بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

به گزارش ساخت یاب به نقل از میزان ، موضوع رکود مسکن در سال‌های گذشته موجب شد تا دولت طرح‌های متفاوتی در راستای رونق این بخش و افزایش توانایی مردم برای خرید مسکن انجام دهد که یکی از این سیاست‌ها ایجاد صندوق زمین و ساختمان بود.
ایجاد این صندوق در سال ۸۸ در مجلس به تصویب رسید و آیین نامه آن نیز در سال ۸۹ ابلاغ شد، ولی استفاده از آن در دولت قبل اجرایی نشده بود، لذا دولت یازدهم به عنوان نخستین دولتی که مجری این قانون بود، اولین صندوق زمین و ساختمان را در سال ۹۳ با همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار و یکی از مؤسسات وابسته به بانک عامل بخش مسکن با هدف تولید پروژه ساختمانی در منطقه ۲۲ تهران راه اندازی کرد.

پس از آن نیز چند صندوق زمین و ساختمان دیگر تحت مدیریت یکی از شرکت‌های انبوه ساز وابسته به بانک عامل بخش مسکن و همچنین چند صندوق نیز ذیل سازمان ملی زمین و مسکن توانستند از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز بگیرند؛ ولی در حال حاضر به جز نخستین صندوق زمین و ساختمان که توانست پروژه را به پایان رسانده و کلیه واحد‌های مسکونی احداث شده را به فروش برساند، تنها دو صندوق در بازار سرمایه در حال خرید و فروش یونیت‌های سرمایه گذاری هستند.

در این میان ناآشنایی مردم و سرمایه گذاران در دو بازار سرمایه و مسکن با این ابزار است که سبب شده علی رغم افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، استقبال چندانی از صندوق‌های زمین و ساختمان نشود و یونیت‌های سرمایه گذاری این دو صندوق فعال در فرابورس با افزایش ۴۰۰ تومانی نسبت به ابتدای پروژه روبرو شده است.
حال با گذشت چند سال از اجرای شدن این طرح همه پروژه‌های ساخت وساز واحد‌های مسکونی و تجاری متعلق به این سازمان به دلیل ایرادات قانونی از سوی دیوان محاسبات متوقف شده است.

این در حالی است که ایرادات قانونی دیوان محاسبات به سازمان ملی زمین و مسکن؛ به این صورت بود که با توجه به اینکه اراضی دولتی در اختیار این سازمان برای احداث پروژه‌های ساختمانی صندوق زمین و مسکن اختصاص یافته، دیوان محاسبات این ایراد را گرفته است که با توجه به اینکه زمین‌های دولتیِ محل ساخت و ساز، به نام صندوق زمین و ساختمان سند می‌شود، نرخ فروش این اراضی باید با قیمت آزاد محاسبه و به حساب دولت منظور شود.

در این رابطه آلبرت بغزیان اقتصادان بیان کرد: صندوق‌های زمین و ساختمان برای سرمایه گذاران ناشناخته است و بسیاری از مردم هنوز با مفهوم صندوق زمین وساختمان آشنا نیستند چه رسد به اینکه بخواهند یونیت‌های سرمایه گذاری این صندوق‌ها را خریداری کنند.

وی در توضیح علت عدم موفقیت پروژه زمین وساختمان افزود: تغییرات بازار مسکن در تهران همگن نیست و اینکه در منطقه ای، قیمت‌ها با شیب تندی افزایش یافته دلیل نمی‌شود تا در منطقه‌ای که محل احداث پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان است هم به همان نسبت قیمت‌ها افزایش یابد.
این اقتصاددان تصریح کرد: بازار سرمایه در ایران کم عمق است به این معنا که کل ارزش سهام قابل معامله در بازار سرمایه ایران به اندازه سرمایه یک شرکت بزرگ بین المللی هم نیست. از بازار‌های کم عمق نمی‌توان نتظار داشت جریان مالی ایجاد کنند.
براساس این گزارش، بهتر است دولت و مسئولین ذی ربط قبل از اجرا و راه اندازی یک پروژه اقدام به فرهنگ سازی درباره آن نمایند، زیرا عدم آشنایی سرمایه گذاران با چنین پروژه موجب شکست و نیمه تمام باقی ماندن آن خواهد شد و سرانجامی همچون صندوق زمین و ساختمان در انتظار سایر پروژه‌ها خواهد بود.
چهارشنبه, 20 تیر 1397 ساعت 11:53

توقف روند رشد قیمت مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از میزان ، حسام عقبایی در خصوص آخرین تغییرات در بازار مسکن بیان کرد: پس از اوج گیری قیمت‌ها در بازار مسکن در اردیبهشت ماه، این روند متوقف شد و دیگر رشد صعودی نرخ را در این بازار شاهد نخواهیم بود.
وی در ادامه افزود: همواره در ماه‌های پایانی سال و فروردین ماه شاهد حجم انباشت معاملات هستیم و همین موضوع موجب افزایش خرید مسکن در اردیبهشت ماه می‌شود.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رشد ۳۰ درصد قیمت مسکن در انتهای سال جاری تصریح کرد: روند رشد قیمت در اسفند ماه سال گذشته آغاز شد و تا ۳۰ درصد افزایش یافت، این روند رشد قیمتی بعد از تعطیلات ادامه نداشت و ما در نیمه دوم اردیبهشت شاهد رشد قیمت در بازار اجاره بودیم.
عقبایی با بیان اینکه روند رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حباب بوده است، اظهار کرد: خوشبختانه بازار مسکن کشش رشد این حجم از افزایش قیمت را بعد از دو ماه نداشت، بنابراین تنها شاهد افزایش حباب‌گونه قیمت‌ها هستیم.
وی در توضیح تغییرات قیمت در اردیبهشت ماه عنوان کرد: افزایش قیمت ایجاد شده در بازار مسکن مربوط به اسفند ماه بود که تا اردیبهشت ادامه یافت، بنابراین در اردیبهشت ماه قیمت‌ها گران نشده است.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در انتها خاطر نشان کرد: روند معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های آتی سال جاری سیر صعودی نخواهد داشت.
چهارشنبه, 20 تیر 1397 ساعت 11:49

نقطه کور مقابله با فساد شهری

طرح پارلمان محلی پایتخت برای جلوگیری از بروز تعارض منافع در مجموعهشهرداری تهران یک نقطه کور اصلی در برخورد با یکی از سرچشمه‌های فساد در مدیریت شهری دارد. هدف اصلی طرحی که روز گذشته در شورای شهر تهران تحت عنوان «مدیریت تعارض منافع در شهرداری تهران» بررسی و یک فوریت آن به تصویب رسید مرزبندی بین منافع شهر، شهروندان و اشخاص(حقیقی و حقوقی مجموعه شهرداری) است. برمبنای این طرح، قرار است جلوی اقدامات و فعالیت‌هایی که در مدیریت شهری باعث می‌شود منافع شهروندان، مدیران شهری و کارمندان شهرداری در اولویت نسبت به منافع عمومی شهر و شهروندان قرار گیرد، گرفته شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد زمینه بسیاری از تخلفات و فسادها در شهرداری تهران وجود تعارض منافع است؛ به این معنی که اگر فردی در مسوولیتی همچون شهرداری تهران همزمان مسوولیت دیگری بر عهده داشته باشد که منافع آن با منافع شهری(مسوولیت اصلی) در تعارض باشد؛ این دوگانگی زمینه را برای سوء استفاده از مسوولیتی که در شهرداری دارد فراهم می‌کند و باعث بروز فساد، تخلف و انحرافات شهری می‌شود. به عبارت دیگر افرادی که دچار تعارض منافع هستند(دو نوع مسوولیت با منافع غیر هم‌جهت را بر عهده دارند) تضمینی برای انجام بی‌طرفانه وظایف حرفه‌ای و اختیارات قانونی در آن مجموعه‌ای که مسوولیت بر عهده آنها قرار داده شده، وجود ندارد. از این رو شورای شهر تهرانبرای پیشگیری از بروز تعارض منافع، یک فوریت طرحی را دیروز به تصویب رساند که بر اساس آن مجموعه شهرداری تهران شامل مدیران ارشد، کارمندان و واحدهای تابعه شهرداری از انجام ۵ اقدام که تعارض منافع را رقم می‌زند منع می‌شوند. این اقدامات شامل معامله با شهرداری در قالب شخص یا شرکت، استفاده از پروانه سازمان نظام مهندسی ساختمان، انعقاد قرارداد استخدامی برای بستگان، دریافت هدیه و مسافرت خارجی بدون ارائه اطلاعات هفت‌گانه درباره جزئیات سفر می‌شود.

