بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، سید ابوالفضل موسوی گفت:‌ جزئیات طرح اصلاح قانون نظام مهندسی متناسب با احکام و بندهای فنی و اجرایی ساخت‌وساز در برنامه‌های ششم توسعه بررسی و به تصویب رسید.

نایب رییس کمیسیون عمران مجلس یادآور شد: بر اساس مصوبات کمیسیون، سیاست‌های ساخت‌وساز در حوزه مسکن و شهرسازی در چارچوب نظام فنی و اجرایی کشور انجام خواهد شد.

وی  همچنین از بررسی کم‌آبی در استان‌ها و شهرستان‌های سراسر کشور توسط اعضای کمیسیون و اقدامات وزارت نیرو برای رفع معضل  کم‌آبی کشور سخن گفت.

ساخت یاب

شنبه, 09 تیر 1397 ساعت 10:24

خط مقدم فروش در بازار مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای اقتصاد ، رفتارشناسی خریداران بازار مسکن از قرار گرفتن واحدهای پیر و سالخورده در خط مقدم فروش املاک مسکونی به لحاظ بیشترین میزان رشد معاملات خرید آپارتمان، حکایت دارد این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد همزمان، سهم سازنده‌ها از بازار فروش مسکن همچنان در حال سقوط است. هم‌اکنون سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۱۵ سال از بازار فروش آپارتمان در پایتخت، نسبت به سال گذشته با افت محسوس همراه شده است، اما سهم واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال از بازار فروش نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳ درصد افزایش یافته که نشان‌دهنده نوعی استقبال اجباری سمت «تقاضای مصرفی» از خرید واحدهای پیر و سالخورده است. هم‌اکنون سمت تقاضای مصرفی آپارتمان، دست‌کم بنا بر سه دلیل عمده، توان خود را برای خرید واحدهای نوساز، بیشتر از اوایل امسال، از دست داده است به‌طوری که بخش قابل توجهی از رشد سهم خرید آپارتمان‌های سالخورده، ناشی از تامین این گروه از تقاضا در این گروه سنی از آپارتمان‌هاست. این در حالی است که همزمان با بروز رونق در بازار مسکن وافزایش حجم کل معاملات خرید ملک، سهم نوسازها از بازار فروش نیز باید افزایش می‌یافت اما در حال حاضر بازار مسکن با شرایط متفاوتی از بابت کاهش سهم نوسازها از معاملات فروش آپارتمان مواجه شده است.

بر این اساس، کارنامه سازندگان در بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی از وجود نوعی شرایط هشدارآمیز برای سمت عرضه مسکن از بابت کاهش سریالی سهم سازنده‌ها از بازار فروش آپارتمان‌‌ است. بررسی‌ها درخصوص سهم فروش واحد‌های مسکونی در ۵ گروه سنی نشان می‌دهد، سهم سازندگان از معاملات فروش آپارتمان در مقایسه با سایر مالکان نه تنها نسبت به مدت مشابه سال گذشته به‌صورت محسوس افت کرده است بلکه سهم سازندگان به‌عنوان عرضه‌کنندگان واحدهای نوساز به بازار فروش، همچنان روند نزولی دارد. کاهش سهم‌ سازنده‌ها از بازار فروش آپارتمان درحالی منجر به افت ۱۰ درصدی حجم فروش واحدهای نوساز در خرداد ماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته شده است که حجم کل معاملات مسکن در همین بازه زمانی تنها ۳ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب، ارتباط بین بازار معاملات خرید مسکن و بازار ساخت و ساز به دلیل کم شدن حجم فروش نوسازها، دچار اختلال است و نتوانسته به شکل موثر تحریک عرضه جدید ناشی از فروش واحدهای سازنده‌ها را موجب شود.  علاوه بر افت سهم نوسازها از معاملات فروش مسکن، سهم فروش واحدهای ۶ تا ۱۰ سال نیز، خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال قبل، ۵ درصد و سهم واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال نیز در همین بازه زمانی ۱۳ درصد افت کرد.

رفتارشناسی خریداران مسکن از بابت افزایش استقبال از خرید واحدهای مسکونی سالخورده از یکسو و کاهش سهم سازنده‌ها از بازار فروش مسکن از سوی دیگر، نشان‌دهنده بروز نوعی «اختلال» بین «نوع عرضه» و «جنس تقاضا» در بازار ملک است.

سه دلیل کاهش سهم نوسازها

طی ماه‌های اخیر همزمان با رشد حجم کل معاملات مسکن، سهم فروش نوسازها در بازار ملک کاهش یافته است؛ این درحالی است که تقریبا در همه ماه‌های رکود اخیر، سهم واحدهای نوساز(صفر تا ۵ ساله)، از کل معاملات خرید مسکن بیش از ۵۲ درصد بود، اما همزمان با افزایش حجم معاملات خرید مسکن به واسطه شروع دوره رونق، سهم معامله واحدهای نوساز کاهش یافت و در مقابل به سهم فروش واحدهای سالخورده و کلنگی افزوده شد. این تغییر سهم در ماه گذشته نیز تشدید شد. درحالی که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۷/ ۱۰ درصد کاهش یافت، سهم فروش آپارتمان‌های پیر و سالخورده واقع در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال در همین بازه زمانی ۲۳ درصد رشد کرد و عرضه‌کنندگان این گروه سنی آپارتمان‌های مسکونی موفق به افزایش سهم‌گیری خود از بازار معاملات مسکن شدند. طی ماه‌های اخیر همزمان با پیشروی بازار معاملات مسکن در فاز رونق، متقاضیان مصرفی به دلیل «افزایش شکاف بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و آپارتمان‌های چندساله» و «عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای خرید واحدهای نوساز یا کم سن»، به خرید واحدهای مسکونی مسن و سالخورده روی آورده‌اند؛ در واقع افزایش فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان‌های پیر اولین دلیل استقبال متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان‌های پیر و افزایش سهم این واحدها از بازار فروش مسکن است؛ این در حالی است که «کمبود عرضه نوسازها به واسطه رکود سال‌‌های اخیر» دومین عامل اثرگذار بر استقبال اجباری متقاضیان خرید مسکن از آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله و حتی بیش از ۲۰ سال است؛ همچنین طی ماه‌های اخیر «عدم عرضه بخشی از واحدهای نوساز و آماده فروش در بازار مسکن از سوی برخی سازندگان» منجر به جابه‌جایی گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان به بازار فروش واحدهای چند ساله، پیر و سالخورده شده است؛ به این معنا که اگرچه سهم فروش واحدهای پیر و سالخورده به میزان قابل توجهی در بازار مسکن افزایش یافته است اما خرید این واحدها به هیچ وجه اولویت متقاضیان مصرفی نبوده است و بنا به دلایلی که گفته شد، خریداران به نوعی اقدام به کوچ اجباری از بازار نوسازها به بازار واحدهای با عمربنای بالا، کرده‌اند.  کارشناسان معتقدند کاهش سهم‌بری سازنده‌ها از بازار فروش مسکن که بخشی از آن ناشی از افزایش قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در مقایسه با آپارتمان‌های سالخورده وهمچنین خودداری گروهی از آنها از عرضه بخشی از واحدهای نوساز به بازار فروش است در نهایت به زیان سازندگان تمام می‌شود؛ چرا که امکان بهره‌برداری سازنده‌ها از شرایط فعلی بازار معاملات –فروش بیشتر نوسازها و تامین مالی جدید از این محل-سلب می‌شود.

