بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

سه شنبه, 07 ارديبهشت 1395 ساعت 07:04

برج‌سازی‌های مزاحم در تهران

بهشاد بهرامی: دسته‌ای از سرمایه‌گذاران ساختمانی فعال در حوزه ساخت‌و‌ساز تجاری، اخیرا با شناسایی منافع مشترک بین خود و شهرداری، به نوعی «شراکت پرحاشیه» با مدیریت شهری پایتخت رو آورده‌اند که ماحصل آن منجر به «برج‌سازی‌های مزاحم» در محله‌های مسکونی برخی مناطق شمالی تهران شده است.



در این پروژه‌ها که به‌صورت ساخت «مال» یا همان برج‌های تجاری و همچنین احداث برج‌های «شبه‌تجاری» -کاربری‌‌های کاملا انتفاعی- در جریان است، به جای آنکه ضوابط و مقررات ساخت‌و‌ساز از جانب سازنده اصلی رعایت شود، فرد سرمایه‌گذار با پشت‌گرمی نسبت به شریک خود، منافع شهر و شهروندان را از اولویت خارج می‌کند و سود اقتصادی حداکثری را هدف پروژه قرار می‌دهد. برج‌سازی‌های شراکتی با مدیریت شهری، عمدتا روی زمین‌های متراژ بزرگ و اغلب به‌صورت ساخت‌وسازهای متفاوت از مجوز تعیین شده در طرح تفصیلی تهران، در حال انجام است طوری که تابلوهای زردرنگ اعلام‌کننده مشخصات پروژه از یکسو نام یکی از نهادهای وابسته را به‌عنوان شریک یا سرمایه‌گذار معرفی کرده است و از سوی دیگر، میزان تراکم ساختمانی و نوع کاربری در تابلو، متفاوت از آنچه در طرح تفصیلی برای آن محله پیش‌بینی شده، نوشته شده است.

طی یکی، دو سال گذشته دو گروه چالش اقتصادی برای برج‌سازها و مدیریت شهری باعث شکل‌گیری منافع مشترک بین این دو بابت همکاری ساختمانی شد. سازنده‌ها برای رفع چالش «کمبود زمین بزرگ در تهران و عوارض سنگین ساخت تجاری» به شدت تمایل به شراکت با شهرداری داشته‌اند. در این میان مدیریت شهری نیز برای جبران کمبود درآمد ناشی از رکود ساخت مسکن و همچنین تامین مالی هزینه‌های اداره شهر، از طرح سرمایه‌گذاران ساختمانی استقبال کرده است. هر چند مدل مشارکت مدیریت شهری با سرمایه‌گذاران در برخی کشورها به‌عنوان نظام موفق تامین مالی شهر مطرح است اما اجرای بدون عارضه و صحیح این مدل، نیازمند «مقررات سرمایه‌گذاری لازم‌الاجرا از طرف شهرداری» و «رعایت بند بند ضوابط مربوط به منافع بلندمدت شهر و شهروندان» است. در این میان، دولت‌های محلی در شهرهای بزرگ جهان، صرفا برای اجرای پروژه‌های فاقد ارزش افزوده آنچنانی همچون پروژه‌های تفریحی، خدماتی و... با سرمایه‌گذار شریک می‌شوند تا با ارائه امتیازها و مشوق‌های اقتصادی، هزینه نهایی را برای سازنده کاهش دهند.

اما روال فعلی ساخت‌و‌سازهای مشارکتی در تهران، پروژه‌هایی بالقوه سودده و دارای ارزش افزوده بالا است. برخی از این نوع برج‌‌سازی‌ها بعضا در شروع عملیات ساخت به‌خصوص حین گودبرداری، همه مجوزهای لازم از جمله گواهی‌های ایمنی را ضمیمه خود ندارند و از همان ابتدای برپایی کارگاه‌های ساختمانی، با تجاوز به مشاعات محله، اسباب سلب آسایش ساکنان را فراهم می‌آورند. چند نمونه از این برج‌ها که تازه در مراحل میانی ساخت هستند، به دلیل اشکال در گودبرداری، در حال حاضر بخشی از خیابان اصلی محل را سدمعبر کرده‌اند. از طرفی، عدم رعایت ضوابط مربوط به ظاهر کارگاه، اشکال دیگر این قبیل پروژه‌ها است ضمن آنکه برخی دیگر از مال‌های بهره‌برداری شده، به‌خاطر عدم تامین پارکینگ مورد نیاز، مزاحمت‌های دائمی برای ساکنان ساختمان‌های مسکونی همان محله و چند محله مجاور درست کرده‌اند.

عمده این مشکلات به «تضاد منافع» برمی‌گردد. مدیریت شهری، نهاد ناظر بر حسن اجرای مقررات طرح تفصیلی محسوب می‌شود و باید با نظارت و کنترل پروژه‌های ساختمانی، در صورت بروز تخلف و انحراف سازنده‌ها، با ابزارهای تحت اختیار خود، این پروژه‌ها را در جهت منافع شهر و شهروندان راهبری کند. اما چنانچه نهاد ناظر بر ساخت‌و‌ساز، با منافع سازنده شریک شود،‌ مرزبندی بین منافع مشترک شهرداری، سرمایه‌گذار ساختمانی و شهروندان، به قدری مبهم و پیچیده می‌شود که فرآیند پروژه در نهایت به زیان دسته سوم –شهر و شهروندان- تمام می‌شود. در حال حاضر «تضاد پروژه با منافع شهروندان»، «مغایرت با مسوولیت اصلی مدیریت شهری»، «اجحاف سازنده‌ها به حقوق ساختمانی شهروندان»، «تخریب حقوق اجتماعی شهروندان» و «نادیده گرفته شدن منافع بلندمدت شهر» پنج آفت شراکت بی‌قاعده برج‌سازها با مدیریت شهری محسوب می‌شود که اعضای شورای شهر و کارشناسان حقوقی، برای اصلاح این نوع شراکت، پیشنهادهایی را مطرح کرده‌اند.

 

تجربه دنیا در پروژه‌های مشارکتی شهری

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مدیریت شهری پایتخت در تلاش برای رفع تعلیق پروژه‌های ساخت وساز غیرمسکونی، به نوعی شیوه مشارکتی با سازنده‌ها روی آورده است به این شکل که سازنده‌ها برای کاهش هزینه‌های سنگین عوارض ساختمانی یا زمین که عمدتا در اختیار شهرداری قرار دارد، مدیریت شهری را در بخشی از پروژه سهیم می‌کنند. به این ترتیب از یکسو مشکل نقدینگی اولیه سازنده یا همان سرمایه‌گذار برای آغاز پروژه مرتفع می‌شود و از سوی دیگر چالش مدیریت شهری در کسری منابع مالی ناشی از خواب فعالیت‌های ساختمانی تجاری و مسکونی کمتر خواهد شد. این شیوه مشارکت مدیریت شهری و سرمایه‌گذار در ساخت پروژه‌های تجاری بزرگ یا همان «مال» اگرچه در برخی از کلانشهرهای دنیا عمدتا به‌صورت شراکت برای تامین سرانه‌های خدماتی، تفریحی و... تجربه شده است و به‌عنوان یک منبع درآمدی پایدار شهری محسوب می‌شود اما به نظر می‌رسد در تهران با کمرنگ شدن مرز منافع مشترک شهروندان، سرمایه‌گذار و مدیریت شهری، نوعی از تضاد منافع شهری در پروژه‌های ساختمانی تجاری - اداری به‌وجود آمده است.

مطابق بررسی‌های انجام شده عمده تجربه‌های مدیریت شهری برای مشارکت در پروژه‌های مختلف شهری در سایر کشورها به ابرپروژه‌های خدماتی-تفریحی اختصاص دارد که عموما حافظ منافع شهر و شهروندان است و سرمایه‌گذار بخش خصوصی به دلیل ارزش افزوده کمتر این پروژه‌ها به نسبت سایر پروژه‌های تجاری- اداری تمایل کمتری برای ورود به آنها دارند، از این‌رو مدیریت شهری از طریق مشارکت با سرمایه‌گذار و ارائه برخی امتیازها به سرمایه‌گذار برای کاهش هزینه‌های اجرای پروژه، شرایط را برای ورود سرمایه‌گذار تسهیل می‌کند. به این ترتیب حلقه واسط حفظ منافع دوسویه شهروندان و سرمایه‌گذاران می‌شود. اما در کلانشهرهای ایران و از جمله پایتخت اخیرا عمده مشارکت مدیریت شهری با سرمایه‌گذار در اجرای پروژه‌های شهری، به ساخت مال (مجتمع‌های تجاری چندمنظوره) که دارای ارزش افزوده اقتصادی بالایی است خلاصه می‌شود. در مقابل مدیریت شهری برای اجرای سایر پروژه‌های شهری که عموما جنبه خدماتی یا تفریحی دارد با سرمایه‌گذار به شکل پیمانکاری قرار داد می‌بندد.

