظر عملیاتی نمی تواند در بخش مسکن اقدامی کند؛ اما در سطح بالادستی می تواند با ساده سازی ساخت و ساز و دریافت مجوز این روند را تسهیل کند.

ساخت یاب

دوشنبه, 31 ارديبهشت 1397 ساعت 09:55

جنس عرضه در بازار آپارتمان‌های کلیدنخورده

تازه‌ترین بررسی از وضعیت فایل‌های عرضه شده در بازار آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده نشان می‌دهد دو سوم فایل‌های این گروه سنی در بازار مسکن، واحدهای بزرگ متراژ با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع هستند.
 به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که تقاضای مصرفی در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ در جست‌وجوی فایل‌های نوساز و کلیدنخورده ناکام مانده و همچنان کمبود فایل در این گروه سنی در مناطق ۴ و ۵ مشهود است، آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در این گروه سنی به وفور در موتورهای جست‌وجو و آگهی‌های نیازمندی روزنامه‌ها یافت می‌شود. بخشی از عرضه این آپارتمان‌ها مربوط به واحدهایی است که بیش از یک سال خالی مانده و همچنان به‌صورت فایل در اختیار واسطه‌ها قرار دارد اما بخشی نیز واحدهای اخیرا تکمیل شده هستند که به بازار عرضه شده‌اند.

البته در بین آپارتمان‌هایی که به‌عنوان کلیدنخورده در گروه لوکس‌متراژها با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع فایل شده‌اند، واحدهای بسیاری وجود دارد که چند سال از تکمیل آنها می‌گذرد اما چون تقاضا برای خرید آنها وجود نداشت، سازنده‌ها از عرضه آنها موقتا دست کشیده بودند. اکنون که بازگشت رونق به بازار مسکن برای همه طرف‌های بازار اثبات شده است، بهترین زمان برای عرضه واحدهایی است که به دلیل ناهمخوانی با جنس تقاضای مصرفی، سال‌ها در انتظار فروش بوده‌اند.

در عین حال قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های کلیدنخورده از دیدگاه مشاوران املاک، عمدتا «پرت» و دور از ارزش واقعی ملک است و به نظر می‌رسد مالکان این واحدها نیز انتظار دارند هم‌پای املاک مصرفی از افزایش قیمت مسکن بهره‌مند شوند. با این حال تحلیل مشاوران املاک این است که با توجه به جنس متفاوت تقاضای آپارتمان‌های به ویژه لوکس‌متراژ و کم‌شمار بودن متقاضیان این گروه از املاک در مقایسه با سایر انواع مسکن عرضه شده در بازار، کشش افزایش قیمت در این گروه سنی کمتر است و مالکانی که قصد جدی فروش دارند، باید در قیمت‌گذاری این موضوع را لحاظ کنند.

دوشنبه, 31 ارديبهشت 1397 ساعت 09:48

وام جابه‌جایی برای زوجین

شرایط بانکی برای جابه‌جایی زوجین دارای سابقه مالکیت در بازار مسکن فراهم شد.
 به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک عامل بخش مسکن با استفاده از اختیارات خود مصوبه‌ای را ابلاغ کرده است که براساس آن زوجین دارای سابقه مالکیت نیز می‌توانند از این پس از محل صندوق‌های پس‌انداز وام مسکن و همچنین از محل اوراق حق تقدم، برای دریافت تسهیلات بانکی خرید مسکن به‌صورت مجدد اقدام کنند. با ابلاغ این مصوبه، زوجین دارای سابقه مالکیت که پیش از این از تسهیلات بانکی خرید مسکن استفاده کرده‌اند با لحاظ یک شرط می‌توانند به‌صورت مجدد از تسهیلات بانکی خرید مسکن از محل صندوق‌های پس‌انداز استفاده کنند؛ مشروط به اینکه از زمان دریافت اولین تسهیلات بانکی خرید مسکن از سوی آنها حداقل ۵ سال سپری شده باشد و متقاضیان برای دریافت تسهیلات بعدی و خرید آپارتمان جدید، تسهیلات قبلی را با بانک تسویه کرده یا به خریدار آپارتمان منتقل کنند. در مرحله بعدی این گروه از متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن که معمولا به بازار واحدهای بزرگ‌متراژتر وارد می‌شوند می‌توانند اقدام به خرید آپارتمان موردنظر و دریافت تسهیلات جدید کنند. هم‌اکنون سقف تسهیلات زوجین از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید آپارتمان‌های مسکونی ۱۶۰ میلیون تومان است که با احتساب سپرده اولیه ۸۰ میلیون تومانی و وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله(وام تعمیرات)، پوشش ۲۶۰ میلیون تومانی برای خرید مسکن را برای زوجین متقاضی ایجاد می‌کند.