در متن این طرح آمده است شرکت‌هایی که بستگان ارشد شهرداری تهران و واحدهای تابعه به میزان بیش از یک‌چهارم سرمایهشرکت آنها در آنها سهامدار هستند یا مسوولیت مدیرعاملی، عضویت در هیات مدیره یا هیات نظارت، بازرسی، حسابرسی، مشاوره و نمایندگی شرکت را بر عهده دارند، نمی‌توانند طرف معامله شهرداری تهران و واحدهای تابعه در حوزه مسوولیت آن مدیر ارشد قرار گیرند. در عین حال در قالب این طرح تاکید شده است که کارکنان شهرداری تهران و واحدهای تابعه، چه به‌صورت حقیقی و چه به‌صورت حقوقی، تازمانی که رابطه استخدامی آنها با شهرداری تهران و واحدهای تابعه پابرجاست، حق استفاده از هیچ یک از صلاحیت‌های مندرج در پروانه سازمان نظام مهندسی ساختمان خود را در شهر تهران ندارند. این ممنوعیت در طرح شورای شهرتهران به این دلیل نمونه بارز تعارض منافع شناخته شده است که اگر کارمندان شهرداری تهران و واحدهای تابعه بخواهند از این پروانه استفاده کنند باید در اولویت مسوولیت خود حفظ منافع مالک ساختمان را قرار دهند اما این مسوولیت در تعارض با جایگاه آنها به‌عنوان کارمند شهرداری تهران نیز قرار دارد، از این رو کارمندان شهرداری در این حوزه از استفاده از پروانه اشتغال خود در سازمان نظام مهندسی منع شده‌اند. در این حوزه اواخر سال گذشته وزیر راه و شهرسازی اولین گام را برای پایان دادن به تعارض منافع در دولت برای کارمندان وزارت راه و شهرسازی برداشت.

در عین حال در بخش سوم این طرح، انعقاد هرگونه رابطه استخدامی بستگان مدیران ارشد شهرداری تهران و واحدهای تابعه در زمان تصدی مسوولیت در شهرداری تهران و واحدهای تابعه ممنوع شده است. البته قراردادهای استخدامی که برمبنای آزمون‌های فراگیر و رسمی استخدامی منعقد می‌شود از شمول این بند طرح مستثنی شده‌اند. بخش چهارم این طرح نیز مدیران ارشد و کارکنان شهرداری تهران و واحدهای تابعه را از پذیرش هدیه از ارباب رجوع و هرشخصی که فرآیند اقدام یا تصمیم اداری در مورد وی در جریان است یا از بستگان یا شرکای آنها، منع کرده است. همچنین در بند آخر این طرح، شهرداری تهران مکلف شده است مشخصات هفت‌گانه شامل مقصد یا مقاصد سفر، طول مدت سفر، همراهان سفر، علت سفر، محل تامین هزینه سفر، دستاوردها و گزارش سفر را حداکثر تاسه هفته پس از اتمام سفر منتشر کند و در دسترس عموم قرار دهد. براساس این طرح عدم رعایت هر یک از موارد، در حکم تخلف اداری محسوب می‌شود و متخلف به سازمان بازرسی شهرداری تهران معرفی می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» تصویب و اجرای این طرح اگرچه یک گام مثبت برای پیشگیری و پایان دادن به تعارض منافع در شهرداری تهران است اما یک نقطه کور در این طرح همچنان وجود دارد که به نظر می‌رسد با وجود آن همچنان مسیر بروز تعارض منافع در مجموعه شهرداری تهران بازمی‌ماند، چراکه در قالب این طرح برای یکی از سرچشمه‌های اصلی فساد و تخلف شهری تدبیر و چاره‌اندیشی نشده است.

این سرچشمه به آن دسته از پروژه‌های ساختمانی مسکونی، اداری و تجاری در تهران برمی‌گردد که شهرداری تهران یکی از شرکای عوامل ساخت و سرمایه‌گذار پروژه محسوب می‌شود. مطابق آنچه صاحب‌نظران و کارشناسان ارشد شهری و همچنین برخی اعضای شورای شهر تهران نیز به آن تاکید دارند، این موضوع یکی از مصداق‌های بارز تعارض منافع به حساب می‌آید. به این معنا که پروژه‌های ساختمانی که سرمایه‌گذاران، شهرداری را شریک می‌کنند به یک حیاط خلوت برای آنها تبدیل می‌شود که از این طریق از خطوط قرمز ضوابط فرادست شهری در بحث مقررات ساختمانی عبور می‌کنند و با شراکت با مدیریت شهری در برابر مسوول کنترل و بازرسی ساختمان‌ها در شهر تهران ایمن می‌شوند. به این ترتیب پاسخگویی به شهرداری تهران به حداقل می‌رسد و در مقابل قدرت و جسارت آنها برای انواع تخلفات و کج‌روی‌های ساختمانی که به منافع عمومی آسیب وارد می‌کند بیشتر می‌شود.

کارشناسان شهری این دسته از پروژه‌های ساختمانی را به‌عنوان پروژه‌های «خودمختار» نام‌گذاری می‌کنند چراکه به پشتوانه شهرداری، شریک پروژه از قوانین فرادست ساختمانی عدول می‌کند.  مطابق با قواعد شهرداری تهران، مشارکت شهرداری در پروژه‌های ساختمانی به دو طریق امکان‌پذیر است. در روش نخست، ملک از طرف شهرداری تهران است. آورده شهرداری در این قراردادها شامل زمین و عوارض است که زمین براساس نظریه هیات کارشناسان رسمی دادگستری وعوارض براساس ضوابط شهرسازی منطقه تعیین و هزینه ساخت نیز براساس مشخصات فنی و برابر نظریه هیات کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی و پس از طی تشریفات فراخوان عمومی نسبت به انتخاب سرمایه‌گذار اقدام می‌شود. در شیوه دوم ملک از سوی بخش خصوصی آورده می‌شود. در این قراردادها آورده شهرداری، عوارض(پروانه ساختمانی است که براساس آن ضوابط شهرسازی و مصوبات شورای شهر تعیین می‌شود. آورده شریک نیز زمین و هزینه‌های ساخت است که براساس نظریه هیات کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود و بر همین مبنا قدرالسهم طرفین تعیین و قرار داد مشارکت براساس ضوابط قانونی منعقد می‌شود.

