بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

دوره آموزشی «مطالعه، طراحی و سرمایه‌گذاری در بازار املاک غیرمسکونی و تجاری» به‌صورت کلاس یک‌ روزه از سوی بخش آموزش روزنامه «دنیای اقتصاد» در روز چهارشنبه 22اردیبهشت ماه برگزار می‌شود.

در این دوره، تکنیک‌های تجربه شده در کشورهای صاحب مجتمع‌های بزرگ تجاری برای نحوه سرمایه‌گذاری در این ساختمان‌ها و همچنین روش‌های واگذاری غرفه به برندهای داخلی و خارجی تشریح می‌شود و با توجه به شرایط موجود بازار ملک در ایران و به‌خصوص در کلان‌‌شهرها از جمله تهران، بهترین حالت ممکن برای اداره «مال»‌ها معرفی خواهد شد. در مال‌های معروف دنیا، سرمایه‌گذار اولیه عمدتا تمایلی به فروش واحدهای تجاری و اداری ندارد، بلکه با اجاره میان‌مدت و بلندمدت واحدهای تجاری، نبض کسب‌و‌کار در مجتمع را در نقش شهردار مال، همواره تحت کنترل خود دارد. این روش- اجاره به جای فروش غرفه‌ها- باعث مدیریت واحد و هماهنگ بر کل طبقات و واحدهای مال می‌شود و مانع از استقرار نامناسب برندها در قسمت‌های مختلف مجتمع و در نتیجه جلوگیری از اختلال در فروش کل واحدهای تجاری مجتمع خواهد شد. در این دوره آموزشی، مباحث فوق و فراتر از آن همچون پتانسیل سرمایه‌گذاری بیشتر در بازار املاک غیرمسکونی در تهران و... مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد. علاقه‌مندان به شرکت در این دوره آموزشی می‌توانند برای ثبت نام و شرکت در کلاس با شماره تلفن 87762411 تماس بگیرند.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 12 ارديبهشت 1395 ساعت 07:01

آپارتمان‌های اجاره‌ای زیر نرخ بازار

در میان قیمت‌های پیشنهادی رهن و اجاره آپارتمان‌های مسکونی، گزینه‌های ایده‌آل بسیاری وجود دارد که پایین‌تر از متوسط نرخ اجاره منطقه عرضه شده است. صرف‌نظر از فایل‌هایی که قیمت پایین آنها ناشی از سن بالای 15 سال بنا است، تعداد بسیاری از مواردی که زیر قیمت منطقه ارائه شده صرفا به دلیل نداشتن یکی از امکانات لازم مانند پارکینگ و آسانسور است.

در کنار این موارد برخی از موجران به هر دلیل دچار اضطرار بوده و با کاهش قیمت نسبت به متوسط اجاره‌بهای منطقه، تلاش می‌کنند در زمان کوتاه‌تری واحد مسکونی خود را اجاره دهند. فایل‌های مطلوب یاد شده در تمام محلات پایتخت از برخوردارترین تا مناطق متوسط وجود دارد. در خیابان 196غربی تهرانپارس واحد مسکونی 84 مترمربعی با سن 10 سال در شرایطی که مورد بازسازی کامل قرار گرفته، در حالی به قیمت 30 میلیون تومان رهن و 900 هزار تومان اجاره عرضه شده است که متوسط نرخ اجاره‌بها در این محله 22 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 400 هزار تومان اجاره است. قیمت پیشنهادی آپارتمان 75 مترمربعی دیگری در شهرک نفت با سن 7 سال معادل 20 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 200 هزار تومان اجاره تعیین شده است. این در حالی است که متوسط نرخ اجاره‌بها در این شهرک معادل 23 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 450 هزار تومان اجاره است.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 12 ارديبهشت 1395 ساعت 07:00

تعرفه ضدسونامی در بازار ساخت «مال»

بهشاد بهرامی: ساخت‌و‌سازهای تجاری و به‌خصوص احداث پروژه‌های غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمان‌های تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداری‌های مناطق 22گانه از تجاری‌سازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژه‌های تجاری تا 100 درصد افزایش پیدا می‌کند.

این میزان نرخ رشد در عوارض تجاری‌سازی، سونامی ساخت «مال» در تهران را کنترل می‌کند و در نقش موج‌شکن برای این قبیل پروژه‌های ساختمانی که حجم آنها طی 4 سال گذشته در 6 منطقه پایتخت به طرز خیره‌کننده افزایش پیدا کرده است، باعث تنظیم جریان سرمایه‌‌گذاری بین حوزه‌های مختلف بخش ساختمان و همچنین توزیع مال‌های جدید در مناطق فقیر شهر به لحاظ سرانه تجاری خواهد شد.

طبق گزارش‌های رسمی از وضعیت صدور پروانه ساختمانی در سال‌های گذشته، هم‌اکنون بیش از 140 برج ساختمانی در تهران مراحل مختلف ساخت را طی می‌کند که کاربری 53درصد آنها تجاری یا «تجاری چندمنظوره» است. این برج‌ها در فاصله سال‌های 91 تا 93 مجوز احداث گرفته‌اند. بیش از 60 تا 70 درصد «مال»‌های در حال ساخت، در مناطق یک تا 5 و منطقه 22 قرار دارد.سونامی مال‌سازی در سال‌های اخیر به‌خاطر رکود بخش مسکن از یک‌سو و جذابیت‌هایی که ضوابط شهرداری برای تجاری‌سازی اعمال شد، شکل گرفت.

آمارهای رسمی همچنین نشان می‌دهد: اگرچه «هزینه ساخت هر مترمربع تجاری» و همچنین «قیمت زمین غیرمسکونی» در شهر تهران سه برابر این دو رقم برای پروژه‌های مسکونی است و به ترتیب معادل 3 میلیون و 19 میلیون تومان است اما قیمت فروش هر مترمربع بنا در برج‌های تجاری جدید به‌طور متوسط 20 تا 30 میلیون تومان برآورد می‌شود که حداقل 5برابر قیمت مسکن محسوب می‌شود.

با این حال، تعداد مال‌های آماده فروش و پیش‌فروش در مناطق خاص به قدری افزایش پیدا کرده که با ارقام نجومی فعلی، عملا امکان فروش از مال‌سازها سلب شده است. در این میان، سطح فعلی عوارض ساخت تجاری در تهران به‌طور متوسط 3 تا 4 میلیون تومان است که بعضا با هزینه ساخت برابری می‌کند. این تعرفه در مناطق شمالی تهران از ماه آینده دو برابر خواهد شد و اعمال نرخ‌های جدید در شهرداری، باعث نوعی بازدارندگی برای سرمایه‌گذاری‌های بدون مطالعه –فاقد توجیه اقتصادی- در پروژه‌های تجاری می‌شود.

کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی معتقدند: اگرچه شهر تهران با احتساب جمعیت فعلی و جمعیت‌پذیری سال‌های منتهی به 1404، به حداقل 10 میلیون متر‌مربع فضای تجاری جدید برای تکمیل سرانه مورد نیاز شهری نیاز دارد اما این فضاها باید در طول زمان و در همه مناطق پایتخت توزیع شود. به این ترتیب، اعمال تعرفه‌های جدید در عوارض ساخت مجتمع‌های تجاری، برای مدتی هرچند کوتاه و حداقل یکساله، به توقف نسبی مال‌سازی در مناطقی از شهر و ایجاد فرصت برای تکمیل مال‌های در حال ساخت و فروش یا اجاره مال‌های بلااستفاده در 5 منطقه اول پایتخت خواهد شد.

