بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

به گزارش ساخت یاب به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، حمید رضا عظیمیان معاون وزیر راه و شهرسازی  با بیان اینکه سامانه جامع املاک و نقل‌ و انتقالات در مرحله طراحی قرار دارد، اظهار کرد: اجرایی شدن این سامانه زمان‌ بر است و ما تمامی تلاش خود را برای راه‌اندازی هر چه سریعتر این سامانه با استفاده از نیروهای متخصص به کار گرفته‌ایم.

وی ادامه داد: با راه‌اندازی این سامانه میزان خانه‌های خالی موجود در کشور کاهش می‌یابد بنابراین این مهم نقش موثری در بهبود وضعیت بازار رهن و اجاره خواهد داشت.

مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن تصریح کرد: با کاهش نرخ سود بانکی و  افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات، میزان رونق در  بازار مسکن دو چندان می‌شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره آخرین وضعیت مسکن اجتماعی نیز گفت: ساخت این واحدها برای خانواده‌های دو معلول و تحت پوشش کمیته‌امداد در حال انجام است. سازمان ملی  زمین مسکن آماده واگذاری زمین این واحدها در تمامی  شهرهای کشور است.

عظیمیان درباره عدم واگذاری زمین به بنیاد مسکن برای ساخت مسکن اجتماعی نیز گفت:وجود ناهماهنگی  و فقدان احراز صلاحیت برای سازمان ملی  زمین ومسکن باعث این اتفاق شد اما بعد از مرتفع شدن این موانع، زمین این واحدها آماده واگذاری است.

وی در پایان گفت: سازمان ملی زمین و مسکن موظف است تمامی اراضی لازم برای مسکن اجتماعی را در هر نقطه‌ای از کشور تأمین کند.

ساخت یاب

یکشنبه, 30 ارديبهشت 1397 ساعت 09:27

هفت‌خوان وام مسکن یکم

دنیای اقتصاد : «خانه‌اولی»‌ها برای دسترسی به تسهیلات خرید مسکن باید از هفت خوان موجود در مسیر وام «یکم» عبور کنند. فرآیند دریافت وام مسکن توسط متقاضیان در نوبت به‌دلیل دست‌اندازهای ناشی از رفتار سلیقه‌ای شعب و انبوه مدارک استعلامی مورد درخواست بانک به قدری سخت و زمان‌بر شده که گروهی از افراد در میانه مسیر متوقف مانده‌اند. عوامل پرداخت وام مسکن در اقدامی متفاوت با ضوابط بالادست، یکی از شروط عمده برای ارائه تسهیلات را معرفی حداقل یک ضامن معتبر به همراه فیش حقوقی خاص - درآمد ماهانه سه برابر مبلغ قسط - اعلام می‌کنند.
 مسیر تقاضای مصرفی برای دسترسی به وام خرید مسکن علاوه بر دست‌اندازهایی که دارد، با سنگ‌اندازی‌هایی از سوی برخی از شعب بانک عامل بخش مسکن دشوارتر شده است. سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم در صورتی ‌به وام یکم دست پیدا می‌کنند که بتوانند از هفت‌خوانی که پیش‌روی آنها قرار می‌گیرد عبور کنند و در این مسیر تامین فیش حقوقی با مبلغ تا سه برابر اقساط تسهیلات، سخت‌ترین خوان به شمار می‌آید که اغلب تسهیلات‌گیرندگان را زمین‌گیر می‌کند. رفتارهای سلیقه‌ای برخی از شعب بانک عامل بخش مسکن نیز علاوه بر اینکه این هفت‌خوان را دشوارتر کرده، به منزله یکی از عوامل ضد رونق در بخش مسکن عمل می‌کند. در صورتی که این دست‌اندازها و موانع برطرف نشود، عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم و بانک عامل بخش مسکن که بر اساس سیاست‌های مصوب بالادستی، ماموریت دارد بازار مسکن را به فاز رونق هدایت کند، دچار اختلال خواهد شد و موجب می‌شود سیاست‌های بخش مسکن به هدف تعیین‌شده اصابت نکند. موانع و سنگ‌اندازی‌های دریافت تسهیلات خرید مسکن عمدتا از جنسی است که رفع آنها در اختیارات بانک عامل بخش مسکن قرار دارد و ارتباطی با مسائلی همچون کمبود اعتبار و تنگناهای بودجه‌ای ندارد. اغلب این موانع پیش‌روی متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق مسکن نیز قرار دارد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نخستین مانعی که به‌عنوان خوان اول دریافت تسهیلات صندوق یکم عمل می‌کند، «تامین مبلغ سپرده» است. برای اینکه پس از یک سال بتوان از سقف تسهیلات صندوق یکم در تهران برخوردار شد، باید ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک عامل بخش مسکن سپرده‌گذاری شود. با وجود اینکه سقف سپرده در حساب‌های یکم ۴۰ میلیون تومان اعلام شده، در حال حاضر میانگین مبلغ سپرده‌گذاری‌شده در حساب‌های افتتاح شده حدود ۳۰ میلیون تومان است و این یعنی تسهیلات‌گیرندگان یا باید در سررسید یک‌ساله به دریافت وام کمتر از سقف رضایت دهند یا اینکه مدت سپرده‌گذاری آنها یک یا چند دوره شش‌ماهه افزایش یابد تا بتوانند از وام ۸۰ میلیونی برخوردار شوند.

اما کسانی که بتوانند از این خوان عبور کرده و مبلغ مورد نیاز برای سپرده‌گذاری را تامین کنند، در خوان بعدی باید جواب استعلام فرم «ج» را اخذ و به شعب ارائه کنند. به‌طور کلی استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم تنها در صورت خانه‌اولی بودن میسر است (به استثنای خرید ملک در بافت فرسوده) و این یعنی وام‌گیرنده نباید قبلا از امتیاز دولتی اعم از وام، زمین و نظایر آن برای خانه‌دار شدن استفاده کرده باشد. برای این منظور لازم است استعلام فرم «ج» انجام شود و جواب آن در اختیار شعبه قرار گیرد. اما مرجع ارائه‌کننده جواب استعلام مذکور در بدو ورود متقاضی به وی اعلام می‌کند که یک هفته تا ۱۰ روز بعد مراجعه کند. به این ترتیب فرآیند اخذ نامه از شعب برای استعلام و نیز انجام استعلام و ارائه جواب به شعبه عموما معطلی زیادی دارد.

