بنیانگذار مهندسی فروش > معماری و شهرسازی بازار محور > مشاور اقتصادی و تامین منابع مالی > مشاوره مدیریت بهره برداری و نگهداری
admin

admin

به گزارش ساخت یاب به نقل از دنیای اقتصاد گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیرماه ۹۷ نشان می‌دهد: در این ماه حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی به بیش از ۱۳ هزار و ۵۰۰ واحد رسیده است که در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۲/ ۹ درصد و ۷ درصد کاهش داشته است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند یکی از دلایل مهم کاهش حجم معاملات در نخستین ماه از فصل تابستان امسال، به رشد قیمت مسکن در یک فاصله زمانی کوتاه(چند ماه اخیر) باز می‌گردد. افزایش قیمت مسکن ناشی از چندین عوامل بیرونی و درونی بخش مسکن از جمله انتظارات تورمی طی چندماه اخیر، سبب شده تا قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به مرز ۷ میلیون تومان برسد.

براساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران معادل ۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته(تیرماه ۹۶) به ترتیب معادل ۱/ ۷ درصد و ۲/ ۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این میان، واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۸/ ۴۳ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد: سهم این گروه از آپارتمان‌های مسکونی در مقایسه با تیرماه سال قبل ۴/ ۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم آپارتمان‌های با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

در عین حال در اولین ماه از فصل نقل و انتقالات مسکن، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران به گونه‌ای بوده که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۲/ ۱۳ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق ۴ و ۲ با سهم ۹ و ۹/ ۷‌درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در عین حال منطقه ۵ بیشترین میزان رشد متوسط قیمت را نیز از آن خود کرده است. این گزارش نشان می‌دهد: بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، به منطقه ۵ معادل ۸/ ۷۱ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۲ معادل ۸/ ۱۴ درصد تعلق دارد.

ساخت یاب

شنبه, 06 مرداد 1397 ساعت 10:42

تصمیم‌گیری برای طرح تفصیلی تهران

علی اشراقی، رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده پنج درخصوص جزئیات این جلسه گفت: پس از تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی، نقشه‌های طرح تفصیلی براساس بازخوردهای ناشی از اجرا باید بازبینی و تدقیق شود که براین اساس به دلیل مشکلاتی که نقشه‌های طرح تفصیلی در فرآیند اجرا داشته‌اند بازبینی نقشه‌ها در دو نوبت؛ نخست در سال اول اجرای طرح (۹۱ و ۹۲)، سپس در سال‌های ۹۴ و ۹۵ انجام گرفته است. پس از بازبینی‌های فوق و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج، کماکان برخی اشکالات طرح باقی مانده و درخواست شهرداری‌های مناطق، اصلاح و رفع این اشکالات است.

وی افزود: براین اساس، ضمن مستندسازی کلیه این اشکالات مشتمل بر ۴۲۴ مورد متشکل از ۱۴۸ مورد پهنه بندی و ۲۷۶ مورد کاربری تثبیت شده، در جلسه مورخ ۲۷/ ۱/ ۱۳۹۷ کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج مطرح و مقرر شد که کلیات موضوع در کمیسیون تشریح و در صورت صلاحدید، کارگروه فنی رسیدگی و اظهار نظر کند. رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ادامه داد: ضمنا مقرر شد، به موازات موارد فوق مشاور طرح تفصیلی نیز با هماهنگی دبیرخانه صرفا اشکالات موجود در موارد اعلام شده طرح تفصیلی را احصا کند تا در جلسات آتی کارگروه فنی مطرح شود. در این مدت بیش از هشت جلسه کارگروه به این مسائل رسیدگی کرد اما امضای صورت‌جلسات را منوط به مصوبه جلسه کمیسیون کرد.

اشراقی تصریح کرد: در این جلسه پس از ارائه توضیحات مبسوط توسط مشاور طرح تفصیلی شهر تهران و بحث و بررسی اعضا مقرر شد، کارگروه فنی اظهار نظر نهایی خود را ارائه کند. در ادامه نیز گزارش مبسوطی درخصوص اتمام فرآیند تدقیق شبکه معابر طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران توسط مشاور کمیته تخصصی معابر ارائه شد که پس از استماع گزارش و بحث و بررسی اعضا، مقرر شد پس از ابلاغ نقشه‌های شبکه معابر طرح تفصیلی مصوب کمیسیون ماده پنج که ظرف مدت سه ماه تهیه می‌شود، تغییری در شبکه بدون مصوبه کمیسیون ماده پنج صورت نگرفته و درخصوص بافت‌های تاریخی نیز به‌صورت ویژه عمل شود.