شهرداری تهران پس از گذشت دو سال از مصوبه شورای شهر تهران، «عوارض ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و چند منظوره» را با فرمول جدید از ابتدای خردادماه محاسبه می‌کند. مطابق با فرمول جدید عوارض تجاری با ضریب K و براساس نسبتی از پایه تراکم مسکونی یعنی A محاسبه خواهد شد. ضریب K بسته به راسته‌ها و بورس‌های تجاری مختلف شهر متفاوت پیش‌بینی شده است به گونه‌ای که در مناطق جنوبی شهر این ضریب با نرخ کمتری اعمال می‌شود اما متوسط نرخ ضریب K بین 5 تا 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع خواهد بود. کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز معتقدند اعمال ضرایب جدید عوارض بر پروژه‌های تجاری بسته به میزان پیشرفت فیزیکی آنها اثرات متفاوتی را خواهد داشت. افزایش ضریب K(ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‏ها و بورس‏ها و محورهای شهر تهران) که برای مناطق مختلف شهر تهران بین 7 تا 13 تعریف شده است برای پروژه‌های در مرحله طراحی، در حال ساخت و آماده فروش در سال 95، سه مسیر متفاوت رقم خواهد زد. توقف، افزایش سرعت کار و رونق نسبی نسبت به سال گذشته سه اثری است که به دلیل افزایش نرخ عوارض تجاری، بازار ساخت مال یا همان برج‌های تجاری در پایتخت را به شکل جدید درمی‌آورد. به گزارش «دنیای اقتصاد» پارلمان محلی پایتخت اواخر سال 93، با سه هدف فرمولی بر مبنای نرخ ريالي پايه عوارض تراكم مسکونی (A) و ضریب k طراحي کرد تا متناسب با منطقه شهری ضرایب متفاوتی برای عوارض تجاری در هر یک از مناطق 22 گانه دریافت شود. شورای شهر بنا داشت با اجرا الگوی جدید از یک‌سو به اعمال ضرایب سلیقه‌ای ازسوی شهرداری‌های مناطق و فعالیت دلالان غیررسمی برای تعیین نرخ‏های بالاتر از فرمول مصوب پایان دهد و از سوی دیگر با یک فرمول مشخص بتواند سرمایه‌گذاران و فعالان حوزه ساخت‌وساز «مال» را مجاب کند تا سهمی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربرد تجاری خود را به شهر پرداخت کنند. هدف سوم که یکی از مهم‌ترین اهدافی بود که مدیران شهری با اجرای این مصوبه به دنبال آن بودند تغییر مسیر ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری چندمنظوره از مناطق شمالی و گران قیمت شهر به مناطق جنوبی و مرکزی شهر بود.

از این رو مطابق با مصوبه شورای شهر تهران، ضریب K (ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‏ها و بورس‏ها و محورهای شهر تهران) در مناطق 22گانه تهران بین 7 تا 13 تعیین شد. نرخ واحد این ضریب K برای مناطق یک تا 8 با ضریب 7 تا 10، در منطقه 12 به جز بلوک بازار بین 11 تا 13 و برای سایر مناطق شهری بین 6 تا 8 تعریف شده است که به این ترتیب پایه محاسبه عوارض کاربری تجاری در مناطق پایین شهر تهران کمتر از مناطق شمالی است. در تبصره‏های این مصوبه تاکید شده است که آن دسته از واحدهای تجاری و اداری که در راسته‏های کار و فعالیت قرار دارند و از تسهیلات سابق استفاده نکرده‌اند با اخذ دو برابر تعرفه ارزش هر مترمربع تغییر کاربرد ساختمان این مصوبه تعیین تکلیف می‏شوند. علاوه بر این در صورتی که تغییر کاربرد ساختمان موجب مازاد تراکم باشد تعرفه متعلقه نسبت به تراکم پایه مالی جداگانه محاسبه و 2 برابر نرخ این مصوبه تعیین تکلیف می‌شود.

در حال حاضر، با احتساب ميانگين قيمت ساخت مترمربعی بین یک تا یک میلیون و 700 هزار تومان (بدون محاسبه قيمت زمين)، سهم عوارض شهرداري در هزينه‏هاي احداث هر مترمربع بناي مسكوني در تهران بین 6/ 5 تا 14 درصد برآورد مي‏شود. متوسط نرخ A در تهران متري حدود 150 هزار تومان است. این نرخ در مناطق شمالی شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبی در حدود 50هزار تومان برآورد می‌شود. در میان ساخت‌وسازهای تجاری نیز متوسط هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین) مترمربعی 3 میلیون و 500 هزار تا 4 میلیون تومان در مناطق مختلف شهر و سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای تجاری بین 15 تا 20 درصد برآورد می‌شود. مطابق گزارش رسمی بانک مرکزی نیز هزینه یک مترمربع بنای ساختمان‌های غیرمسکونی در استان تهران (میانگین هزینه‌ها در مجموعه شهری تهران شامل تهران و شهرهای اطراف) معادل یک میلیون و 33 هزار تومان در سه ماه اول سال 94 برآورد شده است. در این گزارش ارزش یک مترمربع زمین ساختمان‌های غیرمسکونی نیز معادل 19 میلیون و 124 هزار تومان در استان تهران محاسبه شده است. پیش‌بینی اولیه کارشناسان شهری از افزایش نرخ عوارض تجاری در شهر تهران در مرحله نخست، مهار موج فزاینده مال‌سازی توسط نهادهای بزرگ در محدوده شمالی پایتخت و هدایت آنها به سایر مناطق شهر است و در مرحله دوم به مال‌های در آستانه بهره‌برداری و خالی از کسب‌و‌کار کمک خواهد کرد تا به فروش یا اجاره واحدهای تجاری خود اقدام کنند و بخشی از منابع محبوس بانک‌ها در این مجتمع‌ها را در سال جاری آزاد کند.

مسعود فیاض آذر، کارشناس بازار املاک غیرمسکونی ابلاغ فرمول جدید محاسبه عوارض تجاری و ضریب جدید K را دارای سه اثر در بخش‌های مختلف ساخت‌وسازهای غیرمسکونی دانست و به «دنیای اقتصاد» گفت: با فرض ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران از ابتدای خردادماه، افزایش ضریب k بر پروژه‌های تجاری سه اثر خواهد داشت. به این شکل که افزایش نرخ عوارض تجاری منجر به توقف سرمایه‌گذاری‌های جدید در پروژه‌های تجاری خواهد شد یعنی پروژه‌هایی که هنوز در مرحله طراحی هستند. اما افزایش تعرفه عوارض تجاری اگرچه در قیمت تمام شده مال‌های در حال ساخت تاثیری نخواهد داشت اما توقف مقطعی ساخت مال‌های جدید، باعث بهبود چشم انداز این بازار و در نتیجه افزایش پیش‌بینی فروش واحدهای تجاری خواهد شد که در نتیجه با این اتفاق سرمایه‌گذاران سرعت کار خود را افزایش خواهند داد.

او ادامه داد: از سوی دیگر با افزایش ضریب K در مناطق مختلف شهر تهران، بازار «مال»‌های آماده شده برای فروش با رونق نسبی در مقایسه با سال گذشته مواجه خواهد شد. این کارشناس بازار املاک غیرمسکونی به سهم اندک عوارض تجاری در قیمت تمام شده واحدهای تجاری اشاره کرد و افزود: سهم عوارض در پروژه‌های تجاری به ویژه در مناطق شمالی شهر تهران کمتر از 20 درصد است بنابراین برای واحدهای آماده فروش این افزایش تعرفه نمی‌تواند تاثیری در کاهش حاشیه سود آنها داشته باشد. به گفته وی میانگین هزینه ساخت پروژه‌های تجاری در تهران برای سال 94، معادل 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنای ساختمانی است. او تصریح کرد: در حال حاضر نیز قیمت فروش واحدهای تجاری در شهر تهران حداقل 15میلیون تومان در مناطق جنوبی و حداکثر 90 میلیون تومان در مناطق شمالی است.