در خوان سوم متقاضی دریافت وام مسکن باید نسبت به تامین ضامن اقدام کند. این در حالی است که در ضوابط اعلام شده برای ارائه تسهیلات که در سایت بانک عامل بخش مسکن اعلام شده، هیچ اشاره‌ای به تامین ضامن نشده است، چراکه سند ملک خریداری‌شده طبق ضوابط در رهن بانک قرار می‌گیرد و به‌عنوان قوی‌ترین ابزار برای تضمین اصل و سود تسهیلات خرید مسکن عمل می‌کند. با این حال تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و پیگیری گزارش‌ها و گلایه‌مندی‌های متقاضیان دریافت وام مسکن نشان می‌دهد عمده شعب بانک در اولین مراجعه متقاضی دریافت وام پس از مدت سپرده‌گذاری و نیز در اولین مراجعه هنگام افتتاح حساب برای خرید اوراق و دریافت‌ این نوع تسهیلات، شرط تشکیل پرونده را داشتن حداقل یک ضامن و عمدتا دو ضامن اعلام می‌کنند. آنها پافشاری زیادی روی معرفی ضامن دولتی دارند و در غیر این صورت به فیش حقوقی معتبر بخش خصوصی رضایت می‌دهند. به این ترتیب در بخش اخذ تضامین بازپرداخت تسهیلات، عمده شعب بانک عامل بخش مسکن سلیقه‌ای عمل می‌کنند، یعنی هر شعبه در این زمینه به نحو دلخواه خود با متقاضیان وام رفتار می‌کند. این در حالی است که بسیاری از متقاضیان خرید مسکن به ضامن دارای فیش دارای امکان کسر از حقوق دسترسی ندارند و در نتیجه سختگیری شعب در زمینه معرفی ضامن، موجب شکل‌گیری یک بازار سیاه برای فیش‌های حقوقی به ویژه از نوع دولتی شده است. در حال حاضر شرکت‌هایی وجود دارند که با معرفی ضامن دولتی، هزینه‌های هنگفت چند میلیونی (بعضا تا ۳ میلیون تومان) دریافت می‌کنند و به این ترتیب هزینه دسترسی به تسهیلات خرید مسکن را افزایش می‌دهند.

در خوان بعدی وام‌گیرندگان باید فیش حقوقی خود را ارائه دهند و برخی از شعب فیش حقوقی با ارقام خاصی را درخواست می‌کنند، به نحوی که مبلغ قسط از حدود ۳۰ درصد از کل حقوق دریافتی تجاوز نکند. این خوان در زمره سخت‌ترین مراحل دریافت وام مسکن است چراکه دریافتی بسیاری از خانه‌اولی‌ها حداقل حقوق و دستمزد یا قدری بالاتر است. کف اقساط وام مسکن در حالت انفرادی برای وام یکم با سود ۶ درصد و با احتساب وام ۲۰ میلیونی جعاله که اغلب آن را نیز در کنار وام مسکن دریافت می‌کنند، یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و با سود ۸ درصد یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. همچنین در مورد وام اوراق، کف اقساط در تهران با احتساب جعاله حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. بر این اساس شعب از متقاضیان دریافت هر دو نوع تسهیلات تقاضای فیش کسر از حقوق ۴ میلیون تومانی می‌کنند که تامین آن تقریبا ناممکن است. وجود این خوان در فرآیند دریافت تسهیلات به هیچ وجه با سیاست‌های بالادست شبکه بانکی همخوانی ندارد و موجب می‌شود بسیاری از کسانی که قصد دریافت وام مسکن دارند، در همین مرحله متوقف شوند.

در مقررات پرداخت تسهیلات خرید مسکن بانک عامل بخش مسکن قید شده که شعب باید اطمینان حاصل کنند که متقاضی توان بازپرداخت به موقع وام در سررسید اقساط را دارد. این در حالی است که برخی از شعب ساده‌ترین راه را برای این منظور انتخاب می‌کنند و آن مطالبه فیش حقوقی چند میلیونی است. در این بین شعبی نیز وجود دارند که به کلی از پرداخت تسهیلات به افرادی که مشاغل آزاد دارند و اصلا فیش حقوقی برای آنها معنا پیدا نمی‌کند، خودداری می‌کنند. آنها حتی از بررسی گردش حساب برای اطمینان از امکان بازپرداخت اقساط سر باز می‌زنند و جواز کسب را نیز که سند معتبری برای اشتغال فرد است، نمی‌پذیرند. برای صورت مساله اعتبارسنجی متقاضیان وام مسکن، راه‌های اعتبارسنجی متعددی وجود دارد که می‌تواند بازی برد – برد را رقم بزند یعنی هم متقاضی بدون فیش حقوقی، امکان دریافت وام مسکن داشته باشد و هم بانک از بابت وصول اقساط مطمئن باشد.

خوان پنجم مسیر دریافت وام خرید مسکن از محل صندوق یکم، به شرط سنی که برای آپارتمان‌های مورد معامله تعیین شده باز می‌گردد. وام یکم تنها به آپارتمان‌هایی تعلق می‌گیرد که سن بنای آنها از تاریخ صدور پروانه ۱۵ سال باشد. این در حالی است که در ماه‌های اخیر نوسان قیمت مسکن موجب شیفت تقاضا از آپارتمان‌های نوساز و میان‌سال به آپارتمان‌های کهنسال و قدیمی‌ساز شده است. در حال حاضر ۱۶ درصد از معاملات مسکن در تهران در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت انجام می‌شود که این میزان در سال گذشته ۱۱ درصد بود. همچنین ۳۰ درصد از معاملات ماهانه مسکن در گروه سنی ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت انجام می‌شود. سال گذشته سهم واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت از کل معاملات ۵۰ درصد بود اما با این تغییر مسیر تقاضا، سهم نوسازها به حدود ۴۲ درصد تنزل یافته است. با این حال شرط «سن بنای تا ۱۵ سال» برای وام یکم هیچ تغییری نکرده و انتظار می‌رود بانک عامل بخش مسکن به دنبال حل این مشکل از طریق بازنگری در ضوابط باشد. اگر بانک بتواند شرط سن بنا را حذف کرده یا افزایش دهد، به تنظیم میزان ساخت‌وسازها در بازار مسکن نیز کمک کرده و میل به تخریب زودرس آپارتمان‌ها را کاهش می‌دهد. چند سال قبل که ضابطه شرط سنی برای وام مسکن منظور شد، این نگرانی وجود داشت که فقدان شرط سنی موجب شود وام مسکن خلاف جهت رونق ساخت و ساز عمل کند، اما این تحلیل مربوط به شرایط گذشته بازار ملک است. اکنون نیاز به ساخت و ساز باید در سطحی متعارف و معقول تنظیم تا نیاز کشور به سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تامین شود. در دوره اوج رونق ساخت و ساز آفت تخریب زودرس ساختمان‌ها نیز وجود داشت که حذف شرط سنی در شرایط فعلی بازار می‌تواند از بروز این آفت جلوگیری کند.