با این حال نکته جالب آنکه مطابق با بررسی‌های کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، طی سال‌های گذشته بالاترین میزان ثبت تخلفات و عدول از ضوابط فرادست ساختمانی به پروژه‌هایی مربوط بوده است که شهرداری در آنها با بخش خصوصی یا دولتی شریک بوده و در منافع پروژه سهیم بوده است. محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تاکید بر آنکه این طرح یکی از گام‌های مهم شورای پنجم در راستای مبارزه با فساد، رانت و جلوگیری از خسارات ناشی از تعارض منافع است، اظهار کرد: برای مدیریت تعارض منافع پنج اقدام مهم در قالب این طرح دیده شده است. یکی از بندهای مهم این طرح منع استفاده همزمان کارمندان شهرداری از پروانه اشتغال سازمان نظام مهندسی است. مطابق با این بند معاونت شهرسازی ومعماری شهرداری تهران مکلف شده است ظرف دو ماه لیست تمامی کارمندانی که دارای پروانه اشتغال نظام مهندسی هستند را به‌صورت عمومی منتشر کند. او با بیان اینکه طی سال‌های گذشته غالب پروژه‌هایی که شهرداری با بخش خصوصی شریک بوده است بیشترین میزان فساد و تخلف را ثبت کرده‌اند، تصریح کرد: ورود طرح مدیریت تعارض منافع شورای شهر به این حوزه نیازمند تغییر قوانین و ضوابط فرادست است؛ چراکه مطابق با بررسی‌های انجام شده قانونی مستند مبنی بر عدم مشارکت شهرداری با بخش خصوصی وجود ندارد.

رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر ادامه داد: مشارکت شهرداری در پروژه‌های ساختمانی با کاربری مسکونی، اداری و تجاری یکی از مصادیق بروز تعارض منافع است که نیازمند پیگیری در مراجع فرادستی است. در عین حال به نظر می‌رسد یکی دیگر از مصادیق تعارض منافع که باید در این حوزه پیگیری شود رانت‌هایی است که طبیعتا پس از هر انتخاباتی امکان بروز آن وجود دارد و باید از آن نیز چه در سطح کشوری و در چه سطح شهری جلوگیری شود. بهاره آروین رئیس کمیته شفافیت شورای شهر تهران نیز به‌عنوان طراح اصلی این طرح در شورای شهر تهران با این توضیح که طرح مدیریت تعارض منافع که روز گذشته به تصویب رسید در سطح فردی تدوین شده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: سازمان‌ها و مجموعه‌هایی همچون شهرداری تهران با دو سطح تعارض منافع مواجه است. اول تعارض منافع در سطح فرد و دوم تعارض منافع در سطح سازمان. طرحی که روز گذشته یک فوریت آن به تصویب رسید در سطح نخست طراحی شده است. او ادامه داد: مدیریت تعارض منافع در سطح سازمانی نیاز به تغییر اساسنامه شرکت از سطوح بالاتر دارد و راهکار آن ایجاد ممنوعیت‌های فردی نیست بلکه نیاز به تغییر قانون دارد. عضو هیات رئیسه شورای شهرتهران تاکید کرد: مشارکت شهرداری با بخش خصوصی در پروژه‌های ساختمانی نمونه‌ای از تعارض منافع در سطح سازمان است که در صورت بررسی‌های بیشتر و امکان پیگیری از شورای عالی استان‌ها و مجلس شورای اسلامی را دارد.

علی دشتی حقوقدان و عضو هیات علمی دانشکده حقوق واحد تهران مرکز نیز معتقد است تعارض منافع یا تلاقی منافع زمانی به وجود می‌آید که منفعت دو فرد در مجموعه‌ای به نحوی جمع شود که منجر به از بین رفتن قوانین و بروز فساد شود. او با بیان اینکه نمونه‌های متعددی از بروز تعارض منافع در زمان شراکت شهرداری با بخش خصوصی در پروژه‌های ساختمانی وجود دارد، اظهار کرد: اقدام مقابله‌ای با این سطح از تعارض منافع نیازمند ایجاد محیط حقوقی و اقدام از سوی مجلس شورای اسلامی است. دشتی با مثبت‌ ارزیابی کردن اقدام شورای شهر تاکید کرد: این نمونه از تعارض منافع در طرح شورای شهر به این دلیل مغفول مانده است که زیرساخت‌های قانونی برای مقابله با آن وجود ندارد. این در حالی است که ورود شهرداری در پروژه‌های ساختمانی منجر به بروز اشکالاتی در تصویب پروژه‌ها، ارائه پروژه‌ها و ارزیابی میزان آورده‌های طرفین در پروژه می‌شود. به گفته وی پیگیری و مطالبه بررسی و تغییر این قوانین می‌تواند از شورای شهر تهران و شورای عالی استان‌ها آغاز و در مجلس بررسی شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» با وجود مثبت بودن اقدام شورای شهر تهران، از آنجا که به نظر برای رفع این نقطه کور نیاز است تا پیگیری‌ها از سوی شورای شهر به‌عنوان نمایندگان شهروندان آغاز شود، لازم است تا به فوریت این موضوع نیز در دستور کار قرار گیرد.

ساخت یاب

سه شنبه, 19 تیر 1397 ساعت 11:02

خبرنامه گلدسته اصفهان تابستان 97

شنبه, 16 تیر 1397 ساعت 09:39

بورس مجازی برای مسکن

بورس الکترونیکی برای مسکن

نشست  وزارت راه و شهرسازی از دو منظر دارای اهمیت است. بخش مسکن طی سال‌های اخیر جلسه‌ای «چندجانبه» با دستور کار مشخص- و نه کلی- آن هم با «حضور وزیر» و همه نمایندگان کسب و کار‌ها و فعالان حوزه‌های مختلف بازار مسکن در کنار کارشناسان اقتصاد مسکن، تقریبا به خود ندیده بود. اما این نشست،‌ کمک کرد تا از یکسو دولت،‌ دغدغه سرمایه‌گذاران ساختمانی (سمت عرضه) را بی‌واسطه بشنود و از سوی دیگر، آنچه می‌تواند در مقطع فعلی بازار مسکن، با کمترین هزینه و صرف وقت، بیشترین بازدهی را در تنظیم بازار داشته باشد، مورد شناسایی قرار بگیرد.

هدف جلسه‌ای که آخر هفته گذشته برگزار شد، به «چاره‌جویی برای تنظیم بازار مسکن، شناسایی موتور تورم مسکن و نحوه کنترل آن و همچنین چگونگی افزایش عرضه مناسب تقاضای موجود در بازار ملک» اختصاص داشت که برای این منظور، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بسته پیشنهادی خود را برای چکش‌کاری و تکمیل آن تشریح کرد.

جزئیات بسته نشان می‌دهد: دولت برای آن دسته از عوامل درونی بازار مسکن که طی ماه‌های اخیر باعث بروز التهاب در قیمت‌ها و از دست رفتن قدرت خرید مصرف‌کننده‌ها شده، ۹ راهکار تشویقی و تنبیهی برای تحریک عرضه و مهار تقاضای سرمایه‌ای تدارک دیده است تا از این طریق، هزینه سفته‌بازی‌های ملکی افزایش یابد و حجم عرضه در بازار معاملات مصرفی آپارتمان با هدف تسهیل جریان خرید توسط خانه‌اولی‌ها تقویت شود. برآیند اظهارنظرها و دیدگاه‌های مطرح شده در این جلسه،‌ مشخص کرد: در حال حاضر سه طرح در بازار مسکن نسبت به سایر راهکارهای پیشنهادی، برای تعادل‌بخشی عرضه و تقاضا قابلیت اجرا دارد.