احتیاط در ابلاغ

برخی کارشناسان شهری علت تاخیر ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران را برای ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و اداری احتیاط شهرداری برای کاهش درآمدهای ناشی از صدور پروانه ساخت مال‌ها در شهر تهران می‌دانند. به گفته آنها از آنجا که حدود نیمی از منابع تامین مالی اداره شهر تهران از محل ساخت‌وساز است و ساخت‌وسازهای مسکونی طی دوسال و نیم گذشته در رکود قابل توجهی قرار گرفته است، شهرداری تلاش کرده است برای جبران کسری درآمد خود از محل ساخت‌وسازهای مسکونی، بخش زیادی از منابع درآمدی خود را از پروژه‌های مال‌سازی و مجتمع‌های تجاری چندمنظوره تامین کند. مطابق با آمار طی یکسال گذشته تعداد املاک تجاری اداری ساخته شده، نوساز و در حال ساخت شهر تهران با احتساب ساخت وسازهای سال 94 به حدود 200پروژه می‌رسد که از این تعداد حدود نیمی به ساخت «مال» اختصاص دارد. به ویژه آنکه بیشترین حجم ساخت‌وسازهای غیرمسکونی در شهر تهران به 6 منطقه شهری شامل مناطق یک تا پنج و منطقه 22 محدود شده است. یعنی دقیقا در مناطقی که بیشترین حجم تقاضای مال‌سازی وجود دارد و حاشیه سود سرمایه‌‌گذاران نسبت به سایر مناطق بالاتر است که در نتیجه ابلاغ مصوبه جدید شورای شهر تهران برای عوارض تجاری حجم تقاضا برای ساخت مال در این مناطق ممکن است کاهش یابد. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با انتقاد از تاخیر شهرداری در ابلاغ مصوبه ضریب k معتقد است: این روش در مورد ابلاغ ضوابط طرح تفصیلی نیز رخ داده است چراکه شهرداری با این روش به سرمایه‌گذاران پیام می‌دهد که متقاضیان جدید ساخت مال هر چه سریع‌تر برای دریافت پروانه اقدام کنند.با این حال خبر افزایش دو برابری عوارض ساخت‌وساز تجاری از ابتدای خرداد، نمی‌تواند باعث پیش‌‌خرید حجم زیادی پروانه تجاری از سوی سرمایه‌گذاران طی یک ماه پیش‌رو شود چراکه حجم سرمایه موردنیاز برای تعریف پروژه جدید تجاری و از همه مهم تر هزینه خرید زمین نیمه مسکونی به قدری بالا است که مانع از اقدام سریع برای اخذ پروانه خواهد شد.

دنیای اقتصاد

شنبه, 11 ارديبهشت 1395 ساعت 08:07

پرداخت 10 نوع تسهیلات جدید مسکن

دنیای اقتصاد نوشت: شعب بانک مسکن سراسر کشور به‌عنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شده‌اند شکل سنتی وام‌دهی را که به صورت گیشه‌ای و بدون مشاوره مالی انجام می‌شود، کنار بگذارند و با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازنده‌های مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.
 

بنا بر این گزارش، عاملیت پرداخت 10 نوع تسهیلات نقد و غیرنقد برای ساخت و خرید آپارتمان، روز گذشته ماموریت پیدا کرد به‌عنوان تنها «حلقه واصل» بین منابع جدید و بازار ملک، بخش مسکن‌ و ساختمان را حداکثر تا نیمه امسال در مسیر رونق مستقر کند. شعب سراسر کشور بانک عامل بخش مسکن، با دریافت این ضرب‌الاجل، موظف شده‌اند در سال جاری به یک میلیون متقاضی تسهیلات در این بخش، پاسخ مالی مناسب از طریق ارائه یک یا ترکیبی از تسهیلات جدید ارائه کنند. برنامه تامین مالی یک میلیون متقاضی تسهیلات مسکن در سال 95، شامل «400 هزار وام خرید یا وام ساخت آماده انتقال به خریدار»،‌ «100 هزار وام ساخت با نرخ 10 درصد مخصوص بافت فرسوده»، «100 هزار وام ساخت با نرخ سود مشارکتی»، «200 هزار فقره وام تعمیرات قابل استفاده برای خرید مسکن» و همچنین «200 هزار وام تکمیل مسکن‌مهر» می‌شود که همه آنها توسط بانک مسکن پرداخت خواهد شد.

این برنامه در چارچوب 5 نوع وام ساخت و خرید، سه نوع ابزار یا نهاد بورسی و همچنین دو دسته تسهیلات غیرنقد، شامل همه فعالان بازار ملک خواهد شد. اواسط هفته‌ای که گذشت، جزئیات برنامه تامین مالی یک میلیون متقاضی ساخت و خرید مسکن در سال95 به همراه سبد 10 گانه تسهیلات تدارک‌دیده شده، در جلسه‌ای با حضور معاون اول رئیس‌جمهور و مسوولان اقتصادی از جمله وزیر راه و شهرسازی، نهایی شد و دیروز پکیج کامل آن از جانب مدیر عامل بانک مسکن به روسای شعب این بانک در سراسر کشور ابلاغ شد.

بانک عامل بخش مسکن از حدود دو سال پیش با پیگیری وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، به‌عنوان «بانک توسعه مسکن» نزد دولت معرفی شد؛ به این معنا که همه مسوولیت تامین مالی برنامه‌های مدنظر دولت برای تامین مسکن اقشار هدف، صرفا از این مسیر جلو رود و در مقابل، یکسری امتیاز و مشوق‌های مالی از جمله کاهش نرخ سپرده قانونی، افزایش سرمایه و معافیت‌های مالیاتی، برای بانک مسکن در نظر گرفته شود.

در حال حاضر بخش‌هایی از مراحل تغییر ریل نظام تامین مالی مسکن و تبدیل شدن بانک مسکن از صرفا بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی به پایان رسیده و بخش‌های دیگر قرار است در هفته‌های آینده از طریق تغییر اساسنامه بانک، تکمیل شود. براساس آنچه در سال 95 برای این بانک به منظور تجهیز بنیه اعتباری بابت پرداخت تسهیلات بیشتر و ارزان قیمت نهایی شده، سرمایه بانک مسکن از 3 هزار و 300 میلیارد تومان به 8هزارو300 میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند و همچنین نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به وام اوراق نیز از 10 درصد به 2 درصد کاهش می‌یابد. با این اقدامات که در حال حاضر آغاز شده، از یکسو هزینه تجهیز منابع در بانک عامل بخش مسکن کاهش می‌یابد و از سوی دیگر قدرت وام دهی بانک در صورت جذب سپرده، 12 برابر خواهد شد؛ ضمن آنکه دست کم یک‌هزار میلیارد تومان منابع نقد از محل کاهش نرخ سپرده، برای بانک آزاد می‌شود. بانک مسکن در سال گذشته، 41 درصد کل تسهیلات ارائه شده از طرف سیستم بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرد؛ اما در قالب برنامه سال95، سهم این بانک در تامین مالی مسکن باید به حداقل 50 درصد افزایش پیدا کند.

امسال مطابق برنامه تامین مالی یک میلیون واحد مسکونی، حدود 18 هزار و 300 میلیارد تومان وام ساخت و خرید (بخش تسهیلات نقد سبد 10 گانه) به متقاضیان پرداخت می‌شود و مابقی تقاضا نیز از سایر تسهیلات برخوردار می‌شوند. سبد تسهیلات جدید از 5 نوع تسهیلات نقد شامل وام خرید مسکن صندوق یکم (مشمول یک‌سال سپرده‌گذاری)، اوراق وام خرید (وام بدون سپرده)، وام بدون سپرده 130 میلیونی برای ساخت در تهران و 120 تا 90 میلیونی در سایر شهرها،‌ وام ساخت مسکن مهر و همچنین وام تامین مواد و تجهیزات اولیه برای کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی، تشکیل شده است. بخشی از این سبد شامل سه ابزار یا نهاد بورسی می‌شود که عبارتند از؛ صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، انتشار اوراق رهنی در قالب بازار رهن ثانویه و صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای جذب منابع ایرانیان مقیم خارج. بخش دیگر این سبد به دو نوع تسهیلات غیرنقد شامل تضمین فروش قسطی مسکن و راه‌اندازی حساب امانی برای تضمین پیش‌فروش اختصاص دارد.

فارغ از این بسته، سایر بانک‌ها نیز در سال جاری همچون روال سال‌های گذشته دست کم 10 تا 15 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت خواهند کرد که البته این گروه از تسهیلات با نرخ سود بالای 20 درصد ارائه خواهد شد؛ درحالی‌که سبد 10 گانه تسهیلات تدارک دیده شده توسط بانک عامل این بخش، به‌طور متوسط با نرخ سود 15 درصد پرداخت می‌شود.