براساس تازه‌ترین آمارها از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران، سهم واحدهای مسکونی نوساز(صفر تا ۵ ساله) از کل معاملات مسکن، از ۹/ ۴۳ درصد در اردیبهشت ماه امسال به ۷/ ۴۳ درصد در خردادماه کاهش یافته است؛ سهم فروش واحدهای ۶ تا ۱۰ سال نیز از ۵/ ۱۶ درصد در اردیبهشت ماه به ۳/ ۱۶ درصد در خرداد ماه رسیده است؛ هم‌اکنون آپارتمان‌های ۱۱ تا ۲۰ سال حدود ۳۰ درصد از سهم کل معاملات فروش مسکن را به خود اختصاص می‌دهند که این سهم در اردیبهشت ماه نیز به همین میزان بوده است؛ با این‌حال، سهم فروش واحدهای کلنگی واقع در بازه سنی بیش از ۲۰ سال، از ۳/ ۱۰ درصد در اردیبهشت ماه به ۷/ ۱۰ درصد در خرداد ماه افزایش یافت که نشان‌دهنده افزایش تقاضا برای خرید زمین به منظور شروع عملیات ساختمانی جدید است.

علت رشد سهم فروش املاک کلنگی‌

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، علاوه بر تقویت سهم فروش واحدهای مسکونی پیر و سالخورده واقع در بازه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال، خرداد ماه امسال، حجم فروش املاک کلنگی(بیش از ۲۰ سال) از بازار فروش ملک مسکونی نیز ۲۰ درصد رشد کرد؛ این گروه از واحدهای مسکونی در حال حاضر به دلیل قدمت بنا، اغلب مورد تقاضای دو گروه از خریداران هستند که عمدتا به مقاصد دیگری غیر از سکونت در این واحدها، اقدام به خرید آنها کرده یا حتی در صورت خرید برای سکونت موقتی، این واحدها را با در نظر گرفتن اهداف بلندمدت سرمایه‌ای، خریداری می‌کنند.  درحال حاضر واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا یا از سوی «سازندگان» با هدف تامین زمین برای ساخت و به منظور «تخریب» و «نوسازی» خریداری می‌شوند یا متقاضیان خرید آنها، «سرمایه‌گذاران» برخوردار از نقدینگی درشت و بنیه مالی قوی هستند. در واقع «سازندگان» و «تقاضای سرمایه‌ای» دو گروه اصلی متقاضی خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال هستند که هم اکنون سهم کلنگی‌ها از بازار معاملات ملک را ۳ واحد درصد افزایش داده‌اند و به ۱۱ درصد رسانده‌اند. واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا به‌عنوان زمین خریداری می‌شوند و به دلیل قدمت بنا، به ندرت، خریداران این واحدها را برای سکونت انتخاب می‌کنند. با این حال عمده خریداران آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله که بیشترین میزان رشد فروش را طی یک ماه گذشته نسبت به سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی به خود اختصاص داده‌اند خریداران مصرفی هستند که به دلیل ناتوانی در خرید واحدهای نوساز و کاهش عرضه آپارتمان‌های کلیدنخورده به بازار، حجم فروش املاک سالخورده را افزایش داده‌اند.

راهکار احیای سهم سازنده‌ها

کارشناسان معتقدند سازندگان می‌توانند با دو اقدام سهم از دست رفته‌ خود از بازار معاملات مسکن را احیا کنند.  «عرضه تابستانی واحدهای نوساز آماده فروش به بازار مسکن با قیمت منطقی» اولین راهکار کارشناسی برای افزایش سهم‌ سازندگان از بازار معاملات مسکن است؛ سازندگان می‌توانند با عرضه واحدهای نوساز و کلیدنخورده به بازار که هم‌اکنون آماده فروش هستند سهم خود از بازار معاملات مسکن را افزایش دهند و در مقابل از منابع حاصل از آن به منظور شروع پروژه‌های ساختمانی جدید استفاده کنند؛ در قالب راهکار دوم سازنده‌ها می‌توانند به منظور افزایش سهم خود از بازار معاملات مسکن در آینده، پروژه‌های ساختمانی جدید را مطابق «الگوی غالب تقاضا» در بازار مسکن کلید بزنند و از طریق برنامه‌ریزی برای ساخت واحدهای مسکونی «کوچک‌متراژ» و «میان‌متراژ» که هم‌اکنون عمده خریداران حاضر در بازار مسکن متقاضی این گروه از واحدها هستند در سال‌های آینده نسبت به تقویت سهم خود از بازار معاملات مسکن در مقابل سایر مالکان اقدام کنند. در غیر این‌صورت سهم سازنده‌ها از بازار معاملات مسکن به‌صورت مستمر کاهش خواهد یافت و از وضعیت هشدارآمیز به وضعیت بحرانی تبدیل می‌شود.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، داوود امیری با بیان اینکه هزینه‌های اجاره بهای مسکن بسیاری از خانوارهای کارگری را در مضیقه قرار داده است، گفت: شرایط اقتصادی متاثر از نوسانات نرخ ارز موجب شده تا بازار مسکن تحت تاثیر قرار بگیرد به نحوی که دود افزایش اجاره‌بها به چشم کارگران رفته و بر طبقات محروم کارگری فشار خود را تحمیل کرده است.

وی با بیان اینکه دولت باید برای مسکن کارگری چاره‌ای بیندیشد و طرح بدهد، گفت: البته طرح‌های مختلفی نظیر مسکن اجتماعی، مسکن امید و مسکن کارگری از سوی دولت اعلام شد ولی اجرای آنها را ندیدیم و امیدواریم در مدت باقی مانده از عمر این دولت حداقل طرحی در جهت خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و مستضعف اجرایی شود.

رئیس کانون شورای اسلامی کار خراسان شمالی در ادامه بررسی مجدد دستمزد در شورای عالی کار را بلامانع و قانونی دانست و گفت: شورای عالی کار می‌تواند بسته به شرایط اقتصاد و وضعیت کارگران و کارفرمایان بازنگری دستمزد را در دستور کار قرار بدهد منتها چاره کمک به بهبود معیشت کارگران افزایش مزد نیست.

به اعتقاد وی در شرایطی که کارگاهها تعطیل و بازارها راکد هستند و ثبات اقتصادی وجود ندارد افزایش مزد حتما باید با لحاظ کردن راهکارهای عملیاتی و منطقی دنبال شود.