ساخت یاب

شنبه, 06 مرداد 1397 ساعت 09:57

مالیات ۲۰درصدی بر فروش مسکن

 به گزارش ساخت یاب به نقل از ایلنا، شادمهر کاظم زاده نماینده مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه ۶۵ درصد از منازلی که ساخته می شوند جنبه سود آوری دارد گفت: در طرح دو فوریتی که در مجلس مطرح است، قیمت هر ملک مسکونی ای که به فروش می رسد در سند فروش قید می شود و در مرحله فروش بعدی ۲۰ درصد مالیات تعلق می‌گیرد.

او افزود: به عنوان مثال از ۲۵ میلیون ۴۰۰ هزار خانه مسکن مهر، ۲ میلیون ۶۰۰ هزار خانه خالی از سکنه است. این نشان می دهد بسیاری از مسکن ها به قصد سودآوری و افزایش قیمت ساخته می شود.

کاظم زاده در توضیح موارد گنجانده شده در طرح مجلس گفت: مجلس با افزایش مالیات بر عایدات مسکن سعی بر گرایش به مصرف گرایی در ساخت و سازها دارد. در این طرح دو فوریتی بعد از دریافت پایان کار برای ۵ سال از پرداخت مالیات معاف است و اگر مسکن شخصی باشد برای ۲ سال مالیات تعلق نمی گیرد.

این نماینده مجلس با تاکید بر اینکه دولت باید تصدی گری را کنار بگذارد، گفت: مسائل اقتصادی را نمی توان با دستور حل کرد. در سال ۹۲ با جهش ۷۰ درصدی در قیمت مسکن روبرو بودیم و پس از آن تا چند سال بازار دچار رکود بود. این نشان دهنده آن است که قوانین دستوری برای مقطعی مناسب است و با توجه به شرایط و مسائل دیگر، شرایط اقتصاد تغییر می‌کند و دیگر آن قوانین گذشته کارآمد نیستند.

او در رابطه با مبحث خانه‌های خالی نیز گفت: در کلان شهرهایی مثل تهران، مالک‌ها بدلیل رکود در بازار مسکن و رشد آمار خانه‌های خالی، دست به فروش مسکن نمی‌زنند زیرا در صورت فروش باید قیمت بالاتری برای خرید مجدد مسکن بپردازند.­

قلی خسروی­ رئیس اتحادیه املاک در ارتباط تلفنی درباره معافیت های مالیاتی در بخش مسکن گفت: این معافیت های­ در حمایت از مستاجران می تواند صد درصد مفید باشد و بهره دهی خوبی خواهد داشت اما ضمانت اجرایی این ده درصد هنوز مشخص نیست.

معافیت مالیاتی قطعا امتیاز خوبی است و اثر مطلوبی خواهد داشت. ما با افزایش مالیات مخالفیم و معتقدیم مالیات ها باید کاهش یابد و متعادل شود تا تاثیر خوبی در مسکن داشته باشد.

رئیس اتحادیه املاک در ادامه افزود: ما اعتقادی به خانه های خالی نداریم مگر اینکه بانک ها این کار را کرده باشند چون در بین افراد عادی به ندرت پیش می آید که خانه خالی داشته باشند.

ساخت یاب

چهارشنبه, 03 مرداد 1397 ساعت 10:05

بلاتکلیفی در بازار مسکن

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، مهدی روانشادنیا اظهار کرد: کلیه بازارها از جمله مسکن با یک بلاتکلیفی مواجه هستند. اما در بازار مسکن به دلیل این‌که سهم سرمایه‌گذاری از هزینه‌های خانوار عدد قابل توجهی است و قدرت خرید مردم نتوانسته با وضعیت جدید قیمت‌ها تطابق پیدا کند با کاهش معاملات به دلیل بلاتکلیفی فروشنده‌ها و خریداران مواجه هستیم.

وی افزود: بحث فقط خریداران نیست قشر بزرگی از فروشنده‌ها که مترصد تبدیل به احسن واحدهای خود هستند یا سرمایه‌گذارانی که واحدهای آماده فروش دارند نمی‌توانند تصمیم‌گیری کنند که اگر خانه‌های خود را بفروشند می‌توانند مابه‌ازای آن را پیدا کنند یا خیر.

این کارشناس مسکن گفت: در شرایط موجود، پیش‌بینی از وضعیت آینده بازار مسکن مقداری مشکل شده  اما آن‌چه مسلم است تا زمانی که وضعیت نرخ ارز و بازارهای موازی به یک ثبات نسبی نرسد همین وضعیت کج‌دار و مریز ادامه خواهد یافت و پس از خروج از وضعیت فعلی می‌توان افق بازار مسکن را واضح‌تر مشاهده کرد.