روز گذشته مدیر بانک عامل بخش مسکن از روسای شعب سراسر کشور خواست، برای رونق‌بخشی سریع به بازار خرید و ساخت مسکن، ابتدا نسبت به «ویژگی انواع تسهیلات 10 گانه جدید که برخی از آنها امکان ترکیب‌شدن و تبدیل به تسهیلات جدیدتر را دارند»، تسلط کامل پیدا کنند و سپس با برقراری «ارتباط متعارف و مناسب با مشتریان برای شناسایی محتوای نیاز مالی متقاضیان خرید و ساخت مسکن» در نقش حلقه میانی اعتبارات و متقاضیان، امکان وصل تسهیلات به بازار را فراهم کنند. طیف متنوع سبد 10 گانه تسهیلات جدید مسکن اگر چه در ظاهر، محتوای سبد را پیچیده و مبهم کرده است؛ اما به‌گونه‌ای طراحی شده که به گفته مدیرعامل بانک مسکن، برای همه نوع تقاضای موثر خرید مسکن در دهک‌های میانی به بالا و همچنین انواع ساخت‌و‌سازهای مسکونی در مناطق مختلف شهری، تسهیلات مناسب و سازگار با نیاز آنها،‌ وجود دارد مشروط به اینکه ارائه‌کنندگان تسهیلات با مهارت و شناخت سریع به جزئیات این سبد، بتوانند متناسب با سطح اقتصادی نیاز خریداران و سازنده‌ها، تسهیلات مربوطه را پرداخت کنند.

عبور از گردنه رکود با کنترل نامحسوس شعب بانک

محمدهاشم بت‌شکن، مدیر عامل بانک مسکن در نشست دیروز خود با روسای شعب سراسر کشور، با تاکید بر اینکه امسال به‌عنوان سال عبور از گردنه رکود اقتصادی هدف‌گذاری شده است، بخش مسکن را موتور اصلی حرکت از این مسیر معرفی کرد. برای این منظور، باید حداکثر تا نیمه سال 95، بخش مسکن به‌صورت غیرتورمی رونق بگیرد.

بررسی‌های صورت گرفته در بانک عامل بخش مسکن نشان می‌دهد بخش مسکن با 78 رشته صنعتی و تولیدی ارتباط پیشین و با 56 رشته نیز ارتباط پسین دارد؛ به این معنا که 78 رشته صنعتی، در صورت رونق ساخت‌و‌ساز، بازار تقاضا پیدا می‌کند و در نتیجه کارخانه‌های مربوطه در این رشته‌ها به تولید بیشتر برای فروش به عوامل ساخت مسکن تحریک می‌شوند. این 78 رشته عمدتا تولیدکننده‌ها، مصالح ساختمانی و محصولات مورد نیاز ساخت‌و‌ساز هستند.

همچنین 56 رشته صنعتی دیگر نیز چرخه بعد از بازار ساخت را تشکیل می‌دهند که شامل تولیدکنندگان لوازم خانگی می‌شوند.

مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه، مسیر پرداخت تسهیلات جدید در سال جاری از طریق افزایش سرمایه بانک و کاهش نرخ سپرده قانونی، هموار شده است به مصوبه‌ای از شورای پول و اعتبار اشاره کرد که بر مبنای آن، 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده مسکن مهر، از طرف بانک مرکزی برای بانک مسکن به مدت 10 سال استمهال و 20 سال تقسیط شده است.

این میزان خط اعتباری که معادل مجموع سپرده‌های جذب شده در بانک مسکن طی 77سال گذشته است، نوعی منابع ماندگار برای بانک عامل بخش مسکن به حساب می‌آید که می‌تواند در سال جاری و سال‌های بعد، در نقش اهرم مالی، قدرت تسهیلات دهی به بخش را به‌صورت تصاعدی افزایش دهد. در حال حاضر طبق آخرین برآوردهای بانکی، قیمت تمام شده تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن، حدود 22 درصد است؛ درحالی‌که تسهیلات صندوق یکم و اوراق به ترتیب با نرخ 13 درصد و 5/ 17 درصد پرداخت می‌شود. بنابراین فاصله حداقل 5/ 4 درصدی بین قیمت تامین تسهیلات (نرخ سپرده و هزینه‌های بانک) و بهای عرضه آن (نرخ سود تسهیلات) توسط همین خط اعتباری مسکن مهر که به نوعی یارانه دولتی تحت اختیار بانک توسعه‌ای محسوب می‌شود، جبران خواهد شد. بت‌شکن مدیر عامل بانک مسکن خطاب به روسای شعب سراسر کشور، ضمن تبیین مسوولیتی که این بانک در 5 ماه آینده برای تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق، دارد، اعلام کرد: شعب بانک از همین ماه، بابت نحوه تعامل با متقاضیان تسهیلات و همچنین چگونگی معرفی تسهیلات 10‌گانه، کنترل نامحسوس خواهند شد و به‌صورت ماهانه عملکرد تک‌تک شعب در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، در قالب ارزیابی نظام عملکرد، سنجش می‌شود.

خبرآنلاین

اقتصادنیوز طی گزارشی نوشت: در فروردین‌ماه سال 1395 کدام واحدهای آپارتمانی بیشترین معاملات مسکن را به خود اختصاص داده‌اند؟
 

آماری از تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا، قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی، سطح زیربنای هر واحد مسکونی و ارزش هر واحد مسکونی توسط روابط عمومی بانک مرکزی ارائه شده است.

بر اساس آمارها، در فروردین‌ماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5.9 هزار واحد مسکونی رسید.

تعداد معاملات انجام شده به تفکیک عمر بنای واحد مسکونی

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در فروردین‌ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 52.5 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.

خبرآنلاین

مدیرعامل بانک مسکن گفت: بنا داریم در سال جاری ۱۳۵ هزار میلیارد ریال سپرده جذب کنیم که ۷۰ درصد آن باید از حساب‌های تعهدی (حساب ممتاز و صندوق یکم) باشد.
 

محمدهاشم بت شکن در گردهمایی مدیران ارشد و رؤسای شعب سراسر کشور بانک مسکن که با حضور عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در پژوهشگاه نیرو برگزار شد، به تشریح عملکرد این بانک در سال ۹۴ و ارائه برنامه عملیاتی در سال جاری پرداخت و گفت: سال گذشته بانک مسکن دستاوردهای خوبی داشت که راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، یکی از استراتژیک‌ترین محصولات بانک مسکن در ماه‌های ابتدایی سال ۹۴ بود. این صندوق برای نخستین بار به متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن در کلانشهرها تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام می‌دهد.

براساس گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به دیگر اقدامات انجام شده از سوی مدیران بانک مسکن برای گستردگی محصولات و خدمات آن افزود: صندوق آباد، افزایش سقف کلی تسهیلات مسکن مهر به ۵۵۰ هزار میلیارد ریال، افزایش سقف تسهیلات از محل حساب سپرده ممتاز و صندوق پس انداز مسکن یکم برای زوجین در تهران تا ۱۶۰ میلیون تومان که این افزایش تسهیلات در آخرین جلسه شورای پول و اعتبار در سال ۹۴ به تصویب رسید، بخشی از موفقیت‌های بانک مسکن در اجرای اهداف و برنامه‌های سال ۹۴ بود.

وی امسال را با توجه به شعار «اقتصاد مقاومتی، اقدام و عمل» سال تلاش بیشتر برای تحرک بخشیدن به چرخ اقتصاد کشور دانست و ادامه داد: ما در بانک مسکن در سال ۹۴ به بخش عمده‌ای از اهداف راهبردی خود ( تا ۷۰ درصد) دست یافتیم. به عنوان مثال مجموع منابع بانک در سال گذشته از ۳۸۴ هزار میلیارد ریال به ۵۱۲ هزار میلیارد ریال افزایش یافت. همچنین در بخش تسهیلات عقود مشارکتی ۵۶ در درصد رشد داشتیم. ۲۰۷ هزار واحد مسکن مهر را به فروش اقساطی رساندیم که البته هدف‌گذاری ما ۴۰۰ هزار واحد بود ولی به دلیل شرایط خاصی که بر اقتصاد کشور حاکم بود این میزان حاصل نشد. ضمن اینکه سال گذشته توانستیم ۱۲۳ هزار میلیارد ریال از مطالبات جاری بانک را وصول کنیم و رشد ۱۷ درصدی در صدور ضمانتنامه‌های بانکی را در کارنامه بانک شاهدیم.