این در حالی است که علاوه بر شرایط تازه مصوب برای استفاده مجدد متقاضیان خرید واحدهای مسکونی از تسهیلات زوجین از محل صندوق‌های پس‌انداز مسکن(صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق جوانان، صندوق یکم و...) زوجینی که تمایل به استفاده از تسهیلات اوراق حق تقدم(تسهیلات بدون سپرده) برای جابه‌جایی در بازار مسکن دارند و پیش از این نیز از تسهیلات بانکی برای خرید مسکن استفاده کرده‌اند، می‌توانند با خرید اوراق حق تقدم، در شهر تهران اقدام به دریافت تسهیلات بدون سپرده تا سقف ۱۴۰ میلیون تومان کنند؛ براساس مصوبه جدید، این گروه از زوجین متقاضی دریافت تسهیلات به شرط احراز یک شرط مهم می‌توانند همزمان از دو یا چند تسهیلات خرید مسکن برای خرید آپارتمان یا آپارتمان‌های بعدی استفاده کنند؛ برای دریافت این تسهیلات، برخلاف تسهیلات صندوق‌های پس‌انداز مسکن نیازی به سپری شدن مدت زمان ۵ ساله از تاریخ دریافت اولین تسهیلات بانکی نیست و به شرط آنکه برای بانک محرز شود متقاضیان از توانایی مالی کافی برای پرداخت دو یا چند قسط ماهانه برخوردارند این گروه از متقاضیان می‌توانند از امکان ایجاد شده برای استفاده از چند تسهیلات به‌صورت همزمان برای خرید چند آپارتمان استفاده کنند.  هم‌اکنون بخش قابل توجهی از متقاضیان بالقوه خرید مسکن در بازار ملک وجود دارند که پیش از این به دلیل عدم دسترسی به تسهیلات بانکی(به علت استفاده قبلی از این تسهیلات و داشتن سابقه مالکیت) امکان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی و جابه‌جایی در بازار مسکن را نداشته‌اند؛ این در حالی است که با ابلاغ این مصوبه جدید و ایجاد امکان دسترسی زوجین دارای سابقه مالکیت به تسهیلات بانکی، بخشی از این متقاضیان که قصد جابه‌جایی در مناطق مصرفی شهر را دارند قادر به تبدیل به احسن واحدهای خود خواهند بود؛ هر چند بخش دیگری از این متقاضیان به دلیل متراژ، منطقه و سایر ویژگی‌های آپارتمانی که برای جابه‌جایی به آن مصمم هستند به تسهیلات «لیزینگ» مسکن نیاز دارند. با این حال، جابه‌جایی این گروه از متقاضیان به بازار واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژتر موجب عرضه موج تازه‌ای از آپارتمان‌های ریزمتراژ و کوچک‌متراژ به بازار شده و بخشی از کمبود موجود در بازار این گروه از واحدها که عمدتا مورد تقاضای خانه‌اولی‌ها است را جبران می‌کند. این گروه از متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن که پیش از این به دلیل عدم دسترسی به تسهیلات بانکی امکان انتقال به واحدهای بزرگ‌متراژ‌تر یا واقع در مناطق مرغوب‌تر را نداشتند هم‌اکنون عرضه‌کنندگان بالقوه واحدهای مصرفی به خانه‌اولی‌ها هستند. امکان استفاده مجدد زوجین از تسهیلات خرید مسکن درحالی به تازگی فراهم شده است که پیش‌تر، این امکان برای متقاضیان انفرادی دریافت تسهیلات مسکن وجود داشت.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 31 ارديبهشت 1397 ساعت 09:45