روانشادنیا درباره پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به دولت برای تعیین سقف ۱۰ درصد برای افزایش قراردادهای اجاره اظهار کرد: این موضوع با سیاست‌های چند سال اخیر وزارتخانه مطابقت ندارد و از این جهت مقداری عجیب است. به نظر می‌رسد که اجرایی هم نباشد؛ زیرا چون مکانیزم‌های عرضه و تقاضا در بازار اجاره تعیین‌کننده است. ما هر زمان توانستیم ارزش پول ملی را در یک دامنه مشخصی نگه داریم بعد می‌توانیم درخصوص این موارد تصمیم‌گیری کنیم.

به گفته این کارشناس، در شرایطی که روند مشخصی برای کلیه بازارها وجود ندارد و ارزش آینده‌ی پول ملی هم مشخص نیست، تصمیم برای نرخ‌گذاری کالاها قابلیت اجرایی ندارد.

به گزارش ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۷ جهش ۴۵.۸ درصد را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد. به همین دلیل، تعداد تقاضای واقعی در این بازار افت کرد و با این‌که گفته می‌شود بیشتر خرید و فروش‌ها از ناحیه سفته‌بازان صورت گرفته، معاملات در خردادماه نسبت به ماه قبل  و ماه مشابه سال به ترتیب ۲۲.۱ و ۳.۱ درصد کاهش یافت. در ادامه و همان‌طور که برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند در تیرماه روند نزولی معاملات ادامه یافت. تا روز ۲۱ تیرماه  ۷۳۴۵ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده و طبق برآوردهای اولیه، تعداد خرید و فروش‌ها ۱۴ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است.

ساخت یاب

به گزارش ساخت یاب به نقل از ایسنا ، رضا مسرور با اشاره به اینکه اخیرا تعداد زیادی از افراد سرمایه خود را از کشور خارج و در حوزه املاک در کشورهای همسایه سرمایه‌گذاری می‌کنند، گفت: این افراد در سایر کشورها به‌ویژه کشورهای همجوار در حوزه املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند و کار تا جایی پیش رفته که تعداد املاک خریداری شده در سال ۹۶ در قیاس با سال ۹۵ دو برابر شده است.

وی ادامه داد:‌ افرادی که می‌خواهند در حوزه املاک در سایر کشورها به‌ویژه کشورهای همسایه سرمایه‌گذاری کنند باید وضعیت اقتصادی آن‌ها را نیز در نظر بگیرند، خاطرنشان کرد: برخی از این کشورها دارای بدهی خارجی هستند که به صورت موردی یکی از آن‌ها در سال گذشته نسبت به سال ۲۰۱۰ بدهی خارجی‌اش به بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است.

این کارشناس اقتصادی با تاکید بر اینکه مردم نباید صرفا رونق اقتصادی این کشورها را در برهه زمانی کنونی در نظر بگیرند، اظهار کرد: رونق اقتصادی کنونی این کشورها در شرایطی پیش آمده است که تا چند سال دیگر زمان بازپرداخت وام‌های خارجی آن‌ها سر می‌رسد و با مشکلات اقتصادی روبه‌رو خواهند شد.

مسرور افزود: این کشورها بدهی‌های خارجی زیادی دارند و طی دو تا سه سال آینده ارزش پول ملی آن‌ها نسبت به دلار کاهش ۴۰ تا ۵۰ درصدی خواهد داشت، بنابراین با توجه به اینکه پیش‌بینی می‌شود طی سه سال آینده با بحران اقتصادی روبه‌رو شوند افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این کشورها را دارند باید شرایط آتی کشور مقصد را نیز در نظر بگیرند.

وی با اشاره به اینکه قیمت املاک در حال  حاضر در این کشورها دارای حباب است، بیان کرد: در چند سال آینده این حباب شکسته خواهد شد و ارزش سرمایه افراد ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش می‌یابد. متاسفانه بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال حاضر فریب تبلیغات مختلف از جمله تبلیغات ماهواره‌ای را می‌خورند و به طور حتم طی سال‌های آتی دچار خسارت و ضرر و زیان می‌شوند.

به گفته مدیرعامل سازمان منطقه آزاد تجاری – صنعتی انزلی شرایط اقتصادی این کشور طی چند سال آتی بر ارزش بورس در برابر تولید ناخالص ملی آن‌ها سنجیده می‌شود.