امیری در عین حال افزایش مجدد دستمزد را نیازمند همراهی دولت دانست و گفت: دولت باید به میدان بیاید و کارفرمایان را حمایت کند. این حمایت می‌تواند در بخش معافیتهای مالیاتی یا کمک به تامین مواد اولیه باشد و برای بررسی مجدد دستمزد در شورای عالی کار باید راهکار اجرایی آن را پیش‌بینی کنیم.

رئیس کانون شورای اسلامی کار خراسان شمالی در پایان با تاکید بر حفظ اشتغال موجود در شرایط فعلی، گفت: دولت باید برنامه خود را برای کنترل بازار و خروج از شرایط فعلی اعلام کند و افراد متعهد و دلسوز نظام و مردم را به کار بگیرد.

کارشناسان و فعالان کارگری تاکید دارند که در شرایط حاضر بخش اعظمی از دریافتی کارگران صرف هزینه‌های مسکن و اجاره بها می‌شود این در حالی است که دولت تلاش کرده با ارائه طرح‌هایی نظیر مسکن امید و مسکن اجتماعی به کاهش هزینه‌های مسکن خانوارهای کارگری کمک کند. بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده‌ ایرانی است‌ و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که‌ نیازمندترند به خصوص کارگران و روستاییان، زمینه اجرای این اصل‌ را فراهم کند.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای‌اقتصاد، با گذشت بیش از یک هفته از شروع فصل تابستان، هنوز آمار هیچ معامله جدیدی طی تیر ماه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران ثبت نشده است. این سامانه که دسترسی به آن برای عموم مردم میسر است، اطلاعات مربوط به املاک معامله شده در هر ماه را به‌طور جداگانه در دسترس مراجعه‌کنندگان قرار می‌دهد تا ابزار سنجش مناسبی درباره قیمت عرف ملک در هر منطقه، در اختیار متقاضیان مسکن قرار داشته باشد و صرفا بر اساس قیمت پیشنهادی سازنده‌ها و بازارگرمی واسطه‌ها، درباره اینکه ملک مدنظر آنها چقدر ارزش دارد، بسنده نکنند. اما از ابتدای تیر ماه تا پایان روز گذشته، هیچ معامله جدیدی در گزارش تیر ماه این سامانه ثبت و قابل‌رویت نشده است. البته در دوره‌های گذشته نیز در برخی مقاطع زمانی سابقه داشته که سامانه دچار نقص فنی شده باشد یا بنا به دلایلی، چند روز تاخیر در عرضه اطلاعات معاملات ماهانه رخ دهد و ممکن است، آمار صفر معاملات تیر ماه نیز ناشی از چنین نقصی باشد. اما در عین حال برداشت اولیه از هشت روز اول فصل نقل و انتقالات ملکی با اتکا به اطلاعات نمایش داده شده در سامانه، حاکی از تداوم عقب‌نشینی خریداران مصرفی مسکن از بازار تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن است و احتمالا در تیرماه نیز شاهد افت نقطه‌ای معاملات خواهیم بود.

ساخت یاب

پنج شنبه, 07 تیر 1397 ساعت 11:16

روایت بانک مرکزی از بهار مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای‌اقتصاد و بنابراعلام بانک مرکزی، بهار امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در شهر تهران به ۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸/ ۳۶ درصد افزایش داشته است. همچنین در سه ماه نخست سال ۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۹ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با سه ماه اول سال گذشته رشد ۲/ ۵ درصدی داشته است.

در این گزارش همچنین درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد آمده است: در خرداد ۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/ ۲۲ و ۱/ ۳ درصد کاهش نشان می‌دهد؛ بررسی‌ها حاکی است کاهش حجم معاملات مسکن در خرداد در مقایسه با خرداد ۹۶ و اردیبهشت ۹۷ عمدتا ناشی از عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان به واسطه جهش قیمت است؛ خرداد‌ماه امسال حجم عمده‌ای از معاملات خرید مسکن از سوی تقاضای سرمایه‌ای انجام شد و متقاضیان مصرفی به‌رغم حضور در بازار به علت جهش قیمت و افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن عملا موفق به انجام معامله نشدند. به این ترتیب به‌‌رغم کاهش حجم معاملات مسکن و عقب‌نشینی این گروه از متقاضیان، وزن تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان نسبت به تقاضای مصرفی افزایش یافته و در نتیجه بخشی از جهش قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی در بازار ملک به‌واسطه حضور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن رقم خورد.

این در حالی است که کارشناسان، نوسانات شدید بازارهای موازی همچون بازار طلا و ارز را علت دیگر جهش قیمت مسکن در خردادماه می‌دانند.  «دنیای‌اقتصاد» یکشنبه گذشته به استناد آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، از جهش ۴۲ درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل خبر داده بود. براساس آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، خرداد ماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان رسید؛ درحالی‌که دفتر اقتصاد مسکن میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان فروخته شده در خردادماه ۹۷ را کمتر از ۶میلیون  و۵۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود، بانک مرکزی در محاسبات خود از عبور میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان از مرز ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان (معادل ۶ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان) خبر داده است. بر مبنای محاسبات دفتر اقتصاد مسکن همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در خردادماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴۲ درصد و در مقایسه با ماه قبل ۸ درصد افزایش یافته است. بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در خرداد ماه ۹۷ نسبت به خرداد ۹۶، معادل ۸/ ۴۵ درصد افزایش یافته است.

ساخت یاب

پنج شنبه, 07 تیر 1397 ساعت 11:03

سیگنال تابستانی اوراق مسکن

اسفند پارسال، قیمت اوراق وام مسکن بعد از حداقل یک سال نوسان در کانال ۷۰ هزار تومان، وارد کانال ۶۰ هزار تومان شد و در روزهای گذشته از تابستان ۹۷ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن با میانگین قیمت حدود ۶۶ هزار تومان، بین صاحب امتیاز و متقاضی خرید خانه معامله شد. در حال حاضر زوجین متقاضی تسهیلات بدون سپرده در تهران با پرداخت کمتر از ۱۶ میلیون تومان می‌توانند اوراق وام ۱۲۰ میلیون تومانی دریافت کنند. شکست انحصار در انتشار اوراق مسکن در شبکه بانکی، از جمله دلایلی است که باعث شده به‌رغم افزایش حجم معاملات اوراق، قیمت آن با کاهش مواجه شود. در این میان،‌ با پررنگ شدن نقش وام «یکم» در تجهیز مالی خانه‌اولی‌ها، بخشی از تقاضای اوراق به سمت دریافت وام با سپرده‌گذاری جذب شده است. سیگنال تابستانی اوراق مسکن از نبود تقاضای هجومی و در عین حال فراهم بودن شرایط برای تقاضای مصرفی حکایت دارد.
 تنزل قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در هفته اول تابستان موجب شده هزینه امتیاز استفاده از وام خرید مسکن از محل اوراق در مقایسه با تابستان سال گذشته ۱۴درصد ارزان‌تر شود. به این ترتیب با وجود رونق معاملات ملکی در ماه‌های اخیر، بازار رسمی مبادله اوراق از تشنج قیمتی به دور بوده و حتی وضعیت امسال در مقایسه با سال گذشته قدری بهتر است. آخرین تغییرات قیمتی در بازار اوراق مسکن که با نماد «تسه» در فرابورس عرضه می‌شود، حاوی سه سیگنال تابستانی برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در هفته‌های اخیر شاهد یک حرکت رفت و برگشتی در قیمت اوراق مسکن بودیم، به‌نحوی که قیمت اوراق پس از سه ماه پیاپی نوسان در کانال ۶۰ هزار تومان، در روزهای پایانی خرداد افزایشی شد و به آستانه ۷۰ هزار تومان رسید.