کارشناسان شهری معتقدند شیوه جدید مشارکت مدیریت شهری با سرمایه‌گذاران پروژه‌های مال‌سازی، تبعات متعددی را برای شهروندان به دنبال داشته است. به این معنی که سرمایه‌گذار به دلیل نبود نظارت کافی بر فرآیند ساخت که در پروژه‌های ساخت مال عموما بلندمدت است، شهروندان ساکن در آن محله (املاک مجاور) را با زحمت و دردسر مواجه کرده است. چراکه سرمایه‌گذار به پشتوانه مشارکت با مدیریت شهری، حق انجام برخی کج‌روی‌های ساختمانی را برای خود محفوظ می‌داند و در مقابل مدیریت شهری نیز به دلیل حفظ منافع مشترک خود با سرمایه‌گذار تا حد ممکن از تخلفات ساختمانی پیش‌آمده چشم‌پوشی می‌کند تا اجرای پروژه با مانع نظارتی مواجه نشود. لحاظ نشدن برخی ضوابط اسناد فرادستی و پیوست‌های اجتماعی-ترافیکی، تامین نشدن سرانه پارکینگ‌‌های موردنیاز مجتمع تجاری (تامین یک پارکینگ به ازای هر واحد)، عدم رعایت تمامی جوانب احتیاطی و مهندسی در برپایی کارگاه‌های ساختمانی و حتی توجه نکردن به ظاهر محله از جمله تبعاتی است که در حین اجرای پروژه‌های مشارکتی با شهرداری زندگی ساکنان محله را مختل می‌کند.

 

شرط دوری از تضاد منافع

پیروز حناچی، دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور با اشاره به مطالعه اخیر انجام شده در مورد نحوه تامین منابع مالی شهرداری‌ها در کلانشهرهای کشور به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس مطالعه انجام شده معادل 79 درصد از تامین مالی بودجه سالانه کلانشهرهای کشور به‌صورت مستقیم و غیر‌مستقیم به درآمدهای ناشی از حوزه ساخت‌وساز ارتباط دارد. او ادامه داد: از این‌رو به نظر می‌رسد مدیریت شهری به دلیل سایه‌اندازی رکود بر حوزه ساخت‌وساز برای جبران کاهش درآمدهای خود از این حوزه به مشارکت با سرمایه‌گذاران روی آورده است اما نکته مورد توجه در این حوزه آن است که هر فضایی که در شهر ساخته می‌شود باید یک فصل مشترک میان منافع شهروندان، منافع سرمایه‌گذاران و اراده سیاست‌گذاران شهری داشته باشد؛ به این معنا که در اجرای پروژه‌های شهری بنا نیست منافع یکی از این حوزه‌ها به سایر حوزه‌ها ارجحیت داده شود. معاون شهرسازی وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه پروژه‌های شهری باید متضمن منافع هر سه حوزه باشد، گفت: این در حالی است که در اجرای تعدادی از پروژه‌های شهری شاهد هستیم به دلیل حفظ منافع سرمایه‌گذار و مدیریت شهری، منافع بلندمدت شهر در نظرگرفته نمی‌شود و همین امر به ناپایداری شهر دامن می‌زند و معضلات جدیدی را در شهر به‌وجود می‌آورد. به‌عنوان مثال در ساخت تعدادی از مجتمع‌های تجاری چندمنظوره دیده شده که برای حداکثر‌کردن سود ساخت پروژه، پارکینگ‌های مورد نظر مجتمع به تعداد پیش‌بینی شده، تامین نشده است.

او با اشاره به موضوع نظارت بر ساخت اینگونه پروژه‌ها در شهر که حاصل مشارکت مدیریت شهری و سرمایه‌گذار است، افزود: نظارت بر این‌گونه ساخت‌وسازها یک فرآیند است. در حوزه محلی و کنترل امور داخلی نظارت با شورای شهر است. در رده‌های بالاتر نظارت از سوی کمیسیون‌های ماده پنج باید صورت گیرد. در شهر تهران نیز نظارت در رده‌های بالا بر عهده کمیسیون ماده پنج و شورای‌عالی شهرسازی است که طبیعتا تلاش می‌شود حداکثر نظارت در این مسیر انجام شود. حناچی مرز مشخص برای رعایت منافع هر سه حوزه را رعایت قانون و استفاده از حداکثر توان تخصصی در این حوزه دانست و تصریح کرد: قطعا در این مسیر شهرداری‌ها اجازه ندارند در اجرای طرح‌های پایین دست از ضوابط اسناد فرادست عدول کنند اما هم اکنون شاهد هستیم در برخی برهه‌ها چنین تخلفاتی انجام شده است. به‌عنوان مثال روند شکل‌گیری منطقه 22 طی چند سال اخیر نتیجه عدم توجه به اسناد فرادست بوده است.

 

فقدان قواعد خاص سرمایه‌گذاری مدیریت شهری

علی دشتی، حقوقدان و عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی شیوه اجرای پروژه‌های مشارکتی که به تضاد منافع در اجرای مسوولیت مدیریت شهری و در نتیجه تضعیف حقوق شهری شهروندان می‌انجامد را تابعی از کل سیستم اداره شهرها در ایران دانست و به «دنیای اقتصاد» گفت: مشکل اصلی اجرای پروژه‌های شهری با مشارکت شهرداری، نبود یک مکانیزم حقوقی برای مشارکت سرمایه‌گذار با مدیریت شهری است. او ادامه داد: فقدان یک مکانیزم حقوقی سبب می‌شود فعالیت مدیریت شهری به‌عنوان یک سرمایه‌گذار در عرصه‌های مختلف اقتصاد شهر بدون نظارت انجام شود و مدیریت شهری به حداکثر کردن ارزش افزوده دارایی اقتصادی شهر در پروژه‌های مال‌سازی از طریق ارائه یکسری امتیازات به شریک خود (سرمایه‌گذار) اقدام می‌کند. او تاکید کرد: ورود مدیریت شهری به پروژه‌های ساخت مجتمع‌های تجاری و سایر فعالیت‌های اقتصادی شهر نیاز به تدوین ضوابط و مقررات دارد؛ چراکه تاکنون مدیریت شهری براساس آیین‌نامه معاملاتی شهرداری‌ها به این حوزه وارد شده است که مفهومی به نام سرمایه‌گذاری در آن وجود ندارد. این حقوقدان تصریح کرد: در این حوزه مقررات الزام‌آوری برای نحوه مشارکت شهرداری با سرمایه‌گذار بخش خصوصی وجود ندارد و تمامی فعالیت‌های شهرداری تابع قواعد عمومی معاملات در شهرداری است؛ این در حالی است که سرمایه‌گذاری جنبه‌های متفاوتی از سایر خرید و فروش‌های رایج دارد و نمی‌تواند تابع قواعد عام باشد.

 

غفلت از نقش نظارتی شورا

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تایید ایجاد «تضاد منافع» در اجرای پروژه‌های شهری به «دنیای اقتصاد» گفت: چنین شائبه‌ای در ساخت‌وسازهای مال‌های مناطق مختلف شهر وجود دارد. در عمل می‌بینیم در پروژه‌هایی که شهرداری به دلیل مشارکت با سرمایه‌گذار ذی‌نفع است بعضا مقررات شهرسازی و معماری مثل سایر پروژه‌ها رعایت نمی‌شود. البته در حال حاضر تعداد چنین پروژه‌هایی کمتر شده است. او اضافه کرد: یکی از اشکالات این شکل از مشارکت شهرداری آن است که در یک پروژه مجری قانون و ذی‌نفع یکی است و همین موضوع سبب می‌شود که به‌عنوان مثال تطبیق نقشه‌های یکسری از پروژه‌ها به دلیل حفظ منافع شهرداری مطابق سایر پروژه‌ها انجام نشود. 

این عضو شورای شهر عامل دیگر در رعایت حریم منافع شهروندان در این‌گونه پروژه‌ها را نقش نهادهای نظارتی خواند و افزود: نهادهای نظارتی همچون شورای شهر، شورای عالی شهرسازی و سازمان بازرسی با نظارت بر روند اجرای پروژه‌های شهری می‌توانند تجاوز به حریم منافع شهروندان را به حداقل برسانند. او به وظیفه نظارتی شورا در این زمینه اشاره کرد و افزود: یکی از مهم‌ترین وظایف شورای شهر نقش نظارتی آن است که از وظیفه قانون‌گذاری آن هم بالاتر است اما طی دوره‌های گذشته و همین‌طور دوره کنونی شوراها آنچنان که باید به نقش نظارتی اهمیت نمی‌دهند به ویژه آنکه اجرای پروژه‌های شهری در کلان‌شهرها نسبت به گذشته متفاوت شده است، به گونه‌ای که اجرای هر پروژه‌ای نیاز به مطالعات، امکان‌سنجی و استفاده از الگوی سایر کشورها دارد و نظارت بر این پروژه‌ها باید در سه مرحله پیش، حین و بعد از اجرا صورت گیرد. 

سالاری به عملکرد شورای شهر تهران در دوره چهارم طی سه سال گذشته اشاره کرد و گفت: در این مدت بخش زیادی از وقت شورا به قانون‌گذاری گذشته است و تعداد زیادی از تذکرات نظارتی اعضای شورا که به هیات رئیسه تحویل شده خروجی قابل‌قبولی نداشته است. او افزود: شورای شهر در حوزه نظارت برای رفع تضاد منافع شهرداری و سرمایه‌گذار با منافع شهروندان نیز همچون سایر حوزه‌های نظارتی قوی عمل نکرده است. او با تاکید بر اینکه بی‌تردید پروژه‌های مشارکتی و اجاره داری شهرداری یکی از راه‌های تقویت منابع مالی اداره شهر و نجات بودجه شهرداری از آسیب‌های رکود مسکن است، اما اشکال موجود در شیوه اجرای این پروژه‌ها باید از مسیر رسیدگی در حین اجرا رفع شود.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 08:10

فروش قسطی به بازار مسکن رسید

مهم‌ترین اقدامات دولت یازدهم در بخش مسکن در طول سه سال گذشته معطوف به سیاست تقویت پس‌انداز و اعطای تسهیلات با حداکثر پوشش بازار بوده است. ارائه وام 50 میلیون تومانی به نوسازی بافت فرسوده، ارائه وام‌های 80 و 160 میلیون تومان به خانه اولی‌ها و افزایش سقف تسهیلات اوراق سپرده ممتاز از برنامه‌هایی بود که در این بازه زمانی عملیاتی شد.