در خوان ششم لازم است شرایط ملک از نظر مقاومت لرزه‌ای با آنچه بانک درخواست می‌کند منطبق باشد، به نحوی که روی گواهی پایان کار، مهر «عدم رعایت آیین‌نامه ۲۸۰۰» درج نشده باشد.  خوان هفتم نیز به ماجرای افتتاح حساب برای درخواست وام باز می‌گردد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است برخی از شعب بانک مسکن خریدار ملک را ملزم می‌کنند به نزدیک‌ترین شعبه به آپارتمان خریداری شده مراجعه کند. این در حالی است که اتفاقا در بسیاری از موارد متقاضیان وام ترجیح می‌دهند در نزدیکی محل کار خود افتتاح حساب کنند یا حتی ممکن است در شعبه نزدیک محل کار، حساب داشته باشند. در این بین طبق ضوابط اعلامی در سایت بانک عامل بخش مسکن، حتی امکان انتقال امتیاز وام از یک شهر به شهر دیگر تحت شرایطی وجود دارد. در چنین شرایطی رفتار سلیقه‌ای شعب موجود در یک شهر از بابت اجبار به افتتاح حساب در نزدیک‌ترین شعبه به واحد مسکونی قابل توجیه نیست؛ به ویژه از این بابت که ممکن است محل خرید ملک در فاز جست‌وجو تغییر کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر بیش از ۴۰۰ هزار نفر سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد و این در حالی است که تنها حدود ۶۰ هزار نفر وام خود را دریافت کرده‌اند. البته موعد دریافت تسهیلات برای برخی از سپرده‌گذاران هنوز فرا نرسیده است اما یکی از عللی که اکنون حجم خروج از صندوق یکم با دریافت وام به مراتب کمتر از تعداد ورودی‌های صندوق و افتتاح حساب است، توقف خانه‌اولی‌ها پشت یک یا همه هفت‌خوان دریافت وام است. از طرفی همین هفت‌خوان بعضا با جنسی متفاوت برای متقاضیان وام اوراق نیز وجود دارد. پروسه خرید اوراق مسکن به جای مبلغ سپرده، خوان اول دریافت وام اوراق است. مساله اخذ ضامن و فیش کسر از حقوق نیز به همان شکل وجود دارد. همچنین شرط سن بنای ۲۰ ساله در مورد این آپارتمان‌ها نیز به طریق مشابه برای متقاضیان مسکن دردسرساز شده است.

رفتار سلیقه‌ای شعب در ارجاع متقاضیان افتتاح حساب برای خرید اوراق به شعبه نزدیک محل سکونت یا محل خرید ملک نیز از دیگر موانع پیش‌روی متقاضیان وام اوراق است. همه این موارد موجب می‌شود حتی اگر فرد قدرت عبور از هفت‌خوان دریافت وام را داشته و بتواند از مسیر پردست‌انداز استعلام‌ها و بوروکراسی اداری عبور کند، عموما دست‌کم یک ماه زمان را برای طی این مسیر اختصاص دهد.

از سوی دیگر برخی از خانه‌اولی‌ها گرفتار «عدم شفافیت نقطه ورود به صندوق یکم» می‌شوند. بسیاری از عوامل انجام افتتاح حساب یکم برای متقاضیان، هیچ اشاره‌ای به هفت‌خوان مذکور نمی‌کنند و این موضوع سبب می‌شود خانه‌اولی‌ها این طور تصور کنند که شرط برخورداری از وام، صرفا سپرده‌گذاری به مبلغ مشخص در مدت مشخص است و مسیر ساده‌ای پیش‌رو دارند در حالی که به محض تقاضای وام، پشت دست‌اندازهای متعدد متوقف می‌شوند. چه بسا در صورتی که زمان افتتاح حساب از شرایط تضامین مورد تقاضای برخی شعب مطلع شوند، برنامه خود را تغییر داده و به کلی از سپرده‌گذاری حداقل یک‌ساله در بانک منصرف شوند. بررسی‌ها نشان می‌دهد ریشه سختگیری شعب درباره تضامین وام به‌رغم وجود سند ملک در رهن بانک، مطالبات معوق بانک از وام‌گیرندگان قبلی مسکن است. شرایط اقتصادی سال‌های اخیر موجب شده بانک‌ها نتوانند بخشی از تسهیلات پرداختی را به جریان نقدی تبدیل کنند اما این نباید دلیلی برای سنگ‌اندازی در مسیر دریافت وام برای سایر متقاضیان باشد.

دنیای اقتصاد

07-01

یکشنبه, 30 ارديبهشت 1397 ساعت 09:23

هم‌اندیشی برای آینده بازار مسکن

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از برگزاری همایشی برای پاسخ به شش سوال کلیدی در بازار مسکن خبر داد. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، علی چگینی گفت: هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران در تاریخ نهم و دهم مهرماه برای دستیابی به نتایجی مشخص و کاربردی در شش حوزه کلیدی بازار مسکن در شرایط فعلی، برگزار خواهد شد. وی افزود: یکی از این شش حوزه مباحث مربوط به بازآفرینی شهری است، چون سیاست کلیدی دولت در حوزه مسکن و شهرسازی بازآفرینی است، لازم است سوالات اساسی در این مورد مطرح شده و مشخص شود که به‌عنوان مثال سرمایه‌گذار چگونه وارد حوزه بازآفرینی شهری شود و چه کارهایی باید در این حوزه انجام شود.
 چگینی ادامه داد:همچنین مطلوب است در مورد حد دخالت دولت در بازار مسکن، شیوه‌های نوین تامین مالی در حوزه مسکن، الگوی تخصیص بهینه زمین و تجربیات جهانی درباره اسکان بشر مباحثی مطرح شود.مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن توضیح داد:همایش سال گذشته سیاست‌های اقتصاد مسکن ۶ محور داشت. تامین مالی مسکن، تحلیل بازار مسکن، توسعه شهری شامل مباحث زمین و توسعه، بازآفرینی شهری و بافت‌های نابسامان، اسکان بشر و تجربیات بین‌المللی و مسکن کم‌درآمدها محورهای این همایش را تشکیل می‌دادند.این محورها از آن جهت ارزشمند بودند که از یکسو پیش‌بینی‌هایی درباره سمت و سوی تولید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به دست داده و از سوی دیگر الزامات ورود دولت به موضوع مسکن کم‌درآمدها را مشخص می‌کردند. این مساله از آن‌رو حائز ‌اهمیت است که مسکن کم‌درآمدها بخش عمومی محسوب می‌شود چراکه سودآوری ندارد و بخش خصوصی به آن ورود نمی‌کند، بنابراین لازم است مشخص شود که دولت با چه ابزاری و تا چه اندازه وارد این بخش شود. به گفته وی، بخش خصوصی و سازندگان، متقاضیان و مردم و سیاست‌گذاران کلان از مخاطبان این همایش به‌شمار می‌روند. دانشجو‌ها، اساتید دانشگاه، مهندسین مشاور و برنامه‌ریزان دستگاه‌های مختلف در این همایش شرکت دارند.

همچنین این همایش به همه ابعاد مرتبط با موضوع سکونت می‌پردازد. هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران در تاریخ ۹ و ۱۰ مهرماه سال‌جاری مصادف با اولین دوشنبه اکتبر هر سال به مناسبت روز جهانی اسکان بشر، در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی برگزار خواهد شد.