ساخت یاب

وزیر راه و شهرسازی دیروز در نامه‌ای به معاون اول رئیس‌جمهوری خواستار «جراحی مالیاتی» در بازار مسکن به منظور «افزایش عرضه زمین و مسکن» و همچنین «کاهش احتکار املاک مسکونی» شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»،عباس آخوندی در دومین نامه‌ای که طی هفته جاری خطاب به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری ارسال کرد، در قالب دو لایحه خواستار تغییر موادی از قانون ساماندهی مسکن با استفاده از چهار اهرم در شکل اعمال سیاست‌های مالیاتی تشویقی و تنبیهی شد.  اوایل هفته جاری، آخوندی با ارسال نامه دیگری به معاون اول رئیس‌جمهوری خواستار تغییر قانون روابط بین مالکان و مستاجران از طریق تعیین مدت زمان دو ساله برای قراردادهای اجاره شد.  در نامه دوم وزیر راه و شهرسازی، با تاکید بر ضرورت حمایت از مستاجران از طریق ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری، یک اهرم مالیاتی برای کنترل بازار اجاره طراحی شده است؛ در این بخش از بسته مالیاتی طراحی شده از سوی وزیر راه و شهرسازی که دیروز در قالب لایحه‌ای برای تغییر موادی از قانون ساماندهی مسکن ارائه شد، یک مشوق مالیاتی برای موجران آپارتمان‌های اجاره‌ای ۲ ساله در نظر گرفته شده است؛ در قالب این مشوق و در صورت تصویب این لایحه، با استفاده از یک اهرم مالیاتی التهابات بازار اجاره از طریق کاهش دفعات نقل وانتقال مستاجران در واحدهای استیجاری، کاهش ‌می‌یابد؛ به این معنا که آن دسته از واحدهای مسکونی که قرارداد اجاره آنها برای حداقل دو سال تنظیم شده باشد از پرداختمالیات بر اجاره معاف ‌می‌شوند؛ این در حالی است که تاکنون معافیت‌های مالیاتی بازار اجاره مسکن براساس متراژ واحدهای مسکونی اجاره‌ای تعیین می‌شد؛ براساس قانون فعلی، واحدهای اجاره‌ای تا ۱۵۰ مترمربع در شهر تهران و تا ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها از پرداخت مالیات بر اجاره معاف هستند که وزیر راه و شهرسازی در لایحه جدید پیشنهاد کرده است معافیت مالیاتی بازار اجاره به آن دسته از قراردادهایی اختصاص یابد که منجر به افزایش طول دوره اجاره‌نشینی در شهرها می‌شود؛ این در حالی است که در قالب این لایحه همه موجرانی که اقدام به تنظیم قرارداد اجاره برای مدت زمان کمتر از دو سال کنند، مشمول این معافیت مالیاتی نخواهند بود.

در بخش دیگری از این لایحه، یک اهرم مالیاتی دیگر برای «تشویق سازندگان به عرضه مسکن کم‌متراژ» تعیین شده است؛ وزیر راه و شهرسازی در این نامه با اشاره به دو گروه از سازندگان شامل انبوه‌سازان و توسعه‌گران اعلام کرده است آن‌دسته از انبوه‌سازان یا توسعه‌گرانی که اقدام به ساخت مسکن مطابق با الگوی تقاضا می‌کنند در وهله اول از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم معاف هستند؛ براساس قانون مالیات‌های مستقیم، هم‌اکنون نقل و انتقالات املاک مسکونی شامل پرداخت مالیات به میزان ۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک فروخته شده می‌شود که اوایل امسال مبلغی که سازندگان باید بابت این مالیات پرداخت می‌کردند، افزایش یافت.

در این لایحه برای ایجاد انگیزه قوی در انبوه‌سازان و توسعه‌گران به منظور ساخت وعرضه واحدهای کم‌متراژ به بازار مسکن، همچنین تعیین شده است این گروه از سازندگان از مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیز معاف شوند؛ براساس این ماده مالیاتی، کلیه ساخت وسازهای مسکونی در اولین نقل و انتقال خود مشمول پرداخت مالیاتی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از عایدی حاصل از ساخت وساز با عنوان مالیات بر ساخت وفروش مسکن هستند. مطابق برآوردهای صورت گرفته این مالیات هم‌اکنون ۳ تا ۵ درصد متوسط قیمت فروش مسکن است که از سال گذشته(زمان آغاز اجرای قانون دریافت مالیات از ساخت وفروش مسکن)سازندگان نسبت به آن اعتراض داشتند.