 حال اینکه برنامه‌های دیگری برای خروج رکود از بازار مسکن در دستور کار قرار گرفته که این بار دولت کمترین حضور و دخالت را در بازار دارد و بخش‌خصوصی به همراه شبکه بانکی از هفته جاری طرح مسکن قسطی را کلید می‌زنند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرصت امروز ، طرح مسکن قسطی با سیاست تحریک تقاضا از این هفته اجرایی خواهد شد که در این طرح، ضمانت اقساط از سوی بانک عامل این اجازه را به بساز بفروش‌ها می‌دهد که بخشی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان قسط‌بندی کنند و متقاضیان مسکن هم می‌توانند بخشی از قیمت واحد مسکونی مورد نظر را در چند قسط به فروشنده بپردازند، البته یک بانک عامل واسط بین فروشنده و خریدار است و ضمانت پرداخت اقساط را با تعیین کارمزد بر عهده می‌گیرد.

قرار بر این بود که طرح مسکن قسطی توسط انجمن انبوه‌سازان و بانک مسکن اجرایی شود اما به دلیل اختلافات بر سر نرخ کارمزد بانک عامل برای تضمین اقساط بین انبوه‌سازان و بانک مسکن این مشارکت ادامه پیدا نکرد و این طرح قرار است با شرایط دیگری وارد بازار مسکن شود. مسکن قسطی نخستین طرحی است که در طول چند سال گذشته بدون حضور و دخالت دولت قرار است بخشی از نیاز بازار مسکن را پاسخ دهد و هیچ وابستگی‌ای به منابع و اعتبارات و حتی تضامن دولتی ندارد و بخش‌خصوصی و بانک‌ها در رأس اجرای مسکن قسطی قرار دارند.

تمام متقاضیان مسکن شامل مسکن قسطی می‌شوند
هر چند طرح مسکن قسطی قرار بود کاری مشترک از انبوه‌سازان و بانک مسکن باشد اما با ادامه اختلافات بر سر نرخ کارمزد بانک برای تضمین اقساط این همکاری ادامه پیدا نکرد که البته به این معنا نیست که انبوه‌سازان نمی‌توانند وارد همکاری با بانک مسکن برای اجرای طرح شوند و نه‌تنها بانک مسکن بلکه سایر بانک‌ها هم امکان اجرای این طرح را دارند و مخاطب این طرح هم فقط انبوه‌سازان نیستند و عموم متقاضیان مسکن با مراجعه به شعب بانک مسکن از هفته جاری می‌توانند از این طرح استفاده کنند.

طبق اعلام بانک مسکن، عرضه «قسطی» آپارتمان، از اول اردیبهشت با راه‌اندازی بازار «تضمین خریدوفروش غیرنقدی ملک» در شعب مرکزی بانک مسکن سراسر کشور شروع می‌شود. محمد حسن مرادی، مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن در گفت‌وگویی با بیان اینکه در طرح مسکن قسطی، بانک مسکن برای تضمین اقساط میزان تعهدی را می‌پذیرد که ۵۰ درصد ارزش کارشناسی ملک باشد به شرط اینکه سقف بدهی از ۱۵۰ میلیون تومان بیشتر نشود، گفت: از دیگر شرایط این است که سقف اقساط از 3میلیون تومان بالاتر نرود.

وی ادامه داد: پس از این مراحل قرارداد سه‌جانبه میان بانک مسکن، فروشنده و پیش‌خریدار به امضا می‌رسد و این واحد مسکونی به صورت قسطی به خریداران به فروش خواهد رسید. مرادی با تأکید بر اینکه همه متقاضیان مسکن مخاطب این طرح می‌توانند باشند، افزود: مدت زمان بازپرداخت اقساط ۵۰ ماه است و باید پلاک معرفی شده دارای پروانه و پایان کار معتبر باشد.

مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه دستورالعمل فروش اقساطی مسکن از اول اردیبهشت ماه اجرایی می‌شود، گفت: هیچ محدودیتی برای ورود انبوه‌سازان به این طرح برای مشارکت با بانک مسکن وجود ندارد، البته سایر بانک‌ها هم می‌توانند این خدمات را ارائه دهند.

رونق فروش اقساطی با افزایش دوره بازپرداخت
با توجه به رکود سه ساله بازار مسکن، به‌طور قطع تنها یک برنامه و تمرکز روی دسته‌ای از متقاضیان مسکن نمی‌تواند عاملی برای خروج این بازار از رکود باشد حال اینکه بخش‌خصوصی خود برای ورود مسکن به دوره رونق پیشقدم شده و واحدهای مسکونی که در چند سال گذشته به فروش نرفته را از طریق فروش اقساطی وارد بازار کرده است.

حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در گفت‌وگویی با بیان اینکه برای گروه‌های مختلف متقاضی مسکن باید برنامه‌های متعددی داشت، گفت: هر چند سقف 100 میلیون برای قسطی کردن خرید خانه پوشش حداکثری ندارد و نرخ کارمزد بانک هم اگر از 3 درصد بیشتر باشد توجیه اقتصادی ندارد، اما با همه اینها این طرح هم می‌تواند مخاطبانی داشته باشد و بخشی از نیاز بازار را تأمین کند.

وی با بیان اینکه اگر انبوه‌سازان می‌خواهند فروش قسطی مسکن منجر به رونق معاملات، فروش آپارتمان‌های آنان و کمک به متقاضیان مصرفی شود باید دوره بازپرداخت تسهیلات غیر‌نقدی را افزایش دهند، اظهار داشت: به دلیل افزایش رقم اقساط ماهانه به میزان 2 تا 3میلیون تومان در ماه، بازپرداخت کوتاه‌مدت از توان متقاضیان مصرفی طبقات متوسط خارج است و عملاً کمکی به بازار مسکن نخواهد کرد. محتشم تأکید کرد: طرح فروش مسکن قسطی را می‌توان وارد خانه‌های لوکس هم کرد، البته رقم وام انبوه‌سازان بیشتر شده و بازپرداخت آن سه ساله خواهد بود.

اقتصاد آنلاین

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 08:09

پیش‌بینی مدیرعامل بانک مسکن از رونق بازار

مدیرعامل بانک مسکن با بیان اینکه امسال اقداماتی ناظر بر خروج از رکود و توقف رکود در کشور حاکم خواهد شد، گفت: به تدریج شاهد رونق در بخش مسکن خواهیم بود.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فارس، محمد هاشم بت‌شکن در پاسخ به این سوال که مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند که سال 95 سال رونق مسکن است، گفت: این موضوع را به 3 بخش می‌توان تقسیم کرد که اولین بخش آن اقداماتی است که ناظر بر توقف رکود و دومین بخش اقداماتی است که ناظر بر خروج از رکود خواهد بود.

بت شکن ادامه داد: سومین بخش اقداماتی خواهد بود که ناظر بر رونق اقتصادی است، بنابراین تصور می‌کنم که امسال اولین و دومین بخش که همانا توقف رکود و اقداماتی که ناظر بر خروج از رکود خواهد بود رخ خواهد داد.

مدیرعامل بانک مسکن تاکید کرد: یعنی ما امسال می‌توانیم اقدامات توقف رکود و خروج از رکود را داشته باشیم که این اقدامات موثری است و می‌تواند باعث روند تدریجی رونق در بخش اقتصاد کلان و سپس بخش مسکن باشد.

گفتنی است، بخش مسکن بیش از 3 سال است که در رکود به سر می‌برد و کارشناسان پیش‌بینی کرده‌اند اگر بخش مسکن که موتور محرکه اقتصادی کشور است از رکود خارج شود اقتصاد کلان نیز وارد رونق شده است.

اقتصاد آنلاین

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 08:09

حل مشکل مسکن در گروه تسهیلات ارزان

یک کارشناس مسکن با بیان اینکه در سال گذشته 15 درصد منابع بانکی وارد بخش مسکن شده است، تاکید کرد:مشکل مسکن با پرداخت تسهیلات ساخت حل نخواهد شد اما حل مشکل پیچیده نیست، کافی است تسهیلاتی با شرایط تسهیلاتی که بانک مرکزی به کارمندانش پرداخت می کند به مردم داده شود.