دنیای اقتصاد

یکشنبه, 30 ارديبهشت 1397 ساعت 09:19

اجاره‌بهای مطلوب موجران و مستاجران

ایده‌آل‌ترین دامنه اجاره‌بهای پیشنهادی در مناطق مصرفی بازار مسکن، به اذعان مشاوران ملکی رقمی بین یک تا ۲ میلیون تومان است که می‌تواند هم برای موجر و هم مستاجر قابل قبول باشد.
 به گزارش «دنیای اقتصاد»،‌ در بازار رهن و اجاره آپارتمان مسکونی به شکل سنتی مستاجران تمایل دارند ودیعه بیشتری بپردازند و تا جایی که می‌توانند در قرارداد خود کمترین میزان اجاره‌بهای ماهانه را منظور کنند. البته بهترین گزینه برای مستاجران «رهن کامل» آپارتمان است، اما از آنجا که این قبیل گزینه‌ها در بازار مسکن اندک است و موارد عرضه شده به‌صورت رهن کامل نیز در بسیاری از موارد گران‌تر از ارزش واقعی اجاره‌بهای ملک، قیمت‌گذاری شده‌اند، در نتیجه مستاجران معمولا آپارتمان‌های اجاری به‌قیمت و در تناسب با بودجه خود را در میان گزینه‌هایی که به‌صورت ترکیبی از رهن و اجاره، قیمت‌گذاری شده‌اند پیدا می‌کنند. بررسی موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی حاکی از وجود فایل‌های بسیاری در بازار املاک اجاری با اجاره‌بهای بین یک تا ۲ میلیون تومان است؛ به نحوی که الباقی ارزش اجاری ملک به‌صورت ودیعه پیشنهاد شده و اجاره‌ای در این دامنه نیز منظور شده است. این قبیل املاک در مناطق مصرفی بازار مسکن و نیز مناطق نسبتا پر جمعیت همچون ۴، ۵، ۷، ۱۳ و ۱۴ قابل جست‌وجو است.

مشاوران املاک بر این باور هستند که در میان گزینه‌های رهن و اجاره در مناطق مصرفی و پرتقاضا برای سکونت بخش قابل‌توجهی از جامعه که طبقه میان‌درآمد به شمار می‌آیند، ایده‌آل‌ترین گزینه برای مستاجران واحدهایی است که اجاره‌بهای آنها در همین دامنه یک تا ۲ میلیون تومان پیشنهاد شده است. به گفته آنها، جست‌وجوگران بازار اجاره مسکن که در آستانه فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی وارد بازار شده‌اند عمدتا توان پرداخت اجاره‌بهای ماهانه یک تا ۲ میلیون تومان را دارند و حتی اگر مشکل کمبود نقدینگی برای تامین ودیعه درخواستی را داشته باشند، با این مشکل کنار می‌آیند و به دنبال تامین کسری بودجه خود از طریق وام بانکی و استقراض می‌روند، اما اغلب ترجیح می‌دهند اجاره‌بهای بیش از ۲ میلیون تومان نپردازند. از سوی دیگر آپارتمان‌های عرضه شده با این شرایط اصولا با قیمت متناسب با ارزش ملک فایل شده‌اند که این خود به یافتن گزینه مطلوب مستاجران کمک می‌کند. شرایط کنونی عرضه در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد مشکلی از بابت کمبود فایل در میان این گروه از آپارتمان‌ها در مناطق مصرفی وجود ندارد، چراکه به گفته مشاوران املاک دامنه اجاره‌بهای یک تا ۲ میلیون تومان برای موجران نیز به دو دلیل مطلوب است. دلیل نخست این است که با پیروی از این فرمول قیمت‌گذاری می‌توانند ملک خود را زودتر اجاره دهند و ریسک خالی ماندن ملک پس از تخلیه کاهش می‌یابد. دومین دلیل مطلوبیت این اجاره‌بها برای موجران نیز، پوشش کامل اقساط وام بانکی خرید مسکن است. عده‌ای از موجران که با انگیزه غیرمصرفی وارد بازار ملک شده‌اند، برای خرید آپارتمان از وام بانک عامل بخش مسکن استفاده کرده‌اند که اقساط تمام انواع وام‌های این بانک رقمی بین یک تا ۲ میلیون تومان است و در نتیجه چنین اجاره‌بهایی برای پرداخت اقساط ماهانه موجر کفایت می‌کند.

دنیای اقتصاد

شنبه, 29 ارديبهشت 1397 ساعت 15:24

خوزستان دارای بیشترین بافت فرسوده

بر اساس آمار، استان خوزستان با ۹.۶ درصد بالاترین میزان بافت فرسوده نسبت به مساحت شهری را در کشور داراست، البته بیشترین حاشیه‌نشین مربوط به شهر اهواز نیست و چابهار در این زمینه با ۶۰ درصد بالاترین سهم را دارد.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ بافت‌های ناکارآمد به پنج گونه بافت‌های تاریخی، فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی، حاشیه شهرها با پیشینه روستایی و نقاط همگون شهری تقسیم‌بندی شده‌اند. هم‌اکنون ۵۴۴ شهر کشور در مساحتی حدود ۱۴۰ هزار هکتار با مساله بافت‌های ناکارآمد مواجهند.

معضل حاشیه‌نشینی از مواردی است که تقریبا تمامی کلان‌شهرهای ایران با آن مواجهند. بر اساس برخی آمار، ۳۰ درصد از جمعیت شهر مشهد، ۴۳ درصد بندرعباس، ۶۰ درصد چابهار، ۲۵ درصد اراک، ۳۵ درصد اهواز، ۳۳ درصد تبریز و حدود ۲۰ درصد جمعیت تهران با معضل حاشیه‌نشینی مواجهند. دبیر مجمع نمایندگان استان تهران چند ماه قبل در جلسه شورای اداری قرچک گفته بود تهران ۳ میلیون حاشیه‌نشین دارد.

هم‌چنین بنا بر آمار ارایه شده از سوی شرکت بازآفرینی شهری، خوزستان با رقم ۹.۵۹ درصدی دارای بیشترین سهم و زنجان با رقم ۰.۵۷ درصدی دارای کمترین مساحت از بافت فرسوده در سطح کشور هستند.

به طور کلی حدود ۲۰ میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های ناکارآمد با معضل بدمسکنی مواجهند. از این تعداد ۱۱ میلیون نفر حاشیه‌نشین و بقیه در بافت‌های میانی، تاریخی و فرسوده زندگی می‌کنند. جریان بازآفرینی شهری در پنج گونه ذکر شده در چارچوب سیاستهای وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی معماری شهرسازی باید وظایف خود را انجام دهد.

اخیرا شرکت عمران و بهسازی شهری به “شرکت بازآفرینی شهری” تغییر نام داده و بر این اساس با توجه به اهمیت موضوع نوسازی و بهسازی، ماموریت‌های این شرکت گسترده‌تر شده است. بنا به گفته‌ی هوشنگ عشایری ـ مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ـ برنامه ملی بازآفرینی شهری ۹ بعد دارد که سه بعد آن کالبدی و شش بعد آن غیرکالبدی است در حوزه اجتماعی و نهادی است.

گفته می‌شود که نوسازی بافت‌های ناکارآمد تا پایان برنامه ششم توسعه به ۱۲۳ هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد. اما با توجه به محدودیت منابع دولتی، بخش خصوصی با مدل تضمین سودی که شرکت بازآفرینی شهری طراحی کرده می‌تواند وارد این عرصه شود. عشایری در این خصوص می‌گوید: مشوقهای ۱۲ گانه‌ای شامل پروانه ساختمانی، حقوق انشعابات، تخفیف هزینه نظام مهندسی، تخفیف هزینه صدور سند، تخفیف بیمه های کارگری ساختمانی، مالیات و کاهش سایر هزینه ها در نظر گرفته ایم که منجر به کاهش ۲۰ تا ۲۵ درصد هزینه ها می شود. به طور مثال اگر یک توسعه‌گر به جای منطقه ۵ تهران اقدام به نوسازی در منطقه ۱۲ کند هزینه‌های آن متری ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار تومان پایین‌تر خواهد بود.