رئیس هیئت مدیره بانک مسکن گفت: بخش مسکن پیشران اقتصاد کشور است که ۱۳۰ رشته صنعت به آن وابسته است و اگر این بخش رونق یابد، بخش مهمی از اقتصاد کشور به راه می‌افتد.

وی یکی دیگر از برنامه‌‌های امسال بانک مسکن را ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی عنوان و خاطرنشان کرد: به انبوه‌سازانی که رعایت موارد صنعتی‌سازی ساختمان همزمان با رعایت بهره‌وری در مصرف بهینه انرژی را در ساخت و سازهایشان داشته باشند، به ازای هر واحد مسکونی ۱۵۰ میلیون تومان تسهیلات می‌دهیم. ضمن اینکه به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی برای خرید ماشین آلات تولیدی‌شان تسهیلات می‌دهیم.

بت شکن ادامه داد: می‌خواهیم در سال ۹۵ یک میلیون واحد مسکونی را تأمین مالی کنیم که شامل تسهیلات برای ساخت، خرید، نوسازی بافت فرسوده، جعاله مسکن، فروش اقساطی و مسکن مهر است. همچنین بنا داریم در سال جاری ۱۳۵ هزار میلیارد ریال سپرده جذب کنیم که ۷۰ درصد آن باید از حساب‌های تعهدی (حساب ممتاز و صندوق یکم) باشد از دیگر برنامه‌های امسالمان پرداخت ۱۸۲ هزار میلیارد ریال تسهیلات به مشتریان ارزشمند بانک مسکن است و فروش اقساطی ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر را در دستور کار داریم.

وی با تأکید بر لزوم ارائه همه محصولات و خدمات بانک مسکن در کلیه شعب از طریق معرفی و بازاریابی آنها به مشتریان و همچنین لزوم تسلط همه نیروها خصوصا رؤسای شعب به این خدمات بانک، تصریح کرد: مدیران شعب بانک مسکن باید بتوانند ارتباط مناسبی با مشتریان برقرار کرده و مشکلات بانکی و مسکنی مردم و مراجعه کنندگان را همراه با ارائه راهکار برطرف کنند.

خبرآنلاین

رئیس شورای اسلامی شهر تهران اعلام کرد: مرکز پژوهش‌ها و مطالعات شورای شهر تشکیل شده و مدتی است که فعالیت خود را بدون سر و صدا آغاز کرده است. مهدی چمران درباره تعیین تکلیف راه‌اندازی مرکز مطالعات شورای شهر تهران اظهار کرد: شورای شهر به دنبال این است که هیچ پروژه شهری بدون مطالعه، مجوز اجرا نداشته باشد. از این رو تمام طرح‌هایی که در شورای شهر مطرح می‌شود، از سوی کارشناسان مرکز مطالعات شورا بررسی خواهد شد.

به گزارش خبرگزاری مهر، چمران با بیان اینکه نظرات مرکز مطالعات به‌صورت مکتوب درخصوص هر طرحی که در شورای شهر مطرح می‌شود، ارائه می‌شود، افزود: اعضای شورای شهر از طریق سامانه، گزارش کامل کارشناسی این مرکز را در اختیار دارند. وی با اشاره به اینکه تامین نیروهای متخصص مرکز مطالعات به تدریج در حال پیگیری است، خاطرنشان کرد: ابعاد این مجموعه در اندازه مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نیست، بلکه تلاش شده این مرکز فرصت تعامل بین پژوهشگران و اعضای شورا را فراهم کند؛ به‌طوری که نتایج طرح‌ها قبل از تصمیم‌گیری در اختیار شواری شهر قرار گیرد.

رئیس شورای شهر تهران با تاکید بر اینکه مرکز مطالعات شورای شهر دارای هیات امنا و اساسنامه است، یادآور شد: براساس روند تعیین شده از سوی هیات امنا، مسیر برنامه‌‌ریزی مرکز مطالعات شورای شهر تعیین شده و اعضا این فرصت را پیدا می‌کنند تا با مطالعه دو گزارش از طرف مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران و مرکز پژوهش‌ها و مطالعات شورای شهر درباره طرح‌ها و لوایح تصمیم‌گیری کنند. چمران با اشاره به اینکه اولین ابلاغ مرکز موضوع طرح‌ها و لوایحی است که در شورا مطرح می‌شود، خاطرنشان کرد: با راه‌اندازی مرکز پژوهش‌ها و مطالعات شورای شهر از انجام کارهای تکراری و پروژه‌هایی که نیازی به اجرای آن نیست، جلوگیری شود.

دنیای اقتصاد

شنبه, 11 ارديبهشت 1395 ساعت 08:03

فرمول دومینوی تحریک مسکن

یک گروه از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که «طیف مستعد» بازار کنونی معاملات ملک را تشکیل داده‌اند، از این هفته در اولویت بازاریابی عوامل بانکی برای معرفی و پرداخت تسهیلات جدید قرار می‌گیرند. این تاکتیک با هدف تحریک دومینویی تقاضای مسکن و در واکنش به توصیه مسوولان بابت «اقدام بانک‌ها در اتصال سریع وام‌های خرید مسکن به متقاضیان موثر» در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا، زوج‌های صاحب‌خانه که متقاضی تبدیل به احسن آپارتمان خود هستند، می‌توانند با دریافت اوراق وام بدون‌سپرده و همچنین اخذ ترکیبی تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق پس‌انداز، وارد بازار شوند و حلقه اول زنجیره معاملات مسکن را شکل دهند. برای این طیف که عمدتا بابت وام مسکن آپارتمان فعلی، به بانک بدهکار هستند، امکان «انتقال مانده بدهی به آپارتمان جدید و تعویض وثیقه نزد بانک» پیش‌بینی شده است تا در عمل، تنها مانع بانکی دریافت تسهیلات جدید حذف شود. با ورود طیف مستعد خرید مسکن به بازار، به‌واسطه فروش آپارتمان‌های تحت مالکیت این گروه، عرضه واحدهای متراژ پایین در بازار افزایش می‌یابد و درنتیجه شرایط برای خرید زوج‌های خانه اولی نیز فراهم می‌شود. طبق بررسی‌های تازه، سبد تسهیلات جدید مسکن، خانوارهای موجود در طبقات درآمدی دهک 3 تا 9 را پوشش می‌دهد.

گروه مسکن: یک روز پس از اعلام مسوولیت جدید نظام بانکی در برابر فعالان بازار مسکن بابت نحوه ارائه سبد متنوع تسهیلات خرید و ساخت، بانک عامل بخش مسکن به منظور ایجاد و تسریع رونق در این بخش، اولویت کوتاه‌مدت خود را از بین سه گروه تقاضای مصرفی خرید مسکن، بر تامین مالی «طیف مستعد» دریافت وام قرار داد. وزیر راه و شهرسازی چهارشنبه گذشته با حضور در جمع روسای شعب بانک مسکن سراسر کشور، از آنها خواست شکل سنتی وام‌دهی به مشتریان به‌خصوص متقاضیان تسهیلات خرید مسکن را متوقف کنند و به جای روال گیشه‌ای پرداخت تسهیلات -که صرفا با دریافت مدارک ملکی از متقاضی، وام مربوطه به او ارائه می‌شود- به بهره‌گیری از شکل جهانی پرداخت تسهیلات مسکن در قالب ارائه «مشاوره مالی» پیش از ارائه وام رو بیاورند. در حال حاضر تاکید دولت بر این است که چون سبد وام‌های جدید و همچنین تسهیلات غیرنقد تصویب شده برای تامین مالی تقاضای خرید مسکن به گونه‌ای است که برای همه نوع طیف تقاضای مصرفی در دهک‌های مختلف درآمدی، ابزار موثر برای پوشش مناسب قدرت خرید وجود دارد، در نتیجه رونق بخش مسکن قطعا تا نیمه سال 95 اتفاق خواهد افتاد؛ مشروط بر آنکه ابتدا امکان معرفی ابزارها به متقاضی و تطبیق آن با نیاز بازار توسط بانک عامل تسهیلات مسکن مهیا شود. بررسی‌هایی که پنج‌شنبه گذشته در این باره توسط حوزه اعتبارات بانک عامل بخش مسکن انجام شد، نشان می‌دهد در شرایط کنونی بازار ملک اگر چه سقف جدید تسهیلات خرید مسکن نیاز مالی خانوارهای موجود در نیمه بالای دهک سوم تا انتهای دهک نهم را پوشش می‌دهد، اما به دلیل رکود دو سال گذشته حاکم بر معاملات مسکن، عملیات تحریک تقاضا در کوتاه‌مدت باید به‌صورت مرحله‌ای و زنجیره‌ای انجام شود.