محمدرضا فرهادی پور در گفت و گو با خبرنگار اقتصاد آنلاین درباره تاثیر تسهیلات خرید و ساخت مسکن بر بخش مسکن و خروج از رکود اظهار کرد:تسهیلات ساخت در شهرهای بزرگی مانند تهران، مشهد و ... تاثیری ندارد زیرا در ایران زمین حداقل 50 درصد ارزش ملک را در بر می گیرد و دریافت تسهیلات ساخت مشروط به داشتن زمین است  اما این در حالی است که در تهران  بعید است که اقشار متوسط و متوسط رو به پایین زمین داشته باشند.
وی با اشاره به اینکه در بافت فرسوده نیز دریافت تسهیلات نیاز به شرایطی مانند تجمیع و تامین زیرساخت ها دارد اما به هرحال  ممکن است در این مناطق کارگشا باشد، تاکید کرد:این تسهیلات ساخت برای کسی که زمین ندارد هیچ جذابیتی ندارد، در مورد افرادی هم که زمین دارند اما زمینشان در بافت فرسوده واقع شده باید دید که آیا مشمول استفاده از این تسهیلات هستند یا خیر.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه در کشورهایی که بازار مسکن و بازار رهن ثانویه شان رونق دارد عموما تسهیلات خرید پرداخت می شود، گفت:از سال 90 تا کنون میزان عرضه واحدهای مسکونی از تقاضای موثر بیشتر بوده و اکنون تعداد زیادی واحد مسکونی خالی روی دست انبوه سازان و تولید کنندگان بخش خصوصی و عمومی باقی مانده است.
فرهادی پور با اشاره به اینکه دولت باید تسهیلاتی ارائه دهد که منجر به خرید این واحدهای مسکونی شود، افزود:در این شرایط پرداخت تسهیلاتی که بخش عرضه را تحریک کند بدون شک کارایی لازم را ندارد و حتی ممکن است منجر به ناکارایی و دور زدن مقررات نیز شود .
وی اظهار کرد:تا دولت و مجموعه وزارت راه و شهرسازی نپذیرند که باید تسهیلات خرید پرداخت کنند آن هم تسهیلاتی که حداقل 70 درصد قیمت ملک را پوشش دهد، سیاست های فعلی ره به جایی نخواهد برد.
این کارشناس مسکن به گران بودن هزینه تسهیلات اشاره و خاطرنشان کرد:حل مشکل تسهیلات مسکن در همه دنیا نیازمند غول جادو نیست، وام باید با دوره پاز پرداخت طولانی  طولانی حداقل 25 ساله و با اقساط کم به متقاضیان پرداخت شود و یا اگر شفاف تر بگوییم همان تسهیلاتی که بانک مرکزی برای خرید مسکن به کارمندانش می دهد به مردم عادی هم بدهد.
فرهادی پور با اشاره به اینکه به دو دلیل این اتفاقات نمی افتد، تاکیدکرد: پرداخت آن تسهیلات در اقتصادی که تسهیلات با محدودیت روبه رو است برای سیستم بانکی جذابیت ندارد و دیگر اینکه بانک ها در ایران بانک داری نمی کنند و عادت کردند به کسب سودهای بالا در دوره های کوتاه مدت.
وی با اشاره به اینکه در سال گذشته سیستم بانکی در مجموع 15 درصد از منابعش را به بخش مسکن اختصاص داده است، اظهار کرد:این معنای آن است که بخش مسکن برای سیستم بانکی جذابیت ندارد و در شرایطی که منابع وارد بخش مسکن نمی شود تقاضا پایین خواهد بود.

اقتصاد آنلاین

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 08:08

افزایش قیمت اجاره خانه در فصل نقل و انتقال

بیشترین نقل و انتقال مستأجران در طول سال در فصل تابستان است و معمولاً هر سال در این فصل بازار اجاره افزایش قیمت دارد اما مشاوران املاک می‌گویند مالکان امسال قبل از فصل نقل و انتقال اجاره‌ها را افزایش داده‌اند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل ازایران ،  دو ماه دیگر، فصل نقل و انتقالات آغاز می‌شود شواهد بازار نشان می‌دهد که امسال هم مانند سال‌های گذشته، اجاره بها بالا می‌رود در حالی که ثبات قیمت خرید و فروش در بازار مسکن انتظار افزایش اجاره را به حداقل رسانده است. گزارش میدانی نشان می‌دهد هرچند که روند افزایشی اجاره بها نسبت به چند سال گذشته که زمان اوج گرفتن قیمت مسکن بود کمتر است اما افزایش قیمت بازهم در انتظار مستأجران است.

به گفته مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران فایل‌های جدید اجاره در دو هفته اخیر 10 تا 20 درصد رشد دارد و اجاره بها که بر اساس عرف در بیشتر مناطق برای واحدهای با متراژ کمتر که امکانات معمولی دارد در حدود یک میلیون تومان برای هرمترمربع تعیین می‌شد در حال حاضر قیمت اجاره در همین آپارتمان‌ها بیشتر از یک میلیون برای هر متر مربع تعیین می‌شود که این موضوع باعث شده در یک محله آپارتمان‌هایی با شرایط نسبتاً یکسان با قیمت‌های متفاوت برای اجاره عرضه شود و مالکان در تعیین اجاره بهای بیشتر سلیقه‌ای عمل کنند. تغییر مهم دیگری در بازار اجاره امسال نسبت به سال گذشته تمایل مالکان به دریافت اجاره ماهانه به جای رهن است.

مشاوران املاک می‌گویند تقریباً در بیشتر نقاط شهر مالکان ملک خود را با اجاره بیشتر و رهن کمتر عرضه می‌کنند و دلیل آن را هم کاهش نرخ سود بانکی عنوان می‌کنند. به گفته یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران اکنون برای عرضه شدن فایل واحدهای اجاره‌ای زود است و ازخرداد ماه حجم فایل واحدهای اجاره‌ای افزایش می‌یابد، اما تعداد مراجعه‌کننده‌ها به بازار اجاره تقریباً زیاد است؛ اما این مسأله به تنظیم قرارداد ختم نمی‌شود؛ چراکه در حال حاضر حق انتخاب در بازار اجاره بسیار محدود است.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص این تغییر رویکرد مالکان  گفت: مطمئناً کاهش نرخ سود بانکی بر رونق بخش مسکن و ساخت و ساز تأثیر مثبتی خواهد داشت اما بر بازار اجاره‌بها تأثیر کاهشی ندارد و فقط اجاره با رهن بیشتر بجای اجاره را افزایش داده است.
وی افزود: سود بانکی نقش مهمی در بازار مسکن دارد به همین دلیل هرقدر نرخ سود بانکی کاهش یابد هم به نفع اقتصاد کلان کشور و هم ساخت و ساز مسکن خواهد بود.  بر اساس این گزارش در منطقه غرب تهران (بلوار فردوس) واحدی 65 متری، 10 میلیون رهن ماهیانه یک میلیون 700 هزارتومان برای اجاره عرضه شده است. در ولیعصر خیابان زرتشت واحدی 60 متری یک خوابه، با شرایط 20 میلیون تومان رهن و ماهی یک میلیون و 200هزار تومان اجاره داده می‌شود. یکی از مشاوران املاک در خیابان فاطمی در این خصوص که با آغاز تابستان آیا قیمت‌های اجاره بازهم افزایش دارد گفت: چون هنوز متقاضیان اجاره وارد بازار نشده‌اند بیشتر مالکان نیز فعلاً دست نگه داشته‌اند.

اقتصاد آنلاین

دنیای اقتصاد از تغییر «زیرپوستی» در بازار فروش آپارتمان‌‌های تهران گزارش داد:
 

سهم آپارتمان‌های «نوساز» - به‌عنوان املاک پیش‌برنده معاملات مسکن- از فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران افزایش پیدا کرد.  در تهران از اوایل فصل گذشته و همزمان با شروع فاز پیش‌رونق در معاملات، حجم فروش واحدهای نوساز، از سایر آپارتمان‌های آماده فروش، سبقت گرفت طوری که در حال حاضر واحدهای کمتر از 5سال ساخت، به مرکز ثقل معاملات مسکن تبدیل شده و در رتبه اول بازار ملک به لحاظ بیشترین فروش ماهانه نسبت به دیگر گروه‌های سنی املاک، قرار دارد. طبق آخرین آمارهای رسمی، نزدیک به 57درصد معاملات قطعی آپارتمان در شهر تهران، در اختیار واحدهای نوساز است که در مقایسه با سهم حدود 50 درصدی این واحدها از خرید و فروش‌های ماهانه در یک‌سال گذشته، نشان از «امکان شکل‌گیری رونق سریالی» در بازار مسکن دارد.

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: تغییر وزن سنی معاملات مسکن به نفع آپارتمان‌های نوساز، از دو ناحیه، به شکل مثبت، مجموعه بازار ملک را تحت تاثیر قرار خواهد داد. گرایش غالب متقاضیان به خرید واحدهای نوساز از یکسو، باعث تقویت فروش واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر، می‌شود و در نهایت به رشد حجمی کل معاملات مسکن منجر خواهد شد و از سوی دیگر، به صورت موازی و با کمترین تاخیر زمانی، بخش بالادست بازار معاملات مسکن (ساخت و ساز) را به حرکت درمی‌آورد.

واحدهای نوساز در شرایط فعلی، عمدتا تحت مالکیت سازنده‌ها قرار دارد و جزو فایل‌های نسبتا قدیمی در بنگاه‌های املاک محسوب می‌شود. بنابراین تداوم رشد ماهانه معاملات خرید مسکن از کانال نوسازها طی ماه‌های آتی، چون که به از سرگیری «گردش سرمایه‌های ساختمانی» منجر می‌شود، در نتیجه اثر پیش‌برنده در بازار ساخت‌و‌سازهای جدید خواهد گذاشت و به سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در پروژه‌های جدید ساختمانی ختم می‌شود.