طرح اول که زمینه عملیاتی‌شدن آن نسبت به دو طرح دیگر،‌ بیشتر فراهم است، بر تشکیل «بورس الکترونیکی (بازار مجازی) برای بازار معاملات مسکن» پایه‌گذاری شده است. براساس این طرح، با تجمیع اطلاعات مربوط به فایل‌های عرضه آپارتمان در یک سامانه الکترونیکی، همه پیشنهادهای فروش در محله‌ها و مناطق شهری – با حفظ حق و حقوق عوامل بازاریاب، واسطه‌های ارائه‌کننده فایل و همچنین مالکان و سازنده‌ها- از طریق این سامانه، برای متقاضیان خرید به نمایش درمی‌آید. ویژگی بورس الکترونیکی که در بسته پیشنهادی معاونت مسکن، تحت عنوان طرح راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی نام‌گذاری شده است، فقط به یک محل مجازی برای «ملاقات عرضه و تقاضای مسکن» محدود نمی‌شود. این بازارگاه می‌تواند قیمت آپارتمان‌ها و املاک معامله شده در هر محله طی دوره زمانی گذشته را نیز به همراه روند افت و خیز قیمت‌های قطعی و حتی قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های در حال ورود به بازار، به نمایش عمومی بگذارد و بازار مسکن را از تبعات «عدم شفافیت اطلاعاتی درباره نبض قیمت‌ها و ظرفیت واقعی بازار مسکن هر قسمت از شهر برای خرید یا فروش» نجات دهد.

در حال حاضر بستر راه‌اندازی بورس الکترونیکی مسکن (بازار مجازی)، به دلیل فعالیت تعدادی سامانه ارائه‌کننده فایل‌های فروش ملکی توسط بخش خصوصی و همچنین فعالیت یک سامانه ثبت قیمت‌های قطعی در وزارت راه و شهرسازی، فراهم است. «بورس الکترونیکی (بازار مجازی)» با شیشه‌ای کردن بازار معاملات ملک –البته با رعایت اصل احترام به حقوق مالکیت- نوعی رقابت در سمت عرضه برای فروش و کسب سهم بیشتر از بازار تقاضا را به‌وجود می‌آورد و همچنین به دلیل عمومی شدن نبض قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی در مقیاس‌های کوچک از تقسیمات شهری، شرایط برای اعلام قیمت‌های نامتعارف –خیلی بالاتر از آنچه به‌عنوان یک ملک مشابه در یک خیابان برای فروش ارائه شده یا فروش رفته است- سخت می‌شود. در بورس الکترونیکی مسکن، مشخصات فنی، معماری آپارتمان‌های فروشی، قرار است اعلام شود و همچنین در بسته پیشنهادی معاونت مسکن آمده است که تسهیلات خرید قابل استفاده برای فایل‌های فروشی،‌ از طریق ارتباط الکترونیکی بانک‌ پرداخت‌کننده این تسهیلات با بازارگاه الکترونیکی، برای متقاضیان هر ملک موجود در این بازارگاه، معرفی شود. کاهش هزینه‌های جانبی خرید مسکن، امکان انجام معامله از طریق بورس الکترونیکی (بازار مجازی) و در گام مهم دیگر، عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن از طریق بورس الکترونیکی، از جمله کاربردهای پیش‌بینی شده برای این بازارگاه است. در شرایطی که فایل مناسب متقاضیان جست‌وجوگر در بازار مسکن –به‌خصوص واحدهای کم متراژ- کمیاب شده، تجمیع این فایل‌ها در یک بازارگاه الکترونیکی، باعث تسهیل خرید خواهد شد.

دومین طرح منتخب از مجموعه پیشنهادهایی که در جلسه پنج‌شنبه گذشته دولت و فعالان بازار مسکن برای تعادل‌بخشی به این بازار مطرح شد،‌ بر «ارائه مشوق بانکی و معافیت مالیاتی برای ساخت و سازهای منطبق با الگوی تقاضای غالب» تاکید دارد.

طی سال‌های اخیر برخلاف گرایش خریداران مصرفی به واحدهای کم‌متراژ و متمرکز شدن آنها بر خرید آپارتمان‌های کمتر از ۸۰ مترمربع، سمت عرضه به سمت بزرگ‌تر‌سازی حرکت کرده به‌طوری که میانگین مساحت واحدهای مسکونی جدید در کل کشور از ۱۲۰ مترمربع فراتر رفته است. این طرح در نظر دارد برای ساخت‌و‌سازهای کوچک متراژ، تسهیلات با نرخ سود کمتر و شرایط پرداخت بهتر به همراه معافیت سازنده‌‌های این نوع پروژه‌ها از پرداخت یکسری مالیات‌های رایج در بخش مسکن، در نظر بگیرد. سومین طرح منتخب که در مقایسه با سایر راهکارهای ۹ گانه معاونت مسکن، کمتر مورد نقد قرار گرفت و در عین حال توسط برخی صاحب‌نظران حاضر در جلسه پنج شنبه توصیه شد، اخذ دو نوع مالیات از ملک است که شامل «اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از زمین» و «وضع مالیات سالانه بر کلیه املاک مسکونی» است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: به دلیل اینکه بازار زمین طی سال‌های اخیر همواره بالاترین بازدهی سرمایه‌گذاری را در مقایسه با آپارتمان، داشته است، مرکز عمده معاملات سوداگرانه بوده است. خرید و فروش مکرر زمین بدون آنکه این املاک در اختیار بازار ساخت و ساز قرار بگیرد باعث شده قیمت زمین به‌عنوان جزو اصلی قیمت تمام شده مسکن، افزایش یابد و شرایط برای عرضه مسکن جدید را سخت کند. از طرفی، همواره در دوره‌‌های التهاب بازار مسکن –دوره‌های رشد شدید قیمت‌ها- و همچنین در زمان بی‌ثباتی سایر بازارها و پررنگ شدن انتظارات تورمی در شرایط بد اقتصادی و سیاسی، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای شکل گرفته در بازار ملک، سراغ خرید زمین می‌رود. ریسک سفته‌بازی در بازار زمین به دلیل بیشتر بودن میزان تورم آن در مقایسه با تورم مسکن و از آن مهم‌تر به دلیل خلأ مالیات بازدارنده سوداگری در این بازار، تقریبا نزدیک به صفر بوده است.

با این حال، معاونت مسکن بر اساس تجربه‌ جهانی، طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از مالکان زمین را پیشنهاد کرده است. در کشورها مراحل مختلف توسعه‌یافتگی، از مابه‌التفاوت رشد قیمت اسمی ملک و هزینه‌های مربوط به زمان خرید و استهلاک، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود که نرخ آن بین ۳۰ تا ۴۵ درصد خالص ارزش فروش است. کارشناسان برای اجرای این طرح، پیشنهاد کرده‌اند، این مالیات در گام اول برای زمین وضع شود و پایه محاسبه مالیات نیز «مابه التفاوت قیمت فروش و قیمت خرید پس از کسر تورم عمومی در این فاصله زمانی» باشد. این مالیات در صورتی که با نرخ موثر و شبیه کشورهای مختلف، تعریف شود به شکل خودکار از سفته‌بازی در بازار زمین می‌کاهد. در این طرح، بر اساس پیشنهاد مکمل کارشناسان حاضر در جلسه پنج شنبه وزارت راه و شهرسازی، «دریافت مالیات سالانه از املاک با فرمولی متفاوت از شکل معیوب اخذ شارژ شهری در تهران» نیز گنجانده شده است. اخذ مالیات سالانه از املاک مسکونی با نرخ مشخص که نسبتی از ارزش روز املاک در مناطق مختلف شهری –املاک گران‌تر مشمول مالیات بیشتر- است، می‌تواند سوداگری در بازار مسکن را به نوعی کاهش دهد و حتی در میان‌مدت و بلندمدت، ریسک خالی گذاشتن خانه را افزایش دهد. در خیلی از کشورها، مالکان خانه‌ها،‌ سالی نیم تا یک درصد ارزش املاک، مالیات شهری پرداخت می‌کنند. این طرح، معافیت خریداران مصرفی مسکن از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال و همچنین معافیت مالیات‌های موجود در بازار اجاره مسکن را نیز در خود دارد.