برای این منظور، از هفته جاری، انواع تسهیلات خرید مسکن – وام‌های بدون سپرده و نیازمند سپرده‌‌گذاری- با استفاده از فرمول «دومینو» پرداخت می‌شود. در قالب این فرمول، آن دسته از متقاضیان خرید مسکن که قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان ملکی خود را در سال جاری دارند، به‌عنوان «طیف مستعد» دریافت تسهیلات جدید و «کاملا آماده» برای انجام معامله مسکن، تعریف شده‌اند که ورود آنها به بازار می‌تواند منجر به تحریک دو دسته دیگر تقاضای مصرفی شامل «خانه‌اولی‌ها» و «سایر خانوارهای فاقد مسکن» شود. جامعه مستعد خرید مسکن از آنجا که منابع اولیه قابل توجهی - از محل آپارتمان فعلی خود- برای انجام معامله دارد، به کمک تسهیلات جدید، راحت‌تر از بقیه متقاضیان می‌تواند وارد بازار شود. این در حالی است که زوج‌های خانه‌اولی در حال حاضر عمدتا وارد صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌شوند و به دلیل سپرده‌گذاری یکساله، معاملات در کوتاه مدت و میان مدت از این محل، رونق نخواهد گرفت.

نوع مشاوره مالی که قرار است برای تحریک جامعه مستعد خرید مسکن انجام شود، بر معرفی تسهیلات 100 میلیون تومانی اوراق خرید مسکن و همچنین استفاده ترکیبی از این وام و وام صندوق یکم پایه‌ریزی شده است.

در تهران به خانوارهایی که تاریخ ازدواج‌شان از ابتدای سال 85 به بعد است، بدون لحاظ سابقه مالکیت یا عدم مالکیت، 100 میلیون تومان وام بدون سپرده خرید مسکن از محل اوراق پرداخت می‌شود که با احتساب وام جعاله، به 110 میلیون تومان قابل افزایش است. همچنین یکی از زوجین در این خانوارها می‌تواند با سپرده‌گذاری در صندوق یکم، 80 میلیون تومان وام خرید دریافت کند که با 110 میلیون تومان، به‌صورت یکجا قابل تجمیع و استفاده برای خرید یک واحد مسکونی است. به این ترتیب، خانوارهای گروه «طیف مستعد» چون شرایط دریافت این مدل تسهیلات را دارند، می‌توانند نزدیک به 200 میلیون تومان تسهیلات، برای خرید مسکن در تهران دریافت و با فروش ملک اولیه، اقدام به انجام معامله کنند. در این بین، با گرم شدن نسبی بازار معاملات مسکن از محل ورود طیف مستعد، تحت تاثیر فروش واحدهای مسکونی این گروه، عرضه آپارتمان فروشی مناسب خانه‌اولی‌ها در بازار افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه شرایط برای ورود حلقه‌های دوم و سوم زنجیره تقاضای مصرفی نیز فراهم می‌شود.

امکانات بانکی برای طیف مستعد خرید

پنج‌شنبه گذشته ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک عامل بخش مسکن در این باره اعلام کرد: در حال حاضر زوج‌های خانه‌ اولی عمدتا وارد صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌شوند و یک‌سال برای دریافت تسهیلات باید انتظار بکشند. اما یکی از انواع تسهیلات جدید خرید مسکن می‌تواند موتور محرک بازار تسهیلات و همین‌طور بازار معاملات مصرفی مسکن قرار گیرد. با پرداخت این نوع تسهیلات –وام اوراق- به متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌های فعلی، اثر دومینویی در بازار به‌وجود می‌آید و زنجیره‌‌ای از معاملات شکل می‌گیرد. بانک عامل بخش مسکن برای تسهیل در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، امکان «انتقال مانده بدهی وام‌گیرنده‌های قبلی و همچنین تعویض وثیقه» را برای طیف مستعد فراهم کرده است تا آن دسته از مالکانی که در حال حاضر بابت وام‌های قبلی خرید مسکن، به بانک بدهکار هستند بتوانند بدون نیاز به تسویه کامل وام قبلی، آن را به آپارتمان جدید منتقل کنند و به اندازه مابه‌التفاوت مانده بدهی تا سقف تسهیلات جدید، وام اضافه دریافت کند. انارکی تصریح کرد: سبد جدید تسهیلات مسکن به لحاظ تنوع و میزان پوشش قدرت خرید مسکن در 25 سال گذشته بی‌سابقه بوده است؛ اما حجم تقاضای استفاده از این تسهیلات به تناسب دوره‌های گذشته، افزایش نیافته که البته این موضوع ناشی از رکود است. با این حال، انتظار می‌رود استراتژی دومینویی پرداخت تسهیلات بتواند به تحرک بخشی در بازار منجر شود.

انتظار کاهش سود تسهیلات

حسین قضاوی، معاون بانک و بیمه وزارت اقتصاد پنج‌شنبه گذشته با حضور در جمع مدیران بانک عامل بخش مسکن، با بیان اینکه بازار پول از سال گذشته تاکنون به‌خاطر شرایط تفریطی حاکم بر نرخ سود تسهیلات، با آسیب‌پذیری مواجه است، اعلام کرد: در حال حاضر نرخ سود 20درصدی تسهیلات بانکی در مقابل نرخ تورم 2/ 11 درصدی که البته قرار است تا خرداد ماه تک رقمی شود، باعث شده نرخ واقعی سود بانکی یا همان هزینه واقعی تامین مالی برای سرمایه‌گذاران، عملا 9درصد بیش از تورم باشد. این موضوع امکان سرمایه‌گذاری‌های جدید را از سرمایه‌گذاران واقعی سلب کرده است. قضاوی گفت: الان در شرایط تفریط هستیم و بنگاه‌هایی که به‌صورت واقعی تولیدکننده هستند اگر بخواهند تسهیلات دریافت کنند، با این نرخ برای شان صرفه اقتصادی ندارد و یک سرمایه‌گذاری منطقی با این هزینه تامین مالی، قابل شکل‌گیری نیست.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که سقف آنها اخیرا به 130 میلیون تومان در تهران و 90 تا 120 میلیون تومان در سایر شهرها افزایش یافت، با نرخ سود 22 درصد به سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت خواهد شد. معاون بانک وزیر اقتصاد در این باره تصریح کرد: کسانی که با این نرخ‌ها از بانک‌ها وام می‌گیرند کسانی هستند که بیشترین ریسک را تحمل می‌کنند و مشتریان پرریسک هستند که خودشان را به بانک‌ها قالب می‌کنند و این می‌تواند ترازنامه بانک‌ها را با مشکل مواجه سازد.

وی افزود: انتظار این است که روند هزینه تامین مالی در کشور پایین خواهد آمد و خوشحال می‌شویم که بازار پول با سیاست‌ها و ابزارهای غیرمستقیم پولی بتواند جهت بگیرد.قضاوی از بانک عامل بخش مسکن خواست با مشارکت سازنده‌ها، همچون تجربه‌ای که در چین در زمینه نوسازی محله‌های فرسوده وجود دارد، زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده را فراهم کند.