سهم نوسازها از معاملات ماهانه خرید مسکن در تهران، در 4 فصل سال 94 به‌صورت خزش تدریجی، رو به افزایش بوده است به طوری که طبق آخرین آمارها، بین 8 تا 9 هزار واحد مسکونی نوساز در هر ماه در پایتخت به فروش می‌رسد. اوایل سال گذشته، حدود 6 هزار واحد نوساز در هر ماه به فروش می‌رسید. آنچه در ماه‌های آتی می‌تواند «عرضه موفق آپارتمان‌های نوساز به بازار فروش ملک» را شتاب ببخشد، اول، سطح قیمتی این نوع واحدها و دوم سقف جدید تسهیلات خرید مسکن است. برخلاف تصور عمومی که «دستیابی خریداران به واحدهای نوساز را به دلیل قیمت بالای این آپارتمان‌ها در مقایسه با سایر واحدها، غیرممکن می‌داند»، در حال حاضر معاملات نوسازها در تهران صرفا به آپارتمان‌های گران‌قیمت محدود نمی‌شود. این موضوع با استناد به «طبقه‌بندی معاملات خرید مسکن برحسب ارزش ریالی آپارتمان‌های فروش‌رفته»، قابل تحلیل است.

در حال حاضر 35 درصد از قراردادهای قطعی فروش آپارتمان در تهران، به معاملات واحدهای با ارزش 200 تا 400 میلیون تومان، اختصاص دارد. همچنین 66 درصد مبایعه‌نامه‌های صادر شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران نیز در خرید و فروش آپارتمان‌های با قیمت قطعی «کمتر از 400 میلیون» خلاصه می‌شود. از طرفی، 61 درصد قراردادهای ماهانه، در اختیار آپارتمان‌های با مساحت 50 تا 100 مترمربع است. به این ترتیب با توجه به تشابه سهم آپارتمان‌های پرفروش در طبقه‌بندی معاملات براساس سه شاخص قیمت، متراژ و عمربنا، مشخص می‌شود: آپارتمان‌های نوساز که در حال حاضر نقش لکوموتیو بازار مسکن را پیدا کرده، هم به لحاظ قیمت قطعی و هم به لحاظ متراژ، مناسب تقاضای مصرفی است.

قیمت قطعی فروش آپارتمان‌های نوساز در شرایط کنونی تقریبا در حول و حوش میانگین قیمت کل بازار و تا حدودی مناسب قدرت خرید متقاضیان قرار دارد. برآوردها از سطح قیمت واحدهای نوساز پرفروش در بازار مسکن تهران حاکی است: این آپارتمان‌ها به‌طور متوسط دارای مساحت 50 مترمربع و میانگین قیمت 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع هستند. این در حالی است که واحدهای نوساز با مساحت بیش از 100 مترمربع و قیمت بالاتر از این سطح، پایین‌ترین سهم فروش را در بازار دارند. با توجه به اینکه در حال حاضر تسهیلات 110 میلیون تومانی بدون سپرده برای خرید مسکن در تهران پرداخت می‌شود، حدود 37 درصد قدرت خرید واحد مسکونی نوساز با میانگین قیمت، از این محل برای خریداران تامین مالی می‌شود.

سیر صعودی فروش نوسازها

سهم خرید آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید واحدهای مسکونی در بهمن ماه به بالاترین حد معامله این واحدها طی 12 ماه سال 94 رسید. اگرچه رشد سهم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز طی بهمن‌ماه ناشی از رشد حجمی معاملات خرید و فروش ملک در پایتخت طی یک ماه قبل از آن بود، اما هم اکنون بیش از نیمی از متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی مشتری خرید آپارتمان‌های نوساز هستند.

این واحدهای نوساز همان آپارتمان‌هایی هستند که طی دو سال اخیر به دلیل تشدید رکود در بازار مسکن، بخش قابل توجهی از سرمایه انبوه‌سازان را در خود حبس کرده‌اند. به این ترتیب، سیر صعودی خرید آپارتمان‌های نوساز (صفر تا 5 سال ساخت) در بهمن ماه که 7/56 درصد از کل معاملات خرید مسکن در این ماه و همچنین 8/55 درصد در اسفند ماه سال گذشته در شهر تهران را پوشش داده، سناریوی خروج از رکود در بخش ساخت‌وساز طی ماه‌های آتی را به نفع انبوه‌سازان و سازندگان مسکن تقویت می‌کند.

به این معنا که این سیر صعودی به رغم آنکه ناشی از افزایش حجم کلی معاملات مسکن در شهر تهران است اما سیگنال‌های مثبتی از ورود قریب‌الوقوع به فاز رونق را تایید می‌کند که می‌تواند به معنای استقبال بیشتر از واحدهای نوساز سازندگان و در نتیجه آزاد شدن بخش قابل توجهی از منابع مالی آنان باشد که هم اکنون به دلیل حبس شدن در واحدهای نوساز قابلیت کاربرد در پروژه‌های جدید را ندارد. این در حالی است که پیش از این سازندگان، حبس منابع مالی در آپارتمان‌های نوساز را مهم‌ترین مانع شروع ساخت‌و‌سازهای جدید برای ورود به دوره رونق عنوان می‌کردند.

سازندگان تهرانی که طی ماه‌های اخیر تحت تاثیر علائم پیش رونق در بازار مسکن بخش قابل توجهی از تمایل از دست رفته خود برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در بازار ساخت مسکن را بازیافته‌اند و بازگشت آنها به عرصه ساخت وساز خود را در شکل افزایش آمار صدور پروانه ساختمانی و به صفر رسیدن شیب منفی ساخت‌وساز در نیمه سال گذشته نشان داده است، هم اکنون بازگشت کامل خود به حوزه ساخت مسکن را منوط به فروش واحدهای نوساز و آزاد شدن سرمایه‌های حبس شده در این واحدها می‌دانند. از این رو و در شرایطی که شیب منفی ساخت‌وساز، پایان نیمه اول سال گذشته به صفر رسید، افزایش فروش نوسازها در بهمن ماه، می‌تواند به معنای مقدمه بازگشت کامل سازنده‌ها به عرصه ساخت مسکن تعبیر شود.

علت سبقت نوسازها در معاملات ملک

 رشد حجمی معاملات خرید مسکن طی یکی دو ماه اخیر موجب شده پیش رونق در بازار ملک بیشترین اثر خود را در بازار خرید آپارتمان‌های نوساز داشته باشد. به این معنا که اگر چه به درستی گفته می‌شود قدرت خرید خانوارها برای خرید مسکن مصرفی به‌رغم تخلیه حباب قیمتی مسکن همچنان ناکافی است اما هم اکنون تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌های نوساز که به‌طور میانگین حدود 20 تا 30 درصد گران‌تر از آپارتمان‌های چند ساله هستند، نزدیک به 60 درصد از بازار تقاضای مسکن را پوشش داده است. این دو تناقض آشکار میان ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و استقبال بیش از 50 درصدی از واحدهای نوساز یک سوال اساسی را ایجاد می‌کند.

اینکه چرا به‌رغم ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار معاملات خرید مسکن و میانگین حدود 20 درصدی فاصله قیمت هر مترمربع واحد نوساز با واحدهای چند ساله همچنان معامله نوسازها بیش از نیمی از بازار معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده است. هر چند آمار معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز طی سال‌های اخیر هم درصد بالایی از حجم معاملات مسکن را در متراژها و مناطق مختلف پایتخت شامل می‌شده اما نکته‌ای که هم اکنون باعث بروز این سوال شده این است که چرا به‌رغم اینکه در حال حاضر قیمت مسکن در کف قرار گرفته و از طرفی ضعف قدرت خرید، مشکلات عمده‌ای را در مسیر متقاضیان مصرفی ایجاد کرده است میل به خرید واحدهای نوساز بیشترین حجم معاملات مسکن را در میان رده سنی صفر تا 5 سال آپارتمان‌های مسکونی موجب شده است.

کارشناسان و مسوولان بازار مسکن در تشریح علت استقبال بیش از نیمی از متقاضیان بازار مصرفی ملک از واحدهای نوساز طی ماه‌های اخیر چند دلیل عمده را مورد توجه قرار می‌دهند که یکی از آنها به خاصیت و ماهیت واحدهای نوساز برمی‌گردد و دیگری به شرایط ساخت‌و‌ساز و کیفیت آن در شهرها. به اعتقاد آنها آنچه در وهله اول موجب شده در شرایط کنونی بیشترین حجم معاملات مسکن به واحدهای نوساز اختصاص یابد به ماهیت این آپارتمان‌ها برمی‌گردد. به این معنا که اساسا واحدهای نوساز واحدهایی هستند که برای عرضه و فروش در بازار مسکن ساخته شده‌اند و همیشه سازندگان مسکن آپارتمان‌های خود را به محض اتمام عملیات ساخت و قبل از اقدام برای دریافت سند رسمی برای فروش به بازار عرضه می‌کنند. این در حالی است که ممکن است آپارتمان‌های چند سال ساخت، سال‌ها به بازار عرضه نشوند و به همین علت است که عموما آمار واحدهای نوساز که برای عرضه به بازار مسکن ساخته شده‌اند حجم بیشتری از معاملات قطعی خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهند.

از سوی دیگر، مسوولان و کارشناسان بازار مسکن آمار بالای صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های 91 و 92 را از دیگر عوامل افزایش عرضه واحدهای نوساز و در نتیجه افزایش معامله این آپارتمان‌ها در بازار خرید و فروش مسکن می‌دانند. به اعتقاد آنان در شرایطی که هم اکنون واحدهای نوسازی که طی سال‌های 91 و 92 پروانه ساخت دریافت کرده‌اند طی دو سال گذشته تکمیل و به بازار فروش عرضه شده‌اند، پوشش بیش از 50 درصدی حجم معاملات مسکن با این واحدها صورت گرفته است. کم بودن عمر سازه‌ها در ایران نسبت به سایر کشورها و بروز مشکلات تاسیساتی و... پس از چند سال در آپارتمان‌های مسکونی به دلیل ضعف کیفی‌سازی مسکن از دیگر دلایلی است که مسوولان بازار مسکن در تشریح علل استقبال بیش از 50 درصد متقاضیان بازار مصرفی ملک از آپارتمان‌های نوساز مطرح می‌کنند.