یکی از مشوق‌های نوسازی در بافت فرسوده به سود تسهیلات بانکی مربوط می‌شود که هم‌اکنون با رقم ۶ درصد، پایین‌ترین نرخ سود وام در شبکه بانکی کشور است. در این خصوص رحیمی انارکی ـ مدیرعامل بانک مسکن ـ اولویت تأمین و پرداخت حداقل ۳۰ درصد از تمامی انواع تسهیلات ساخت، خرید و مقاوم سازی طرح‌های حوزه مسکن در بافت مذکور را هدفگذاری مورد نظر در حوزه ارائه تسهیلات بافت فرسوده دانست و افزود: بازسازی و نوسازی سالانه یکصد هزار واحد در بخش بافت فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی به عنوان اهداف کمی این اقدام در نظر گرفته شده است.

بنابراین گزارش، ۱۹ بهمن ماه ۱۳۹۶ طرح ملی بازآفرینی شهری با حضور رییس جمهور، وزیر راه و شهرسازی، شهردار تهران و دیگر مسوولان آغاز شد. روحانی در این مراسم گفت: اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری به این معنا است که دولت صدای زلزله‌، صدای مشکلات مردمی که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، صدای مشکلات مردم کم توان و صدای نسل جوان خانه اولی را شنیده است.

بنانیوز

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا،سید احسن علوی گفت: واقعیت این است که به دلیل کاهش توان درآمدی خانواده‌ها تقاضای رهن و اجاره و خرید آپارتمان‌ها برای واحدهای زیر ۵۰ متر افزایش چشمگیری پیدا کرده است. به علاوه با وجود داغ بودن طرف تقاضا در بازار پیش خرید آپارتمان‌ها، اما به دلیل نوسانات ناپایدار نرخ ارز و بحران‌های اقتصادی ناشی از تشدید تحریم‌ها سازندگان خرد و کلان مسکن تمایل چندانی برای پیش فروش مسکن در دست ساخت خود ندارند.

وی ادامه داد: به هم ریختن تعادل عرضه و تقاضا بر بازار مسکن نیز دلیل دیگری بر رشد شدید و ناپایدار قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره و خرید و فروش در این بازار است.

نماینده مردم سنندج ناپایداری قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی را نیز مزید بر علت دانست و افزود: این ناپایداری بر بازار مصالح ساختمانی موجب افزایش ۳۳ درصدی قیمت آهن، فولاد و پنجره، افزایش ۱۵ درصدی قیمت شن و ماسه و بتن و افزایش ۱۴ درصدی قیمت شیرآلات ساختمانی در سال قبل شد. این افزایش رو به رشد در بازار مصالح ساختمانی نیز موجب تشدید گرانی‌ها در بازار مسکن شده است.

وی پیاده‌سازی اقتصاد مقاومتی در بخش مسکن را ضروری دانست و افزود: دولت چندی قبل با پرداخت وام‌های ۶۰ و ۱۸۰ میلیون تومانی موافقت کرد اما برای اثربخش کردن این تسهیلات در قدرت خرید مردم، دوره بازپرداخت این تسهیلات باید با درآمد خانوارها تناسب پیدا کند. تعیین اقساط چند میلیون تومانی این تسهیلات برای کارگران و طبقات ضعیف‌تری که درآمد کمتر از دو میلیون تومان در ماه دارند اصلا امکان‌پذیر نیست و موجب تحقق اهداف دولت در این بخش نمی‌شود.

وی ادامه داد: دولت‌ و بانک‌های عامل برای اثربخش شدن این تصمیم باید هم در اطاله زمان باز پرداخت اقساط و هم در تعیین سقف اقساط ماهانه سیاستی را به اجرا در آورند که جامعه هدف بتواند از پس هزینه‌های کمرشکن آن بر بیاید.

به گفته وی، بر اساس برآوردهای انجام گرفته، اقشار آسیب‌پذیر کشور بالغ بر ۵۰۰ هزار خانوار هستند که رویکرد حمایتی دولت و وزارت راه و شهرسازی و بانک‌ها باید معطوف به خانه‌دار شدن این جمعیت شود.

وی ابراز تاسف کرد: اگرچه قرار بود وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی با همکاری یکدیگر طرح مسکن حمایتی را به اجرا در آورند اما متاسفانه این اتفاق به هر دلیل نیفتاد. علاوه بر آن قرار بود طرح جامع مسکن نیز تهیه شود که به دلیل همکاری نکردن بانک‌های عامل این طرح به مرحله عملیاتی نرسیده است.

وی یادآور شد: انصافا وزیر مسکن و شهرسازی رایزنی‌ها و مکاتبات متعددی برای به اجرا در آمدن ایده مسکن اجتماعی انجام داده است اما به دلیل همراهی نکردن بانک‌ها این طرح، کاری از پیش نبرده است.

وی در پیشنهادی خواستار عزم جدی دولت برای همراه کردن نظام بانکی با سیاست‌های مسکن دولت دوازدهم شد و افزود: به عقیده بنده دیگر دولت باید مصر شود و اهتمامات لازم را به عمل آورد و همانند قاطعیتی که دولت‌های نهم و دهم در تخصیص اعتبارات بانکی به مسکن مهر داشت، سیاستی را به اجرا در آورد که موجب خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و حقوق‌بگیر شود.

وی متذکر شد: مسکن مهر با همه ایراداتش توانست در جذب منابع بانکی تا حدود زیادی موفق عمل کند. یک بام و چند هوا امکان‌پذیر نیست. اگر دولت به این مهم بی‌توجهی کند وضعیت از شرایط جاری هم بدتر می‌شود.

به عقیده وی، شناسایی و فروش آپارتمان‌های خالی از سکنه و همچنین اخذ مالیات سنگین از واحدهای خالی از سکنه موجب برگشتن تعادل نسبی به بازار عرضه و تقاضای مسکن می‌شود.

علوی ادامه داد: علاوه بر راه‌های فوق باید شرایط پیش فروش مسکن نیز فراهم شود تا متقاضیان بتوانند در دوره‌های مشخص صاحب خانه شوند.

وی تاکید کرد: تسهیلات مسکن باید به سمت دوره‌های بازپرداخت طولانی‌تر و اقساط متناسب با قدرت خرید مردم تغییر کند.

به گفته علوی، طرح اجاره به شرط تملیک دولت‌های هفتم و هشتم تجربه موفقی برای خانه‌دار کردن اقشار آسیب‌پذیر بود.

وی در پایان تاکید کرد: تا مادامی که دولت همت نکند و همه منابع در اختیارش را بسیج نکند هیچ گشایشی در وضعیت بازار رهن، اجاره، خرید و فروش مسکن به نفع اقشار آسیب‌پذیر اتفاق نمی‌افتد.

ساخت یاب

زوج ها در ایران برای گرفتن وام مسکن به علاوه وام جعاله باید با توجه به محل زندگی شان حداقل از ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان هزینه وام کنند. قیمت هر تسه در حال حاضر حدود ۶۵ الی ۶۷ هزار تومان است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛در آخرین روز معاملات فرابورس ایران در هفته ای که گذشت قیمت امتیاز اوراق تسهیلات مسکن فروردین ماه ۱۳۹۷ کمتر از ۶۷ هزار تومان بود همچنین باقی تسه ها قیمت ۶۴ هزار و ۹۰۰ تومان تا حدود ۶۶ هزار و ۹۰۰ تومان داشتند.