 وزیر راه و شهرسازی در این لایحه همچنین تاکید کرده است در صورتی که این گروه از سازندگان تمام یا بخشی از واحدهای ساخته شده خود را به بازار اجاره عرضه کنند نیز مشمول معافیت پرداخت مالیات بر اجاره هم خواهند شد و این معافیت شامل مالکان بعدی نیز می‌شود.  به این ترتیب در قالب این لایحه سه گروه معافیت مالیاتی برای سازندگان واحدهای مسکونی کم‌متراژ پیشنهاد شده است که می‌تواند منجر به ایجاد انگیزه قوی در انبوه‌سازان و توسعه‌گران برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و مطابق با الگوی غالب تقاضا شود. براساس تعریف وزارت راه و شهرسازی انبوه‌سازان آن دسته از سازندگانی هستند که توان مدیریت و مسوولیت پدیدآوری طرح ها، توانمندی تامین و جذب سرمایه، مدیریت ساخت وعرضه مسکن و ساختمان را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه را داشته و پروانهاشتغال به کار را مطابق دستورالعمل تشخیص صلاحیت، تعیین پایه و صدور پروانه اشتغال به کار سازندگان انبوه مسکن و ساختمان از وزارت راه و شهرسازی، دریافت کرده‌اند. همچنین توسعه‌گران به آن دسته از سازندگان واجد شرایط و مورد تایید وزارت راه و شهرسازی گفته می‌شود که قرار است عملیات ساختمانی مربوط به اجرای طرح‌های ملی بازآفرینی شهری را بر عهده بگیرند.

هر چند در این لایحه به متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده مطابق با الگوی تقاضای مصرفی به صراحت اشاره‌ای نشده است اما پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد منظور از واحدهای احداث شده مطابق با الگوی تقاضای مصرفی در شهر تهران آپارتمان‌های تا ۷۵ مترمربع و در سایر شهرها آپارتمان‌های تا ۱۰۰ مترمربع است.

در بخش دیگری از این لایحه، «مقابله موثر با احتکار مسکن» از طریق «اصلاح قانون غیرقابل اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی» به‌عنوان یکی از راهکارهای موثر در افزایش عرضه واحدهای مسکونی مورد تاکید قرار گرفته است؛ وزیر راه و شهرسازی در این لایحه از معاون اول رئیس‌جمهوری درخواست کرده است واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به‌رغم وجود امکان بهره‌برداری از آنها بیشتر از ۶ ماه خالی مانده‌اند به‌عنوان خانه‌های خالی از سکنه مشمول مالیات از خانه‌های خالی شوند؛ در قانون فعلی دریافت مالیات از خانه‌های خالی این مدت زمان ۱۲ ماه معادل یک سال تعیین شده است که در لایحه جدید این زمان به ۶ ماه کاهش یافته است؛ در این لایحه مرجع شناسایی و متولی دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه شهرداری‌ها اعلام شده است که بانک اطلاعاتی قوی از جزئیات مربوط به واحدهای مسکونی را در اختیار دارند؛ براساس لایحه ارائه شده به دولت، منابع حاصل از دریافت مالیات از این واحدها در اختیار شهرداری‌ها قرار می‌گیرد تا ضمن ایجاد انگیزه در آنها برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی، از درآمد حاصل از آن برای اجرای طرح مسکن اجتماعی و حمایت دولت، استفاده شود.

تجارب جهانی نیز نشان می‌دهد در بسیاری از کشورها شهرداری‌ها در نقش دولت‌های محلی به دلیل در اختیار داشتن اهرم شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه متولی دریافت مالیات از این واحدها و اختصاص منابع حاصل از آن به طرح‌های تامین مسکن در شهرها هستند؛ در لایحه ارائه شده از سوی آخوندی به دولت، مبنای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، نرخ مالیات بر اجاره تعیین شده است که بر این اساس در سال اول شناسایی واحدهای مسکونی خالی، مالکان مکلف به پرداخت معادل یک‌دوم مالیات دریافتی از واحدهای اجاره‌ای، در سال دوم معادل مالیات اجاره، در سال سوم و سال‌های بعد از آن نیز معادل یک و نیم برابر مالیات اجاره هستند. براساس این لایحه همچنین به دلیل واگذاری مسوولیت شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی به شهرداری‌ها، ایجاد سامانه شناسایی خانه‌های خالی که قرار بود از سوی وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شود نیز از دستور کار اینوزارتخانه خارج می‌شود.

«افزایش عرضه زمین مسکونی از طریق اخذ مالیات از اراضی بایر»، چهارمین سیاستی است که با استفاده از اهرم‌های مالیاتی در لایحه وزارت راه و شهرسازی برای افزایش عرضه زمین و مسکن و کنترل بازار ملک، مورد تاکید قرار گرفته است. در این لایحه با اشاره به ماده ۱۵ قانون ساماندهی مسکن که به موجب آن اراضی بایر سالانه مشمول پرداخت مالیات ۱۲ درصدی براساس ارزش منطقه‌ای این اراضی هستند، شهرداری‌ها به‌عنوان مرجع شناسایی و اخذ مالیات معرفی شده‌اند؛ این در حالی است که در قانون فعلی(قانون ساماندهی مسکن مصوب ۸۷)شهرداری‌ها تنها مرجع شناسایی این اراضی هستند و مالیات از سوی دولت اخذ می‌شود؛ با واگذاری ماموریت اخذ مالیات به شهرداری‌ها انگیزه کافی برای همکاری شهرداری‌‌ها برای شناسایی و اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی ایجاد می‌شود؛ در این بخش از لایحه ارائه شده از سوی وزیر راه و شهرسازی به دولت نیز محل صرف درآمدهای ناشی از دریافت مالیات از اراضی بایر، اجرای طرح مسکن اجتماعی و حمایت دولت اعلام شده است.