الزام فروش کلیدنخورده‌ها برای سازنده

یک کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در این‌باره گفت: غالبا به دلیل ماهیت ویژه واحدهای نوساز که همواره برای عرضه به بازار فروش ملک ساخته می‌شوند فروش این واحدها بیش از آپارتمان‌های چندین ساله‌ای است که ممکن است تا سال‌ها و حتی دهه‌ها معامله‌ای روی آنها انجام نشود. بهروز ملکی ادامه داد: در واقع از آنجایی که واحدهای نوساز با هدف فروش در بازار مسکن ساخته می‌شوند حجم بیشتری از عرضه ملک در بازار فروش آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهند و به همین علت است که می‌بینیم غالبا سهم بیشتری از معاملات خرید مسکن به این گروه از واحدهای مسکونی اختصاص دارد. در واقع عمده واحدهای نوساز به قصد فروش وارد بازار می‌شوند در حالی که واحدهای چند ساله الزامی به معامله و فروش ندارند.

وی حجم بالای ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 91 و 92 را از دیگر دلایل احتمالی افزایش سهم فروش نوسازها در بازار معاملات خرید مسکن عنوان کرد وگفت: طبیعتا افزایش حجم ساخت و ساز طی این سال‌ها منجر به افزایش عرضه واحدهای نوساز طی امسال و سال گذشته شده است و همین عامل هم می‌تواند منجر به افزایش سهم نوسازها از فروش واحدهای مسکونی در پایتخت باشد. این کارشناس مسکن در ادامه با تایید تاثیر مثبت افزایش تسهیلات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته بر رشد حجم فروش نوسازها، تغییر صعودی قدرت خرید متقاضیان را در این اتفاق موثر دانست.

اثر فرسودگی زودهنگام بر خرید آپارتمان

همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با اشاره به نقش ضعف کیفی ساختمان‌های چند ساله و فرسودگی زودهنگام آپارتمان‌ها پس از چند سال، این موضوع را یکی از مهم‌ترین دلایل استقبال بیش از نیمی از متقاضیان خرید مسکن از آپارتمان‌های تازه‌ساز عنوان کرد.

حسام عقبایی در این‌باره گفت: پایین بودن عمر مفید آپارتمان‌ها در ایران در مقایسه با استانداردهای جهانی باعث شده اغلب متقاضیان خرید ملک متقاضی واحدهای نوساز شوند چراکه به دلیل ضعف کیفی ‌سازه‌ها آپارتمان‌های چندساله از یک طرف با افت قیمت مواجه شده و از طرف دیگر با مشکلات ناشی از فرسودگی همراه خواهند شد. وی ادامه داد: معمولا اختلاف قیمت واحدهای نوساز با واحدهای بیش از 10 سال ساخت به‌طور متوسط مترمربعی یک میلیون تومان است با این حال اغلب متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند حتی اگر قدرت خرید آنها برای خرید یک واحد نوساز با متراژ بالاتر مناسب نیست با کاهش متراژ مورد نظر خود آپارتمان نوساز کم‌مساحت را خریداری کنند. در این میان، آماده نبودن سند انتقال در زمان فروش بخش زیادی از واحدهای نوساز باعث می‌شود بین 15 تا 20 درصد بهای فروش، با تاخیر از خریدار دریافت شود که این خود بر رونق معاملات این واحدها موثر است.

خبرآنلاین

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 08:03

راهکار ایجاد رونق اجتماعی در شهرهای جدید

عضو جدید هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید ایجاد ویژگی‌های ممتاز در شهرهای جدید را اقدامی ضروری برای افزایش تمایل زندگی در این مناطق دانست و گفت: ما باید برای ایجاد رونق در این شهرها، این مناطق را از ویژگی‌های خاصی برخوردار سازیم. حسین ایمانی‌جاجرمی در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی افزایش کیفیت زندگی در این مناطق را اقدامی ضروری دانست و گفت: اگر بخواهیم تعداد افراد ساکن یا به عبارتی دیگر به روند زندگی در این مناطق جریان ببخشیم. باید به شاخصه‌های مختلف آن توجه کنیم که افزایش رضایت زندگی، تبدیل این شهرها به شهرهای سرزنده، ایجاد زیربنای مدنی و ساختار اجتماعی بهینه، ایجاد ویژگی‌های ممتاز و اجتماعی کردن محلات نمونه‌هایی از این شاخص‌ها به‌شمار می‌روند. او خروج از مرحله مهندسی به اجتماعی را نیز یکی دیگر از ضرورت‌های اجرایی برای احداث شهرهای جدید اعلام کرد و گفت: خر وج از مرحله فنی و مهندسی و منزلت بخشیدن به شهرهای جدید تا حد زیادی اجتماعی بودن و سرزندگی را در این مناطق به‌وجود می‌آورد.

دنیای اقتصاد

اگرچه هنوز مشاوران املاک به روزهای پر کار تابستان نرسیده‌اند، اما تعداد موجرانی که ایام بهار را برای اجاره واحدهای مسکونی خود انتخاب کرده‌اند، کم نیست. از سوی دیگر مستاجران هم با انعقاد قرارداد در فصل بهار می‌توانند از امتیاز قیمت مناسب‌تر برخوردار شوند؛ چراکه به واسطه حجم تقاضای محدود اجاره، نرخ اجاره‌بها نسبت به تابستان مناسب‌تر است. بررسی فایل‌های ارائه شده نیز نشان می‌دهد نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها در تعداد قابل توجهی از موارد مذکور، از متوسط نرخ منطقه پایین‌تر بوده و عمدتا سهم ودیعه بیشتر از اجاره‌بها است. البته این مزیت در بین واحدهای مسکونی ارائه شده متناسب با بودجه پایین‌تر، بیشتر مشهود است. چنین وضعیتی طبعا برای مستاجرانی که خواستار پرداخت اجاره‌بهای کمتر هستند، مطلوب است.





بررسی قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی نشان می‌دهد در وضعیت فعلی می‌توان با بودجه حداکثر 30 میلیون تومانی و توان محدود پرداخت اجاره‌بهای ماهانه تا سقف 500 هزار تومان گزینه‌های مطلوبی را یافت که قیمت پیشنهادی آنها از متوسط قیمت منطقه پایین‌تر است. در خیابان وفادار واقع در منطقه تهرانپارس، قیمت پیشنهادی واحد مسکونی 65 متر مربعی 4 ساله 30 میلیون تومان ودیعه و 500 هزار تومان اجاره ماهانه است. موجر دیگری واحد مسکونی 80 مترمربعی با سن 2 سال واقع در محدوده جنت‌آباد شمالی، 30 میلیون تومان ودیعه و 500 هزار تومان اجاره ماهانه قیمت‌گذاری کرده است. این در حالی است که متوسط قیمت اجاره واحد مسکونی با متراژ مشابه در این منطقه بالاتر از ارقام ذکر شده و معادل 23 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 400 هزار تومان اجاره‌بهای ماهانه بوده است.

دنیای اقتصاد

دوشنبه, 06 ارديبهشت 1395 ساعت 08:01

دو پالس انحرافی از بازار مسکن

اولین ماه بازار مسکن 95، با کاهش 8 درصدی قیمت آپارتمان و سقوط 56 درصدی حجم معاملات، به پایان رسید. بررسی‌های جامع درباره آمار رسمی از «اوضاع مسکن در ماه نیمه‌تعطیل» به شناسایی دو پالس انحرافی منجر شده است که مشخص می‌کند اگر چه تحولات فروردین 95، در ظاهر معنای «شروع دوباره نوسان قیمت» و «بازگشت رکود معاملاتی» را می‌دهد، اما این رفتار مطابق فروردین حداقل 4 سال گذشته بوده که در شروع هر سال - چه رونق و چه رکود- تکرار می‌شود. با این حال،‌ یک اتفاق جدید، آستانه رونق غیرتورمی را نشان می‌دهد.





گروه مسکن: فرید قدیری: عبور «متفاوت» بازار مسکن از اولین ماه سال 95، به ثبت دو علامت «گمراه‌کننده» در نبض فروردین ماه معاملات ملک منجر شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار حاکی است: ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با 8 درصد کاهش نسبت به اسفند 94، وارد سطح قیمتی بهمن و ماه‌های قبل از آن شد. همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان نیز در فروردین، سقوط 56 درصدی را تجربه کرد و نقل و انتقال ملک به کمتر از نصف حجم ماهانه یک فصل گذشته رسید. در حال حاضر دو رخداد ملکی در ماه نیمه تعطیل سال 95 که شامل «افت محسوس قیمت مسکن آن هم یکسال پس از ثبات نسبی» و همچنین «ریزش حجم معاملات آپارتمان بعد از یک فصل صعود» می‌شود، ممکن است ذهن فعالان مسکن نسبت به فرجام مسیر تازه‌ای که معاملات ملک در اواخر پارسال وارد آن شده بود را منحرف کند. این دو رخداد اگر با لحاظ فاکتورهای تکمیلی، مورد تحلیل اقتصادی قرار نگیرد، در ظاهر ممکن است علامت «بازگشت رکود به معاملات» و «وجود حباب قابل تخلیه در قیمت» را منعکس کند. اما بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تحولات یک ماه اخیر در بازار مسکن نشان می‌دهد: معاملات ملک در تهران طی فروردین امسال با تاثیرپذیری از شرایط «تقویم»، همچون اولین ماه هر سال، با یک تغییر جهت کوتاه‌مدت حداکثر 30 روزه روبه‌رو شد که این اتفاق مطابق دوره‌های پیشین، ماندگار و قابل سرایت به سایر ماه‌های سال نیست. حجم معاملات ملک در فروردین به دلیل تعطیلی کامل کسب و کار دلالان ملک در دو هفته اول سال، صرفا به نیمه دوم ماه محدود است که در این زمان اندک نیز عمده بازاریابی‌ها صرف فراهم کردن زمینه انجام معامله برای ماه بعد می‌شود.