در ابتدای سال جاری قیمت اوراق تسهیلات مسکن با افت همراه بود که یکی از دلایل آن را می توان رشد قیمت دلار دانست اما در ادامه قیمت تسه هایی که بعضا تا حدود ۵۷ هزار تومان هم پایین رفته بودند به بالای ۶۵ هزار تومان رسیدید.

برای محاسبه هزینه وام مسکن اگر قیمت اوراق ۶۵ هزار تومانی را مبنا قرار دهیم با توجه به اینکه زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، باید ۱۳ میلیون تومان صرف خرید این ۲۰۰ برگ کنند. این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۴۰ برگ بهادار ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی خریداری کرد، در مجموع برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن به علاوه جعاله حدود ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان‌ می‌شود.

همچنین زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید ۱۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۹۰ میلیون تومانی باید ۱۳ میلیون تومان پرداخت کنند.

علاوه بر این زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند که برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله باید ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بپردازند. این زوج‌ها در مجموع برای دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی باید ۱۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان پرداخت کنند.

مجردهای تهرانی نیز می‌توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و غیر زوج‌هایی که در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرابورس ایران خریداری کنند. با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار  تومان و افراد گروه سوم مبلغ ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کنند. البته در صورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومان دیگر هم بپردازند.

اوراق تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن منتشر می‌شود. علاوه بر این بانک ملی نیز به تازگی شروع به انتشار این اوراق کرده است. این اوراق قابلیت معامله در فرابورس ایران را دارد و ارزش اسمی هر برگ پنج میلیون ریال است. مدت اعتبار اوراق تسه حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است. این اوراق با توجه به اینکه چقدر تا زمان اعتبارش باقی مانده دارای قیمت متفاوتی است. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی دیگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.

بنانیوز

مشاوران املاک برخی مناطق شهر تهران از افزایش قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش از سوی مالکان خبر می‌دهند. این در حالی است که به گفته مشاوران املاک طرف تقاضا به‌دلیل قدرت خرید محدود توانایی حضور در بازار با این قیمت‌ها را ندارند و همین موضوع ممکن است منجر به عقب‌نشینی درصدی از متقاضیان از بازار خرید و فروش مسکن شود.
 به گزارش «دنیای اقتصاد» به دنبال ظهور تحرکات جدید در بازار معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته، برخی از فروشندگان و سازندگان به‌دلیل برداشت اشتباه از وضعیت بازار مسکن، گمان کردند در صورت قرارگیری بازار مسکن در ایستگاه رونق، همچون دوره‌های گذشته امکان جهش و افزایش ناگهانی قیمت‌های خرید و فروش وجود دارد، این در حالی است که به گفته کارشناسان و مشاوران املاک بازار، وضعیت این بخش با دوره‌های رونق گذشته متفاوت است. از این‌رو در صورتی که بخش عرضه بدون توجه به شرایط بازار اقدام به افزایش چندبرابری قیمت‌های پیشنهادی کنند سبب می‌شود تا به‌دلیل ناهماهنگی میان قیمت‌های پیشنهادی و توان خرید بخش تقاضا، این بخش با کاهش حجم معاملات مواجه شود.

در جدول نبض بازار امروز قیمت‌های پیشنهادی واحدهای ۵۰ تا ۷۵ مترمربع در مناطق مختلف شهر تهران که کمتر از ۱۰ سال سن دارند معرفی شده است. برخی از قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق شهری بالاتر از قیمت میانگین منطقه ارائه شده است. به طوری که در برخی مناطق قیمت‌های پیشنهادی فاصله میلیونی در هر مترمربع با قیمت میانگین آن منطقه دارد. به‌عنوان مثال یک واحد ۷۵ متری با ۵ سال عمربنا، در منطقه پیروزی مترمربعی ۶ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است این در حالی است که بازه قابل قبول قیمتی در این منطقه برای آپارتمانی با ویژگی‌های مشابه حدود ۴ میلیون تا ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان معرفی شده است.

دنیای اقتصاد

شنبه, 29 ارديبهشت 1397 ساعت 11:01

تاکتیک تازه فروش خانه‌های غیرمصرفی

  فروشندگان املاک دارای نقص، تاکتیک تازه‌ای برای جذب تقاضا آغاز کردند. اخیرا‌ آن دسته از فایل‌های فروش آپارتمان که به لحاظ عمر بنا، امکانات حداقلی و از همه مهم‌تر قابلیت تخریب و نوسازی، «دارای اشکال و فاقد شرایط خرید برای تقاضای مصرفی» بوده، با عناوین «مناسب برای سرمایه‌گذاری» عرضه شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هدایت تقاضای سرمایه‌ای به سمت این دسته محدود از فایل‌های ملکی، علاوه‌بر اینکه بازدهی بلندمدت آنها را به نوعی تامین می‌کند، بازار واحدهای پرمشتری- کم‌متراژهای میان‌سال - را در اختیار خانه‌اولی‌ها می‌گذارد.

تلاش گسترده گروهی از فعالان و واسطه‌های بازار ملک برای فروش آپارتمان‌های با شرایط ویژه، طی هفته‌های اخیر، منجر به شکل‌گیری یک شاخه جدید در بازار معاملات خرید و فروش مسکن شده است. یافته‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه تحقیقات میدانی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد طی روزهای اخیر، حجم قابل توجهی از فایل‌های فروش آپارتمان که به‌دلیل برخورداری از شرایط خاص(دارای نقص)، اغلب مورد توجه متقاضیان مصرفی حاضر در بازار مسکن (افرادی که به قصد سکونت در واحد خریداری شده هم‌اکنون در بازار حضور دارند)، قرار ندارد، به‌عنوان فایل‌های مناسب برای خرید به سمت غیرمصرفی تقاضای ملک پیشنهاد می‌شود. فعالان حاضر در شاخه تازه‌شکل گرفته بازاریابی ملکی با تفکیک فایل‌های با شرایط ویژه از سایر آپارتمان‌های مناسب برای خرید و سکونت متقاضیان مصرفی به متقاضیان غیرمصرفی توصیه می‌کنند به جای پرداخت هزینه بالا برای خرید آپارتمان‌های نوساز و برخوردار از تمام امکانات(همچون پارکینگ، انباری و. . . )، آپارتمان‌هایی را خریداری کنند که بنا به برخی دلایل هم‌اکنون با قیمت ارزان‌تری نسبت به سایر واحدها در بازار فایل شده‌اند.