شش مطالبـه از شهـردار جدیـد

آغاز به کار رسمی شهردار هفدهم پایتخت برخلاف جلسه علنی قرائت سوگند شهردار شانزدهم (محمدعلی نجفی) فقط به قرائت سوگند خلاصه نشد. در این جلسه رئیس شورای شهر ۶ مطالبه کلیدی از شهردار جدید پایتخت برای حل مشکلات اساسی شهر را مطرح کرد که نشان می‌دهد شورای شهر به‌عنوان نهاد ناظر بر عملکرد شهرداری تهران، تسلط بیشتری به امور شهر پیدا کرده و علاوه بر شهروندان، پارلمان محلی پایتخت نیز در نقش یک مطالبه‌گر جدی برای تبدیل تهران به یک شهر خوب عمل می‌کند.

شش مطالبه مطرح شده از سوی محسن هاشمی، رئیس شورای شهر تهران، از جنس مشکلات کلیدی شهر، گلایه‌های شهروندان و نقطه ضعف عملکردی مدیریت شهری پایتخت در دوره اخیر است. این مطالبات مبتنی بر حل مشکلات ترافیکی و حمل و نقل به‌عنوان دو چالش اصلی شهروندان تهرانی، خدمات رسانی بهتر، مناسب‌تر و سریع‌تر از سوی شهرداری، تعیین تکلیف ساختار شهرداری از طریق اعمال اصلاحات و چابک‌سازی پیکره مدیریت شهری، شفاف‌سازی فرآیند مدیریت شهری، اصلاح منابع مالی و افزایش اتکا به درآمدهای پایدار و شتاب نوسازی بافت فرسوده است. هاشمی با تاکید بر آنکه این شش مطالبه از خواست عمومی شهروندان نشات گرفته است، اظهار کرد: شما نیز در این مسیر با اتکا به محورهای تعیین شده در قالب برنامه سوم با سرعت بیشتر از دوره‌ اخیر حرکت کنید. اگر بنا باشد محمدعلی افشانی به‌عنوان شهردار جدید پایتخت، این مطالبات را مبنای اصلی کار خود قرار دهد و برنامه‌های مدنظر شورا اجرا شود و به خواست شهروندان پاسخ دهد به سه ابزار اصلی نیاز دارد.

ابزار نخست تعیین تکلیف لوایح دوقلوی حوزه مدیریت شهری شامل درآمدهای پایدار و مدیریت یکپارچه شهری است. این دو لایحه از یکسو با هدف رفع دغدغه وابستگی مسموم بودجه شهرداری‌ها به درآمدهای حاصل از ساخت وساز و از سوی دیگر ایجاد یکپارچگی در مدیریت شهری و کاهش تصدیگری دولت تدوین شده است. اجرای لایحه نخست، موجب می‌شود معادل ۶۰ درصد از درآمدهای سالانه شهرداری از اعتباراتی که از بخش‌های دولتی به شهرداری منتقل می‌شود و ۴۰ درصد آن با استفاده از امکانات محیطی و بالقوه در شهر در قالب اخذ عوارض محلی تامین شود. از این طریق به بخش مهمی از مطالبات شش‌گانه شورا و شهروندان با تغییر ساختار مالیه شهرداری پاسخ داده می‌شود. در قالب لایحه دوم نیز مجموعه‌ای از وظایف دولتی با هدف چابک‌سازی و کاهش تصدیگری از دولت گرفته و به شهرداری‌ها واگذار می‌شود. در این میان نقش دولت نیز از «متصدی» به «ناظر عالیه» تغییر پیدا می‌کند. به این ترتیب شهرداری‌ها به درآمدهای پایدار با وزن بالا برای اداره شهرها دسترسی پیدا می‌کنند.

ابزار دومی که از دیدگاه کارشناسان شهری، شهردار جدید پایتخت به آن نیاز دارد، دارا بودن اختیار برای تعیین و تصویب عوارض و مالیات‌های جدید شهری یا واقعی‌سازی نرخ عوارض و مالیات‌های شهری موجود است. این ابزار نیز می‌تواند مسیر شهرداری برای دستیابی به درآمدهای پایدار و پاسخگویی به مطالبه شهروندان را باز کند. ابزار سوم نیز حمایت و پشتیبانی واقعی دولت از جنبه مالی است. طی دوره اخیر مدیریت شهری با وجود برقراری رابطه و تعامل مناسب میان شهرداری و دولت، اما عملا اتفاق خاصی در این حوزه به وجود نیامد. اما اینکه این سه ابزار در زمان کنونی تا چه اندازه برای شهردار جدید پایتخت فراهم است سوالی است که مدنظر برخی از کارشناسان شهری قرار دارد و می‌تواند به پاشنه آشیل سرعت در خدمات‌رسانی شهرداری در دوره جدید تبدیل شود.