ساخت یاب

چهارشنبه, 03 مرداد 1397 ساعت 09:57

ریزش سریالی معاملات مسکن

این تعداد خرید و فروش آپارتمان در طول یک ماه به معنای نزدیک شدن ابعاد بازار معاملات مسکن به کف معاملاتی در دوره رکود است.

بررسی تجربه بازار مسکن طی دوره‌های رونق و رکود سال‌های گذشته نشان می‌دهد: طی سال ۹۴ همزمان با بروز رکود معاملات مسکن، به‌طور متوسط حجم معاملات ماهانه در شهر تهران معادل ۱۲ هزار واحد مسکونی بود. این در حالی است که طی دوره رونق قبل(سال‌های ۹۰ تا ۹۲)، ماهانه به‌طور متوسط حداقل ۱۷هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت خرید و فروش می‌‌شد و حتی در ماه‌هایی از سال‌های رونق، خرید و فروش واحدهای مسکونی تا مرز ۱۹ تا ۲۰ هزار آپارتمان نیز ثبت شده است. اما هم‌اکنون به فاصله چندماه از آغاز دوره رونق جدید در بازار مسکن، دومین ریزش معاملات ماهانه خرید و فروش در پایتخت با ظهور نشانه‌هایی از نزدیک شدن به دوره رکود مجدد اتفاق افتاده است.

منشأ بروز ریزش سریالی حجم معاملات ماهانه مسکن در یک عامل کلیدی قابل ردیابی است. جزئیات اثرگذاری عوامل درونی و بیرونی بازار مسکن نشان می‌دهد: مهم‌ترین منشأ دومین ریزش ماهانه معاملات مسکن در ابتدای تابستان امسال که اولین سال دوره رونق جدید محسوب می‌شود ارائه «قیمت‌های پیشنهادی تقاضاگریز» از سمت عرضه است. طی چندماه گذشته از سال جاری که به نوعی به عنوان کانال ورود بازار مسکن به دوره رونق مطرح است، سطح قیمت‌های پیشنهادی به شکل «نامتعارف»، با «شیب تند» و در «مدت زمان کوتاه» افزایش پیدا کرد.

به این صورت که اگرچه براساس عرف موجود در بازار همواره میان قیمت‌های هر مترمربع آپارتمان‌های کوچک متراژ و بزرگ‌متراژ هر منطقه تفاوت اندکی وجود داشت اما طی ماه‌های اخیر تحت تاثیر تغییر وضعیت بازار، میان قیمت مترمربع آپارتمان‌های کوچک و بزرگ متراژ فرق چندانی وجود ندارد. علاوه بر این میان هرمترمربع قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی مجهز و نوساز با هر مترمربع آپارتمان‌های چندسال ساخت یا قدیمی‌ساز اختلاف چندانی از سوی سمت عرضه گذاشته نشده است. در عین حال یکی دیگر از مصادیق افزایش قیمت نامتعارف در بازار مسکن آن است که سطح قیمت واحدهای مسکونی با ویژگی‌های متفاوت در یک محله تقریبا یکسان شده است. این نوع قیمت‌گذاری تقاضا‌گریز از سوی عرضه اگرچه با توجه به تورم انتظاری فروشنده‌ها و تحت تاثیر شوک‌های ارزی تعیین شده است اما با این حال هم قدرت خرید متقاضیان برای خرید واحدهای مسکونی با سطح قیمت‌های پیشنهادی کنونی وجود ندارد و هم آنکه ریسک خرید برای تقاضای سرمایه‌ای نیز با سطح قیمت‌های کنونی افزایش پیدا می‌کند. ضمن آنکه تردید خریداران برای تشخیص برابری قیمت پیشنهادی با ارزش واقعی آپارتمان نیز دشوارتر شده است. مجموعه این عوامل مدلی از ارائه قیمت‌های تقاضاگریز را شکل داده و نهایتا منجر به بروز ریزش سریالی حجم معاملات ماهانه مسکن در دو ماه گذشته شده است. اولین ریزش حجم معاملات در خردادماه را، نوع واکنش تقاضای مصرفی به سطح قیمت‌های پیشنهادی رقم زد.