این سه طرح منتخب از بین ۹ راهکار پیشنهادی معاونت مسکن، به‌عنوان طرح‌هایی که متولی بخش مسکن در پایان نشست پنج‌شنبه، نظر ویژه‌ای نسبت به آنها پیدا کرده، مطرح هستند به‌طوری که مجموعه آنها قرار است به‌عنوان بسته تعادل‌بخشی بازار مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی به رئیس‌جمهوری ارائه شود.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی توسط دولت یا شهرداری و اختصاص منابع حاصل از آن به تامین مسکن اجتماعی، تصویب نسخه جدید قانون پیش فروش ساختمان، اهرم کردن منابع بودجه‌ای برای بازآفرینی شهری،‌ ایجاد بانک توسعه‌ای در بخش مسکن برای کنترل نوسانات مخرب دوره‌های رکود و رونق، اصلاح قوانین مالیاتی و واگذاری رایگان زمین دستگاه‌ها به وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن ارزان قیمت، از دیگر راهکارهای این بسته است که چون بخشی از آنها از ماه‌ها پیش در دستور کار قرار گرفته و بخشی دیگر به دلایل مختلف از جمله نبود انتظام در درون مجموعه دولت، فعلا قابل عملیاتی شدن نیست، نمی‌تواند جزو طرح‌های اولویت‌دار قرار بگیرد.

گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن در نشست پنج‌شنبه با وزیر، ضمن هشدار درباره تضعیف قدرت خرید مسکن خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی، پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن را مطرح کردند اما این پیشنهاد بدون آنکه سیاست گذار پولی برای معضل کهنه «در استطاعت نبودن وام‌های موجود به لحاظ اقساط ماهانه فراتر از توان پرداخت خانوارها»، چاره اندیشی نکند، کم اثر خواهد بود. طول دوره بازپرداخت وام خرید مسکن باید همچون کشورهای توسعه‌یافته، به ۲۰ سال افزایش یابد تا مبالغ اقساط ماهانه، تا حدودی کاهش یابد.

در این جلسه، همچنین بر «کنترل فضای روانی بازار مسکن» به‌عنوان عاملی که می‌تواند جهت بازار را به سمت آرام شدن موج خریدها و سطح قیمت‌ها هدایت کند نیز تاکید شد. واسطه‌های ملکی معتقدند،‌ فاکتور «جو روانی منفی» در ماه‌های اخیر اثر قابل توجهی بر بازار معاملات مسکن داشته است.

در این جلسه،‌ نماینده پیمانکاران ساختمانی نیز از موضوعی پرده برداشت که نشان می‌دهد: دولت در موضوع بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده، از واقعیت بی‌خبر است و تدابیر ماه‌های اخیر،‌ هیچ گرهی از این مشکل اساسی در مسیر ورود سرمایه‌گذاران به بافت، باز نمی‌کند. پیمانکاران به دنبال «پنجره واحد» برای ورود به بافت فرسوده هستند و می‌خواهند از این طریق،‌ بوروکراسی مربوط به مجوزهای مختلف در مسیر، برایشان تسهیل شود. معرفی‌نامه‌های مختلف، زمان‌بر بودن اخذ مجوزها، باعث پیچیدگی کار شده است.

مشارکت برای سیاست‌گذاری مسکن

عباس آخوندی با انتشار بسته سیاستی تهیه‌شده از سوی معاونت مسکن در کانال تلگرامی خود، از عموم مردم خواست برای سیاست‌گذاری در بخش مسکن با توجه به تحولات اخیر در بازارهای مختلف، مشارکت کنند. آخوندی رویکرد غالب در این بسته سیاستی را نگاه از درون بخش به مسائل عنوان می‌کند؛ اما در عین حال اشاره کرده است: مباحث اقتصاد کلان بی‌تردید اثر تعیین‌کننده‌ای در موفقیت و شکست سیاست‌ها دارد. وزیر راه و شهرسازی در نوشته تلگرامی خود، از اصول ۶گانه‌ای گفته است که به اعتقاد او،‌ برای جلوگیری از تصمیمات هیجانی که معمولا در زمان‌های التهاب بازار گرایش عمومی به سمت آنها می‌رود- در تدوین این بسته رعایت شده است. آخوندی معتقد است: تصمیمات هیجانی نه تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه گره‌های سخت‌تری را پدید می‌آورد که باید از سقوط در این گرداب پرهیز شود. اصول رعایت شده، «پایبندی به قانون، احترام به حقوق مالکیت، پایبندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار، به ‌وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش، دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات و کاهش انتظارات تورمی در جامعه» است. این اصول، به‌عنوان خطوط قرمز ورود دولت به بازار مسکن، معرفی شده است.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان ، مجید کیان‌پور عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه مسکن یک مقوله فرابخشی برای کشور به شمار می‌رود، گفت: مسکن تنها متعلق به وزارت راه و شهرسازی نیست، بلکه ارگان‌هایی مانند وزارت دادگستری، سازمان تعزیرات و اتحادیه مشاوران املاک نیز بر این حوزه اثرگذار هستند.

وی ادامه داد: دولت باید یک بسته حمایتی جهت کنترل و نظارت بر بازار اجاره تهیه کند تا شاهد افزایش بی‌رویه نرخ‌های اجاره در این بازار نباشیم.

کیان‌پور تأکید کرد: افزایش قیمت مسکن متأثر از بازارهای موازی از جمله بورس، سکه و نرخ ارز است که متأسفانه اثرات بسیار بدی بر این بازار گذاشته است.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی تأکید کرد: سرمایه‌های سرگردان در اقتصاد، زمانی که نتوانند وارد صنعت و اشتغال کشور شوند معمولا وارد بازار امن و راحتی مانند مسکن می‌شوند. بنابراین ما شاهد افزایش قیمت مسکن در چند ماه گذشته بودیم.

کیان‌پور تأکید کرد: دولت باید هر چه سریع‌تر یک بانک جامع اطلاعاتی تهیه کند تا با تعیین قیمت مسکن در مناطق مختلف بتوانیم زمینه کنترل و ثبات مسکن را فراهم کنیم

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان ، حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه  سازمان نظام مهندسی مجموعه‌ای با عمر ۲۳ سال است که در امر ساختمان فعالیت می‌کند، اظهار کرد: این سازمان هم‌اکنون برای یک دهه آینده تغییراتی را از درون تجربه می‌کند و نتیجه این اصلاحات زمینه‌ساز ارائه بهبود خدمات ساختمانی خواهد شد.

وی با بیان اینکه اصلاحات نظام مهندسی هم‌اکنون در مرحله اجرایی شدن است، گفت: این اصلاحات در ۳ بخش از جمله حق انتخاب مهندس ناظر توسط مالک و کارفرما، کنترل و بازرسی ساختمان توسط شهرداری‌ها و اصلاحات در حوزه اداری و ساختمانی صورت گرفته است.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره قیمت مسکن در بازار، گفت:  تغییرات بازار مسکن در ایران کاملاً بومی است، مسائل داخلی کشور از جمله تغییرات قیمتی در بازار ارز، بورس و مسکن موجب افزایش قیمت در بخش مسکن شده است.

مظاهریان تصریح کرد: در سه ماهه پایانی سال گذشته نشانه‌های رونق در این بازار دیده شد بطوری که شاهد افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی، تعداد مبایعه‌نامه‌ها و قیمت مسکن بودیم.