در فروردین ماه همچنین نگاه مبهم سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، مانع از تمایل فروشنده‌ها به حضور در بازار می‌شود طوری که به گفته مشاوران املاک، حتی در صورت تقاضای موثر برای خرید مسکن در این ماه، فایل‌های فروش با نظر مالکان برگشت می‌خورد و عرضه دوباره آنها به اردیبهشت و خرداد موکول می‌شود. تحت تاثیر این شیوه عملکرد بازار ملک، ابتدای امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از 13 تا 15 هزار واحد مسکونی در هر یک از ماه‌های زمستان 94 به رقمی معادل 5 هزار و 639 واحد مسکونی در فروردین نزول کرد. سقوط معاملاتی در فاصله اسفند تا فروردین را می‌توان در چهار سال گذشته نیز ردیابی کرد. در فروردین سال 92 که بازار معاملات مسکن در فاز رونق کامل قرار داشت و در حال نزدیک شدن به نقطه اوج بود، حجم خرید آپارتمان در تهران 63 درصد نسبت به اسفند 91 افت کرد و تنها 4900 فقره مبایعه‌نامه‌ در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد. همچنین در فروردین سال‌های 93 و 94 نیز حجم معاملات در این بازار به ترتیب 55 درصد و 65 درصد نسبت به اسفند ماه سال قبل افت کرد.

بنابراین ماه ابتدایی سال 95 نیز عینا به وضعیت طبیعی ابتدای سال‌های قبل دچار شد.

در این ماه، فقط یک گروه از فروشنده‌ها وارد بازار ملک می‌شوند. این گروه مالکانی هستند که به هر دلیل اقتصادی یا غیراقتصادی، با شرایط «اضطرار» مواجهند و قصد فروش فوری دارند. در نتیجه، ویژگی این نوع فروشنده‌ها در ماه فروردین باعث می‌شود معاملات انجام شده در این ماه، به لحاظ قیمت به نفع خریدار تمام شود و میانگین ارزش معاملات کاهش پیدا کند. در فروردین سال‌های 92، 93 و 94، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ترتیب 7/4 درصد، 3/7 درصد و 4/6 درصد افت کرد. در این میان، کاهش نزدیک به 8 درصدی متوسط قیمت آپارتمان‌های پایتخت در اولین ماه سال 95، علاوه بر منشأ ذاتی بازار فروردین، یک علت دیگر نیز دارد و آن به «هیجان به‌وجود آمده در اسفند سال گذشته» برمی‌گردد. در آخرین ماه سال گذشته، به دلیل کاهش دستوری نرخ سود بانکی و تغییر مقصد تقاضای سرمایه‌ای به سمت بازار ملک، قیمت مسکن در تهران از مسیر نوسان صفر ماه‌های قبل خود خارج شد و 8 درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر سطح قیمت مسکن مجددا به نقطه قبل از هیجان بازگشته است و این افت قیمت با توجه به سایر متغیرهای اقتصاد مسکن، ارتباطی به حباب یا تخلیه حباب مسکن ندارد. در بازار مسکن برای سنجش میزان حباب قیمت مسکن، از رابطه (نسبت P به R) بین قیمت مسکن و اجاره‌بهای سالانه استفاده می‌شود.

عدد حاصل از این نسبت طی 25 سال گذشته، در دوره‌های رکود و زمانی که حباب قیمت مسکن به‌صورت کامل تخلیه می‌شود، به سطح 15 رسیده و در نقطه اوج و جهش قیمت مسکن نیز تا مرز 25صعود کرده است. در حال حاضر که پایان دوره رکود مسکن است و به دلیل ثبات یکساله قیمت مسکن بعد از یک‌ سال و نیم روند کاهشی، می‌توان به تخلیه حباب قیمت امیدوار بود، عدد حاصل از نسبت P به R در سطح 9/14 قرار دارد که این نسبت به معنای نبود حباب در قیمت مسکن است. با این استدلال که عمده کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمتی از آن استفاده می‌کنند، مشخص می‌شود، در وضعیت فعلی معاملات مسکن می‌تواند بدون نوسان قیمتی رونق بگیرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» هر چند حجم معاملات مسکن در فروردین امسال نسبت به اسفند پارسال سقوط کرد اما در مقایسه با فروردین سال گذشته، 19 درصد افزایش یافت که از این منظر، نقطه قوت پیش‌بینی‌های قبلی مبنی بر پایان رکود مسکن در سال جاری، محسوب می‌شود. این در حالی است که فروردین سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران 28 درصد نسبت به فروردین سال 93 افت کرد. به این ترتیب، مطابق چشم‌انداز کارشناسی، بازار معاملات مسکن با سپری کردن دوره پیش‌رونق در زمستان94، ظرف ماه‌های آینده وارد دوره رونق غیرتورمی خواهد شد. این دوره به‌صورتی خواهد بود که میزان رشد احتمالی قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم است. 

ماه گذشته اگر چه قیمت مسکن 8 درصد کاهش یافت اما در مقایسه با فروردین سال94، رقمی معادل 4 درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه 4/ 7 درصدی در همین ماه،‌ بیانگر نوسان مسکن در سطح زیرین تورم است.نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» همچنین حاکی است: علاوه بر دو علت ناشی از «ساختار بازار ملک در فروردین» و «رفع هیجان قیمتی اسفند»، یک علت سوم نیز برای کاهش قیمت مسکن در فروردین امسال مطرح است و آن، نحوه پراکندگی خرید و فروش آپارتمان در مناطق 22 گانه است. در ماه گذشته، حجم معاملات در منطقه یک و سه به‌عنوان مناطق گران قیمت بازار مسکن -که اثر فزاینده بر میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران دارد- به یک سوم ماه‌های قبل کاهش یافت اما در دو منطقه 4 و 5، حجم معاملات بیش از 50 درصد افت نکرد و در برخی مناطق جنوبی نیز نصف شد. 25 درصد کل معاملات خرید مسکن در تهران، در دو منطقه 4 و 5 انجام می‌شود و متوسط قیمت در آنجا کاملا به میانگین قیمت کل شهر نزدیک است. بنابراین، در ماه گذشته، موقعیت منطقه‌ای معاملات نیز به نوعی از کاهش قیمت پشتیبانی کرده است.

 

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 05 ارديبهشت 1395 ساعت 11:32

طول انتظار برای خانه دار شدن چقدر است؟

ایرانی‌ها برای خرید یک خانه ١٠٠متری نوساز در مناطق جنوبی تهران، حداقل ٤ و حداکثر ١١٥‌سال انتظار می‌کشند!