اما با شروع روزهای معاملاتی تیر ماه روند تغییرات قیمتی در مسیر بازگشت به کانال ۶۰ هزار تومان قرار گرفت و اکنون نوسان قیمت‌ها در حول و حوش میانگین قیمت ۶۶ هزار تومان صورت می‌گیرد. این در حالی است که قیمت سال گذشته در همین روزها، حدود ۷۷ هزار تومان بود. به این ترتیب میانگین قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلاتمسکن در حال‌حاضر ۱۴ درصد در مقایسه با ابتدای تابستان پارسال ارزان‌تر شده است؛ به بیان دیگر هزینه دسترسی به وام بدون نیاز به سپرده‌گذاری   از محل اوراق برای متقاضیان خرید مسکن اکنون ۱۴ درصد کمتر از کسانی است که در تابستان سال گذشته از این تسهیلات استفاده کردند.

درباره علت این تغییرات مثبت در بازار اوراق مسکن، یک فرضیه وجود دارد که ردیابی تغییرات قیمت و حجم مبادله اوراق در ماه‌های اخیر و مقایسه آن با ایام مشابه سال گذشته آن را رد می‌کند. از آنجا که قیمت اوراق را بیش از هر چیز نسبت بین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، افت قیمت‌ها در این فرضیه، به کاهش تقاضای وام مسکن از محل اوراق نسبت داده می‌شود. این در حالی است که حجم مبادلات اوراق مسکن از ابتدای امسال تاکنون یک روند افزایشی مستمر را طی کرده است. تعداد اوراق مبادله شده در فروردین امسال حدود ۷۰۷ هزار فقره بود که نسبت به فروردین سال گذشته ۲۳درصد افزایش داشته است؛ این وضعیت در اردیبهشت نیز تکرار شد و با ثبت آمار یک میلیون و ۷۹۰ هزار فقره اوراق مبادله‌شده طی این ماه، رشد ۴۱ درصدی نسبت به حجم اوراق فروخته شده در اردیبهشت پارسال رقم خورد. طی خرداد ماه امسال نیز یک رکورد ویژه در بازار اوراق ثبت شد، طوری که بیش از یک میلیون و ۸۶۰ هزار فقره اوراق مبادله شد که در مقایسه با آمار یک میلیون و ۵۳۰ هزار فقره سال گذشته، ۲۱درصد رشد را نشان می‌دهد.

با وجود این رشد قابل‌توجه در حجم مبادله اوراق و نیز افزایش معاملات مسکن، نوسان قیمت اوراق در فرابورس از اسفند ۹۶ تا اواخر خرداد ۹۷ مسیر مخالف را طی و یک کانال افت کرد، طوری که در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند و دامنه تغییرات آن عمدتا رقمی بین ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان بود. این سطح قیمتی برای اوراق پایین و بسیار مناسب برآورد می‌شود چراکه قیمت اوراق در دو مقطع، یک‌بار در تابستان ۹۳ در اوایل رکود و بار دیگر در تابستان ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید و هزینه استفاده از وام مسکن بدون سپرده را به‌شدت افزایش داد. همچنین میانگین سالانه قیمت اوراق مبادله شده در فرابورس در سال ۹۳ حدود ۸۳ هزار تومان، در سال ۹۵ حدود ۸۴ هزار تومان و در سال ۹۶ نیز ۷۴ هزار تومان بوده است. حتی در سال گذشته که بازار اوراق مسکن روزهای آرامی را پشت‌سر گذاشت، قیمت اوراق در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی حدود ۷۷ هزار تومان ثبت شد که البته این رقم در مورد نمادهای مختلف متفاوت بود، طوری که نمادهای نزدیک به انقضا (اوراقی که فرصت زیادی تا پایان مهلت دوساله استفاده از آنها برای دریافت وام از زمان انتشار باقی نمانده بود) قدری ارزان‌تر بودند.

«دنیای‌اقتصاد» علل ایستایی قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان و نوسان در دامنه ۶۰ تا ۶۹ هزار تومان طی حدود چهار ماه اخیر را بررسی کرده و به پنج علت رسیده است. علت اول این است که تسهیلات فعلی برای همه متقاضیان مسکن مثل پارسال جذاب نیست و جامعه وام‌گیرنده امسال نسبت به پارسال محدودتر شده است. سال گذشته اگر کسی در تهران قصد خرید خانه ۸۰مترمربعی در مناطق متوسط شهر داشت، این تسهیلات می‌توانست برای تامین بخشی از نقدینگی مورد نیاز او پاسخگو باشد. این در حالی است که امسال با جهش قیمت مسکن و با توجه به ثابت ماندن سقف وام اوراق، قدرت خرید این تسهیلات به‌طور متوسط ۴۰ درصد کاهش یافته و برای خرید ملکی مشابه آنچه در مثال ذکر شد، استفاده از این تسهیلات چندان نمی‌تواند راهگشا باشد.

علت دوم ایست قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان، حاشیه‌نشینی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن است. در ماه گذشته آنچه موجب افت تقاضای خرید مسکن شد، این بود که بخشی از تقاضای مسکن به اجبار بیرون از بازار نشسته و چون توان رقابت با روند سریع افزایش قیمت‌ها را ندارد، فعلا ترجیح داده دست نگه دارد تا ببیند سرنوشت بازار مسکن در هفته‌های آتی چه خواهد شد. در حال‌حاضر عمده تقاضای مسکن در بازار از جنس «سرمایه‌ای» است که این گروه نیز اغلب تمایلی به استفاده از وام اوراق ندارند. سومین علت این رخداد نیز، پررنگ‌تر شدن نقش وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار است. امسال عده‌ای از خانه اولی‌ها وارد بازار شدند و در ماه‌های آتی نیز نوبت وام صندوق یکم بخش دیگری از آنها فرا خواهد رسید. آمار ثبت نام در صندوق یکم از روزانه ۵۰۰ نفر در کشور طی سال گذشته، اکنون به حدود ۷۰۰ نفر رسیده و نقش این وام در بازار مسکن پررنگ‌تر شده است، چراکه هم سقف بالاتری در مقایسه با وام اوراق دارد و هم سود و اقساط آن پایین‌تر و برای خانه‌اولی‌ها مناسب‌تر است.