این دسته از آپارتمان‌ها، واحدهایی هستند که به دلیل برخورداری از شرایط ویژه همچون «سن بنای بالا»از جمله خانه‌های پیر بالای ۲۵ سال ساخت و همچنین خانه‌های کلنگی غیرقابل تخریب، «واقع شدن در معابر کم‌عرض‌تر در مقایسه با معابر معمولی شهر»، «عدم برخورداری از انباری یا پارکینگ»، «قدیمی بودن نقشه» و. . . قیمتی به مراتب پایین‌تر از سایر آپارتمان‌ها دارند؛ این در حالی است که عدم تمایل متقاضیان مصرفی به خرید این واحدها موجب شده است هم‌اکنون امکان چانه‌زنی برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها با تخفیف بیشتر نیز فراهم شود؛ درحالی که در شرایط فعلی به دلیل «پرش قیمت مسکن»، «افزایش حجم تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی» و همچنین «کمیاب شدن فایل‌های مناسب در بازار فروش ملک»، امکان دریافت تخفیف موثر در عمده معاملات فعلی امکان‌پذیر نیست.  واسطه‌ها وفعالان فروش آپارتمان‌های مسکونی، این روزها تبلیغات گسترده‌ای را برای جذب سمت غیرمصرفی تقاضای آپارتمان‌های مسکونی به این گروه از آپارتمان‌ها آغاز کرده‌اند و در تلاشند این گروه از متقاضیان که هم‌اکنون در میان متقاضیان مصرفی در حال جست و جوی آپارتمان‌های کوچک‌متراژ یا میان‌متراژ هستند را به خرید واحدهای مسکونی با شرایط ویژه ترغیب کنند. به اعتقاد واسطه‌های فعال در بازار ملک این گروه از متقاضیان خرید مسکن که به قصد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی‌های خود هم‌اکنون در بازار مسکن حضور دارند، به دلیل آنکه قصد سکونت در واحدهای خریداری شده را ندارند و این واحدها را پس از خرید برای مدت زمانی مشخص(اغلب تا چند سال) به بازار اجاره عرضه می‌کنند، بهترین گزینه برای خرید این دسته از آپارتمان‌ها هستند. این خانه‌ها املاکی هستند که در میان مدت و بلندمدت، با تخریب و نوسازی، به واحدهای مسکونی قابل استفاده تبدیل می‌شوند و در نهایت، قابل فروش و استفاده اقتصادی برای سرمایه‌گذار خواهند شد اما در کوتاه‌مدت، به نوعی، امکان خرید و فروش مکرر در بازار ملک برای این گروه از متقاضیان (رفتار سفته‌بازی) وجود ندارد و در نتیجه جلوی تحریک قیمت مسکن گرفته می‌شود.

نفع سه‌جانبه از شاخه جدید معاملات مسکن

کارشناسان بازار مسکن و واسطه‌های فعال در بازار خرید و فروش این دسته از آپارتمان‌ها معتقدند جذب سمت تقاضای غیرمصرفی به بازار خرید آپارتمان‌هایی که هم‌اکنون به دلیل برخی شرایط خاص کمتر مورد توجه خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی خرید مسکن است در بردارنده نفع سه جانبه هم برای «بازار معاملات مسکن»، هم برای «خریداران این گروه از آپارتمان‌ها» و هم برای «متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان» است.

اگرچه در شرایط فعلی عمده تقاضای موجود در بازار مسکن برای خرید آپارتمان مربوط به سمت تقاضای مصرفی شامل خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم و سایر متقاضیان مصرفی است اما در این میان گروه‌هایی از سرمایه‌گذاران نیز متقاضی خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و میان‌متراژ در مناطق مصرفی شهر تهران هستند؛ این گروه از متقاضیان در پی رشد قابل توجه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به ویژه در مناطقی که کانون واحدهای مصرفی هستند به جمع متقاضیان مصرفی اضافه شده‌اند و سطح تقاضا برای خرید این واحدها را افزایش داده‌اند.  هم‌اکنون متقاضیان مصرفی که به قصد سکونت در آپارتمان‌های موردتقاضا در بازار مسکن حضور دارند با دو معضل عمده ناشی از پرش قیمت‌ها و همچنین کمبود فایل‌های مناسب خرید با شرایط مطلوب سکونتی(آپارتمان‌های نوساز، برخوردار از امکاناتی همچون انباری و پارکینگ و. . . ) مواجهند؛ بنابراین حضور سرمایه‌داران و سفته‌بازان در بازار تقاضای آپارتمان‌های مصرفی هم‌اکنون مسیر دسترسی متقاضیان مصرفی به آپارتمان‌های مناسب را دشوارتر کرده است.  خروج این دسته از متقاضیان غیرمصرفی از بازار آپارتمان‌های مورد تقاضا و مناسب گروه‌های مصرفی و هدایت آنها به بازار آپارتمان‌های با شرایط ویژه در وهله اول منجر به کاهش سطح تقاضا برای خرید واحدهایی می‌شود که هم‌اکنون سمت تقاضای مصرفی مایل به خرید و سکونت در آنهاست. کاهش تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مصرفی با خروج متقاضیان غیرمصرفی از بازار این واحدها منجر به دسترسی خریداران مصرفی به تنوع بیشتری از فایل‌های فروش می‌شود؛ در عین حال که همین عامل می‌تواند از پیشروی تند قیمت‌ها به واسطه افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مصرفی جلوگیری کند.  هدایت سرمایه‌گذاران ملکی حاضر در بازار تقاضای آپارتمان‌های مصرفی به شاخه جدید بازار خرید وفروش مسکن در عین حال که از بابت کاهش تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مناسب تقاضای مصرفی، به نفع این گروه از متقاضیان است، از دو زاویه مهم نیز برای متقاضیان غیرمصرفی و سرمایه‌گذاران ملکی دارای مزیت است.

اولین مزیت به «امکان خرید این واحدها با قیمت مناسب‌تر از سایر واحدهای مصرفی» مربوط می‌شود؛ این دسته از آپارتمان‌ها به دلیل برخی نواقص، از سمت متقاضیان مصرفی چندان موردتوجه نیست بنابراین متقاضیان غیرمصرفی از امکان چانه‌زنی بیشتر با فروشنده برای خرید با سطح قیمت مناسب‌تر برخوردارند.  مزیت دوم به «ایجاد ارزش افزوده بیشتر برای این واحدها نسبت به قیمت خرید آنها در طول زمان» برمی‌گردد؛ اگرچه هم‌اکنون قیمت این واحدها به واسطه عدم برخورداری از انباری یا پارکینگ، چند ساله بودن عمر بنا و یا قرار گرفتن در معابر کم‌عرض‌تر نسبت به معابر معمولی شهر کمتر است اما در جریان فرآیند تخریب و نوسازی این واحدها در سال‌های بعد، تمام نواقص فعلی آنها رفع می‌شود و در نتیجه سطح قیمت این واحدها با سطح قیمت‌ واحدهای بی‌عیب و نقص و نوساز برابری می‌کند؛ در نتیجه سرمایه‌گذاران اگرچه در شرایط فعلی مبلغ کمتری از بابت خرید این واحدها می‌پردازند اما در سال‌های بعد، پس از تخریب و نوسازی این واحدها نه‌تنها نواقص فعلی برطرف خواهد شد، بلکه قیمت این واحدها به سطح قیمت سایر واحدهای مسکونی می‌رسد.  هم‌اکنون برمبنای ضوابط شهرسازی، تمام واحدهای مسکونی نوساز باید از انباری و پارکینگ مناسب و منطبق با استانداردهای شهرسازی برخوردار باشند؛ همچنین مطابق با قوانین موجود همه واحدهای مسکونی واقع در معابر کم‌عرض در زمان تخریب و نوسازی عقب‌نشینی کرده وبه این ترتیب واحدهای جدید در معابر استاندارد احداث می‌شوند. همین موضوع باعث می‌شود در طول زمان واحدهایی که در ابتدا به دلیل برخورداری از شرایط خاص ارزان‌تر از سایر واحدها به فروش رفته‌اند، ارزش افزوده بیشتری پیدا کرده و نفع بیشتری را به سرمایه‌گذاران برسانند بنابراین سرمایه‌گذاران باید این نکته را مدنظر داشته باشند که در صورت خرید این واحدها باید از خرید و فروش زودهنگام جلوگیری کرده وبا نگه‌داری این واحدها تا زمانی که به سن تخریب و نوسازی برسند واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.