وی تأکید کرد: باید برای ثبات قیمتی دربازار مسکن منتظر ثبات در بازار‌های موازی باشیم، زیرا این جهش قیمت ناشی از نابسامانی‌ در این بازارها بوده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در پایان گفت: سرمایه‌گذاری در بازار‌های موازی سودآور موجب ایجاد رکود در بازار مسکن و در نتیجه افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

ساخت یاب

پنج شنبه, 14 تیر 1397 ساعت 08:51

بازار مسکن کمی آرام گرفت

به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر، اگرچه گزارشهای بانک مرکزی و دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در ماه های اردیبهشت و خرداد نشان دهنده افزایش قیمت ها در خردادماه نسبت به ماه قبل از آن است، اما این افزایش در چند منطقه محدود پایتخت رخ داده و د رسایر مناطق افزایش چندانی نداشته ایم.

همچنین از دیگر ویژگی های بازار مسکن در خرداد ماه، کاهش معاملات مسکن هم نسبت به ماه مشابه سال قبل (خرداد ۹۶) و هم نسبت به ماه قبل از آن است که نشان می دهد عمر دوره رونق بازار مسکن که از دی ماه سال گذشته آغاز شده بود، به استثنای فروردین ماه امسال، تنها ۴ ماه بود. هرچند که در همان زمان نیز برخی کارشناسان به دلیل آنکه ویژگی های خرید و فروش در این بازار بیشتر به شکل سفته بازانه بود، از افزایش معاملات مسکن در ماه های اخیر با نام پیش رونق این بازار یاد می کردند.

بررسی های میدانی نشان می دهد وضعیت ثبات قیمتی در بازار مسکن در تیرماه نیز ادامه داشته و در اکثر مناطق به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش قیمت رخ نداده است.

با این حال منطقه ۵ همچنان یکی از پر رونق ترین مناطق در زمینه خرید و فروش مسکن است و احتمال می رود به دلیل اقبالی که خانوارها به این منطقه دارند، برخی مالکان و فروشندگان به خصوص واحدهای مسکونی زیر ۵ سال و با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع باز هم اقدام به افزایش قیمت ها کنند.

یک مشاور املاک: مسکن در سعادت آباد تهران، متری بالای ۲۰ میلیون

یک مشاور املاک فعال در خیابان دادمان تهران واقع در منطقه ۵ با بیان اینکه این محدوده جزء محلاتی است که خانه های خالی و نوساز یا به قولی کلیدنخورده در آن بیشتر از سایر محلات است، بیشترین افزایش قیمت ها را داشته است. اما با توجه به اینکه در سه چهار سال اخیر میزان ساخت و ساز کاهش یافته، مالکان واحدهای مسکونی از ارائه واحدهای کلیدنخورده خودداری می کنند یا آن را به قیمت هایی بسیار بالاتر از میانگین قیمت تهران به فروش می رسانند.

وی افزود: در حال حاضر چند واحد مسکونی ۷۵ تا ۸۵ متری با حدود ۳ سال ساخت ولی کلیدنخورده در یک مجتمع مسکونی واقع در غرب خیابان دادمان دارای همه خدمات (آسانسور، انباری و پارکینگ) به قیمت متری ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان در حال خرید و فروش است.

به کفته این فعال بازار مسکن، این مجتمع مسکونی در چند سال قبل که دوره رکود بازار مسکن بود ساخته شد ولی سازنده امکان واگذاری آنها را نداشت که با ایجاد رونق نسبی در چند ماه اخیر، ملکی که در همان زمان به قیمت متری ۸.۵ تا ۱۰ میلیون تومان برای فروش گذاشته بود، در حال حاضر با قیمت بالای ۲۰ میلیون تومان در هر مترمربع، برای فروش گذاشته است.

یکی دیگر از فعالان بازار مسکن که به عنوان مشاور املاک در دو منطقه ۵ و ۲۲ تهران فعال است،گفت: اگرچه در حال حاضر در منطقه ۲۲ واحد نوساز خالی یافت می شود، اما به دلیل آنکه در سایر مناطق سال هاست که از ساخت و ساز خبری نیست و بیشتر خریداران به این منطقه برای خرید مسکن روی آورده اند، احتمال افزایش قیمت ها در ماه های آتی باز هم وجود دارد.

کارشناس مسکن هشدار داد: احتمال وقع رکود تورمی در زمستان و ابتدای ۹۸

حمیدرضا چراغی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اتمام دوره رونق در ماه های گذشته، گفت: البته این به معنای بازگشت به دوران رکود شبیه به رکورد در فاصله سالهای ۹۲ تا نیمه نخست ۹۶ نیست؛ بلکه همچنان خرید و فروش در جریان بوده و حجم آن از تعداد معاملات مسکن در ۴ سال گذشته بیشتر است ولی بدلیل رشد قیمت ها که از دی ماه سال گذشته آغاز شد و در اردیبهشت ماه به اوج خود رسید، احتمال عقب نشینی خانوارهای متوسط شهری از خرید و فروش در این وضعیت بازار بسیار بالاست.

وی افزود: متأسفانه وزارت راه و شهرسازی تنها به دنبال تقویت بخش تقاضای مسکن به بهانه زیاد بودن خانه های خالی است در حالی که خانه های خالی به دلیل آنکه مطابق الگوی مصرف خانوارهای متوسط شهری احداث نشده اند، خالی مانده اند این در حالی است که اگر در دو سه سال گذشته که دوره رکود بازار مسکن بود، وزارت راه و شهرسازی و دولت از سمت عرضه – همزمان با سمت تقاضا -آن هم تنها برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک و میان متراژ در بافت های فرسوده شهری حمایت می کرد، دیگر در این دوره زمانی با کمبود واحد مسکونی نوساز برای اقشار متوط روبه رو نمی شدیم.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، آرامش کنونی در بازار مسکن به دلیل کاهش معاملات است که احتمال دارد ادامه یابد؛ ولی بدتر از آن احتمال وقوع رکود تورمی در انتهای سال جاری و ابتدای سال آتی دقیقا مشابه با وضعیتی است که برای بازار مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته و سه ماه ابتدایی امسال رخ داد، است. با این تفاوت که در شش ماهه اخیر شاهد رونق تورمی مسکن بودیم اما در انتهای شش ماه آینده، رکود تورمی در بازار مسکن رخ می دهد.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر ، شبکه کانون های تفکر ایران با ارسال نامه ای به رئیس مجلس با اشاره به ضرورت اجرای اخذ مالیات از خانه های خالی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اجرایی نشدن این موضوع علی رغم گذشت بیش از ۲ سال از پایان مهلت قانونی آن، از مجلس درخواست کرد که پیگیر اجرای آن توسط دولت شود.

متن کامل نامه به این شرح است:

جناب آقای دکتر علی لاریجانی

رئیس محترم مجلس شورای اسلامی

با سلام و احترام؛

چنانچه مستحضرید یکی از مطالبات رهبر معظم انقلاب از نمایندگان مجلس شورای اسلامی در دیدار اخیر خود در ۳۰ خرداد سال جاری، پیگیری عدم اجرای قوانین مصوب توسط دستگاه های اجرایی کشور بود.

اخذ مالیات از خانه های خالی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور یکی از قوانین کلیدی بخش مسکن است که در سال ۹۴ به عنوان بخشی از قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم به تصویب مجلس رسید اما تا کنون اجرایی نشده است. مطابق سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۸۵ تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور۶۵۰ هزار واحد و در سال ۱۳۹۰، ۱.۶ میلیون واحد بوده است. در آخرین سرشماری کشور در سال ۱۳۹۵ تعداد این واحدها به بیش از ۲.۵۸ میلیون واحد رسیدکه نشان از افزایش چشمگیر این واحدها دارد. اخذ مالیات بر خانه های خالی راهبرد اساسی برای مقابله با احتکار واحدهای مسکونی است و در ماه‌های اخیر که کشور با افزایش شدید قیمت خرید و اجاره مسکن مواجه شده است، جای خالی اجرای این قانون کاملا احساس می‌شود.