علت چهارم افت قیمت اوراق از آستانه ۷۰‌هزار تومان، خارج شدن بازار اوراق تسهیلات مسکن از انحصار یک بانک با ورود یک بانک دولتی دیگر به این حوزه است. یک بانک دولتی بزرگ به عنوان اولین رقیب بانک عامل بخش مسکن از اردیبهشت امسال نسبت به انتشار اوراق امتیاز حق‌تقدم استفاده از وام مسکن اقدام کرده و این امر موجب شده دو رقیب برای جذاب‌تر کردن محصول خود تلاش کنند و در این بین قطعا قیمت پایین یکی از پارامترهای اصلی جذابیت اوراق به شمار می‌آید. پنجمین علت تثبیت قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان نیز، مدیریت عرضه اوراق توسط عوامل انتشار آنها است. بر اساس این مدیریت اکنون برنامه این است که قیمت اوراق تا حد امکان در کانال ۶۰ هزار تومان باقی بماند. به عبارت دیگر خط قرمز این برنامه، این است که قیمت اوراق از حدود ۷۰ تا حداکثر ۷۵ هزار تومان فراتر نرود.

البته در تابستان وقوع دو سناریو در بازار اوراق محتمل است؛ سناریوی اول این است که حجم مبادله اوراق در سطح فعلی باقی بماند و رشد بیشتری نداشته باشد که در این صورت مدیریت قیمت بر اساس برقراری توازن میان عرضه و تقاضا موفق خواهد بود و قیمت‌ها در همین حدود تثبیت می‌شود. اما در قالب سناریوی دوم ممکن است با تثبیت قیمت مسکن و توقف روند افزایشی آن، معاملات دوباره روند صعودی بگیرد و این وضعیت به استفاده بیشتر از وام مسکن و در نتیجه افزایش تقاضای اوراق فراتر از میزان عرضه منجر خواهد شد. در این صورت احتمال افزایش قیمت اوراق فراتر از خط قرمز یادشده وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن حاوی سه سیگنال از بازار تابستانی مسکن است؛ نخست اینکه میزان پوششمالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن را مشخص کرده است.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این یعنی اغلب خانه اولی‌ها به دنبال آپارتمان در حدود قیمتی ۴۰۰ میلیون تومان هستند. در حال حاضر دو نوع وام اوراق (انفرادی و زوجین) برای این گروه قابل استفاده است. سقف وام اوراق با احتساب جعاله شامل ۸۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق و سقف وام زوجین شامل ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق است. بر این اساس برای خرید اوراق به‌منظور استفاده از وام زوجین باید ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای وام اوراق باید ۵/  ۱۰ میلیون تومان هزینه شود. با این حساب وام اوراق می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را برای خانه اولی‌ها پوشش دهد.

سیگنال دومی که بازار اوراق ارسال کرده، این است که با اعمال یک مدیریت قوی از هرگونه تشنج قیمتی در بازار اوراق همزمان با ایام رونق بازار مسکن جلوگیری شود و در این زمینه افزایش قیمت خط قرمز قیمتی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان تعیین شده تا بازار اوراق از تعادل خارج نشود. سیگنال سوم که باید از وضعیت بازار اوراق دریافت کرد نیز این است که تقاضای تهاجمی فعلا در بازار مبادله اوراق مسکن وجود ندارد. البته در صورتی که سقف تسهیلات افزایش پیدا کند و این تغییرات در میانه تابستان رخ دهد، احتمالافزایش قیمت اوراق وجود دارد.

ساخت یاب

پنج شنبه, 07 تیر 1397 ساعت 11:03

سیگنال تابستانی اوراق مسکن

اسفند پارسال، قیمت اوراق وام مسکن بعد از حداقل یک سال نوسان در کانال ۷۰ هزار تومان، وارد کانال ۶۰ هزار تومان شد و در روزهای گذشته از تابستان ۹۷ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن با میانگین قیمت حدود ۶۶ هزار تومان، بین صاحب امتیاز و متقاضی خرید خانه معامله شد. در حال حاضر زوجین متقاضی تسهیلات بدون سپرده در تهران با پرداخت کمتر از ۱۶ میلیون تومان می‌توانند اوراق وام ۱۲۰ میلیون تومانی دریافت کنند. شکست انحصار در انتشار اوراق مسکن در شبکه بانکی، از جمله دلایلی است که باعث شده به‌رغم افزایش حجم معاملات اوراق، قیمت آن با کاهش مواجه شود. در این میان،‌ با پررنگ شدن نقش وام «یکم» در تجهیز مالی خانه‌اولی‌ها، بخشی از تقاضای اوراق به سمت دریافت وام با سپرده‌گذاری جذب شده است. سیگنال تابستانی اوراق مسکن از نبود تقاضای هجومی و در عین حال فراهم بودن شرایط برای تقاضای مصرفی حکایت دارد.
 تنزل قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در هفته اول تابستان موجب شده هزینه امتیاز استفاده از وام خرید مسکن از محل اوراق در مقایسه با تابستان سال گذشته ۱۴درصد ارزان‌تر شود. به این ترتیب با وجود رونق معاملات ملکی در ماه‌های اخیر، بازار رسمی مبادله اوراق از تشنج قیمتی به دور بوده و حتی وضعیت امسال در مقایسه با سال گذشته قدری بهتر است. آخرین تغییرات قیمتی در بازار اوراق مسکن که با نماد «تسه» در فرابورس عرضه می‌شود، حاوی سه سیگنال تابستانی برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در هفته‌های اخیر شاهد یک حرکت رفت و برگشتی در قیمت اوراق مسکن بودیم، به‌نحوی که قیمت اوراق پس از سه ماه پیاپی نوسان در کانال ۶۰ هزار تومان، در روزهای پایانی خرداد افزایشی شد و به آستانه ۷۰ هزار تومان رسید.

اما با شروع روزهای معاملاتی تیر ماه روند تغییرات قیمتی در مسیر بازگشت به کانال ۶۰ هزار تومان قرار گرفت و اکنون نوسان قیمت‌ها در حول و حوش میانگین قیمت ۶۶ هزار تومان صورت می‌گیرد. این در حالی است که قیمت سال گذشته در همین روزها، حدود ۷۷ هزار تومان بود. به این ترتیب میانگین قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلاتمسکن در حال‌حاضر ۱۴ درصد در مقایسه با ابتدای تابستان پارسال ارزان‌تر شده است؛ به بیان دیگر هزینه دسترسی به وام بدون نیاز به سپرده‌گذاری   از محل اوراق برای متقاضیان خرید مسکن اکنون ۱۴ درصد کمتر از کسانی است که در تابستان سال گذشته از این تسهیلات استفاده کردند.