در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه شهردار جدید پایتخت در برنامه خود شش محور مطالبه شورای شهر و شهروندان را به شکل پررنگ مورد توجه قرار داده و در بخش راهکارهای حل این مطالبات، محورهای مورد قبول کارشناسان را که بخشی از آن در راستای الگوهای تجربه شده جهانی است، ارائه کرده است؛ اما نکته مهم که در مورد این برنامه‌ها وراهکارهای ارائه شده مورد بحث جدی کارشناسان قرار گرفته، قابلیت اجرای این برنامه‌ها است. به گونه‌ای که حتی اگر شهردار جدید پایبند به اجرای برنامه‌های ارائه شده خود به شورای شهر تهران باشد اگر شرایط برای اجرای آنها فراهم نباشد نمی‌تواند در پایان سه سال به محقق شدن اهداف این برنامه امیدوار بود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کارشناسان و مدیرانی که حوزه مسوولیتی آنها نظارت بر شهرداری‌های کشور است، نشان می‌دهد: با توجه به کارنامه عملکرد شهردار جدید، به زودی باید شاهد تغییرات جدی در روند اداره شهر تهران بود. پیام ایجاد تغییرات جدی در روند اداره شهر می‌تواند این باشد که محمدعلی افشانی در برنامه‌ها متوقف نخواهد بود و اجرای آن را به گونه‌ای استارت می‌زند که به زودی شاهد تحولات مثبت در این حوزه باشیم. این در حالی است که در دوره مدیریت شهری اخیر اعتقاد بر این بود که جنس مشکلات شهر تهران به شکلی است که نباید انتظار تحولات مثبت در کوتاه‌مدت وجود داشته باشد.

اما از دیدگاه کارشناسان حوزه شهری یکی از اصلاحاتی که در کوتاه مدت در شهر تهران در راستای حل مشکلات کلیدی و برنامه‌های ارائه شده از سوی محمدعلی افشانی می‌تواند انجام شود جراحی اساسی در نظام مدیریت حمل و نقل و ترافیک شهری است که هم‌اکنون با دو چالش عمده مواجه است. این حوزه از یکسو با کمبود ناوگان حمل و نقل عمومی در مترو و اتوبوس مواجه است و از سوی دیگر هزینه واقعی استفاده از خودروهای شخصی از سوی استفاده‌کنندگان آنها پرداخت نمی‌شود. البته افشانی مطابق با آنچه در برنامه‌های خود اعلام کرده، می‌تواند در مسیر طراحی و دریافت عوارض سوخت حرکت کند. البته شاید این مسیر در کوتاه مدت به بار ننشیند اما در کنار آن مدیریت شهری می‌تواند برنامه اخذ عوارض تردد از بزرگراه‌ها (شبکه معابر موجود در محدوده زوج و فرد) را در کوتاه مدت با اخذ مجوز از شورای عالی ترافیک اجرایی کند. در عین حال مطابق آنچه مدیران و مسوولان در وزارت کشور اعلام کرده‌اند لوایح دوقلو در سال جاری نیز به تصویب نهایی دولت خواهد رسید. این موضوع باعث می‌شود از یکسو چندگانگی در مدیریت امور شهری حذف شود و از سوی دیگر افزایش درآمدهای پایدار شهری را به دنبال خواهد داشت.