قضاوی با بیان اینکه رشد اقتصادی 8درصد برای کشور هدف‌گذاری شده است و از طرفی، نرخ بیکاری 9/ 10 درصدی در کشور و 2/ 12 درصدی در شهرها در کنار نرخ بیکاری 4/ 23 درصدی جوانان، ضرورت رونق اقتصادی را چند برابر ساخته است، افزود: در همه کشورها یکی از بخش‌هایی که به رونق اقتصادی کمک کرده، بخش مسکن بوده و در ایران نیز این بخش به دلیل زنجیره‌ای از تولید که به دنبال خود می‌کشد، چنانچه به تحرک بیفتد، سایر بخش‌ها نیز متحول خواهد شد. وی درباره تامین مالی مسکن نیز به دو روش بانک‌ها و لیزینگ اشاره کرد و گفت: بانک‌ها نباید الزاما به منابع مالی اتکا کنند بلکه می‌شود بدون اتکا به این منابع، دو گروه خریدار و فروشنده ملک را به‌ هم متصل کرد که این نوع جدید مبادله بانکی خواهد بود. همچون طرح فروش قسطی یا لیزینگ مسکن.

دنیای اقتصاد

پنج شنبه, 09 ارديبهشت 1395 ساعت 07:13

پروژه‌های مسکن مهر تعیین تکلیف می‌شود

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برگزاری جلسات استانی بررسی عملکرد پروژه‌های مسکن مهر، گفت: در این جلسات وضعیت پروژه‌هایی که کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند، مشخص می‌شود.

 احمد اصغری مهرآبادی از آغاز برگزاری جلسات با مدیران استانی و بررسی عملکرد پروژه‌های مسکن مهر در سطح کشور خبر داد و گفت: این جلسات به صورت منظم و با حضور مدیران ادارت راه و شهرسازی، بنیادمسکن و انقلاب اسلامی، تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بانک مسکن استان، شرکت عمران شهرهای جدید و سازمان ملی و زمین و مسکن برگزار می‌ِشود و به بررسی اقدامات انجام شده ادارات در سال ۹۴ و ارائه برنامه سال ۹۵ در این حوزه اختصاص دارد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر، مهرآبادی در ادامه تاکید کرد: مهمترین هدف برگزاری این جلسات اطلاع یافتن از برنامه‌ها و بررسی اقدامات انجام شده در سال گذشته و شناسایی مشکلات در این حوزه بوده که سعی داریم با توجه به سیاست کنونی دولت یازدهم و همچنین با هم‌اندیشی‌های لازم هرچه سریعتر موانع باقی مانده را رفع و پرونده مسکن مهر کل کشور را تا پایان سال ۹۵ ببندیم.

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن مهر همچنین ادامه داد: تعیین‌تکلیف پروژه‌هایی که زیر ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته و در مراحل ابتدایی هستند، یکی از مهمترین سیاست‌های ما در این جلسات است که باهدف اتمام هرچه سریعتر پروژه‌ها در سطح کشور اتخاذ شده است.

این مقام مسئول با بیان اینکه تاکنون سه روز از آغاز برگزاری این جلسات گذشته است، گفت: درحال حاضر عملکرد استان‌های یزد، قزوین، سمنان، قم، زنجان، کهگیلویه و بویراحمد، چهارمحال و بختیاری، گلستان، آذربایجان شرقی، اردبیل، کرمانشاه و همدان در این جلسه مورد بررسی قرار گرفته و سایر استان‌ها نیز به تفکیک و طی جلساتی منظم در روزهای آتی برگزار می‌شوند.

اقتصاد نیوز

پنج شنبه, 09 ارديبهشت 1395 ساعت 07:12

اجاره‌بها درآمد خانوار ایرانی را می‌بلعد

طبق یک ضرب‌المثل انگلیسی خانه یک مرد، قصرپادشاهی اوست. اما امروزه این قصرها به گروه کوچکی از ثروتمندان جهان تعلق دارد.

معضل مسکن فقط به ایران یا انگلیس و فرانسه تعلق ندارد. امروزه در تمام کشورهای دنیا حجم و مساحت خانه‌ها کوچک‌تر شده است. براساس آمار سازمان ملل و سازمان آمار آمریکا، درحال حاضر متوسط مساحت خانه‌ها در انگلیس ٧٦ متر مربع است که ٤٠‌درصد کوچک‌تر از خانه‌های آمریکایی است. یا در روسیه متوسط فضای زندگی خانوار به ٥٧ مترمربع، در ژاپن ٩٥ مترمربع و در چین به ٦٠ مترمربع رسیده است. در استرالیا نیز متوسط فضای خانه ٢١٤ مترمربع محاسبه شده است. همچنین براساس تخمین کارشناسان داخلی در ایران نیز متوسط مساحت خانه‌ها به حدود ٧٠ متر رسیده است. در این میان علاوه بر کوچک‌تر شدن مساحت خانه‌ها (که لزوما از لحاظ اقتصادی بد نیست) توانایی صاحبخانه شدن در سراسر دنیا نیز کاهش یافته است. بحران مسکن در آمریکا علاوه بر آن‌که تمام جهان را وارد رکود کرد، سبب شد بسیاری از مردم خانه‌های خود را از دست بدهند. هرچند هم اکنون بهای مسکن در آمریکا تا حدودی بهبود یافته است، اما هنوز به سطح طبیعی نرسیده است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، پس از بحران اقتصادی جهانی و رکود وام‌‌دهی در بیشتر کشورهای جهان و از سوی دیگر گران‌تر شدن تسهیلات دریافت مسکن، صاحبخانه شدن در قرن بیست‌ویکم رفته‌رفته به رویایی دوردست تبدیل می‌شود، مانند داستان کوتاهی که والدین برای فرزندان خود در هزاره سوم تعریف خواهند کرد. در شهری مانند لندن هزینه‌های خرید خانه چنان افزایش یافته که برخی ترجیح می‌دهند در قایق‌های شناور روی رودخانه تایمز زندگی کنند. در مالزی و سنگاپور نیز مشکل مسکن به پدیده‌ای مزمن تبدیل شده است. در ایران خانه‌دار شدن به آسانی گذشته نیست. با سر به فلک کشیدن بهای خانه‌ها، تنها راه ‌حل موجود اجاره‌نشینی است که البته این روند هم خالی از مشکل نیست. هزینه مسکن یکی از بارهای مالی اصلی هر خانواری است که بخش بزرگی از درآمد را به خود اختصاص می‌دهد. در همین راستا  نگاهی به وضع اجاره‌بهای آپارتمان یک‌خوابه با مساحت ٥٠ تا ٧٠ متر در کشور و دنیا داریم.

اجاره ماهیانه ٢٨٠‌هزار تا ٣‌میلیون تومانی در تهران
در ایران روش‌های اجاره خانه و آپارتمان تفاوت‌هایی با بقیه نقاط جهان دارد. در ایران علاوه بر روش معمول با پرداخت مبلغی به‌عنوان رهن کامل خانه، فرد می‌تواند با پرداخت مبلغی به‌عنوان ودیعه و پرداخت اجاره‌بها، برای مدتی معین (اصولا یک‌سال) خانه را در اختیار خود داشته باشد. نرخ اجاره‌بها در تهران با توجه به منطقه سکونت، متراژ خانه و میزان امکانات آن (مانند دسترسی به خیابان‌های اصلی و فرعی، قرار داشتن در مرکز یا حومه شهر، مجهز بودن به آسانسور و پارکینگ و غیره) متفاوت است؛ به‌عنوان مثال در تهران بهای یک آپارتمان یک‌خوابه در خیابان نیاوران با ودیعه ٧٥ میلیون تومان و اجاره ماهانه ٣‌میلیون تومان است.

آپارتمان یک‌خوابه ٥٥ متری در منطقه اسلامشهر با مبلغ رهن یک‌میلیون تومان و اجاره ماهانه ٢٨٠‌هزار تومان است. همچنین اجاره‌بهای یک آپارتمان ٧٠ متری در خیابان جیحون با ودیعه ٤٥‌میلیون تومان و اجاره ١٠٠ هزار تومان تخمین زده شده است. در منطقه پونک، بلوار سیمون بولیوار برای اجاره یک خانه ٦١ متری باید ٣٠میلیون تومان ودیعه و ٧٨٠‌هزار تومان اجاره‌بهای ماهانه پرداخت کرد. این درحالی است که به نوشته وب‌سایت numbeo، هر خانوار ایرانی به‌طور متوسط ٢٧,٧درصد درآمد ماهانه خود را به‌عنوان اجاره‌بها صرف می‌کند.