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. لازمه اجرای این ماده از قانون، ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. طی تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر همین قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف شد حداکثر تا بهمن ۹۴  این سامانه را ایجاد کند. با این وجود هنوز اتفاق قابل توجهی برای اجرای این موارد قانونی رخ نداده است.

در این شرایط و با توجه به مطالبه رهبری از مجلس شورای اسلامی، لازم است نمایندگان مجلس هرچه سریعتر وظیفه قانونی خود برای پیگیری اجرای ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اخذ مالیات از خانه های خالی را انجام دهند.

ساخت یاب

پنج شنبه, 14 تیر 1397 ساعت 08:48

۱۰ سیاست برای تنظیم بازار مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای اقتصاد ، نتایج یک پژوهش از علل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر از کشف چهارمین عامل اثرگذار در بروز التهاب قیمتی در معاملات آپارتمان‌های مسکونی حکایت دارد و در عین حال یک بسته سیاست‌گذاری را برای مدیریت التهابات در بازار مسکن ارائه می‌کند. درحالی که سیاست‌گذار حوزه مسکن به دنبال تحولات اخیر در بازار معاملات املاک مسکونی و جهش قیمت آپارتمان‌ها، مصمم به شناسایی و اجرای راهکارهای اثرگذار به منظور مدیریت التهابات ایجاد شده در بازار ملک است، این بسته پیشنهادی، برای تحقق دو هدف، ۱۰ سیاست غیردستوری معطوف به «افزایش عرضه» و «مهار تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن» را پیشنهاد می‌کند. این ۱۰ سیاست با سه اهرم شامل مدیریت و هدفمندسازی «تسهیلات و مشوق‌ها»، «مالیات‌ها» و «نحوه عرضه زمین» طبقه‌بندی شده است. در این پژوهش همچنین با کالبدشکافی انواع تقاضا در بازار مسکن و نقش‌ها آن در بروز التهابات قیمتی، مشخصات و نقش دو گروه تقاضای سرمایه‌ای شامل «تقاضای سفته‌بازانه» و «تقاضای پیشگیرانه» تشریح شده است. در حالی که کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن به دنبال بروز نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران، تحولات و نوسانات اخیر بازارهای اقتصادی را از مهم‌ترین عوامل بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن در ماه‌های اخیر می‌دانند، نتیجه پژوهش صورت گرفته از سوی یک کارشناس حوزه مالی مسکن نشان می‌دهد بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر علاوه بر متغیرهای بیرونی، تحت تاثیر چهار عامل مهم، رشد شدید قیمت را تجربه کرده است.

محمدسعید حیدری، صاحب‌نظر مالی بخش مسکن که نتایج مطالعات خود از دلایل جهش قیمت مسکن و همچنین راهکارهای موثر برای مهار التهاب قیمتی در بازار ملک را در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده رشد «تقاضای مصرفی»، «عرضه ناکافی واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا در بازار ملک» و همچنین «ورود و تشدید تقاضای سفته‌بازی و سوداگری» در بازار مسکن را سه عامل مهم اثرگذار در بروز التهاب قیمتی در بازار مسکن می‌داند؛ حیدری در عین حال از کشف عامل چهارم اثرگذار بر نوسانات شدید قیمت در بازار معاملات ملک طی ماه‌های اخیر خبر می‌دهد که اگرچه این عامل به نوعی تقاضای «سرمایه‌ای» برای خرید مسکن محسوب می‌شود اما منشأ بروز آن با منشأ و دلیل شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه متفاوت است؛ وی در تشریح عامل چهارم اثرگذار بر نوسانات شدید قیمت مسکن، تشدید «تقاضای پیشگیرانه» برای خرید مسکن را از عوامل موثر در رشد تصاعدی قیمت‌ آپارتمان‌ها عنوان می‌کند.

به این معنا که در شرایط رشد قیمت مسکن، استرس ناشی از خطرات و ریسک‌های مربوط به از دست رفتن امکان تامین سرپناه و یا توان بهبود سرپناه خود و یا تامین سرپناه برای فرزندان در آینده، باعث می‌شود گروهی از افراد برنامه خرید مسکن خود را تغییر داده و در نتیجه علاوه بر جریان تقاضای مصرفی و تقاضای سفته‌بازانه که در چنین برهه‌هایی بروز می‌کند و شدت می‌یابد، این شکل از تقاضا نیز از سوی این گونه افراد وارد بازار شده و منجر به رشد بیش از پیش قیمت‌ها ‌شود. «تقاضای پیشگیرانه»، به معنای پیشگیری از کاهش قدرت خرید در آینده است و در واقع در مواردی علاوه بر آنچه گفته شد برای جلوگیری از کاهش ارزش سایر دارایی‌ها از طریق انتقال آنها به بازار مسکن نیز شدت می‌یابد؛ از این رو، تقاضای پیشگیرانه نوعی تقاضای سرمایه‌ای است؛ که رفتار آن با تقاضای سفته‌بازانه متفاوت است؛ به این علت که تقاضای سفته‌بازانه از سوی افرادی انجام می‌شود که به دنبال سودجویی ازتورم انتظاری در بازار مسکن در کوتاه مدت و در پی انجام معاملات مکرر در بازار ملک هستند تا از این طریق به سود قابل توجه دست پیدا کنند و نوعی تقاضای کوتاه‌مدت است؛ این در حالی است که در تقاضای پیشگیرانه، فرد خریدار به دنبال کسب سود و منفعت مکرر از بازار ملک نیست؛ بلکه به دلیل نگرانی از کاهش ارزش سرمایه یا ناتوانی در تامین سرپناه در آینده، به بازار معاملات مسکن وارد می‌شود و خرید خود را به جلو می‌‌اندازد. بنابراین تقاضای پیشگیرانه در واقع نوعی تقاضای سرمایه‌ای با افق «بلندمدت» محسوب می‌شود.

در این پژوهش دو دلیل عمده برای تشدید تقاضای پیشگیرانه در بازار مسکن اعلام شده است؛ ورود تقاضای پیشگیرانه به بازار معاملات آپارتمان‌ها و افزایش قابل توجه آن، از یک طرف به بعد «امنیتی» مسکن به معنای ایجاد امنیت روانی در افراد و اطمینان از داشتن سرپناه، است و از بعد دیگر که یک سطح پایین‌تر از بعد اول قرار دارد، با هدف «حفظ قدرت خرید» افراد در حوزه ملک است؛ با این توضیح که افرادی که در زمان بروز حباب و رشد قیمت مسکن دارای ملک هستند و بحث سرپناه برای آنها مطرح نیست با این حال با پیش‌بینی نیازهای آتی خود برای خرید مسکن بزرگ‌تر، خرید مسکن برای فرزندان و. . . اقدام به ورود زودهنگام به بازار مسکن می‌کنند؛ تقاضای پیشگیرانه از این زاویه، علاوه بر آنکه نوعی تقاضای سرمایه‌ای محسوب می‌شود از سوی دیگر می‌تواند به معنای ورود زودهنگام تقاضای مصرفی به بازار نیز تفسیر شود.