در گام سوم نیز واقعی‌سازی حمایت دولت اهمیت دارد. در این حوزه شهرداری با اخذ مالیات از املاک می‌تواند از یکسو به درآمد پایدار دسترسی پیدا کند و از سوی دیگر با توجه به اتفاقات اخیر بازار مسکن از طریق اصلاح فرمول شارژ شهری، با احتکار و کمبود مصنوعی عرضه مسکن مقابله و به دولت کمک کند. حتی شهرداری می‌تواند پیشنهاد دهد همچون برخی کشورها مسوولیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی که حداقل یک‌سال است اجرای آن با تعویق مواجه شده است بر عهده گیرد. به‌عنوان مثال هم‌اکنون در انگلیس، مسوولیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی بر عهده شهرداری قرار دارد و درآمد حاصل از آن به خزانه شهرداری واریز می‌شود. همچنین در کنار آن به تنظیم بازار مسکن کمک می‌شود.

این ابزارها کمک می‌کند تا شهردار جدید پایتخت در مسیر تحقق وعده‌های خود موفق‌تر عمل کند. این در حالی است که مدیریت شهری پایتخت در دوره اخیر از چهار دستور کار خود نتوانست در همه حوزه‌ها موفق عمل کند. مبارزه با رانت و فساد، حل مشکلات ترافیک و آلودگی هوا، آسیب‌های اجتماعی و اجرای برنامه‌های جدید برای نوسازی بافت فرسوده و همچنین کاهش هزینه‌های اداره شهر، چهار محور کاری مدیریت شهری دوره اخیر بود. در این دوره کوتاه اگرچه در حوزه مبارزه با رانت و فساد با راه‌اندازی سامانه شفافیت(این سامانه هنوز کامل نیست) و کاهش هزینه‌های شهر گام مثبتی برداشته شد اما در سایر حوزه‌ها حرکت مثبت و پرشتاب مشاهده نشد.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 30 ارديبهشت 1397 ساعت 10:40

رونق مسکن امسال بدون جهش قیمت خواهد بود

به گزارش ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به باشگاه خبرنگاران جوان مبنی بر رونق گرفتن بازار مسکن تا چند ماه آینده، گفت: همزمان با رونق بازار مسکن در سال جاری قیمت‌ها افزایش چندانی نخواهد داشت.

وی در ادامه افزود: بازار مسکن امسال روند ملایمی را طی می‌کند و رشد جهشی معاملات که در سال گذشته وجود داشت امسال ملایم‌تر خواهد بود و این بازار دوباره جان تازه‌ای خواهد گرفت.

چگینی، تأکید کرد: با توجه به جریانات اقتصادی در سایر بازارها، پیش‌بینی می‌شود امسال بازار مسکن رونق دوباره‌ای بگیرد.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه از سال گذشته سرمایه‌گذاری در ساختمان‌ها آغاز شده است، گفت: این سرمایه‌گذاری‌ها امسال قطع نخواهد شد و از سوی دیگر با رشد صدور پروانه‌های ساختمانی این بازار بهبود خواهد یافت.

وی تأکید کرد: سال گذشته صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در این بازار منفی بود ولی امسال میزان تقاضا در این دو بخش بسیار چشمگیر شده است.

چگینی اظهار کرد: خوشبختانه با افزایش سرمایه‌گذاری در این دو سال کسب و کار و فعالیت در حوزه مسکن و در نتیجه تولید در این بازار روند رو به رشدی را خواهد داشت.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر وضعیت بازار اجاره در تابستان، گفت: میزان اجاره نسبت به سال گذشته تغییر خواهد کرد و این افزایش قیمت متناسب با نرخ تورم خواهد بود.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یادآور شد: ورود به کنترل قیمت مسکن همیشه مفید نخواهد بود چون در کوتاه مدت ممکن است اثر مثبت داشته باشد ولی سبب می شود در بلندمدت هیچ تولید کننده ای وارد بازار مسکن نشود.

وی تأکید کرد: کنترل قیمت ها در بازار مسکن سبب می شود تا هزینه های جانبی در اثر محدودیت ها افزایش یافته و در نتیجه تولید کننده نمی تواند در این بازار فعالیت داشته باشد در نهایت فرآیند تولید متوقف خواهد شد.

چگینی تصریح کرد: کنترل قیمت ها به فرآیند تولید مسکن لطمه می‌زند و سبب می شود شدت افزایش قیمت در سال‌های بعد بیشتر شود. این تجربه در دنیا شکست خورده است.

 

 

صفحه1 از10

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122269477-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

91008
امروز امروز 111
دیروزدیروز566
همههمه91008
54.80.82.9
logo-samandehi