 هند گرفتار معضل خانه‌های بی‌مشتری
هند کشوری با جمعیتی بیش از یک‌میلیارد نفر است که مشکل مسکن آن شباهت زیادی با ایران دارد. البته با وجود چنین جمعیت کلانی، معضل مسکن این کشور چندان عجیب نیست. این درحالی است که براساس آمار موجود ‌سال گذشته، در این کشور ٧٥٠‌هزار واحد آپارتمان نوساز بدون مشتری در هفت شهر بزرگ ازجمله بمبئی وجود داشت. از سوی دیگر بانک مرکزی این کشور نرخ سود بانکی را کاسته تا مردم راحت‌تر بتوانند وام مسکن دریافت کنند. با وجود این، مشکل مسکن همچنان پابرجاست و خانه‌های خالی هم وجود دارد. در این کشور بیشترین تقاضا برای خانه‌هایی با قیمت متوسط است. با وجود این، بیشتر ساختمان‌های ساخته‌شده با مصالح لوکس و هزینه‌های گزاف تولید شده‌ است، بنابراین مردم عادی توانایی خرید آن را ندارند. بیش از ٦٩‌درصد خانه‌های فروش‌نرفته در هند بیش از یک‌میلیون روپیه بها دارند. بنابراین بسیاری ازمردم به اجاره خانه روی آورده‌اند. در این کشور هم مانند ایران بازار مسکن با تحرکات سرمایه‌گذاری دستخوش نوسان می‌شود نه خریداران و فروشندگان. بنابراین اگر بهای خانه برای مدتی طولانی بی‌تغییر بماند سرمایه‌گذاران ناامید می‌شوند زیرا آنها برای دستیابی به سود بیشتر در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند. در شهرهای بزرگ هند متوسط اجاره بهای آپارتمانی یک‌خوابه در مرکز شهر ١٦٩,٧٢ دلار و در بقیه شهر ١٠٤.٥٧ دلار است. در این کشور مردم ٢٠.١‌درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره‌بها می‌کنند.

صرف ١٨‌درصد درآمد خانوار ترکیه برای اجاره‌بها
یکی از بازارهای داغ مسکن سراسر جهان درحال حاضر ترکیه به حساب می‌آید. طی سال‌های اخیر سیاست‌های جاذب دولت ترکیه برای جذب سرمایه‌گذاران خرد و کلان با موفقیت روبه‌رو شده است. در همین راستا، هزینه‌های ارزان زندگی در کنار خدمات رفاهی سبب شده خارجیان بسیاری از سراسر دنیا ملکی در این کشور بخرند. بازنشستگان کشورهای اروپایی مانند آلمان، فرانسه و انگلیس تمایل زیادی به خرید خانه در این کشور دارند. البته طی یک‌سال اخیر بحران اقتصادی، بازار مسکن ترکیه را دچار نوسان کرده است، به‌طوری که بهای خانه در استانبول، بزرگ‌ترین شهر این کشور ٢٦‌درصد افزوده شده است. از سوی دیگر، اجاره کردن خانه در این کشور هرچند از هند گران‌تر است، اما از امکانات بیشتری برخوردار است. متوسط اجاره‌بهای یک آپارتمان یک‌خوابه در مرکز شهرهای ترکیه ٣٧٠,٥١ دلار و در بقیه نقاط شهری ٢١٦.٢٦ دلار است. در این کشور مردم به‌طور متوسط ١٨.١‌درصد از درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص می‌دهند. در این کشورها مدت زمان اجاره‌نامه اصولا یک‌سال است و فرد باید اجاره‌بهای یک ماه را هنگام بستن قرارداد پرداخت کند.

اجاره سه‌گانه مسکن در انگلیس
بخش مسکن انگلیس کمی پیچیده‌تر است. در این کشور مسکن به سه قسمت تقسیم می‌شود که شامل خانه‌هایی با مالک شخصی، خانه‌های اجاره‌ای متعلق به بخش خصوصی و خانه‌های اجاره‌ای بخش دولتی است. در این کشور صاحبخانه شدن به قیمت مسکن، نرخ سود بانکی و هزینه‌های خرید بستگی دارد. اما در بخش مسکن اجاره‌ای، خانه‌های اجاره‌ای بخش خصوصی در کل نشان‌دهنده بهای مسکن هستند. از سوی دیگر اجاره‌بهای خانه‌های بخش دولتی توسط مقامات محلی، بنیادهای مسکن و غیره با توجه به سطح درآمد اقشار کم‌درآمد تعیین می‌شود. براساس آمار رسمی ٢٠١٣-٢٠١٤ میلادی ٤,٤‌میلیون خانوار در بخش خانه‌های اجاره‌ای خصوصی و ٣.٩‌میلیون نفر در بخش خانه‌های اجاره‌ای دولتی زندگی می‌کنند که از میان آنها ٢.٣‌میلیون خانوار (١٠درصد) مسکن را از بنیادهای مسکن و ١.٦‌میلیون خانوار (٧درصد) از مقامات محلی خانه را اجاره کرده‌اند. مستاجران بخش خصوصی با بیشترین هزینه‌های هفتگی تعمیر و نگهداری منزل روبه‌رو هستند. آنها هر هفته به‌طور متوسط ١٧٦ پوند اجاره‌بها می‌پردازند. اجاره‌های خانه‌های دولتی در صورت اجاره از بنیاد‌های مسکن به‌طور متوسط ٩٨ پوند و در صورت اجاره از مقامات محلی ٨٩ پوند است. با توجه به درآمد مردم این کشور، مستاجران انگلیسی در بخش دولتی ٢٩‌درصد و در بخش خصوصی ٣٤‌درصد درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص می‌دهند. در این کشور اجاره‌نامه‌ها معمولا ٦ ماهه و یک‌ساله هستند که کوتاه‌مدت محسوب می‌شوند. اما اجاره‌نامه‌های بلندمدت ١٠ساله هم وجود دارد که البته بسیار نادر هستند.

اجاره‌بها در آمریکا ارزان‌تر از اروپا
براساس آمار موجود در سال ٢٠١٣ میلادی ٤٠,٠٢‌میلیون خانه در این کشور اجاره داده شده است. این درحالی است که بحران مالی اخیر که از بازار مسکن شروع شد هرچند به ضرر بسیاری از مردم بود، اما برای بخش اجاره مثبت بود و سبب رونق گرفتن بازار‌های اجاره مسکن در این کشور شد. از سوی دیگر با افزایش درآمد مستاجران طی دهه گذشته، بسیاری از خانوارها بخش بزرگی از درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص دادند. اجاره‌بهای این خانه‌ها کمتر از نرخ بازار است، به همین دلیل مردم می‌توانند داخل شهر در مکان‌هایی مناسب‌تر زندگی کنند.

در آمریکا هم مانند انگلیس دولت خانه‌های مسکونی را با یارانه در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار می‌دهد. اجاره آپارتمان در آمریکا فرآیندی طولانی است و متقاضی برای این کار باید به آژانس‌های املاک مراجعه کند. در سراسر این کشور اجاره‌بها متفاوت است. اما به‌طورکلی اجاره‌بهای آپارتمان در مرکز شهرهایی مانند نیویورک یا سانفرانسیسکو گران‌تر از بقیه مناطق است. با وجود این، هنوز هم اجاره‌بهای آن از بسیاری شهرهای اروپایی کمتر است. در این کشور هم مستأجر باید ودیعه‌ای را به صاحبخانه ارایه کند و به‌طور کلی باید اجاره‌بهای دوماه را در ابتدای قرارداد به صاحبخانه پرداخت کند. به‌هرحال اجاره‌بهای یک آپارتمان یک‌خوابه در مراکز شهری آمریکا به‌طور متوسط ١١٩٣,٨٤ دلار و در بقیه نقاط شهری ٨٩٥.٨١ دلار تخمین زده شده است، بنابراین جای تعجبی ندارد که خانوارهای آمریکایی ٣٢.٩‌درصد درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کنند.

اقتصاد آنلاین

صفحه5 از189

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122269477-02122259327 

@OonePooya

تماس با کارشناسان فروش اوان پویا

آمار بازید

27085
امروز امروز 30
دیروزدیروز448
همههمه27085
54.196.213.0
logo-samandehi