درباره علت این تغییرات مثبت در بازار اوراق مسکن، یک فرضیه وجود دارد که ردیابی تغییرات قیمت و حجم مبادله اوراق در ماه‌های اخیر و مقایسه آن با ایام مشابه سال گذشته آن را رد می‌کند. از آنجا که قیمت اوراق را بیش از هر چیز نسبت بین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، افت قیمت‌ها در این فرضیه، به کاهش تقاضای وام مسکن از محل اوراق نسبت داده می‌شود. این در حالی است که حجم مبادلات اوراق مسکن از ابتدای امسال تاکنون یک روند افزایشی مستمر را طی کرده است. تعداد اوراق مبادله شده در فروردین امسال حدود ۷۰۷ هزار فقره بود که نسبت به فروردین سال گذشته ۲۳درصد افزایش داشته است؛ این وضعیت در اردیبهشت نیز تکرار شد و با ثبت آمار یک میلیون و ۷۹۰ هزار فقره اوراق مبادله‌شده طی این ماه، رشد ۴۱ درصدی نسبت به حجم اوراق فروخته شده در اردیبهشت پارسال رقم خورد. طی خرداد ماه امسال نیز یک رکورد ویژه در بازار اوراق ثبت شد، طوری که بیش از یک میلیون و ۸۶۰ هزار فقره اوراق مبادله شد که در مقایسه با آمار یک میلیون و ۵۳۰ هزار فقره سال گذشته، ۲۱درصد رشد را نشان می‌دهد.

با وجود این رشد قابل‌توجه در حجم مبادله اوراق و نیز افزایش معاملات مسکن، نوسان قیمت اوراق در فرابورس از اسفند ۹۶ تا اواخر خرداد ۹۷ مسیر مخالف را طی و یک کانال افت کرد، طوری که در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند و دامنه تغییرات آن عمدتا رقمی بین ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان بود. این سطح قیمتی برای اوراق پایین و بسیار مناسب برآورد می‌شود چراکه قیمت اوراق در دو مقطع، یک‌بار در تابستان ۹۳ در اوایل رکود و بار دیگر در تابستان ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید و هزینه استفاده از وام مسکن بدون سپرده را به‌شدت افزایش داد. همچنین میانگین سالانه قیمت اوراق مبادله شده در فرابورس در سال ۹۳ حدود ۸۳ هزار تومان، در سال ۹۵ حدود ۸۴ هزار تومان و در سال ۹۶ نیز ۷۴ هزار تومان بوده است. حتی در سال گذشته که بازار اوراق مسکن روزهای آرامی را پشت‌سر گذاشت، قیمت اوراق در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی حدود ۷۷ هزار تومان ثبت شد که البته این رقم در مورد نمادهای مختلف متفاوت بود، طوری که نمادهای نزدیک به انقضا (اوراقی که فرصت زیادی تا پایان مهلت دوساله استفاده از آنها برای دریافت وام از زمان انتشار باقی نمانده بود) قدری ارزان‌تر بودند.

«دنیای‌اقتصاد» علل ایستایی قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان و نوسان در دامنه ۶۰ تا ۶۹ هزار تومان طی حدود چهار ماه اخیر را بررسی کرده و به پنج علت رسیده است. علت اول این است که تسهیلات فعلی برای همه متقاضیان مسکن مثل پارسال جذاب نیست و جامعه وام‌گیرنده امسال نسبت به پارسال محدودتر شده است. سال گذشته اگر کسی در تهران قصد خرید خانه ۸۰مترمربعی در مناطق متوسط شهر داشت، این تسهیلات می‌توانست برای تامین بخشی از نقدینگی مورد نیاز او پاسخگو باشد. این در حالی است که امسال با جهش قیمت مسکن و با توجه به ثابت ماندن سقف وام اوراق، قدرت خرید این تسهیلات به‌طور متوسط ۴۰ درصد کاهش یافته و برای خرید ملکی مشابه آنچه در مثال ذکر شد، استفاده از این تسهیلات چندان نمی‌تواند راهگشا باشد.

علت دوم ایست قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان، حاشیه‌نشینی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن است. در ماه گذشته آنچه موجب افت تقاضای خرید مسکن شد، این بود که بخشی از تقاضای مسکن به اجبار بیرون از بازار نشسته و چون توان رقابت با روند سریع افزایش قیمت‌ها را ندارد، فعلا ترجیح داده دست نگه دارد تا ببیند سرنوشت بازار مسکن در هفته‌های آتی چه خواهد شد. در حال‌حاضر عمده تقاضای مسکن در بازار از جنس «سرمایه‌ای» است که این گروه نیز اغلب تمایلی به استفاده از وام اوراق ندارند. سومین علت این رخداد نیز، پررنگ‌تر شدن نقش وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار است. امسال عده‌ای از خانه اولی‌ها وارد بازار شدند و در ماه‌های آتی نیز نوبت وام صندوق یکم بخش دیگری از آنها فرا خواهد رسید. آمار ثبت نام در صندوق یکم از روزانه ۵۰۰ نفر در کشور طی سال گذشته، اکنون به حدود ۷۰۰ نفر رسیده و نقش این وام در بازار مسکن پررنگ‌تر شده است، چراکه هم سقف بالاتری در مقایسه با وام اوراق دارد و هم سود و اقساط آن پایین‌تر و برای خانه‌اولی‌ها مناسب‌تر است.

علت چهارم افت قیمت اوراق از آستانه ۷۰‌هزار تومان، خارج شدن بازار اوراق تسهیلات مسکن از انحصار یک بانک با ورود یک بانک دولتی دیگر به این حوزه است. یک بانک دولتی بزرگ به عنوان اولین رقیب بانک عامل بخش مسکن از اردیبهشت امسال نسبت به انتشار اوراق امتیاز حق‌تقدم استفاده از وام مسکن اقدام کرده و این امر موجب شده دو رقیب برای جذاب‌تر کردن محصول خود تلاش کنند و در این بین قطعا قیمت پایین یکی از پارامترهای اصلی جذابیت اوراق به شمار می‌آید. پنجمین علت تثبیت قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان نیز، مدیریت عرضه اوراق توسط عوامل انتشار آنها است. بر اساس این مدیریت اکنون برنامه این است که قیمت اوراق تا حد امکان در کانال ۶۰ هزار تومان باقی بماند. به عبارت دیگر خط قرمز این برنامه، این است که قیمت اوراق از حدود ۷۰ تا حداکثر ۷۵ هزار تومان فراتر نرود.

البته در تابستان وقوع دو سناریو در بازار اوراق محتمل است؛ سناریوی اول این است که حجم مبادله اوراق در سطح فعلی باقی بماند و رشد بیشتری نداشته باشد که در این صورت مدیریت قیمت بر اساس برقراری توازن میان عرضه و تقاضا موفق خواهد بود و قیمت‌ها در همین حدود تثبیت می‌شود. اما در قالب سناریوی دوم ممکن است با تثبیت قیمت مسکن و توقف روند افزایشی آن، معاملات دوباره روند صعودی بگیرد و این وضعیت به استفاده بیشتر از وام مسکن و در نتیجه افزایش تقاضای اوراق فراتر از میزان عرضه منجر خواهد شد. در این صورت احتمال افزایش قیمت اوراق فراتر از خط قرمز یادشده وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن حاوی سه سیگنال از بازار تابستانی مسکن است؛ نخست اینکه میزان پوششمالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن را مشخص کرده است.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این یعنی اغلب خانه اولی‌ها به دنبال آپارتمان در حدود قیمتی ۴۰۰ میلیون تومان هستند. در حال حاضر دو نوع وام اوراق (انفرادی و زوجین) برای این گروه قابل استفاده است. سقف وام اوراق با احتساب جعاله شامل ۸۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق و سقف وام زوجین شامل ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق است. بر این اساس برای خرید اوراق به‌منظور استفاده از وام زوجین باید ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای وام اوراق باید ۵/  ۱۰ میلیون تومان هزینه شود. با این حساب وام اوراق می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را برای خانه اولی‌ها پوشش دهد.