نفع سومی که از ایجاد شاخه جدید در بازار معاملات مسکن مبنی بر هدایت سرمایه‌گذاران ملکی به بازار واحدهای مناسب خرید از سوی متقاضیان غیرمصرفی ایجاد می‌شود مربوط به «کل بازار مسکن» است.  بازار مسکن از ناحیه هدایت تقاضای غیرمصرفی برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها که به دلیل برخی نواقص موجود مورد توجه متقاضیان مصرفی خرید مسکن قرار ندارد، دست‌کم از چهار ناحیه عمده منتفع خواهد شد. اولین نفع فروش واحدهای برخوردار از شرایط ویژه به متقاضیان غیرمصرفی متوجه بازار «اجاره» مسکن خواهد بود؛ سرمایه‌گذاران ملکی تا زمان فروش مجدد این واحدها به خریدار بعدی، این گروه از آپارتمان‌ها را به بازار اجاره عرضه می‌کنند که این موضوع منجر به تعدیل سطح اجاره‌بهای مسکن در مناطق مصرفی خواهد شد؛ این واحدها به‌خصوص برای مستاجرانی که به دلیل عدم کفایت درآمدی قادر به اجاره واحدهای مسکونی بدون مشکل نیستند، مناسب هستند؛ مجردها، زوج‌های جوان کم‌درآمد، دانشجویان و سایر خانوارهای تک‌نفره همچون سالمندان، اصلی‌ترین متقاضیان اجاره این واحدهای مسکونی هستند.

دومین مزیت شکل‌گیری شاخه جدید در بازار معاملات واحدهای مسکونی، «رونق خرید و فروش واحدهای چندساله با شرایط ویژه» است؛ بسیاری از این واحدها به دلیل وجود نقص‌های گفته شده از سوی خریداران مصرفی مورد توجه نیستند و اغلب مالکان آنها برای تبدیل به‌احسن کردن این آپارتمان‌ها، با مشکل فروش نرفتن این واحدها مواجهند؛ هدایت تقاضای سرمایه‌ای به بازار این واحدها این مشکل را نیز برطرف کرده و معاملات خرید وفروش در این سمت از بازار مسکن را نیز رونق می‌دهد.  نفع سوم هدایت تقاضای غیرمصرفی به این سمت از بازار مسکن که در واقع می‌توان آن را مهم‌ترین نفع شکل‌گیری این شاخه جدید در بازار معاملات واحدهای مسکونی دانست به «کنترل سفته‌بازی و سوداگری در حوزه مصرفی بازار ملک» به واسطه خروج متقاضیان غیرمصرفی از بازار واحدهای مناسب تقاضای مصرفی برمی‌گردد؛ از آنجا که عمده خریداران این واحدها برای ایجاد ارزش افزوده باید حداقل برای چند سال منتظر بمانند تا سن آپارتمان آنها به حدی برسد که بتوانند آن را تخریب و نوسازی کنند، فعالیت‌های سوداگرانه آنها در بازار مسکن محدود می‌شود؛ به این معنا که این گروه از سرمایه‌گذاران ملکی به جای خرید و فروش‌های مکرر و ایجاد تقاضای هجومی برای خرید واحدهای مصرفی، برای تامین ارزش افزوده موردنظر از سرمایه‌گذاری انجام شده ترجیح می‌دهند زمان بیشتری را منتظر بمانند و به این ترتیب فعالیت‌های سوداگرانه آنها در بازار مسکن کاهش یافته و محدود می‌شود. این موضوع به کاهش التهاب در بازار مسکن کمک شایانی می‌کند.  مزیت چهارم «پاسخ‌گویی مناسب به تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن» و«افزایش حجم کلی معاملات آپارتمان»است؛ بدون آنکه سمت مصرفی بازار مسکن با کمبود واحدهای مناسب و مورد تقاضا مواجه شود؛ خریداری واحدهای  با شرایط خاص از سوی متقاضیان غیرمصرفی در عین حال که به رونق بازار معاملات مسکن و افزایش حجم کل معاملات کمک می‌کند به دلیل خریداری آپارتمان‌هایی که در دورترین نقطه از دایره انتخاب متقاضیان مصرفی در شرایط فعلی قرار دارند، باعث کمبود فایل‌های موردتقاضای این دسته از متقاضیان وایجاد التهاب در بازار مسکن نیز نخواهند شد. همین عامل می‌تواند یکی از عوامل پنهان در کنترل سطح قیمت‌ها در بازار مسکن و تثبیت نرخ فروش واحدهای مسکونی در طول زمان باشد.

دنیای اقتصاد

پنج شنبه, 27 ارديبهشت 1397 ساعت 10:32

سامانه جامع صنعت ساختمان رونمایی شد

ه گزارش ساخت یاب به نقل از میزان، در نشست خبری مراسم سامانه جامع صنعت ساختمان مدیران و دست اندرکاران این سامانه و کارشناسان این حوزه اهداف خود، دلایل لزوم راه اندازی چنین سامانه‌ای و همچنین مزایای آن را برای فعالان صنعت ساختمان و خریداران املاک برشمردند.
به علاوه عدم انسجام و یکپارچگی اطلاعات فنی و اجرائی در حوزه صنعت ساختمان، موجب شده است علاوه بر رشد قیمت تمام شده از کیفیت، ایمنی و سرعت پیشرفت مورد انتظار، بهره‌مند نباشیم. مجموعه اجرایی سامانه صنعت ساختمان تلاش کرده است با ایجاد فرهنگ استفاده از خدمات مهندسی، با استقرار بر بستر وب و موبایل تحولی شگرف در این حوزه ایجاد نماید.
سامانه کارگشا خدمات مهندسی در بخش ساختمان را متحول کرده و سرعت و سهولت وضعیت اقتصادی ارائه خدمات مهندسی را قطعی نموده است.
در این سامانه با ایجاد ارتباط مستقیم خدمات فیزیکی از طریق روش‌های مجازی و استفاده و بهره برداری از زمان آزاد متخصصین مجربی که امکان استفاده از آن اوقات را در بازار کسب و کار را نداشته اند، همچنین با ارائه اطلاعات فنی و اجرایی مورد نیاز کلیه دست اندرکاران این حوزه اقتصادی، به نحوی آسان در این سامانه قابل بهره برداری توسط کاربران است.
سامانه جامع صنعت ساختمان رهبری تحول در ارائه خدمات مهندسی در سطح کشور را عهده دار شده است که سامانه جامع صنعت ساختمان سرمنشا تحولاتی مثبت در این حوزه باشد.
صفحه2 از10

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122269477-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

91007
امروز امروز 110
دیروزدیروز566
همههمه91007
54.80.82.9
logo-samandehi