در این پژوهش همچنین به دو راهکار کلی در قالب دو سناریوی عمده برای کنترل بازار مسکن در شرایط جهش قیمت و هجوم تقاضا اشاره شده است؛ این صاحب‌نظر حوزه مالی مسکن معتقد است در شرایطی همچون وضعیت فعلی بازار مسکن برای افزایش عرضه مسکن ومدیریت جریان ورود تقاضای سرمایه‌ای (شامل تقاضای سفته‌بازی و تقاضای پیشگیرانه) به بازار مسکن، سیاست‌ها و راهکارهای غیردستوری وجود دارد. در قالب سناریوی اول، دولت می‌تواند با کمک شبکه بانکی به تعدیل دوره‌های رشد تورمی قیمت مسکن کمک کند که تحقق این سناریو مستلزم پیش‌بینی صحیح و البته به‌موقع تورم به منظور اثرگذاری سیاست‌های ضد تورمی است. اما سناریوی دیگر، پیشبرد راهکارها و سیاست‌هایی است که به‌صورت عمومی و در بلندمدت و به‌صورت غیردستوری مانع رشد ناهنجار قیمت مسکن می‌شود.

۱۰ سیاست مدیریت بازار مسکن

بر اساس این پژوهش، ۱۰ سیاست غیردستوری برای کنترل التهابات در بازار مسکن می‌توان اجرا کرد؛ سیاست اول«اعمال اولویت پرداخت تسهیلات» به واحدهای مسکونی که قیمت پیشنهادی فروشنده نسبت به آخرین معامله انجام شده بر روی آن ملک (با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم نهادها و استهلاک) رشد بیش از حد نداشته باشد، است؛ به این معنا که با توجه به تورم عمومی و سایر عوامل موثر در تعیین قیمت مسکن، اولویت پرداخت تسهیلات خرید، با واحدهایی تعیین شود که قیمت‌گذاری آنها به‌صورت متعارف انجام شده است.  «ارائه تسهیلات ویژه به واحدهای مسکونی نوساز» که به‌صورت شفاف تمام هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز را ثبت و منتشر کرده‌اند دومین سیاست پیشنهادی در این زمینه است؛ به این معنا که سازندگانی که تمام هزینه‌های ساخت وساز خود را به‌صورت شفاف ثبت کرده و منتشر کنند بتوانند از تسهیلات ویژه بهره‌مند شوند؛ این شفاف‌سازی در مقابل تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف بازدارندگی ایجاد می‌کند.

در کنار «معافیت مالیاتی» روی خریدوفروش و کاهش هزینه‌های معاملاتی، به‌منظور جلوگیری از افزایش قیمت عمومی ملک، «اخذ مالیات‌های تصاعدی» (کاهش انگیزه سوداگری و سفته‌بازی) از معاملاتی که سود قابل‌توجهی نصیب فروشنده در معاملات مکرر می‌کنند و کانالیزه کردن این درآمد مالیاتی به سمت تامین‌مالی ساخت یا توسعه‌ ظرفیت تولید و عرضه‌ مصالح به‌عنوان سومین سیاست پیشنهاد می‌شود. به‌این‌ترتیب در دوره‌های بروز تورم، منابع مالی قابل‌توجهی از طریق دریافت مالیات ایجاد می‌شود که در صورت برنامه‌ریزی صحیح می‌تواند باعث تسریع در فرآیند عرضه مسکن شود. «کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت»، «تعیین اولویت پرداخت تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها» و همچنین «ارائه امتیاز به افرادی که استفاده از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق می‌اندازند» در کنار «کمک به افزایش عرضه املاک در حال ساخت با ارائه تسهیلات ویژه پیش خرید مسکن» از دیگر سیاست‌های پیشنهادی به منظور مدیریت حجم ورود تقاضا به بازار مسکن و همچنین کنترل التهابات قیمتی است. سیاست امتیازدهی به افرادی که زمان استفاده از تسهیلات خرید مسکن در اختیار را به تاخیر می‌اندازند باعث خواهد شد سرعت معاملات ملک کاهش یابد و در نتیجه بخشی از محرک قیمتی، در بازار کم‌اثر شود؛ این سیاست می‌تواند به شکل افزایش سقف تسهیلات برای این افراد باشد.

در ادامه این پژوهش تاکید شده است هرچند زمین، کالایی است که کمیت آن مشخص و ثابت است، اما عرضه زمین شهری مثل زمین‌های کشاورزی و. . . براثر مرور زمان و با اعمال سیاست‌های مختلف، می‌تواند افزایش یا کاهش یابد. دولت با همکاری نظام بانکی می‌تواند از طریق کمک به توسعه شهرهای جدید، ازجمله تامین‌مالی توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل و سایر زیرساخت‌های حیاتی، آماده‌سازی زمین در بافت فرسوده نسبت به «افزایش عرضه زمین» و «کاهش قیمت و سهم آن در ارزش یک واحد مسکونی» کمک کند. در این پژوهش همچنین از «عرضه محصولات بانکی جدید» همچون حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص که سود آن بر مبنای شاخص تورم بخش مسکن تعریف می‌شود به‌عنوان یکی دیگر از سیاست‌های مدیریت شرایط ملتهب بازار مسکن معرفی شده است؛ منابع این حساب می‌تواند به‌صورت مستقیم برای بخش مسکن صرف شود و بخشی از زمینه‌های انگیزشی این حساب نیز می‌تواند به شکل پرداخت تسهیلات مسکن باشد؛ این سیاست به‌ویژه در زمان جهش قیمت مسکن، باعث حذف بخشی از تقاضاهای پیشگیرانه و حتی سفته‌بازانه در حوزه مسکن می‌شود.

همچنین از آنجا که دارا بودن بازار اجاره توسعه‌یافته و نظام‌مند، عامل مهمی در ثبات قیمت مسکن است و تحقیقات مجمع جهانی اقتصاد نیز این نکته را به اثبات رسانده است، تهیه بسته سیاستی به منظور «راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای» برای کنترل التهاب قیمتی در بازار مسکن ضروری به‌نظر می‌رسد؛ نتایج تحقیقات جهانی نشان می‌دهد ارزش‌گذاری ملک نیز مانند بسیاری دیگر از دارایی‌های مولد اساسا باید مبتنی بر جریانات نقدی آتی آن (عموما درآمد ناشی از اجاره) باشد؛ بنابراین وجود یک بازار اجاره بزرگ، کارآ و توسعه‌یافته جلوی ورود سایر روش‌ها (مدل‌های ارزش‌گذاری نسبی و مقایسه‌ای) و درنتیجه بی‌ثباتی در قیمت‌گذاری ملک را خواهد گرفت. بر این اساس می‌توان دست‌کم چهار گام اساسی برای مدیریت بازار مسکن از طریق راه‌اندازی بازار اجاره‌دهی حرفه‌ای را تدوین کرد؛ «ارائه مشوق به افرادی که املاک مازاد خود را برای اولین‌بار به بازار اجاره وارد می‌کنند» به تعدیل نرخ اجاره و در نتیجه قیمت مسکن کمک می‌کند؛ «همکاری شبکه بانکی در زمینه ارائه نظام اعتبارسنجی اعتباری و همچنین ارائه ضمانت‌نامه تعهد تخلیه به‌موقع و تعهد پرداخت اجاره» دومین گام مدیریت بازار مسکن از طریق بازار اجاره‌داری حرفه‌ای است؛ کاهش نیاز موجران در دریافت ودیعه ناشی از این همکاری، می‌تواند منجر به تعدیل نرخ‌ها در بازار معاملات مسکن شود. «پیاده‌سازی نظام اعتبارسنجی مستاجران» و «ارائه مشوق بر روی قراردادهای بلندمدت اجاره متناسب با طول دوره اجاره» و. . . از جمله اقدامات قابل‌توجه به منظور توسعه این بازار در راستای مدیریت قیمت و سطح تقاضا در بازار مسکن است.

ساخت یاب

صفحه5 از25

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري 

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

168190
امروز امروز 391
دیروزدیروز558
همههمه168190
54.234.228.185
logo-samandehi