سیگنال دومی که بازار اوراق ارسال کرده، این است که با اعمال یک مدیریت قوی از هرگونه تشنج قیمتی در بازار اوراق همزمان با ایام رونق بازار مسکن جلوگیری شود و در این زمینه افزایش قیمت خط قرمز قیمتی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان تعیین شده تا بازار اوراق از تعادل خارج نشود. سیگنال سوم که باید از وضعیت بازار اوراق دریافت کرد نیز این است که تقاضای تهاجمی فعلا در بازار مبادله اوراق مسکن وجود ندارد. البته در صورتی که سقف تسهیلات افزایش پیدا کند و این تغییرات در میانه تابستان رخ دهد، احتمالافزایش قیمت اوراق وجود دارد.

ساخت یاب

بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع در شرایط فعلی التهاب قیمتی کمتری در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان‌های کمتر از ۱۰۰ مترمربع را تجربه می‌کند.
 بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات این گروه از آپارتمان‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون عمده متقاضیان مصرفی خرید این واحدها افرادی هستند که دست‌کم یک واحد کوچک‌متراژتر دارند و سعی دارند با یافتن مناسب‌ترین گزینه به لحاظ سن بنا،موقعیت جغرافیایی و قیمت،آپارتمان خود را تبدیل به احسن کنند. اغلب این متقاضیان ابتدا در جست و جو برای یافتن آپارتمان مناسب هستند تا بعد از یافتن آن، واحد کوچک‌تر خود را به بازار فروش عرضه کنند؛ چرا که هم‌اکنون متقاضی کافی برای خرید واحدهای کوچک‌متراژتر وجود دارد؛ هرچند طی یک ماه گذشته به دلیل جهش قیمت مسکن عمده این متقاضیان، خریداران سرمایه‌ای هستند و تعداد قابل توجهی از خریداران مصرفی به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن از بازار ملک عقب‌نشینی کرده‌اند. افزایش تعداد خریداران این واحدها منجر به افزایش عرضه مسکن کوچک متراژ و میان‌متراژ خواهد شد.

با این‌حال هم‌اکنون بازار واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی تعداد فایل‌های قیمت مناسب بیشتری نسبت به بازار واحدهای زیر ۱۰۰ متری دارد و همین عامل موجب شده است برخی از متقاضیان غیرسرمایه‌ای بازار مسکن نیز به قصد تبدیل به احسن آپارتمان خود به بازار این گروه از واحدها وارد شوند؛ با این حال سطح قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز در این بازه مساحتی نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن قرار گرفته و نسبت به ماه‌های اخیر افزایش محسوس داشته است؛ با این حال تعداد آپارتمان‌های نوساز ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی به مراتب کمتر از واحدهای چندساله، میانسال و کهنسال در این بازه مساحتی است و همین عامل موجب شده سطح کلی قیمت این واحدها در مقایسه با برخی دیگر از گروه‌های مساحتی مناسب‌تر به نظر برسد.

دنیای اقتصاد

چهارشنبه, 06 تیر 1397 ساعت 15:03

نمره مردودی نوسازی پایتخت

عملکرد سه ماهه طرح نوسازی متفاوت بافت فرسوده مردود شد. بررسی کارنامه عملکرد دولت و شهرداری برای اجرای طرح مشترک نوسازی هسته قدیمی شهرها که بنا بود از بافت فرسوده شهر تهران کلید زده شود نشان می‌دهد: سه پروژه الگو برای آغاز طرح بازآفرینی شهری در پایتخت، به لحاظ میزان پیشرفت فیزیکی و استارت عملیات اجرایی ساخت در نقطه صفر قرار دارند.
 

به گزارش «دنیای اقتصاد» اواخر بهمن ماه سال گذشته با فرمان رئیس‌جمهوری شکل جدیدی از نوسازی بافت قدیمی و فرسوده شهرها با عنوان برنامه ملی بازآفرینی شهر در دستور کار مشترک دولت و شهرداری قرار گرفت. در قالب اهداف این برنامه احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» برنامه‌ریزی شد. به این معنا که برخلاف مدل‌های نوسازی تجربه‌شده در سال‌های گذشته هر یک به دلیلی دچار انحراف و عدم موفقیت کامل شد، در این برنامه علاوه بر نوسازی کالبدی، افزایش سرانه‌های خدماتی و رفاهی به منظور ارتقای کیفیت زندگی در این محلات نیز هدف قرار گرفت. در این راستا با توجه به قرارگیری ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار معادل ۵درصد مساحت شهر تهران و سکونت ۲۰ درصد خانوارهای پایتخت در محدوده بافت فرسوده شهر، شهر تهران به‌عنوان پیشرو در اجرای این برنامه ملی شناخته شد.

از این رو نوسازی ۵۵ هزار واحد مسکونی فرسوده در پایتخت با اولویت ۵ منطقه فرسوده شهر تهران(مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷) تعریف شد. اجرای این طرح، از طریق اعلام و افتتاح سه پروژه الگو در «محله سیروس از سوی دولت»، «محله تختی از سوی شهرداری» و «واگذاری ۱۵ قطعه زمین به‌صورت مشترک از سوی دولت و شهرداری» کلید خورد با این حال گذشت سه ماه (از ابتدای سال جاری به دلیل درنظر گرفتن آماده شدن مراحل مقدماتی در ماه‌های پایانی سال گذشته) از زمانی که طرح‌ها باید به‌صورت نهایی به فاز اجرایی وارد می‌شد نشان می‌دهد: کارنامه اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری در پایتخت در فاز اول(پروژه‌های الگو) مردود است و این سه پروژه به لحاظ پیشرفت فیزیکی و کلنگ‌زنی‌ واقعی هنوز در وضعیت روبه جلو امیدوارکننده‌ای قرار ندارند. به‌طوری که بررسی میدانی از وضعیت این سه پروژه حاکی از آن است که پروژه واگذاری ۱۵ قطعه در مرحله توقف، پروژه محله سیروس در مرحله تعلیق و پروژه نوسازی ۵۰ پلاک تجمیعی در محله تختی با تاخیر در اجرا مواجه است.