 این در شرایطی است که برای خرید خانه‌ای با همین مشخصات حداکثر انتظار ایرانی‌ها به ٢١١ و ٢٠٤‌سال نیز رسیده که  اوج این انتظار در یک دهه گذشته، در سال‌های ٨٦ و ٨٧ اتفاق افتاده است. پس از آن بیشترین طول انتظار ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن در ‌سال ٩١ رخ داده که مدت زمان این انتظار ١٧٧‌سال بوده است. به این ترتیب رکورد طول انتظار برای خانه‌دار شدن در دولت دهم به بیشتر از دو قرن نیز رسیده است. در سال‌های گفته‌شده بازار مسکن پس از پشت‌سر گذاشتن رکود مقطعی، شوک‌های ناگهانی را تجربه کرده و با افزایش شکاف بین قیمت مسکن و حداقل مزد مصوب سال، طول انتظار برای خانه‌دارشدن روند صعودی در پیش گرفته است. در یک دهه گذشته، کمترین طول انتظار قشر کارگر (با حداقل مزد مصوب) برای خانه‌دار شدن ١٣٢‌سال بوده که در ‌سال ٨٤ و در زمان تحویل دولت اصلاحات به کابینه احمدی‌نژاد تجربه شده است. پس از آن کمترین طول انتظار این قشر به ١١٥,٥‌سال می‌رسد که در ‌سال ٩٣ و پس از پایان دولت دهم به وقوع پیوسته است.
بررسی شاخص انتظار خانه‌دار شدن در اقشار ایرانی با سطوح درآمدی متفاوت نشان می‌دهد که تنها مدیران رده بالا با سابقه کاری بیشتر از ١٥‌سال به اندازه میانگین شهروندان کشورهای پیشرفته برای خانه‌دار شدن انتظار می‌کشند و سایر اقشار ناچارند از فرمول‌های دیگری برای خانه‌دار شدن استفاده کنند. افزایش درآمد و اشتغال به ٢ یا ٣ شغل یا افزایش تعداد شاغلان خانواده، خانه‌های ریزقواره یا قدیمی و وام‌های طولانی‌مدت ازجمله راهکارهایی است که جامعه ایرانی این روزها برای کوتاه‌ترشدن زمان انتظار خانه‌دار شدن برگزیده است.
انتظار خانه‌دار شدن چگونه  ١٢‌سال می شود؟
این در شرایطی است که مسئولان کشور برای شاخص انتظار خانه‌دارشدن اعداد مختلفی گفته‌اند. به‌عنوان مثال حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در این‌باره می‌گوید: به‌طور معمول مدت انتظار خانه‌دارشدن در کشورهای پیشرفته ٣ تا ٥‌سال است که درحال حاضر در ایران این زمان به ١٢‌سال رسیده است. او درباره معیارهای تعیین این رقم نیز توضیح می‌دهد: اگر یک خانواده متوسط با درآمد ماهانه یک‌میلیون و ٢٥٠‌هزار تومان، ١٢‌سال تمام حقوق خود را پس‌انداز کند، می‌تواند یک خانه ٧٥متری با قیمت هر مترمربع  ٢,٥‌میلیون تومان خریداری کند. البته اگر این شاخص را با محاسبات مظاهریان دوباره حساب کنیم، متوجه می‌شویم یک خانواده متوسط با درآمد ماهانه یک‌میلیون و ٢٥٠‌هزار تومان ظرف مدت ١٢‌سال می‌تواند یک آپارتمان ٧٢ متری با قیمت ١٨٠‌میلیون تومان بخرد. این درحالی است که معیارهای استاندارد شاخص طول انتظار برای خانه‌دار‌شدن اندکی با معیارهای معاون وزیر راه و شهرسازی تفاوت دارد که این موضوع نتیجه را بسیار متفاوت می‌کند. ما برای محاسبه این شاخص، معیار گزارش‌های رسمی بانک مرکزی را درنظر گرفته‌ایم. براساس این معیارها برای محاسبه شاخص دسترسی به مسکن شهری واحد نمونه ١٠٠متری را درنظر می‌گیرند و نه کوچکتر. همین‌طور این‌که در شاخص طول انتظار تمام پس‌انداز ماهانه خانوار درنظر گرفته نمی‌شود و معمولا یک‌سوم این پس‌انداز مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. به این ترتیب مدت انتظار برای خانه‌دار شدن به ٣ برابر رقم محاسبه شده مظاهریان می‌رسد. علاوه بر این، برای محاسبه شاخص طول انتظار ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن، سطوح درآمدی مختلف را مدنظر گرفته‌ایم. این سطوح شامل شاغلانی می‌شود که با حداقل مزد مصوب وزارت کار مشغول به کارند و مبنای محاسبه درآمد سایر اقشار نیز سایت معتبر استخدامی ایران تلنت درنظر گرفته شده است.
کارگران ١١٥‌ساله صاحبخانه می‌شوند
گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در تهران را در ‌سال ٩٣ متری ٢‌میلیون و ٨٣٠‌هزار تومان اعلام کرده‌اند. بررسی فایل‌های آگهی شده مسکن در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که با این قیمت می‌توان خانه‌ای نوساز در جنوب شهر تهران و خانه‌ای با قدمت بیشتر از ١٠‌سال در مناطق غرب، شرق و مرکز تهران خریداری کرد. بر این اساس یک خانواده کارگر با حداقل مزد مصوب‌ سال ٩٣ یعنی ٦٠٨‌هزار و ٩٠٦ تومان سالانه ٧‌میلیون و ٣٠٦‌هزار و ٨٧٢ تومان دستمزد می‌گیرد که با احتساب هزینه‌های جاری او و در نظر گرفتن شاخص‌های آماری یک‌سوم پس‌انداز سالانه او ٢‌میلیون و ٤٣٥‌هزار و ٦٢٤ تومان می‌شود اگر برای او واحد نمونه دسترسی به مسکن شهری (براساس شاخص‌های بانک مرکزی واحد ١٠٠متری) را درنظر بگیریم، او پس از ١١٥,٥‌سال ٢٨١‌میلیون و ٣١٤‌هزار تومان پس‌انداز خواهد داشت که این میزان پس‌انداز قیمت حال حاضر یک واحد ١٠٠ مترمربعی در تهران است. البته همان‌طور که اشاره شد قیمت پایه برای این خانه را متوسط نرخ مسکن براساس روایت مرکز آمار قرار داده‌ایم که متری ٢‌میلیون و ٨٣٠‌هزار تومان است. این طول انتظار در شرایطی اتفاق می‌افتد که بازار مسکن رکود شدیدی را پشت‌سر می‌گذارد و این وضع موجب شده است، قیمت مسکن در دو‌سال اخیر ثبات خود را حفظ کند یا با اندکی کاهش مواجه شود. به این ترتیب طول انتظار جامعه کارگری ایران برای خانه‌دار شدن بیشتر از ٢٨.٧ برابر شهروندان کشورهای پیشرفته است.
طول انتظار مدیران رده‌ بالا  مطابق با استاندارد پیشرفته‌ها
برای بررسی حداقل این انتظار وضع درآمدی دهک بالای جامعه ایرانی را مورد بررسی قرار داده‌ایم.  براساس گزارش سایت معتبر استخدامی «ایران تلنت» درحال حاضر حداکثر دستمزد ماهانه در ایران معمولا زیر ٢٠‌میلیون تومان است که به مدیران رده‌ بالا با سابقه کاری بیشتر از ١٥‌سال تعلق می‌گیرد. براساس این گزارش شرکت‌های سرمایه‌گذاری، نفت و گازی‌ها، مخابراتی‌ها و بانکی‌ها بالاترین دستمزد را نسبت به هم رده‌های خود در سایر مشاغل دریافت می‌کنند. رقم دستمزد مدیرعامل در این مشاغل حداکثر بین ١٥ تا ١٧‌میلیون تومان و به‌طور میانگین ١٦‌میلیون تومان اعلام شده است. با این حال، اگر بخواهیم برای این افراد نیز یک واحد ١٠٠متری با میانگین قیمت ٢‌میلیون و ٨٢٣‌هزار تومان قایل باشیم، می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که شاخص انتظار برای خانه‌دار شدن دهک بالای درآمدی ایران به  ٤‌سال می‌رسد که این زمان در بازه انتظار شهروندان کشورهای پیشرفته برای خانه‌دار شدن قرار می‌گیرد.

مدیران میانی با و مهندسان با ٣٢‌سال پس‌انداز خانه‌دار می‌شوند١١
بنابر گزارش ایران تلنت مدیران میانی با سابقه کار ٥‌سال به بالا ماهانه دستمزدی بین ٣‌میلیون و ٣٠٠‌هزار تا ٨‌میلیون و ٥٠٠‌هزار تومان دریافت می‌کنند. به عبارت دیگر میانگین دستمزد ماهانه مدیران میانی در ایران ٥‌میلیون و ٩٠٠‌هزار تومان است. اگر بخواهیم برای این افراد نیز یک واحد ١٠٠متری با میانگین قیمت متری ٢‌میلیون و ٨٢٣‌هزار تومان درنظر بگیریم، به این نتیجه می‌رسیم که شاخص انتظار برای خانه‌دار شدن مدیران میانی کشور ١١‌سال و ٢ ماه است که این عدد بیشتر از دو برابر زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشورهای پیشرفته است. در این گزارش میانگین دریافتی ماهانه کارمندان اداری، کارشناسان فروش و مهندسان کشور با سابقه کاری بالاتر از ٧‌سال بین یک‌میلیون و ٣٠٠‌هزار تومان تا ٣‌میلیون تومان است، بنابراین می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که میانگین دریافتی ماهانه کارمندان باسابقه، حدود ٢‌میلیون و ١٥٠‌هزار تومان است. با این حساب کارمندان سابقه‌دار برای به دست آوردن یک خانه ١٠٠متری  در جنوب تهران باید ٣٢‌سال و ٢ ماه پس‌انداز کنند که این انتظار بیشتر از ٨ برابر کشورهای پیشرفته است.
٦٨‌سال پس‌انداز برای خانه‌دارشدن کارمندان جوان و قشر فرهنگی
کارمندان شرکت‌های خصوصی با سابقه کار زیر ١٠ سال، مترجم‌ها، معلم‌ها، روزنامه‌نگاران و منشی‌ها اقشاری هستند که در گزارش ایران تلنت کمترین دریافتی‌های ماهانه به نام‌شان ثبت شده است. بازه حقوقی این افراد بین ٦٤٨‌هزار تا یک‌میلیون و ٤٠٠‌هزار تومان اعلام شده است.  به این ترتیب میانگین حقوق این اقشار یک‌میلیون و ٢٤‌هزار تومان است. برای این‌که کارمندان جوان و اقشار فرهنگی صاحب یک خانه ١٠٠متری در جنوب تهران یا یک خانه قدیمی در مرکز پایتخت شوند باید ٦٨‌سال و ٢ماه پس‌انداز کنند که این میزان انتظار ١,٦ برابر کارگران با حداقل حقوق و ١٧ برابر شهروندان کشورهای پیشرفته است.

اقتصاد آنلاین

صفحه8 از189

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122269477-02122259327 

@OonePooya

تماس با کارشناسان فروش اوان پویا

آمار بازید

27085
امروز امروز 30
دیروزدیروز448
همههمه27085
54.196.213.0
logo-samandehi