در ماه پایانی فصل بهار، تقاضای مصرفی پس از مواجهه با قیمت‌های نامتعارف و ناهماهنگ با قدرت خرید خود، به نوعی از ورود به بازار عقب‌نشینی کرد. پس از آن، دومین ریزش ماهانه معاملات مسکن در ابتدای تابستان، از یکسو ناشی از عقب‌نشینی تقاضای مصرفی و از سوی دیگر ناشی از کم شدن حجم خریدهای سرمایه‌ای رخ داد. اگرچه همچنان تقاضای سرمایه‌ای به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی و با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود در بازار مسکن حضور دارد اما نسبت‌ به ماه‌های ابتدایی سال جاری، حجم معاملات این بخش از تقاضا و جست و جو برای یافتن فایل موردنظر افزایش پیدا کرده است.

در اولین ماه تابستان، همزمان با ریزش حجم ماهانه معاملات مسکن، شیب رشد ماهانه قیمت نیز اندکی کاهش پیدا کرده است. گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، از قرارگرفتن قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مرز ۷ میلیون تومان خبر می‌دهد. براین اساس قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت طی یک ماه گذشته، به ۶ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان رسید که نسبت به یک ماه گذشته معادل ۲/ ۷ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته(تیرماه ۹۶) معادل ۵۲ درصد افزایش را تجربه کرده است. این میزان رشد ماهانه نشان‌دهنده کاهش بیش از یک واحد درصدی شیب رشد افزایش قیمت در تیرماه نسبت به پایان بهار است. در خردادماه نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن معادل ۴/ ۸ درصد ثبت شده است.

به این معنی که طی یک ماه خرداد، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معادل ۵۱۰ هزار تومان نسبت به ماه قبل از آن رشد داشته اما در تیرماه رشد این شاخص برای هر مترمربع معادل ۴۷۰ هزار تومان بوده است. یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در تیرماه، پرشدن ظرفیت بازار برای افزایش پی‌در‌پی و نامتعارف قیمت مسکن است. به تعبیر دیگر اثر عقب‌نشینی تقاضا از بازار و افت حجم معاملات بازار مسکن در کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن قابل ردیابی است. در عین حال علت ثبت تورم نقطه‌ای ۵۲ درصدی قیمت مسکندر تیرماه امسال به جهش قیمت در فاصله زمستان گذشته تاکنون بازمی‌گردد که منجر به ثبت تغییرات نقطه‌ای بیش از ۳۰ درصد از نیمه بهار تاکنون شده است. قیمت هرمترمربع مسکن در اردیبهشت، خرداد و تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۳۲ درصد، ۴۲ درصد و ۵۲ درصد افزایش داشته است.

همچنین بررسی گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی از آن است که ظرف ۴ماه گذشته قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران بیش از یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان افزایش داشته است. بازار معاملات مسکن در ابتدای سال جاری با میانگین قیمت مترمربعی ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان آغاز به کار کرد و هم‌اکنون قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به مرز ۷ میلیون تومان رسیده است.

نوسازهای پرریسک برای خریداران

برای متقاضیان حاضر در بازار مسکن گروهی از فایل‌های نوساز اما پرریسک برای خرید وجود دارد که ممکن است به دلیل ارائه قیمت پیشنهادی پایین از سوی فروشنده، جذاب باشند. این نوع فایل‌های نوساز، آپارتمان‌های بدون پایان کار هستند که به دلیل اشکال در صدور پایان کار آن ممکن است نسبت به سایر فایل‌های نوساز منطقه با قیمت پایین‌تری برای فروش ارائه شوند

از آنجاکه غالب ساخت‌وسازهای مسکونی دارای تخلفات ریز و درشت هستند، برای اخذ پایان کار دو راه پیش رو دارند. راه اول آنکه اقدام به برطرف کردن تخلف موجود در سازه کنند و اقدام دوم پرداخت جریمه تخلف انجام شده است. از این رو فرآیند صدور پایان کار برای ساختمان مسکونی یک فرآیند ساده، قابل پیش‌بینی و تضمین‌کننده نیست. بسیاری از ساختمان‌های مسکونی با وجود گذشت سال‌ها از ساخت و فروش اولین واحد مسکونی، همچنان در مرحله اخذ پایان کار مانده‌اند. دیروز در همین زمینه رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران به شهروندان تهرانی نسبت به خرید این‌گونه واحدها هشدار داد. زهراصدراعظم‌نوری در این زمینه گفت: این نوع ساختمان‌ها فاقد تاییدیه و گواهی ایمنی از سازمان آتش‌نشانی است. بنابراین هنگام بروز خطر نیز نیروهای آتش‌نشانی به‌عنوان بازرسان ایمنی اجازه ورود به ساختمان‌های مسکونی را ندارند. درنتیجه امکان صدور و ابلاغ اخطار برای ساختمان‌های ناایمن با کاربری مسکونی نیست و فقط موارد موجود در محیط بیرونی ساختمان را می‌توانند مورد بازرسی قرار دهند.  او ادامه داد: با توجه به آنکه تعداد زیادی از ساختمان‌های بلندمرتبه در شهر تهران بدون پایان کار در حال خرید و فروش هستند به شهروندان تهرانی نسبت به خرید این واحدها هشدار می‌دهیم.