عملیات کلنگ‌زنی پروژه سیروس در نیمه دی ماه سال گذشته برای ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در زمینی به مساحت ۷ هزار و ۵۰۰ مترمربع آغاز شد. در این پروژه زمین بر اساس فرمول صفر واگذار می‌شود. به این معنا که فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به ‌این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: این پروژه در مرحله عقد قرارداد با شرکت سازنده معلق مانده است و هیچ عملیات اجرایی در این پروژه آغاز نشده است. در عین حال در پروژه تختی که شهرداری تهران بنا داشت از طریق یک مدل مشارکت ۱۰۰ درصدی با تجمیع ۵۰ پلاک در زمینی به مساحت ۲ هزار و ۳۵۰ مترمربع، ۱۳۵ واحد جدید بسازد، با گذشت بیش از ۵ ماه از افتتاح اولیه، مطابق با اعلام دفاتر نوسازی محله همچنان در مرحله اخذ جواز و آغاز گودبرداری قرار دارد.  این در حالی است که مدیریت شهری طی تمامی ماه‌های گذشته با اشاره به پروسه طولانی و فرسایشی اخذ پروانه ساخت وعده کاهش زمان این فرآیند به ویژه درخصوص پروژه‌های نوسازی را داده بود.

سومین پروژه الگو نیز که بنا بود از طریق واگذاری ۱۵ قطعه زمین در محلات مختلف فرسوده شهر تهران و بر مبنای مدل زمین صفر اجرا شود، به دلیل نبود هماهنگی میان دولت و شهرداری در مرحله واگذاری زمین با مشکلات جدی مواجه شده است. از دیدگاه کارشناسان مردودی کارنامه عملکرد پروژه‌های پیشرو در طرح ملی بازآفرینی شهری تاکنون، تجربه تلخ پرونده طرح مسکن مهر را در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۰ یادآوری می‌کند. طرح مسکن مهر که در تبصره بودجه ۸۶ دولت به تصویب رسیده بود به سه علت مشخص نتوانست تا اواخر دهه۸۰ به‌صورت واقعی کلنگ بخورد. فراهم نشدن مقدمات اجرای طرح به لحاظ هماهنگی میان دستگاه‌های دولتی، هم‌جهت نشدن اضلاع مختلف دولتی به لحاظ فکری و همچنین عدم تامین منابع و اعتبارات موردنیاز برای اجرای طرح سبب شد تا طرح با تعلیق حداقل سه ساله مواجه شود. هم‌اکنون نیز طرح ملی بازآفرینی شهری اگرچه از زمستان سال گذشته با دستور رئیس‌جمهوری آغاز شده اما از ابتدای دولت یازدهم پیش‌بینی و ایده اجرای آن مطرح شده است. با این حال بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بروز چند دسته مشکل پیشبرد اهداف این طرح را دشوار کرده است.

تحقیقات میدانی از دفاتر خدمات نوسازی محلات فرسوده عنوان می‌کنند این طرح بدون در نظر گرفتن ملاحظات مختلف و آماده‌سازی مراحل آغازین افتتاح شد. همچنین دفاتر نوسازی عنوان می‌کنند بخش زیادی از زمین‌های درنظر گرفته شده و محلات فرسوده شهر، مشکلات مالکیتی، معارض و سندی دارند که کار اجرایی را دشوار می‌کند. در این زمینه از دید آنها نیاز به مساعدت وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری زمین‌ها و رفع مشکلات حقوقی آنها هست که تاکنون به این فاز وارد نشده است. نکته مهمی که زبان دفاتر نوسازی برای پیشبرد این پروژه عنوان می‌شود آن است که هنوز ابلاغیه و قراردادی از سوی دولت یا شهرداری‌های مناطق اعلام نشده تا پس از آن کار به فاز اجرایی وارد شود. به گفته آنها به جز پروژه ۵۰ پلاک تجمیعی که کار تسهیل‌گری آن آغاز شده بود، باقی پروژه‌ها در محلات، سیروس و... نیازمند آغاز کار تسهیل‌گری، مذاکره و جلب رضایت ساکنان برای نوسازی است. به گفته کارشناسان نوسازی فرآیند جلب نظر مالکان املاک فرسوده برای ورود به طرح بازآفرینی شهری از مهم‌ترین مقدمات الزامی برای پیشبرد طرح‌های نوسازی شهری است.

در عین حال از میان ۱۵ زمین عنوان شده برای جذب سرمایه‌گذار، فقط چهار زمین که مالکیت آن متعلق به مدیریت شهری است برای اجرای طرح بازآفرینی آماده است و باقی زمین‌ها در مرحله واگذاری با مشکل مواجه شده‌اند. به‌طوری که چندین زمین متعلق به وزارتخانه‌ها و سایر دستگاه‌های دولتی بوده که همکاری برای واگذاری این زمین‌ها صورت نگرفته است. بنابراین این پروژه که بنا بود از سوی سازمان نوسازی شهر تهران استارت زده شود و فراخوان جذب سرمایه‌گذار برای اجرای پروژه در ۱۵ زمین انجام شد کار همچنان در مرحله صفر است. در این پروژه در مرحله تحویل‌گیری زمین‌ها مشکلاتی به وجود آمده است. فقط از میان ۴۷ سرمایه‌گذار ثبت نامی، ۲۰ شرکت واجد شرایط شناخته شده‌اند. با این حال به نظر می‌رسد در پی تغییر مدیر عامل سازمان نوسازی و بلاتکلیفی در حوزه اجرایی، پیشبرد این طرح با اشکالاتی همراه شده است.

در این میان آنچه از دیدگاه کارشناسان سازمان نوسازی برای ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که در این فراخوان واجد شرایط شناخته شده‌اند می‌تواند مانع محسوب شود، انتظارات تورمی و تحولات جدید در اقتصاد کلان کشور همچون تغییر ارزش دلار است. به گفته آنها ممکن است با توجه به قرارگرفتن اقتصاد کشور در وضعیت جدید، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی حتی با وجود در نظر گرفته شدن امتیازات متعدد برای حضور در این طرح، با تردید همراه شوند، چراکه این وضعیت می‌تواند شرایط را برای حضور در چنین طرح‌هایی با دشواری بیشتری مواجه کند. در عین حال یکی دیگر از مشکلات مهم بر سر راه ورود سرمایه‌گذاران به طرح بازآفرینی شهری تعیین تکلیف نشدن نرخ سود وام بدون سپرده نوسازی است که می‌تواند یکی از عوامل کاهش ترغیب سرمایه‌گذاران به ساخت وساز در بافت فرسوده باشد. مجموع این عوامل موجب شده است تا علاوه بر آنکه کارنامه عملکرد سه ماه گذشته پروژه‌های پیشرو برای نوسازی متفاوت بافت فرسوده مردود باشد؛ چشم‌انداز روشن و امیدوارکننده‌ای برای پیشرفت طرح‌ها مشاهده نشود.

ساخت یاب

چهارشنبه, 06 تیر 1397 ساعت 15:01

کاهش ۳.۱ درصد معاملات مسکن در شهر تهران

به گزارش ساخت یاب به نقل از روابط عمومی بانک مرکزی در خردادماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۶۵.۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل ۸.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این گزارش می‌افزاید: در سه ماه نخست سال ۱۳۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۹ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ۵.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال ۱۳۹۷ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

ساخت یاب

صفحه7 از25

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري 

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

186114
امروز امروز 125
دیروزدیروز243
همههمه186114
54.235.55.253
logo-samandehi