ساخت یاب

دوشنبه, 01 مرداد 1397 ساعت 10:46

روش های پولشویی در بازار مسکن


به گزارش ساخت یاب به نقل از مهر ، مقداد همتی درباره مطالبه از سازمان ثبت اسناد واملاک کشور در خصوص شفاف سازی معاملات املاک و اعمال سیاست های تشویقی یا تنبیهی نسبت به بخش مسکن اظهار داشت: سازمان ثبت اسناد و و املاک ادعا دارد که تمام نقل و انتقالات املاک که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسد همگی به صورت یکپارچه بوده و در سامانه این سازمان ثبت قطعی می‌شود.

مشاور وزیر مسکن و شهرسازی دولت های نهم و دهم با بیان اینکه در حال حاضر برخی اشخاص با هدف سفته بازی و معاملات سوداگرانه به ایجاد التهاب در بازار مسکن با استفاده از معاملات مکرر و یا احتکار مسکن اقدام می کنند، افزود: بنابراین سازمان ثبت اسناد و املاک می تواند کلیه نقل و انتقالات اموال غیرمنقول و یا منقول سرمایه ای با ارزش را که از روش هایی همچون، صلح، وکالت بلاعزل، هبه و امثالهم انجام می‌شود به صورت شفاف اطلاع رسانی کند.

همتی ادامه داد: سامانه یکپارچه ثبت اسناد و املاک با نام سامانه میثم معاملات را به صورت قطعی ثبت می کند و خروجی خوبی را برای سیاست گذاران بخش مسکن در راستای اعمال سیاست های تشویقی و تنبیهی ارائه می دهد ولی در حال حاضر نه مردم و نه سیاستگذاران بخش مسکن هیچ سامانه اطلاعاتی از نحوه توزیع املاک و تعداد اشخاص حقیقی و حقوقی که ملک معامله می کنند و اینکه هر یک چه تعداد واحد مسکونی یا غیرمسکونی در تملک دارند، در دسترس ندارند.

وی با طرح این پرسش که چرا این آمار نه به مردم اعلام می‌شود و نه در اختیار مسئولان امر قرار می گیرد، اظهار داشت: با در دست داشتن این اطلاعات می توان با اعمال سیاست هایی همچون مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر خانه های لوکس (SDLT)، مالیات بر خانه های دوم و بیشتر، مالیات بر افزایش کاذب قیمت مسکن (مازاد بر تورم)، مالیات بر عرضه زمین (LVT) و مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) جلوی سوداگری در این بازار را گرفت.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک می تواند هر سه ماه یکبار مانند دستگاههایی همچون بانک مرکزی یا مرکز آمار ، در مورد معاملات مسکن شفاف سازی کند، در پاسخ به این پرسش که آیا این گونه شفاف سازی ها با حقوق شهروندی در تعارض نیست، گفت: لازم نیست در اطلاع رسانی عمومی، اسمی از معامله گر و مالک که مشمول این گونه سیاست های تشویقی یا تنبیهی هستند، ذکر شود. این اسامی صرفا برای حاکمیت می بایست شفاف سازی شود.

همتی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بخش زیادی از پولشویی های رایج در بخش مسکن با استفاده از روش های حقوقی همچون وکالت بلاعزل، هبه، صلح  و امثال اینها انجام می‌شود که در سامانه ثبت اسناد تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک و وزارت صنعت، معدن و تجارت  قابل ردگیری نیست اما سامانه «میثم» سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به دلیل یکپارچه بودن سیستم ثبت دفاتر اسناد رسمی قابلیت رصد این موارد را در اختیار دارد.

 در حال حاضر بر اساس آمار اعلام شده ۶۵ درصد معاملات مسکن با هدف سرمایه گذاری و تنها ۳۵ درصد با هدف مصرف انجام می شود.

ساخت یاب

صفحه1 از24

تماس با ما

دفتر مرکزی: ميرداماد ميدان مادر خيابان شاهنظري پلاك ٤١ طبقه ٥ واحد ١٤

تلفن: 02122226395-02122908878-02122259327 

@OonePooya

آمار بازید

140911
امروز امروز 60
دیروزدیروز292
همههمه140911
54.166.203.17
logo-samandehi